Жилищные сертификаты: новый вид личных инвестиций

Познавательный сайт Узнайка Ком — сайт и интересный и полезный.

Познавательный журнал поможет провести время с интересом и пользой и просто расскажет о сложном

Государственные жилищные сертификаты: новый вид личных инвестиций в недвижимость.

Частные инвесторы до последнего времени могли сыграть на росте стоимости жилья либо через покупку квартиры или дома, что требовало от них вложений по меньшей мере $100 тыс., либо через приобретение паев закрытых фондов недвижимости. С недавних пор появился еще один инструмент, с помощью которого инвесторы смогут вкладывать свои средства в недвижимость, — жилищные сертификаты

Для частного инвестора ЖС — удобный способ вложения в недвижимость

Жилищные сертификаты (ЖС) — это, по своей сути, разновидность облигаций, которые выпускает компания-застройщик.

Девелопер начинает строительство объекта и под этот конкретный проект осуществляет выпуск ЖС. В течение года идет их первичное размещение. Частные инвесторы могут приобрести любое количество ЖС — хоть на 100, хоть на 0,1 кв. м. Стоимость ЖС ежеквартально индексируется — в зависимости от роста цены на объект, инфляции и других показателей, которые прописываются в условиях выпуска. То есть по мере строительства дома ценность сертификатов также растет. Таким образом, инвестор, купивший сертификаты на раннем этапе строительства, справедливо имеет шансы на гораздо большую доходность, чем тот, кто вступил в проект на более поздней стадии (впрочем, установка цены 1 кв. м и стоимости сертификата полностью в руках застройщиков, которые в последние год-два стараются еще на ранней стадии строительства установить максимальные цены). После окончания строительства у человека, владеющего ЖС, есть два месяца на раздумья и два варианта действий: он может предъявить сертификаты девелоперу для погашения или приобрести на них квартиру. Рассчитывать на получение жилья могут покупатели, приобретшие сертификатов не менее чем на 30% площади квартиры. Впрочем, для того чтобы окончательно стать ее собственником, надо обладать пакетом сертификатов, объем которого эквивалентен площади жилья, и для вступления в права собственности требуется заключение отдельного договора.

Апологетами ЖС предполагается, что переход застройщиков к выпуску сертификатов способен убить сразу двух зайцев.

Во-первых, наладить жизнеспособную схему финансирования строительства. Во-вторых, обеспечить доступ на жилищный рынок частным инвесторам, имеющим небольшие накопления. По мнению гендиректора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, жилищные сертификаты имеют все шансы на популярность. Девелоперам эта схема дает определенную налоговую выгоду (нет НДС). “Денежные средства, полученные эмитентом при осуществлении эмиссии ЖС, являются для него заемными. Поэтому выручка эмитента от продажи ЖС первому держателю, согласно Налоговому кодексу (НК), не будет облагаться налогом на прибыль, если цена размещения не превышает номинал бумаги. Налогом на добавленную стоимость (НДС) вырученные эмитентом от продажи ЖС денежные средства также не облагаются, поскольку, во-первых, получение заемных средств не относится к объекту налогообложения по НДС (ст. 146 НК РФ), а во-вторых, по НК реализация ценных бумаг не подлежит обложению НДС. При погашении сертификатов у эмитента также не возникает дохода, облагаемого налогом на прибыль и НДС”, — объясняет гендиректор компании “Аврора консалтинг” Леонид Масалов. Кроме того, это совершенно законная для застройщика возможность получить более дешевое финансирование, чем банковские кредиты.

По словам сторонников ЖС, будущие покупатели сертификатов смогут приобрести квартиру дешевле, вложив деньги на ранней стадии строительства, но без рисков, связанных с “серыми” схемами — вексельными, предварительными договорами и другими. Конечно, если застройщик, у которого кто-то хочет купить квартиру, работает по ФЗ №214, то риски покупателя и без того минимальны. Проблема в том, что сегодня в соответствии с этим законом строится не более 10% объектов по всей стране. Остальные новостройки по-прежнему продаются по рискованным для покупателя схемам. Люди покупают — потому что покупка на стадии котлована зачастую позволяет сэкономить 10-30% стоимости жилья. Жилищные сертификаты дают возможность купить квартиру по минимальной цене, но при этом обеспечивают не меньшую безопасность для покупателя, чем 214?й закон. В законе о ЖС прописаны определенные требования к застройщику, планирующему эмиссию. “Их могут выпускать юридические лица, которые имеют в собственности или на праве аренды земельный участок и получили разрешение на строительство и утвердили проектную декларацию”, — поясняет специалист юридической компании “Велес Лекс” Евгений Акимов. Кроме того, у компании обязательно должен быть поручитель или гарант, которым может стать банк, государство или муниципалитет.

Тем не менее, несмотря на данные требования, поводы для волнения у потенциальных владельцев ЖС остаются.

Дело в том, что приобретение сертификата гарантирует право на определенное количество квадратных метров, но не оговаривает ни этажа, ни вида из окон, ни других параметров будущего жилья. “Таким образом, инвестор, набрав необходимое количество сертификатов для приобретения однокомнатной квартиры, может ее так и не получить, если свободными к моменту предъявления сертификатов останутся только квартиры большей площади”, — замечает генеральный директор консалтинговой группы Walter Walls Сергей Листов. Правда, Леонид Масалов утверждает, что это решаемый вопрос: “Покупатель ЖС может закрепить за собой какую-либо квартиру, например через договор резервирования. При этом мы бы рекомендовали эмитенту заключать такой договор с покупателем, если последний приобрел сертификатов на сумму, близкую к 100% общей площади квартиры”.

Но если нет возможности сразу выкупить необходимое количество сертификатов, то впоследствии у покупателя могут возникнуть определенные сложности. Например, за то время, пока он копил деньги на следующую порцию сертификатов (метров), какой-нибудь инвестор мог скупить свободные квартиры и выставить их на продажу по более высокой стоимости. “Кроме того, с появлением ЖС проблема предъявления несколькими лицами требований о передаче им одной и той же квартиры не исчезает, а приобретает новую форму, — рассказывает Сергей Листов. — Совокупная стоимость выпуска ЖС не может превышать общей площади соответствующего многоквартирного дома. Но при этом право требовать заключения договора купли-продажи предоставлено лицам, набравшим пакет ЖС стоимостью не менее 30% площади нужной квартиры. Остальную сумму при этом можно доплатить. То есть лицо, приобретшее 30% всего выпуска ЖС, может выкупить все квартиры в доме, а остальные владельцы сертификатов получат лишь право на их погашение и получение денежной компенсации”.

