Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса

Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса

Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения

Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению объемов выданных коммерческих кредитов, потребности бизнеса полностью не удовлетворены. Кроме того, как отмечают исследователи, объем просроченных задолженностей этой категории заемщиков растет гораздо быстрее, чем объем кредитования [1] . В таких условиях коммерческая ипотека как долгосрочная инвестиция залогодержателя в недвижимость залогодателя является одним из самых выгодных инструментов экономического развития.

Особенности кредита на коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду. Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в первую очередь в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. Эта законодательная база претерпела существенные изменения в конце 2017 года. На наиболее важных нововведениях остановимся в следующих разделах.

В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:

  • сроку кредитования;
  • первоначальному взносу;
  • процентной ставке;
  • характеристике заемщика;
  • объему предоставляемых первичных документов.

На заметку

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет 5–10 лет [2] [3] .

Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:

  • резидентство Российской Федерации;
  • наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
  • отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме этого, юридическое лицо не должно быть вовлечено в процедуру банкротства и иметь просроченные векселя [4] .

Что касается физических лиц, то в отношении них выдвигаются требования к гражданству (только граждане Российской Федерации) и возрасту (от 21 до 65 лет).

Соблюдение этих условий должно подтверждаться пакетом предоставляемых документов. В обязательном порядке: заявление на получение кредита и заполненная анкета, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия также просят предоставить финансовую отчетность.

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что процентные ставки по коммерческому кредитованию пока достаточно высокие и составляют не менее 12%.

Это интересно!

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. При этом окончательная процентная ставка и размер ежемесячного погашения кредита зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа [5] [6] .

Наличие первоначального взноса, как показывает практика, является обязательным условием. Его размер в среднем составляет 20–25% [7] . Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, однако при наличии дополнительного залога. Как же оформляется коммерческая ипотека на практике? Рассмотрим несколько вариантов организации этого процесса в следующем блоке.

Порядок оформления ипотеки для бизнеса

Согласно требованиям законодательства Российской Федерации залоговое обременение на объект коммерческой ипотеки может быть наложено только после передачи права собственности на него покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска. Для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы. В первую очередь речь идет о возможности оформить ипотеку с первоначальным взносом и без такового. При наличии первоначального взноса заемщику могут быть предложены минимум три варианта организации:

  1. Оформить договор купли-продажи, внести первоначальную сумму, получить от банка гарантию на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость. В этом случае между банком и покупателем коммерческой недвижимости заключается залоговый договор на приобретенный объект.
  2. Выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога. В этом случае приобретаемый объект передается в залог кредитной организации, регистрируется смена права собственности и оформляется договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать на себя юридическое лицо и получить в его собственность коммерческий объект, а также кредитные средства от банка и выкупить на них право владения этим юридическим лицом. Далее покупатель погашает кредит и оформляет недвижимость на себя [8] .

Коммерческая ипотека без первоначального взноса — явление достаточно редкое. Она может быть актуальна в случае приобретения недвижимости высшей категории ликвидности. Однако чаще всего отсутствие требования к первоначальному взносу свидетельствует о том, что покупателю будет необходимо оформить дополнительный залог на движимое или иное недвижимое имущество либо выплатить финансовые обязательства максимально быстро. То есть условия для покупателя будут самые невыгодные из возможных.

Таким образом, процесс оформления ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои специфические особенности. В первую очередь это обусловлено недостаточным законодательным регулированием, в связи с чем у банка есть возможность организовать надежный процесс самостоятельно. С другой стороны, банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Несмотря на это, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Что же привлекает заемщиков в коммерческой ипотеке, рассмотрим в следующем блоке.

Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость

Несмотря на все сложности, с которыми могут столкнуться предприниматели и юридические лица при оформлении коммерческой ипотеки, существуют неоспоримые преимущества этого варианта кредитования. К ним, как правило, относят:

  • получение нежилого помещения в собственность;
  • независимость от роста цен на аренду коммерческой недвижимости;
  • возможность получения дополнительного дохода от предоставления приобретенного помещения или его части в пользование другим лицам;
  • сохранение высокого уровня доходности компании;
  • сохранность собственного капитала в обороте (используется лишь малая часть собственных средств для внесения первоначального взноса). Однако данное условие применимо лишь к тем компаниям, чья рентабельность выше стоимости кредита;
  • возможность расширения бизнеса в любой момент.