Метры для заработка

Одно из основных преимуществ жилищных сертификатов для частного инвестора — возможность вкладывать относительно небольшие суммы. Ведь потребитель может купить один или несколько метров (сертификатов) и заработать на росте их стоимости. Вопрос лишь в доходности. “Времена, когда, инвестируя в дом на стадии котлована, можно было получить 80-130% прибыли при сдаче дома в эксплуатацию, прошли. Сейчас эта цифра находится в районе 20-35%”, — говорит руководитель проекта компании “Масштаб” Игорь Сим. Но это в любом случае больше, чем ставка по депозитам. К тому же, если рассматривать рынок Подмосковья, то можно найти города, где доход будет еще больше. Другое дело, что стоимость сертификатов теоретически может как увеличиться, так и уменьшиться. Номинал жилищного сертификата в денежном выражении подлежит индексации, порядок которой указывается в решении о выпуске. Индексация может быть привязана к различным переменным (индексам), и они не могут изменяться по воле эмитента. “Такими индексами могут быть инфляция, курс валют и пр., но, скорее всего, застройщики пойдут на привязку индекса к стоимости 1 кв. м”, — объясняют эксперты. То есть если спустя полгода после покупки сертификата 1 кв. м на данном объекте подорожал на 10%, то и стоимость ЖС выросла на столько же.

В глазах частных инвесторов у ЖС есть реальный конкурент — паи закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН). Последние во многом даже интереснее частнику, так как являются более гибким инструментом и, соответственно, увеличивают шансы на доход. “Структура ЗПИФа предполагает некоторую диверсификацию вложений, в то время как жилищный сертификат предусматривает инвестиции в конкретный дом. Преимущество жилищного сертификата объяснимо скорее с позиции эмитента, которому таким путем легче привлечь средства вкладчиков”, — отмечает портфельный управляющий УК “Альянс РОСНО управление активами” Марианна Ткаченко.

Пока без ажиотажа

Для застройщика схема выпуска ЖС также имеет свои минусы. Один из основных проблемных моментов, способных отпугнуть от идеи эмиссии, — высокий уровень требований, практически такой же, какой предъявляет к девелоперам ФЗ №214. Так, на момент регистрации выпуска ЖС застройщик обязан иметь готовую проектную документацию. А это опять-таки означает, что он уже до момента выпуска ЖС должен будет привлечь деньги для оплаты проектных работ и оформления прав на землю, что составляет значительную долю затрат на строительство. Еще один малоприятный момент состоит в том, что эмитент (застройщик) обязан выплатить обратившемуся к нему инвестору номинальную стоимость ЖС (с учетом индексации) в короткие сроки, определенные законодательством, на любом этапе строительства. “А в случае большого количества подобных обращений это может негативно сказаться на строительном процессе”, — замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Более того, если у застройщика нет финансового резерва, это может привести к банкротству компании.

Видимо, такие опасения и предопределили активность застройщиков по выпуску жилищных сертификатов. Пока лишь питерская компания ЛЭК сподобилась на эксперимент с ЖС. Осенью 2007 года она осуществила выпуск сертификатов на четыре своих объекта — монолитно-кирпичные жилые дома бизнес-класса. Стоимость 1 кв. м в них составляет от 40 до 50 тыс. руб. в зависимости от дома. Номинальная стоимость жилищного сертификата, выраженная в единицах общей площади жилья, соответствует 1 кв. м. Однако, к сожалению, даже этот пример нельзя считать началом работы жилищных сертификатов — все ЖС были выкуплены одним-единственным инвестором по закрытой подписке.

Для частного инвестора ЖС — безопасный и удобный способ вложения в недвижимость. Другое дело, что до тех пор пока на рынке новостроек процветают “серые” схемы, у застройщиков, к сожалению, слишком мало стимулов заменить их чем-то другим, требующим большей ответственности и больших затрат.

Плюсы и минусы жилищных сертификатов

В июле 2006 г. были внесены изменения в федеральный закон от 30.12.2004 N «Об участии в долевом строительстве многоквартирных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В том числе в пункте 2 статьи 1 данного закона появился новый способ привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом. С июля прошлого года привлекать денежные средства стало возможно путем выпуска эмитентом (имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома) облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений.

Однако в отличие от такого способа привлечения денежных средств в строительство жилья, как заключение договора участия в долевом строительстве, новый способ оказался гораздо менее регламентированным законодателем. По существу, кроме одной нормы в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» выпуск и обращение жилищных сертификатов регулируются только рядом статей ФЗ «О рынке ценных бумаг», положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утвержденным указом президента РФ от 10.06.1994 № 1182), а также отдельными положениями Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов эмиссии ценных бумаг (утвержденных приказом ФСФР от 16.03.2005 № 05—4/пз-н).

Тем не менее и имеющихся норм достаточно, для того чтобы проанализировать и выявить те преимущества и недостатки, которые дает использование жилищных сертификатов как гражданам — соинвесторам строительства жилья, так и застройщикам (эмитентам жилищных сертификатов).

В числе несомненных достоинств жилищных сертификатов можно упомянуть налоговые преимущества, суть которых состоит в том, что денежные средства, получаемые эмитентом при размещении сертификатов, вообще не облагаются налогом на добавленную стоимость, а уплата налога на прибыль откладывается до момента передачи квартиры владельцу жилищного сертификата, заявившему требование о ее приобретении.

К недостаткам применения схемы продажи квартир посредством выпуска жилищных сертификатов можно причислить необходимость государственной регистрации процедуры эмиссии жилищных сертификатов, в частности решения о выпуске, проспекта эмиссии, отчета об итогах выпуска.

Необходимо отметить, что до настоящего времени не приняты дополнения в действующие Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов эмиссии ценных бумаг (утвержденные приказом ФСФР от 16.03.2005 № 05—4/пз-н), конкретизирующие специфику процедуры эмиссии применительно к жилищным сертификатам. Возможно, именно этим в значительной степени объясняется отсутствие фактов широкого использования жилищных сертификатов в качестве альтернативы договорам долевого участия в строительстве жилья.

Помимо сложностей, связанных с процедурой обязательной государственной регистрации, эмиссия жилищных сертификатов сопряжена с проблемами, вызванными необходимостью привлечения застройщиком (эмитентом):

поручителя или гаранта (банка или страховой компании) в целях обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из жилищных сертификатов;

банка для осуществления контроля за целевым использованием средств, привлекаемых путем выпуска жилищных сертификатов.

В настоящее время привлечение поручителя или гаранта по исполнению эмитентом жилищных сертификатов вытекающих из них обязательств представляет собой достаточную сложность. Это связано, во-первых, с новизной самой по себе конструкции использования жилищных сертификатов и соответствующим недоверием к ней со стороны банковских и страховых компаний, а во-вторых, с существенной затратностью для эмитента декларируемых названными компаниями условий предоставления обеспечения.

Относительно же необходимости привлечения контролирующего банка следует отметить, что законодатель не уточнил основания такого привлечения, не определил правовую природу отношений эмитента и банка в данном случае. С учетом этого эмитенту жилищных сертификатов придется буквально выдумывать форму соответствующего договора, привязывая его к тем или иным положениям гражданского законодательства.

Самое же важное достоинство нового способа участия в строительстве для граждан состоит в гарантированности их вложений, что особенно актуально в свете последних финансовых скандалов на рынке новостроек («Социальная инициатива» и др.). При этом гражданин в зависимости от своих целей может использовать жилищные сертификаты и как финансовый инструмент, и как средство получения квартиры.

Если гражданин хочет заработать на жилищных сертификатах как на ценной бумаге, он может в любое время потребовать и получить от эмитента индексированную номинальную стоимость своих сертификатов в течение семи банковских дней с даты предъявления такого требования. Схема индексации номинальной стоимости устанавливается при выпуске жилищных сертификатов и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата, что выгодно отличает его от такого популярного финансового инструмента, как акции, которые, как известно, могут не только расти, но и падать в цене. К тому же эмитент обязан иметь договор с поручителем — банком или страховой компанией, по которому поручитель обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих денежных обязательств.

Если же гражданин участвует в строительстве с целью последующего приобретения построенного жилья в собственность, то приобретение им жилищных сертификатов, соответствующих не менее чем 30% общей площади квартиры определенного типа, дает ему право на заключение с эмитентом договора купли-продажи при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Однако на строящийся объект, которого еще физически не существует, договор купли-продажи заключить нельзя, а лицо может купить жилищные сертификаты в количестве, соответствующем 30% и более общей площади квартиры, во время строительства и таким образом приобрести право на заключение договора купли-продажи. На этом основании в комитете Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам (разработчики поправок к ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) считают, что пункт 2 статьи 1 данного закона придется корректировать и, вероятно, выпускать дополнительные нормативные акты, которые обяжут застройщиков заключать с владельцами жилищных сертификатов договор долевого участия в строительстве.

По нашему мнению, вопрос о заключении договора купли-продажи между эмитентом и собственником жилищных сертификатов, количество которых соответствует не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, в ходе строительства жилого дома можно решить до урегулирования этого вопроса в законодательном порядке — используя пункт 7 положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов. Согласно данному пункту в обязательные реквизиты жилищного сертификата входят условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора. Таким образом, если предусмотреть в жилищном сертификате срок предъявления не ранее срока оформления квартир в собственность эмитента, то будут соблюдены требования законодательства — как об объекте договора купли-продажи квартиры (объект недвижимости должен однозначно идентифицироваться по договору его купли-продажи), так и о праве собственников жилищных сертификатов на заключение договора купли-продажи.

Также может встать вопрос о приоритете требований собственников жилищных сертификатов, претендующих на одну и ту же квартиру. На данный момент времени этот вопрос не урегулирован, однако представляется целесообразным использовать в таких ситуациях механизм, предусмотренный ранее действовавшей инструкцией о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории России (утвержденной постановлением ФКЦБ РФ от 12.05.1995 № 2): если одновременно заявлены требования двух и более владельцев жилищных сертификатов об их погашении путем предоставления одной и той же квартиры, требования удовлетворяются в соответствии с очередностью их получения эмитентом. Чтобы использовать такой механизм, он должен быть прямо предусмотрен в проспекте эмиссии жилищных сертификатов.

Заключение договора купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием жилищных сертификатов, практически ничем не отличается от заключения договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за денежные средства. Отличие будет в положениях договора о цене квартиры, поскольку в них надо будет четко указать стоимость 1 кв. м квартиры, общую стоимость квартиры (исходя из фактического размера передаваемой покупателю квартиры) и порядок оплаты (только жилищными сертификатами или жилищными сертификатами и денежными средствами). Это необходимо, поскольку при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). При этом в акте приема-передачи квартиры указывается на погашение предъявленных сертификатов (прекращение обязательства эмитента путем предоставления собственнику жилищных сертификатов в собственность квартиры). Сам договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

Юлия ВРУБЛЕВСКАЯ, генеральный директор юридической фирмы «Интерцессия». Статья написана специально для «Ведомостей». Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции.

Жилищные сертификаты: новый вид личных инвестиций

Частные инвесторы до последнего времени могли сыграть на росте стоимости жилья либо через покупку квартиры или дома, что требовало от них вложений по меньшей мере $100 тыс. Теперь появился более «дешевый» способ – жилищные сертификаты.

Частные инвесторы до последнего времени могли сыграть на росте стоимости жилья либо через покупку квартиры или дома, что требовало от них вложений по меньшей мере $100 тыс., либо через приобретение паев закрытых фондов недвижимости. С недавних пор появился еще один инструмент, с помощью которого инвесторы смогут вкладывать свои средства в недвижимость, – жилищные сертификаты, пишет D`.

Для частного инвестора ЖС – удобный способ вложения в недвижимость

Жилищные сертификаты (ЖС) – это, по своей сути, разновидность облигаций, которые выпускает компания-застройщик.

Девелопер начинает строительство объекта и под этот конкретный проект осуществляет выпуск ЖС. В течение года идет их первичное размещение. Частные инвесторы могут приобрести любое количество ЖС – хоть на 100, хоть на 0,1 кв. м. Стоимость ЖС ежеквартально индексируется – в зависимости от роста цены на объект, инфляции и других показателей, которые прописываются в условиях выпуска. То есть по мере строительства дома ценность сертификатов также растет. Таким образом, инвестор, купивший сертификаты на раннем этапе строительства, справедливо имеет шансы на гораздо большую доходность, чем тот, кто вступил в проект на более поздней стадии (впрочем, установка цены 1 кв. м и стоимости сертификата полностью в руках застройщиков, которые в последние год-два стараются еще на ранней стадии строительства установить максимальные цены). После окончания строительства у человека, владеющего ЖС, есть два месяца на раздумья и два варианта действий: он может предъявить сертификаты девелоперу для погашения или приобрести на них квартиру. Рассчитывать на получение жилья могут покупатели, приобретшие сертификатов не менее чем на 30% площади квартиры. Впрочем, для того чтобы окончательно стать ее собственником, надо обладать пакетом сертификатов, объем которого эквивалентен площади жилья, и для вступления в права собственности требуется заключение отдельного договора.

Апологетами ЖС предполагается, что переход застройщиков к выпуску сертификатов способен убить сразу двух зайцев.