Итак, преимущества очевидны. Притом стоит учесть, что различные банки предоставляют разные условия кредитования юридических лиц, соответственно, требования могут быть менее и более выгодны для каждого конкретного заемщика. Обзор актуальных условий коммерческой ипотеки рассмотрим в следующем разделе.

Программы кредитования «бизнес-ипотека» в разных банках

Для того чтобы сформировать у читателя обобщенное представление об условиях ипотечного кредитования в разных банках Российской Федерации, мы подготовили сводную таблицу. В фокус нашего внимания попали пять банков: ПАО «Сбербанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» («Россельхозбанк»), ПАО «Банк ВТБ», ПАО «Банк «Возрождение», АО «ЮниКредит Банк».

Особое внимание мы уделили таким наиболее существенным условиям кредитования, как:

  • срок;
  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса;
  • сумма кредита;
  • период возможной отсрочки погашения основного долга.

Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках

Наименование банка

Срок, лет

Процентная ставка

Читать еще:  Чем живет малый и средний бизнес Японии

Размер первонача-льного взноса (аванса)

Сумма, млн руб.

Отсрочка, мес.

«ЮниКредит Банк» [9]

Зависит от сроков и размера первоначального взноса, устанавливается индивидуально

Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса

Орлов Ян, АКГ « Интерэкспертиза »

Чтобы разобраться с тем, как осуществляется сегодня кредитование малого бизнеса в России, надо вспомнить некоторые вполне ходовые термины, которые мы часто употребляем, не задумываясь об их юридическом толковании.

Ипотекой называют договор кредитования, обеспечением которого является недвижимое имущество. Залогодержатель имеет право взыскать с заемщика стоимость залога, если последний не исполняет обязательств по договору. На ипотечный договор распространяются нормы Гражданского Кодекса РФ и положения закона «Об ипотеке». Срок исполнения обязательств, стоимость имущества фиксируются в соглашении и не пересматриваются по инициативе одной из сторон.

Ипотека жилья и коммерческой недвижимости — в чем разница?

Чаще всего в СМИ обсуждаются проблемы ипотеки жилья, поскольку городской житель со средним и даже весьма неплохим доходом не может приобрести квартиру без заемных средств. Банки же предоставляют займы на таких условиях, что даже у оптимистично настроенного потенциального покупателя пропадает желание связываться с кредитной организацией. Тем не менее, программы жилищной ипотеки становятся более гибкими, и это направление активно развивается.

С коммерческой ипотекой все обстоит намного сложнее. Термин «коммерческая» указывает на характер сделки — то есть объекты покупаются для получения прибыли. К этой категории относятся офисные здания, отдельные помещения в бизнес-центрах, склады, промышленные и административные здания. Все перечисленные объекты можно использовать для развития собственного бизнеса или для сдачи аренду.

Разумеется, такое значимое для субъекта предпринимательской деятельности действие, как получение ипотечного кредита, должно быть обоснованным и соответствовать бизнес-плану. То есть заемщик должен четко себе представлять, в каких целях будут использоваться объекты ипотеки.

Оформление прав собственности на объект сделки

Коммерческая ипотека предусматривает долговое финансирование под залог покупаемого объекта. В отличие от жилищных программ, эти сроки более сжаты (коммерческий объект должен приносить прибыль, а значит, и погашение должно осуществляться динамично). Ставки по коммерческой ипотеке выше, чем при покупке жилья (14–17%).

При оформлении кредита банк тщательно изучает бухгалтерскую отчетность фирмы и выдает заем только в том случае, если считает финансовое положение компании устойчивым. Самое главное — федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на имущество с одновременным обременением ипотекой. То есть в течение всего времени, пока предприятие выплачивает долговые обязательства, оно не является собственником недвижимости и, соответственно, не может его использовать в качестве залога.