Во-первых, наладить жизнеспособную схему финансирования строительства. Во-вторых, обеспечить доступ на жилищный рынок частным инвесторам, имеющим небольшие накопления. По мнению гендиректора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, жилищные сертификаты имеют все шансы на популярность. Девелоперам эта схема дает определенную налоговую выгоду (нет НДС). “Денежные средства, полученные эмитентом при осуществлении эмиссии ЖС, являются для него заемными. Поэтому выручка эмитента от продажи ЖС первому держателю, согласно Налоговому кодексу (НК), не будет облагаться налогом на прибыль, если цена размещения не превышает номинал бумаги. Налогом на добавленную стоимость (НДС) вырученные эмитентом от продажи ЖС денежные средства также не облагаются, поскольку, во-первых, получение заемных средств не относится к объекту налогообложения по НДС (ст. 146 НК РФ), а во-вторых, по НК реализация ценных бумаг не подлежит обложению НДС. При погашении сертификатов у эмитента также не возникает дохода, облагаемого налогом на прибыль и НДС”, – объясняет гендиректор компании “Аврора консалтинг” Леонид Масалов. Кроме того, это совершенно законная для застройщика возможность получить более дешевое финансирование, чем банковские кредиты.

По словам сторонников ЖС, будущие покупатели сертификатов смогут приобрести квартиру дешевле, вложив деньги на ранней стадии строительства, но без рисков, связанных с “серыми” схемами – вексельными, предварительными договорами и другими. Конечно, если застройщик, у которого кто-то хочет купить квартиру, работает по ФЗ №214, то риски покупателя и без того минимальны. Проблема в том, что сегодня в соответствии с этим законом строится не более 10% объектов по всей стране. Остальные новостройки по-прежнему продаются по рискованным для покупателя схемам. Люди покупают – потому что покупка на стадии котлована зачастую позволяет сэкономить 10-30% стоимости жилья. Жилищные сертификаты дают возможность купить квартиру по минимальной цене, но при этом обеспечивают не меньшую безопасность для покупателя, чем 214?й закон. В законе о ЖС прописаны определенные требования к застройщику, планирующему эмиссию. “Их могут выпускать юридические лица, которые имеют в собственности или на праве аренды земельный участок и получили разрешение на строительство и утвердили проектную декларацию”, – поясняет специалист юридической компании “Велес Лекс” Евгений Акимов. Кроме того, у компании обязательно должен быть поручитель или гарант, которым может стать банк, государство или муниципалитет.

Тем не менее, несмотря на данные требования, поводы для волнения у потенциальных владельцев ЖС остаются.

Дело в том, что приобретение сертификата гарантирует право на определенное количество квадратных метров, но не оговаривает ни этажа, ни вида из окон, ни других параметров будущего жилья. “Таким образом, инвестор, набрав необходимое количество сертификатов для приобретения однокомнатной квартиры, может ее так и не получить, если свободными к моменту предъявления сертификатов останутся только квартиры большей площади”, – замечает генеральный директор консалтинговой группы Walter Walls Сергей Листов. Правда, Леонид Масалов утверждает, что это решаемый вопрос: “Покупатель ЖС может закрепить за собой какую-либо квартиру, например через договор резервирования. При этом мы бы рекомендовали эмитенту заключать такой договор с покупателем, если последний приобрел сертификатов на сумму, близкую к 100% общей площади квартиры”.

Но если нет возможности сразу выкупить необходимое количество сертификатов, то впоследствии у покупателя могут возникнуть определенные сложности. Например, за то время, пока он копил деньги на следующую порцию сертификатов (метров), какой-нибудь инвестор мог скупить свободные квартиры и выставить их на продажу по более высокой стоимости. “Кроме того, с появлением ЖС проблема предъявления несколькими лицами требований о передаче им одной и той же квартиры не исчезает, а приобретает новую форму, – рассказывает Сергей Листов. – Совокупная стоимость выпуска ЖС не может превышать общей площади соответствующего многоквартирного дома. Но при этом право требовать заключения договора купли-продажи предоставлено лицам, набравшим пакет ЖС стоимостью не менее 30% площади нужной квартиры. Остальную сумму при этом можно доплатить. То есть лицо, приобретшее 30% всего выпуска ЖС, может выкупить все квартиры в доме, а остальные владельцы сертификатов получат лишь право на их погашение и получение денежной компенсации”.

Метры для заработка

Одно из основных преимуществ жилищных сертификатов для частного инвестора – возможность вкладывать относительно небольшие суммы. Ведь потребитель может купить один или несколько метров (сертификатов) и заработать на росте их стоимости. Вопрос лишь в доходности. “Времена, когда, инвестируя в дом на стадии котлована, можно было получить 80-130% прибыли при сдаче дома в эксплуатацию, прошли. Сейчас эта цифра находится в районе 20-35%”, – говорит руководитель проекта компании “Масштаб” Игорь Сим. Но это в любом случае больше, чем ставка по депозитам. К тому же, если рассматривать рынок Подмосковья, то можно найти города, где доход будет еще больше. Другое дело, что стоимость сертификатов теоретически может как увеличиться, так и уменьшиться. Номинал жилищного сертификата в денежном выражении подлежит индексации, порядок которой указывается в решении о выпуске. Индексация может быть привязана к различным переменным (индексам), и они не могут изменяться по воле эмитента. “Такими индексами могут быть инфляция, курс валют и пр., но, скорее всего, застройщики пойдут на привязку индекса к стоимости 1 кв. м”, – объясняют эксперты. То есть если спустя полгода после покупки сертификата 1 кв. м на данном объекте подорожал на 10%, то и стоимость ЖС выросла на столько же.

В глазах частных инвесторов у ЖС есть реальный конкурент – паи закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН). Последние во многом даже интереснее частнику, так как являются более гибким инструментом и, соответственно, увеличивают шансы на доход. “Структура ЗПИФа предполагает некоторую диверсификацию вложений, в то время как жилищный сертификат предусматривает инвестиции в конкретный дом. Преимущество жилищного сертификата объяснимо скорее с позиции эмитента, которому таким путем легче привлечь средства вкладчиков”, – отмечает портфельный управляющий УК “Альянс РОСНО управление активами” Марианна Ткаченко.

Пока без ажиотажа

Для застройщика схема выпуска ЖС также имеет свои минусы. Один из основных проблемных моментов, способных отпугнуть от идеи эмиссии, – высокий уровень требований, практически такой же, какой предъявляет к девелоперам ФЗ №214. Так, на момент регистрации выпуска ЖС застройщик обязан иметь готовую проектную документацию. А это опять-таки означает, что он уже до момента выпуска ЖС должен будет привлечь деньги для оплаты проектных работ и оформления прав на землю, что составляет значительную долю затрат на строительство. Еще один малоприятный момент состоит в том, что эмитент (застройщик) обязан выплатить обратившемуся к нему инвестору номинальную стоимость ЖС (с учетом индексации) в короткие сроки, определенные законодательством, на любом этапе строительства. “А в случае большого количества подобных обращений это может негативно сказаться на строительном процессе”, – замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Более того, если у застройщика нет финансового резерва, это может привести к банкротству компании.

Видимо, такие опасения и предопределили активность застройщиков по выпуску жилищных сертификатов. Пока лишь питерская компания ЛЭК сподобилась на эксперимент с ЖС. Осенью 2007 года она осуществила выпуск сертификатов на четыре своих объекта – монолитно-кирпичные жилые дома бизнес-класса. Стоимость 1 кв. м в них составляет от 40 до 50 тыс. руб. в зависимости от дома. Номинальная стоимость жилищного сертификата, выраженная в единицах общей площади жилья, соответствует 1 кв. м. Однако, к сожалению, даже этот пример нельзя считать началом работы жилищных сертификатов – все ЖС были выкуплены одним-единственным инвестором по закрытой подписке.

Для частного инвестора ЖС – безопасный и удобный способ вложения в недвижимость. Другое дело, что до тех пор пока на рынке новостроек процветают “серые” схемы, у застройщиков, к сожалению, слишком мало стимулов заменить их чем-то другим, требующим большей ответственности и больших затрат.

Жилищные сертификаты не помогут ни дольщикам, ни застройщикам

Поправки к ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, принятые Госдумой во втором чтении 9 июня, расширили перечень инструментов, с помощью которых застройщики могут привлекать средства граждан в строительство жилья. Теперь это не только договоры долевого участия, но и жилищные сертификаты. Это разновидность облигаций, который дает право владельцу на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме. Стоимость этой ценной бумаги должна расти вместе со стоимостью жилья на данном объекте, а владелец сертификата имеет право в любой момент вернуть облигацию по новой цене. Застройщики скептически относятся к перспективе подобной схемы своих взаимоотношений с дольщиками, поскольку считают, что к компаниям предъявляются слишком жесткие требования.

Эмитентом особого вида облигаций – жилищных сертификатов – может быть заказчик строительства и инвестор-застройщик, если он одновременно выступает в роли заказчика. Другие финансовые институты, в частности, банки, товарные и фондовые биржи и т.д., эмитировать жилищные сертификаты не имеют права.

Долговое обязательство эмитента этой ценной бумаги выражается в том, что он должен в определенный срок предоставить владельцу пакета сертификатов квартиру заранее оговоренной площади. Прежде чем начать выпуск жилищных сертификатов, эмитент должен заключить договор поручительства с банком или страховой компанией. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, поручитель возьмет на себя выплату денежных средств собственнику сертификата.

Сертификат номинируется либо в квадратных метрах (одна бумага соответствует не менее 0,1 кв. метра), либо в деньгах. Соответственно, денежный эквивалент сертификата равен стоимости жилплощади, выраженной в номинале (по ценам застройщика). Номинальная стоимость в денежных единицах с течением времени индексируется, причем в момент покупки порядок индексации должен быть известен владельцу сертификата.

Чтобы стать соинвестором с троительства, нужно приобрести пакет сертификатов не менее чем на 30% общей площади квартиры. После этого владелец бумаг получает право на заключение с эмитентом договора на приобретение квартиры при условии оплаты оставшейся стоимости. При этом в комитете Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам (этот комитет разрабатывает поправки к 214-ФЗ – “ИФ”) признают, что норму придется корректировать, поскольку на строящийся объект, которого еще физически не существует договор купли-продажи заключать нельзя.

“Вероятно, придется выпускать дополнительные нормативные акты, которые обяжут застройщиков заключать с владельцами сертификатов договор долевого участия в строительстве”, – рассказал источник в аппарате комитета.

Как и любую ценную бумагу, сертификат можно продать. При этом продавец переуступает все права новому владельцу пакета ценных бумаг.

Напомним, что идея выпуска жилищных сертификатов не нова. Она появилась еще в 1994 году, когда вышел указ президента РФ “О выпуске и обращении жилищных сертификатов”. Указ 12-летней давности разрешил заказчикам строительства “привлекать финансовые средства граждан РФ с использованием жилищных сертификатов”. Однако, до сих пор эта схема не работала. В аппарате комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам “Интерфаксу” сообщили, что за 12 лет по сертификатам было приобретено не более 1000 квартир.

Теперь эта форма покупки жилья может получить второе рождение. По ФЗ-214 застройщику придется выбрать один из двух вариантов: продажа строящегося жилья посредством жилсертификатов или через договор долевого участия в строительстве.

Обе схемы подразумевают довольно жесткие требования к застройщикам. Например, застройщик может выступать эмитентом только тогда, когда “имеет оформленный земельный участок под строительство и проектную документацию на объект”. Аналогичные правила действуют и в случае привлечения денежных средств по договору долевого участия: сбор денег можно начинать только после получения разрешения на строительство и госрегистрации права собственности или права аренды на земельный участок.

“Все предпроектные и проектные проработки, в том числе оформление прав на земельный участок, занимают у застройщика до 1,5 лет. Это означает, что обе схемы делают невозможным продажу жилья на старте”, – говорит директор департамента координации ипотечных программ группы компаний “ПИК” Наталья Пастухова.

Некоторые участники рынка видят в появлении нового инструмента позитивные стороны. “Теперь строительным компаниям позволено заключать договоры долевого строительства и привлекать деньги путем выпуска специальных облигаций – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от застройщика жилья. При этом компания-застройщик должна иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство многоквартирного дома. Я думаю, это поможет решить проблему обманутых вкладчиков”, – говорит председатель совета директоров ОАО ХК “ГВСУ-Центр” Владимир Стратий.

Несмотря на сходство схем, многие застройщики с большей опаской относятся к жилищным сертификатам. Нарекание вызывают требование о заключении договора поручительства, потому что эта процедура ведет к дополнительным расходам. По оценкам участников рынка комиссия за гарантию составляет 3-6% от объема средств, за которые поручается организация.

Кроме того, застройщиков настораживает право владельца сертификатов по первому требованию вернуть вложенные средства. “Дольщик в любой момент без объяснения причин имеет право продать пакет ценных бумаг застройщику, и тот в течение семи банковских дней обязан вернуть ему всю сумму, равную проиндексированной номинальной стоимости. Это означает, что компаниям придется всегда иметь в резерве некоторую сумму для выкупа жилищных сертификатов”, – пояснили “Интерфаксу” в группе компаний “ПИК”.

Если у застройщика не будет возможности вернуть деньги по первому требованию владельца сертификата, по его обязательствам придется отвечать поручителям. Напомним, что в схеме долевого строительства действует залоговая схема обеспечения: то есть застройщик отвечает по своим обязательствам земельным участком и всеми строящимися на нем объектами недвижимости. Требование поручительства банка действует в отдельных регионах (в Москве, в частности, с осени 2005 года) – застройщик обязан предоставить банковскую гарантию перед участием в инвестиционных торгах, в пользу заказчика и не на всю стоимость, а на 30% стоимости контракта.