Такие сделки могут совершать крупные организации, у которых всегда есть в наличии необходимые средства. Для малого бизнеса существующие условия неприемлемы и даже, говоря проще, невозможны, хотя именно малый бизнес нуждается в поддержке. Сегодня, наконец, стали говорить и писать о том, как оберегается и поощряется малая коммерция в европейских странах, Канаде и США. Коммерческие кредиты там выдаются под символический процент, при этом банки чаще всего становятся активными партнерами бизнес-программ. У нас же кредитные учреждения в большинстве случаев заинтересованы лишь в пассивном надежном доходе. Изучение бизнес-плана — весьма формальная процедура. Никто не вникает в перспективы и планы предпринимателя.

Как может развиваться коммерческая ипотека?

Несмотря на сложность и немалый риск коммерческого кредитования, многие представители малого бизнеса хотят воспользоваться этой услугой. Пока в законодательство не внесены поправки о переходе прав собственности заемщику в момент оформления ипотечного договора, на практике действует несколько схем.

В первом случае покупатель отдает часть средств финансового обеспечения и банковскую гарантию продавцу, после чего оформляется право собственности на покупателя. Далее это имущество становится предметом залога, и заемщику выдаются кредитные средства. Эта самая сложная и трудоемкая схема.

Другой вариант. Покупатель выплачивает установленную договором сумму продавцу, а последний получает от банка согласие выплатить оставшиеся средства после регистрации залога. Залог оформляется на банк, права собственности — на покупателя (по договору купли-продажи), а продавцу перечисляются оставшиеся средства.

Третий вариант. Объект ипотеки оформляется на определенную организацию (чаще всего ее регистрируют для совершения ипотечной сделки). Заемщик постепенно выкупает акции фирмы, погашая кредит. Компания становится собственником недвижимости.

Альтернативой громоздким финансовым схемам является лизинг — аренда объекта недвижимости с последующим выкупом. Лизинговая организация выдает кредит, продолжая оставаться собственником имущества до того момента, пока заемщик полностью не погасит долг. Законодательство четко регулирует механизмы лизинга, и потому участники хорошо знают правила этой сделки. Даже если заемщик выплатил большую часть средств, но при этом потерял возможность выплачивать определенные договором суммы, собственник имеет право изъять имущество. То есть все схемы кредитования бизнеса в большей или меньшей степени связаны с риском.

Как решаются проблемы кредитования малого бизнеса?

В марте этого года в Омске по инициативе Российской Гильдии Риэлторов состоялась первая всероссийская конференция по теме «Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты». Эксперты отметили проблему нехватки информации о потенциале рынка коммерческой недвижимости России, отсутствии результативных программ по поддержке бизнеса и надежных партнеров — в настоящее время достоверной информацией о коммерческой недвижимости регионов не располагает ни одна организация.

Обнадеживает только тот факт, что местные власти стали больше внимания уделять малому бизнесу и отдавать кредитным организациям распоряжения о поддержке тех или иных проектов под государственные гарантии. В наиболее выгодном положении оказываются предприниматели, занимающиеся разработкой приоритетных для государства проектов: развитием инновационных технологий, сельским хозяйством, производством. Меньше перспектив у торговых и посреднических организаций. Проблема коммерческой ипотеки может быть частично решена, считают аналитики, при внесении поправок в законодательство о залоге и собственности.

Бизнес ипотека: условия и особенности покупки коммерческой недвижимости

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕУсловия ипотечного кредитования юридических лиц имеет несколько специфических отличий. В отличие от банковских продуктов для физических лиц, бизнес-ипотека предполагает более сжатые сроки, ужесточенные условия и широкую вариативность обеспечения займа.

Цели и особенности коммерческой ипотеки

Коммерческая бизнес-ипотека – это специальный финансовый продукт, используемый для приобретения нежилых помещений в кредит. Заемщиками являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, которым требуется площадь для ведения экономической деятельности: торговли, производства и хранения продукции, организации рабочих мест сотрудникам.

Стоит заметить, что существуют отдельные банковские программы для приобретения аналогичных площадей для физических лиц. Такая ипотека может отличаться, в основном, требованиями к заемщикам и способом обеспечения кредита.

Бизнес-кредитование направлено на финансирование:

  • Жилой недвижимости (доступно для малого бизнеса и предпринимательства).
  • Помещений коммерческого назначения.
  • Земельных участков вместе с расположенными на них коммерческими объектами.
  • Строительства.