Впрочем, поправки к 214-ФЗ также разрешили привлекать поручителей. Однако в отличие от схемы сертификатов эта процедура добровольная, а не обязательная.

“Норма о погашении обязательств по жилищным сертификатам по первому требованию – достаточно сильное ограничение, которое может отпугнуть некоторые строительные организации, – считает Н.Пастухова. – Для сравнения, по ФЗ-214 право дольщика вернуть себе средства нельзя назвать безусловным (дольщик имеет право вернуть средства лишь в случае нарушения застройщиком своих обязательств – “ИФ”)”.

“Эта норма вообще не имеет смысла, – вторит ей заместитель генерального директора компании “Новая площадь” Евгений Фетисов. – В этом случае застройщик несет риски, которые нельзя просчитать и оценить. По-моему ни один нормальный застройщик не будет выпускать бумаги с таким условием”.

Руководитель юридического отдела инвестиционно-строительной компании “Сити-XXI век” Анна Шлесина указывает, что у застройщика могут возникнуть проблемы, если цены на квартиры начнут падать. “Большинство дольщиков потребуют выплаты индексированной стоимости сертификатов, а застройщику понадобится оплатить все сертификаты и произвести “повторную” реализацию квартир по текущим, т. е. сниженным ценам”, – говорит А.Шлесина.

Теоретически застройщик может застраховаться от убытков, например, установив схему индексации, привязанную к изменению рыночных цен. Однако на практике это сделать очень сложно из-за колебаний на рынке, “а законодательство о ценных бумагах требует оперировать не относительными, а точными понятиями”.

“Кроме того, – продолжает А.Шлесина, – из контекста ряда законодательных актов, следует, что индексация – это механизм повышения, но никак не понижения стоимости ценной бумаги. Смысл заключается в том, что индексация позволяет частично или полностью возместить потери, вызванные ростом потребительских цен на товары и услуги. Поэтому возможность индексации в отрицательную сторону, если это не будет прямо предусмотрено в законе, вызывает у меня большое сомнение”.

Эксперты резюмируют, что норма закона о возврате эмитентом денег владельцу сертификата по первому требованию, достаточно надежно защищает последнего (за исключением тех случаев, когда по финансовым обязательствам не смогут ответить ни застройщик, ни поручитель).

Гораздо менее прозрачна, по словам аналитиков, процедура получения квартиры по жилсертификату. “Среди обязательных реквизитов жилищного сертификата нет упоминания о конкретной квартире, – напоминает директор юридического департамента агентства недвижимости “Домострой” Михаил Полищук. – Поэтому ценная бумага, в отличие от инвестиционного контракта, не конкретизирует, какую именно квартиру получит будущий собственник (среди обязательных реквизитов сертификата должны содержаться предварительные условия договора купли-продажи квартиры с установленными характеристиками, но с какими именно, не уточняется – “ИФ”). В облигации зафиксировано только обязательство застройщика, выраженное в квадратных метрах. Там, например, нет данных о местоположении квартиры”.

В связи с этим, говорит М.Полищук, может возникнуть ситуация, при которой на момент накопления пакета на 30% площади, необходимого для заключения договора, у застройщика не будет в наличии квартиры с теми параметрами, на которые рассчитывает соинвестор. В этом случае претенденту придется ждать, когда в продаже появится нужная жилплощадь.

Е.Фетисов отмечает, что по существующему законодательству договор, заключаемый между владельцем сертификатов и застройщиком, не подлежит обязательной регистрации (в отличие от договора долевого участия в строительстве), что, по его словам, влечет за собой риск двойных продаж. По его словам, в сертификатах также не предусмотрен механизм защиты дольщика от некачественного строительства.

Руководитель юридического департамента “СУ-155” Сергей Босхолов указывает, что пока не решены вопросы защиты прав владельца сертификата от утраты ценной бумаги вследствие хищения или физического уничтожения. “Если же использовать бездокументарную форму, то потребуется привлечение профессиональных участников рынка ценных бумаг для учета прав владельцев облигаций, что, как следствие, добавит операционные издержки и может повлиять на стоимость жилья”, – говорит он.

Участники рынка сходятся во мнении, что схему нужно дорабатывать. “Мы посмотрим, проявят ли строительные компании интерес к этому механизму, – рассказали в думском комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам. – Если да, то мы займемся разработкой нормативных актов, которые уточнят многие положения. Например, необходимо более четко прописать, какой договор будет заключаться между застройщиком и дольщиком, гарантии последнего на определенное жилье и т.д.”.

Самые выгодные способы вложения в новостройку

Покуп­ка квар­ти­ры в новострой­ке по-преж­не­му оста­ет­ся самым доступ­ным спо­со­бом при­об­ре­те­ния жилья. Ника­кие рис­ки не оста­нав­ли­ва­ют сего­дня людей от при­об­ре­те­ния квар­ти­ры в стро­я­щем­ся доме:

• дол­гое стро­и­тель­ство;
• зави­си­мость от застрой­щи­ка:
• откло­не­ние от стро­и­тель­ных норм, при­ме­не­ние нека­че­ствен­ных строй­ма­те­ри­а­лов и т.д.

Дан­ные рис­ки ком­пен­си­ру­ют­ся:

• мораль­ным и физи­че­ским изно­сом жилья вто­рич­но­го фон­да;
• жела­ни­ем потре­би­те­ля жить в совре­мен­ной квар­ти­ре на фоне ком­форт­ной соци­аль­ной инфра­струк­ту­ры;
• воз­мож­но­стью дол­го­сроч­ных инве­сти­ций в новые квар­ти­ры.

Какие же спо­со­бы инве­сти­ции в новострой­ки мож­но пред­ло­жить сего­дня инве­сто­рам?

Три способа инвестиций в новостройку

Суще­ству­ют три спо­со­ба инве­сти­ции в стро­я­щу­ю­ся недви­жи­мость:

• Дого­вор о доле­вом уча­стии.
• Покуп­ка жилищ­но­го сер­ти­фи­ка­та.
• Вступ­ле­ние в ЖСК.

Договор о долевом участии как способ инвестиции

Поче­му заклю­че­ние ДДУ, на осно­ва­нии Феде­раль­но­го зако­на 214-Ф3 о доле­вом стро­и­тель­стве, необ­хо­ди­мо для того, что­бы счи­тать покуп­ку в новострой­ке имен­но инве­сти­ци­ей?

Дого­во­рить­ся ведь с застрой­щи­ком мож­но так­же:

• посред­ством состав­ле­ния пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи;
• путем под­пи­са­ния дол­го­во­го век­се­ля.

Пото­му что инве­сти­ция пред­по­ла­га­ет полу­че­ние при­бы­ли мак­си­маль­но без­опас­ным путем, а дан­ные спо­со­бы его не обес­пе­чи­ва­ют.

Дого­вор о доле­вом уча­стии защи­ща­ет буду­ще­го вла­дель­ца новень­кой квар­ти­ры от мно­гих фак­то­ров:

1. Рас­плыв­ча­то­сти в опре­де­ле­нии пред­ме­та инве­сти­ции:
   • одна сто­ро­на, застрой­щик, берет день­ги у дру­гой сто­ро­ны, доле­во­го участ­ни­ка, на стро­и­тель­ство не неко­го абстракт­но­го объ­ек­та, а кон­крет­ной квар­ти­ры, на кон­крет­ном эта­же, с чет­ки­ми опре­де­ле­ни­я­ми мет­ра­жа, коли­че­ства ком­нат и про­чее.
2. От необос­но­ван­но­го накру­чи­ва­ния цены на квар­ти­ру со сто­ро­ны застрой­щи­ка.
3. От затя­ги­ва­ния сро­ков сда­чи по вине застрой­щи­ка.
4. От рис­ка двой­ной про­да­жи:
   • дого­вор под­ле­жит обя­за­тель­ной реги­стра­ции в госу­дар­ствен­ных орга­нах ФРС.
5. От нару­ше­ния гаран­тий каче­ства:
   • напри­мер, выяс­ня­ет­ся, что несу­щие кон­струк­ции и пере­го­род­ки меж­ду квар­ти­ра­ми из гип­со­кар­то­на;
   • дом постро­ен в сей­смо­зоне, но в кон­струк­ции нет эле­мен­тов повы­ше­ния сей­смо­стой­ко­сти;
   • через пять лет в сте­нах пошли тре­щи­ны и т.д.

Гово­рят, луч­шее испы­та­ние для новостро­ек – это силь­ное зем­ле­тря­се­ние. Как-то очень бы не хоте­лось пла­тить за подоб­ное испы­та­ние сво­ей жиз­нью. Пока при­ро­да не устро­и­ла новострой­кам свою тоталь­ную жесто­кую про­вер­ку, но еди­нич­ные слу­чаи обру­ше­ния крыш в новостройках…под тяже­стью сне­га тоже не вну­ша­ют опти­миз­ма.

Приобретение жилищного сертификата от застройщика

При­об­ре­сти жилищ­ный сер­ти­фи­кат – имен­ное пра­во на долю жилья ­мож­но не толь­ко от госу­дар­ства, но и от ком­мер­че­ской орга­ни­за­ции, коей явля­ет­ся фир­ма-застрой­щик.

Конеч­но, моло­дой семье, при­знан­ной нуж­да­ю­щей­ся в улуч­ше­нии жилищ­ных усло­вий, было бы намно­го выгод­нее полу­чить подоб­ный сер­ти­фи­кат в фор­ме бес­плат­но­го зай­ма от госу­дар­ства. Уди­ви­тель­но, но сего­дня эта воз­мож­ность зако­но­да­тель­но вро­де бы не отме­не­на, но в реаль­но­сти о ней мало кто слы­шит. Совер­шен­но точ­но суще­ству­ет воз­мож­ность полу­че­ния бес­плат­но­го госу­дар­ствен­но­го сер­ти­фи­ка­та льгот­ным кате­го­ри­ям воен­ных, моло­дым уче­ным, а так­же вынуж­ден­ным пере­се­лен­цам.

Недо­ста­ток жилищ­но­го госу­дар­ствен­но­го сер­ти­фи­ка­та:

• Он покры­ва­ет при­мер­но треть сто­и­мо­сти жилья.
• Вре­мя его дей­ствия – 9 меся­цев, а за такой срок дом не постро­ить.
• Банк выде­ля­ет сред­ства под сер­ти­фи­кат толь­ко на заре­ги­стри­ро­ван­ную недви­жи­мость, таким обра­зом взять госу­дар­ствен­ный сер­ти­фи­кат на при­об­ре­те­ние доли соб­ствен­но­сти в новострой­ке не полу­чит­ся.

Этот «про­бел» устра­нен воз­мож­но­стью само­го застрой­щи­ка выпус­кать свои жилищ­ные обли­га­ции, одна­ко у него они есте­ствен­но не бес­плат­ны.

Жилищ­ный сер­ти­фи­кат от застрой­щи­ка явля­ет­ся свое­об­раз­ной бро­ней для доле­во­го участ­ни­ка и спо­со­бом инве­сти­ции:

1. Купив­ший ЖС обла­да­ет пра­вом доле­во­го участ­ни­ка на неко­то­рое коли­че­ство квад­рат­ных мет­ров жилья в стро­я­щем­ся доме.
2. Сто­и­мость сер­ти­фи­ка­та индек­си­ру­ет­ся: купив сер­ти­фи­кат в нача­ле стро­и­тель­ства, мож­но про­дать его в кон­це за более доро­гую цену.
3. ЖС дает воз­мож­ность при­об­ре­сти в буду­щем пол­но­цен­ное жилье, доку­пив недо­ста­ю­щие сер­ти­фи­ка­ты у того же застрой­щи­ка, либо у дру­го­го, когда сум­мар­ная сто­и­мость ЖС ста­нет доста­точ­ной для покуп­ки квар­ти­ры – этот спо­соб инве­сти­ции подой­дет для тех, у кого мало соб­ствен­ных средств.
4. И еще один плюс — воз­мож­ность эмис­сии (выпус­ка) жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов име­ют толь­ко те застрой­щи­ки, кото­рые:
   • явля­ют­ся соб­ствен­ни­ка­ми или арен­да­то­ра­ми земель­но­го участ­ка под стро­и­тель­ство;
   • име­ют утвер­жден­ные про­ект на стро­и­тель­ство и доку­мен­та­цию.

Таким обра­зом пра­во выпус­ка ЖС явля­ет­ся свое­об­раз­ной филь­тра­ци­ей застрой­щи­ков и дает бОль­шие гаран­тии без­опас­но­сти инве­сто­ру.

Одна­ко у тако­го спо­со­ба инве­сти­ции в новострой­ку есть и недо­стат­ки:

• Для доль­щи­ков:
  • Абстракт­ность при­об­ре­та­е­мой доли в стро­я­щем­ся доме (нет при­вяз­ки к кон­крет­но­му адре­су, дому, квар­ти­ре).
• Для застрой­щи­ка:
  • Застрой­щик все рав­но не смо­жет вос­поль­зо­вать­ся день­га­ми инве­сто­ра, пока не утвер­дит про­ект, сле­до­ва­тель­но, на само про­ек­ти­ро­ва­ние ему нуж­но еще где-то искать день­ги.
  • По зако­ну соб­ствен­ник жилищ­но­го сер­ти­фи­ка­та име­ет пра­во его досроч­но пога­сить и забрать день­ги, что может создать дефи­цит средств на завер­ше­ние стро­и­тель­ства.