Система займов на покупку коммерческих площадей имеет отличия от жилищной в юридическом регулировании. При приобретении частного дома или квартиры происходит одновременное заключение ДКП (договора купли-продажи), кредитного соглашения и закладной. Процесс оформления коммерческих площадей, купленных в ипотеку, несколько сложнее. Обеспечение (залог) на приобретаемый объект не оформляется сразу. Его можно закрепить только после перехода прав собственности к кредитополучателю. Существующий временной промежуток повышает риски банка на невозврат ссуды.

Также существуют некоторые сложности в проведении оценки коммерческих помещений. Ликвидность нежилого здания рассчитывается индивидуально. Процесс анализа стоимости офисов или торговых точек происходит по одной схеме. В этом случае учитывается:

  • Место расположения помещения.
  • Его удаленность от центра мегаполиса и окраины города.
  • Проходимость (человеческий трафик).
  • Наличие близлежащих стратегических объектов, зданий коммерческого или жилого назначения.
Читать еще:  Бизнес-идея: промышленный альпинизм

При установке уровня ликвидности будут учтены различные факторы, от состояния здания до удобства его использования. Для правильной оценки используются специальные алгоритмы и инструкции, но результат будет максимально приближен к реальным данным.

Общие требования к заемщику и бизнесу

Банки выдвигают определенный перечень требований к заемщикам по бизнес-ссудам:

  • Юридическое лицо или ИП должны быть резидентами Российской Федерации.
  • Возраст клиента – от 21 до 70 лет (для ИП) на момент окончания договора.
  • Хозяйственная деятельность предприятия должна непрерывно вестись более года (если компания осуществляет сезонные работы) и не менее полугода (для остальных компаний).

Дополнительно банк выдвинет требования к годовому обороту компании. В этом вопросе нет единого значения, например, Сбербанк устанавливает разные границы по различным программам финансирования: до 60 млн или до 400 млн рублей.

Для рассмотрения заявки на заем потребуется предоставить в банк:

  1. Заявку-анкету клиента.
  2. Учредительную документацию и/или регистрационные документы. Нередко у предпринимателей или учредителей несколько направлений бизнеса, открытых организаций – документацию можно предоставить по каждой, это увеличит совокупный доход и лояльность банка.
  3. Бумаги относительно осуществления хоздеятельности (учетные книги).
  4. Налоговую и бухгалтерскую отчетность о доходах компании. Здесь банку будут интересны бумаги, отражающие общую финансовую деятельность, имеющие отметку ИФНС. ИП могут предоставить управленческие документы, но лишь в дополнение.

Это общий список, который в большинстве случаев требуют банки. Точный перечень может несколько отличаться – иногда кредитные учреждения запрашивают дополнительные бумаги. Отдельно нужно отметить, что в большинстве случаев банки подходят к каждой заявке индивидуально, особенно, когда речь идет о крупных ссудах.

Что может быть предметом залога

Условия банков разделяют понятия залога и объекта приобретения. Если недвижимость удовлетворяет требованиям, ее можно оформить в качестве обеспечения. В других случаях, допустимо предоставление в залог иной собственности:

  • Движимого или недвижимого имущества.
  • Оборудования.
  • Товарно-материальных ценностей.
  • Ценных бумаг.
  • Сельскохозяйственных животных.

Особенности ипотеки без первоначального взноса

Бизнес-ипотека без первоначального взноса позволяет приобрести объект без стартовых вложений, но имеет свои особенности. Сбербанк пойдет на встречу, если заемщик оформляет кредит под залог собственного имущества.

Также возможно оформление ипотечного договора без первого взноса при уменьшении его срока на треть. Однако условия различных финучреждений могут отличаться. У заемщика есть два варианта: выбор среди продуктов наиболее удобного банка или поиск кредитора, соответствующего индивидуальным потребностям финансирования.

Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость

Программы бизнес-ипотеки есть во многих банках. Их условия незначительно отличаются, но в целом у заемщика есть хороший выбор. Ниже представлен обзор различных программ кредитования от ведущих учреждений.

Кредит в «Россельхозбанке»

Финучреждение предлагает оформить заем на покупку коммерческой недвижимости на таких условиях:

  • Кредитный лимит – до 200 млн рублей.
  • Длительность – до 8 лет.
  • Базовая ставка – плавающая, зависит от срока ссуды и первого взноса.
  • Выплата заемных средств – единоразово или в форме кредитной линии.
  • Обеспечение – покупаемый объект, поручительство акционеров или держателей пакета акций (из расчета 25% плюс 1 акция).
  • Отсрочка по выплате «тела» кредита – до 1 года.
  • Первоначальный взнос обязателен – от 20%.

Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса

Орлов Ян, АКГ «Интерэкспертиза»

Чтобы разобраться с тем, как осуществляется сегодня кредитование малого бизнеса в России, надо вспомнить некоторые вполне ходовые термины, которые мы часто употребляем, не задумываясь об их юридическом толковании.

Ипотекой называют договор кредитования, обеспечением которого является недвижимое имущество. Залогодержатель имеет право взыскать с заемщика стоимость залога, если последний не исполняет обязательств по договору. На ипотечный договор распространяются нормы Гражданского Кодекса РФ и положения закона «Об ипотеке». Срок исполнения обязательств, стоимость имущества фиксируются в соглашении и не пересматриваются по инициативе одной из сторон.

Ипотека жилья и коммерческой недвижимости — в чем разница?

Чаще всего в СМИ обсуждаются проблемы ипотеки жилья, поскольку городской житель со средним и даже весьма неплохим доходом не может приобрести квартиру без заемных средств. Банки же предоставляют займы на таких условиях, что даже у оптимистично настроенного потенциального покупателя пропадает желание связываться с кредитной организацией. Тем не менее, программы жилищной ипотеки становятся более гибкими, и это направление активно развивается.

С коммерческой ипотекой все обстоит намного сложнее. Термин «коммерческая» указывает на характер сделки — то есть объекты покупаются для получения прибыли. К этой категории относятся офисные здания, отдельные помещения в бизнес-центрах, склады, промышленные и административные здания. Все перечисленные объекты можно использовать для развития собственного бизнеса или для сдачи аренду.

Разумеется, такое значимое для субъекта предпринимательской деятельности действие, как получение ипотечного кредита, должно быть обоснованным и соответствовать бизнес-плану. То есть заемщик должен четко себе представлять, в каких целях будут использоваться объекты ипотеки.

Оформление прав собственности на объект сделки

Коммерческая ипотека предусматривает долговое финансирование под залог покупаемого объекта. В отличие от жилищных программ, эти сроки более сжаты (коммерческий объект должен приносить прибыль, а значит, и погашение должно осуществляться динамично). Ставки по коммерческой ипотеке выше, чем при покупке жилья (14–17%).

При оформлении кредита банк тщательно изучает бухгалтерскую отчетность фирмы и выдает заем только в том случае, если считает финансовое положение компании устойчивым. Самое главное — федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на имущество с одновременным обременением ипотекой. То есть в течение всего времени, пока предприятие выплачивает долговые обязательства, оно не является собственником недвижимости и, соответственно, не может его использовать в качестве залога.

Такие сделки могут совершать крупные организации, у которых всегда есть в наличии необходимые средства. Для малого бизнеса существующие условия неприемлемы и даже, говоря проще, невозможны, хотя именно малый бизнес нуждается в поддержке. Сегодня, наконец, стали говорить и писать о том, как оберегается и поощряется малая коммерция в европейских странах, Канаде и США. Коммерческие кредиты там выдаются под символический процент, при этом банки чаще всего становятся активными партнерами бизнес-программ. У нас же кредитные учреждения в большинстве случаев заинтересованы лишь в пассивном надежном доходе. Изучение бизнес-плана — весьма формальная процедура. Никто не вникает в перспективы и планы предпринимателя.

Как может развиваться коммерческая ипотека?

Несмотря на сложность и немалый риск коммерческого кредитования, многие представители малого бизнеса хотят воспользоваться этой услугой. Пока в законодательство не внесены поправки о переходе прав собственности заемщику в момент оформления ипотечного договора, на практике действует несколько схем.