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив дает реаль­ную воз­мож­ность наи­ме­нее затрат­но­го и само­го быст­ро­го спо­со­ба при­об­ре­те­ния жилья, а зна­чит может быть и спо­со­бом инве­сти­ции. При­чем создать его очень лег­ко – доста­точ­но собрать необ­хо­ди­мое коли­че­ство инве­сто­ров:

По зако­ну, на осно­ва­нии ст. 112 ЖК РФ, участ­ни­ков ЖСК долж­но быть не менее пяти и не более коли­че­ства квар­тир в стро­я­щем­ся доме.

ЖСК созда­ет­ся по пра­ви­лам пае­во­го уча­стия в стро­и­тель­стве:

1. Вна­ча­ле стро­и­тель­ства чле­на­ми ЖСК вно­сит­ся:
   • всту­пи­тель­ный взнос в раз­ме­ре 50 тыс. руб.;
   • началь­ный пае­вой взнос, кото­рый состав­ля­ет 30% пред­по­ла­га­е­мой сто­и­мо­сти квар­ти­ры.
2. Еже­ме­сяч­но пае­вые участ­ни­ки выпла­чи­ва­ют:
   • 50000 руб. пае­во­го взно­са (на стро­и­тель­ство);
   • член­ские взно­сы (на теку­щие рас­хо­ды коопе­ра­ти­ва).
3. По окон­ча­нию стро­и­тель­ства вно­сит­ся фак­ти­че­ский пае­вый взнос, пред­став­ля­ю­щий раз­ни­цу меж­ду сум­мар­ным пае­вым взно­сом, выпла­чен­ным чле­ном ЖСК на про­тя­же­нии все­го пери­о­да строй­ки и фак­ти­че­ской сто­и­мо­стью объ­ек­та (квар­ти­ры), с уче­том всех поне­сен­ных затрат.

Досто­ин­ства инве­сти­ции в жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив:

• Жилищ­ный объ­ект при­об­ре­та­ет­ся не по рыноч­ной сто­и­мо­сти, а по реаль­ной.
• Мини­маль­ные пере­пла­ты: состав­ля­ют поряд­ка 100 000 руб., т.к. в них вхо­дит толь­ко всту­пи­тель­ный взнос (50 000) и член­ские взно­сы, как пра­ви­ло неболь­шие:
  • для срав­не­ния: пере­пла­ты по ипо­те­ке состав­ля­ют две-три цены от вели­чи­ны взя­то­го кре­ди­та.
• Неболь­шие сро­ки стро­и­тель­ства, так как учре­ди­те­ли и участ­ни­ки ЖСК одно­вре­мен­но явля­ют­ся и доле­вы­ми участ­ни­ка­ми и заин­те­ре­со­ва­ны в ско­рой сда­че объ­ек­та.
• Луч­шее каче­ство стро­и­тель­ства – зачем пае­вым участ­ни­кам при­об­ре­тать нека­че­ствен­ный мате­ри­ал для домов, в кото­ром они сами будут жить.

Несмот­ря на при­вле­ка­тель­ность, у ЖСК не все так уж без­об­лач­но и радуж­но.

Недо­стат­ки и осо­бен­но­сти ЖСК:

1. Дого­вор о вступ­ле­нии в ЖСК, в отли­чие от ДДУ, не под­ле­жит обя­за­тель­ной реги­стра­ции, и этой лазей­кой поль­зу­ют­ся в послед­нее вре­мя застрой­щи­ки, реги­стри­ру­ю­щие себя как ЖСК. Что­бы опре­де­лить, насто­я­щее ли ЖСК или под­дель­ное:
   • Изу­чи­те исто­рию учре­ди­те­лей: если в про­шлом они фигу­ри­ро­ва­ли как фир­ма-застрой­щик, дер­жи­тесь от тако­го ЖСК подаль­ше.
   • Обра­ти­те вни­ма­ние на раз­мер началь­но­го взно­са и поря­док выплат: если началь­ный взнос намно­го боль­ше 50 000руб, а осталь­ные выпла­ты вам пред­ла­га­ют вно­сить не еже­ме­сяч­но, а в тече­ние несколь­ких эта­пов, то это – схе­ма рас­че­та застрой­щи­ков, а не ЖСК.
2. Неопыт­ность учре­ди­те­лей в стро­и­тель­стве может при­ве­сти к издерж­кам в виде непра­виль­но­го состав­ле­ния сме­ты, рас­че­тов пае­вых взно­сов, про­сто­ям строй­ки и нехват­ке средств. Обра­ще­ние же к про­фес­си­о­наль­ным застрой­щи­кам при­вно­сит в ЖСК извест­ные рис­ки, свя­зан­ные с доле­вым стро­и­тель­ством.
3. Слиш­ком боль­шие еже­ме­сяч­ные выпла­ты, тре­бу­ют нали­чия соб­ствен­ных накоп­ле­ний или высо­ко­опла­чи­ва­е­мой рабо­ты у участ­ни­ка ЖСК.
4. Если кто-то из чле­нов коопе­ра­ти­ва не вно­сит еже­ме­сяч­ный взнос, то осталь­ные участ­ни­ки делят меж­ду собой его долг по прин­ци­пу суб­си­диар­ной ответ­ствен­но­сти, что­бы покрыть обра­зо­вав­шу­ю­ся брешь в бюд­же­те коопе­ра­ти­ва.
5. Взять ипо­те­ку под новострой­ку в ЖСК труд­но, так банк не берет в залог еще не постро­ен­ное жилье, на кото­ро­го нет прав соб­ствен­но­сти: такое пра­во в ЖСК воз­ни­ка­ет толь­ко после окон­ча­ния стро­и­тель­ства и пол­ной выпла­ты пае­во­го взно­са.

В то же вре­мя под ДДУ взять ипо­те­ку лег­че, хотя схе­ма полу­че­ния жилья по сути оди­на­ко­ва и там, и там. Види­мо бан­ки боль­ше ори­ен­ти­ро­ва­ны на парт­нер­ство с фир­ма­ми-застрой­щи­ка­ми, кото­рые явля­ют­ся их кли­ен­та­ми.

Несмот­ря на воз­мож­ные издерж­ки, ЖСК оста­ет­ся наи­бо­лее выгод­ным спо­со­бом инве­сти­ции в новострой­ку, так как поз­во­ля­ет при­об­ре­сти жилье по его фак­ти­че­ской сто­и­мо­сти, без огром­ных пере­плат по кре­ди­там и застрой­щи­кам.

Видео: Инве­сти­ции в новострой­ку.