В первом случае покупатель отдает часть средств финансового обеспечения и банковскую гарантию продавцу, после чего оформляется право собственности на покупателя. Далее это имущество становится предметом залога, и заемщику выдаются кредитные средства. Эта самая сложная и трудоемкая схема.

Другой вариант. Покупатель выплачивает установленную договором сумму продавцу, а последний получает от банка согласие выплатить оставшиеся средства после регистрации залога. Залог оформляется на банк, права собственности — на покупателя (по договору купли-продажи), а продавцу перечисляются оставшиеся средства.

Третий вариант. Объект ипотеки оформляется на определенную организацию (чаще всего ее регистрируют для совершения ипотечной сделки). Заемщик постепенно выкупает акции фирмы, погашая кредит. Компания становится собственником недвижимости.

Читать еще:  Экспресс-оценка стоимости собственного бизнеса

Альтернативой громоздким финансовым схемам является лизинг — аренда объекта недвижимости с последующим выкупом. Лизинговая организация выдает кредит, продолжая оставаться собственником имущества до того момента, пока заемщик полностью не погасит долг. Законодательство четко регулирует механизмы лизинга, и потому участники хорошо знают правила этой сделки. Даже если заемщик выплатил большую часть средств, но при этом потерял возможность выплачивать определенные договором суммы, собственник имеет право изъять имущество. То есть все схемы кредитования бизнеса в большей или меньшей степени связаны с риском.

Как решаются проблемы кредитования малого бизнеса?

В марте этого года в Омске по инициативе Российской Гильдии Риэлторов состоялась первая всероссийская конференция по теме «Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты». Эксперты отметили проблему нехватки информации о потенциале рынка коммерческой недвижимости России, отсутствии результативных программ по поддержке бизнеса и надежных партнеров — в настоящее время достоверной информацией о коммерческой недвижимости регионов не располагает ни одна организация.

Обнадеживает только тот факт, что местные власти стали больше внимания уделять малому бизнесу и отдавать кредитным организациям распоряжения о поддержке тех или иных проектов под государственные гарантии. В наиболее выгодном положении оказываются предприниматели, занимающиеся разработкой приоритетных для государства проектов: развитием инновационных технологий, сельским хозяйством, производством. Меньше перспектив у торговых и посреднических организаций. Проблема коммерческой ипотеки может быть частично решена, считают аналитики, при внесении поправок в законодательство о залоге и собственности.

Что нужно знать о коммерческой ипотеке для малого бизнеса

Сложно вести хозяйственную деятельность без помещения в собственности. Приобрести его на собственные деньги тоже довольно часто не представляется возможным. Решить эту проблему позволяет займ, однако финансовые учреждения весьма неохотно его выдают. В чем же причина?

Слово «ипотека» вошло в лексикон граждан нашей страны сравнительно недавно. Приобретение жилья в кредит стало довольно распространенным явлением в России, а вот подобный способ покупки коммерческой недвижимости имеет место лишь в отдельны случаях, подобные договора заключаются редко.

При этом в мире коммерческая ипотека пользуется немалой популярностью.

Зарубежный опыт показывает, что грамотная эксплуатация квадратных метров в целях получения прибыли посредством сдачи в аренду офисных помещений, магазинов, помещений для предприятий сферы услуг способна принести доход, сопоставимый с тем, который приносит любой другой малый бизнес. Это позволяет вполне обоснованно прибегать для этих целей к ипотечному кредитованию.

Отличительные черты бизнес-ипотеки

Этот вид кредита финансовые учреждения выдают для приобретения нежилых помещений. Это могут быть склады, офисы и т.д.

Суть подобного займа в том, что денежные средства предоставляются под залог той недвижимости, которая на них приобретается, и выдается он на довольно короткий срок и под весьма высокие проценты.

Взять в займы у банка деньги на приобретение квадратных метров для хозяйственной деятельности можно под 12-16% годовых (весьма выгодные условия, см. статью о средних процентных ставках), предоставляется такой кредит, как правило, в иностранной валюте. Максимальный срок действия договора составляет 10-12 лет, но довольно часто его длительность не превышает 5 лет.

Первоначальный взнос по договору составляет от 25% до 40% стоимости приобретаемого объекта.

Юридическая сторона вопроса

С точки зрения закона коммерческая и жилищная ипотека во многом схожи и включают подобные процедуры.

Здесь также требуется прибегнуть к оценке заемщика и самого объекта, выполнить требование внесения первоначального взноса.

Однако существует и принципиальное отличие между этими двумя видами займов.

Закон не дает разрешения компаниям оформлять закладную на помещение для осуществления хозяйственной деятельности до тех пор, пока стороны не заключат сделку купли-продажи. Сначала необходимо купить недвижимость и только после этого ее можно заложить с целью получения денег в долг.

Договор о приобретении в кредит коммерческих площадей заключается на основании общих требований Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на базе положений закона «Об ипотеке». Договор должен содержать информацию о предмете покупки в кредит, о его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательств.

Участники рынка считают, что развитие данного направления кредитования сдерживает несовершенство законодательства.

Кроме того, не совсем ясно, что собой должен представлять заемщик, ведь крупные стабильные компании, которые вполне уверенно чувствуют себя на рынке, особо в ипотеке не нуждаются, так как они могут взять простой коммерческий кредит под залог имущества, которым владеют.

Если же компании нечего предоставить в залог или сотрудники банка на основании оценки ее работы пришли к выводу, что с данным предприятием нельзя заключать договр, то нет необходимости в таком заемщике.

Что касается малого бизнеса, то он не располагает имуществом, необходимым для обеспечения залога. Малый бизнес еще в большей степени подвержен влияниям рисков, которые несет непрозрачность рынка недвижимости для бизнеса.

Варианты схем коммерческой ипотеки

Законодательство определяет порядок действий при таком кредитовании предпринимателей. Закон «Об ипотеке» определяет особенности механизма оформления и регистрации залога, что отличает приобретение в кредит квадратных метров для хозяйственной дестельность от аналогичного способа покупки жилого помещения. Это заставило рынок выработать несколько схем, по которым совершаются подобные сделки.

Схема №1. Заключается договор купли-продажи. Продавец получает от покупателя часть средств за проданную недвижимость и гарантию банка. После этого регистрируется право собственности нового владельца. Затем регистрируется договор залога, после чего банк выдает кредитные средства и производится окончательный расчет с продавцом. По мнению специалистов, эта схема является весьма сложной и растянутой во времени.

Схема №2. Покупатель и продавец заключают предварительный договор, в соответствии с которым покупатель платит часть собственных денег за покупку. Продавец получает от банка обязательство, что тот выплатит остальную сумму, когда залог зарегистрируют. Затем залог регистрируют на банк и оформляют документы, в соответствии с которыми осуществляется передача права собственности новому владельцу, то есть покупателю. Это и есть оформление договора-покупки продажи. Теперь продавцу выплачивается оставшаяся сумма, а регистрация идет в соответствии с требованиями законодательства.

Схема №3. Данная схема получила от риэлторов название «выкуп юридического лица». Создается юридическое лицо, на которое оформляют объект недвижимости. Далее по мере погашения кредита, заемщик выкупает акции этой компании. Именно на нее оформляется приобретенное помещение.

Бизнес-ипотека или лизинг?

Эксперты считают лизинг хорошей альтернативой столь несовершенной ипотеке. В лизинг можно брать не только автомобили, но и другие объекты имущества.

В данной ситуации лизинговая организация предоставляет займ на приобретение помещения для бизнеса и остается его владельцем до тех пор, пока заинтересованное юридическое лицо не выплатит кредит.

Главное достоинство лизинга в том, что схема данной процедуры четко прописана в законодательстве. Однако если лизинговая компания обанкротится, все имущество, которое ей принадлежит, может за долги отойти третьим лицам.

Риск неизбежен и в том, и в другом случае. Банкиры рекомендуют предпринимателям самим влиять на условия предоставления займа. Эксперты считают, что самой острой проблемой, которая мешает развитию данного рынка, является низкая финансовая культура представителей малого бизнеса. Займы под квадратные метры станут для них вполне реальными, когда малый бизнес перестанет работать «в тени».

Низкая налоговая культура компаний, которые относятся к малому бизнесу, заставляет финансовые учреждения предоставлять им невыгодные условия коммерческой ипотеки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector