Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – самый опасный способ покупки квартиры в новостройке

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – самый опасный способ покупки квартиры в новостройке

Нюансы оформления покупки квартиры по договору ЖСК и особенности получения ипотеки

Часто случается, что при переезде в многоквартирный дом, новый владелец замечает некоторые недостатки в своей квартире, либо подъезде.

Для того, что бы вместе со всеми остальными жильцами справляться с трудностями жилищно-коммунального хозяйства, необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК).

Это подтип потребительских кооперативов. Вступить в данную организацию представляется возможным лишь по достижении человеком возраста шестнадцати лет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Создаются такие союзы граждан, ради сплочения коллектива, преодоления трудностей: реконструкции здания, косметический или же капитальный ремонт, замена окон в подъезде и прочее. Законность, организация, руководство и полномочия кооперативов регламентируется статьями 110, 123 Главы 11 ЖК РФ.

Покупка квартиры по договору ЖСК

На рынке недвижимости, в частности жилой недвижимости, застройщики вот уже несколько лет подряд выдумывают и осуществляют различные схемы продаж. К примеру, договор предварительной купли-продажи, договор вступления и первичного взноса в кооператив, договор о намерениях и так далее.

Что касается договора ЖСК, то следует сказать, что он не регламентируется в государственных органах по законам РФ. А это значит, что велик риск двойных или даже тройных продаж жилья.

Еще эта процедура может потребовать для себя определенных денежных трат.

В случае с человеком, который желает приобрести новою квартиру в новостройке, членство в кооперативе может быть привлекательным вариантом.

Ведь в таком случае застройщику приходится соблюдать законы, но и считаться с мнением членов ЖСК.

Но в тот же момент на юридическое лицо ложиться ответственность, в том числе и финансовый аспект — ежемесячные взносы, участие в собрании жильцов дома, выбор местного самоуправления и прочее.

Но если застройщик состоит в хороших отношениях с банком и имеет положительную репутацию, то это действие вполне возможно.

Хочется отметить также бесспорные минусы, связанные с членством в ЖСК. А именно:

  1. Человек может рисковать, так как главная цель образования организации — это постройка дома по каким-либо причинам невозможно или не будет в скором времени осуществлена.
  2. Увеличение цен на строительство многоквартирного дома.
  3. Если по одной из причин сроки постройки недвижимости, прошли по вине кооператива, то ответственность перед своими же гражданами он нести не может.

  • Застройщики или инвесторы не несут никаких гарантий перед собственниками жилья.
  • Ежегодный контроль над финансовой и технической работой ЖСК осуществляет только избирательная ревизионная комиссия, которую избирают члены компании. Официальный государственный орган в случае с кооперативами отсутствует.
  • Риски, которые приведены в пример выше непосредственно сказываются на правах человека, особенно если кооператив в некотором роде связан с инвестиционными или же строительными фирмами, которые участвуют в строительстве конкретного дома. В таком случае отрицательные риски возрастают в несколько раз.

    Теперь, давайте поговорим о взаимосвязи между ипотекой, ЖСК.

    Ипотека и ЖСК

    Выше было упомянуто, что банки не всегда готовы пойти на уступки и дать ипотеку в ЖСК, однако, есть и положительные стороны участия в ЖСК при ипотеке и покупке квартиры:

    1. Документальное оформление. При участии в ЖСК, между юридическим лицом и кооперативом, заключается договор, по которому при вступлении в организацию, гражданин обязан выплачивать ежемесячный взнос ( на профессиональном языке этот взнос называется паевым взносом).
    2. Члены кооператива имеют полноправное право узнать любую информацию о купли-продажи квартир в доме, что, опять — таки, исключает собой риски двойных продаж.
    3. На собрании члены ЖСК могут в любой момент вынести вердикт поменять застройщика.

    Приобретение жил-площади: пошаговая инструкция

    Для того, что бы упорядочить знания о жилищно-строительных кооперативах, нужно конкретно ответить на вопрос: «Как же осуществить процесс покупки квартиры через ЖСК?». Для ответа потребуется составить инструкцию.

    Итак, как уже стало ясно из всего вышенаписанного, основной принцип работы ЖСК заключается в как можно большем количестве желающих вступить в кооператив.

    Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать порядок действий, которые необходимо будет осуществить для покупки квартиры по ЖСК:

    1. Для начала, разумеется, как уже было сказано, необходимо вступить в кооператив.
    2. Затем нужно накопить определенный минимум финансовых средств (обычно это половина стоимости жилья).
    3. Разрешение на выбор недвижимости.
    4. Покупка квартиры.
    5. Прописка в квартире.
    6. Уплата оставшейся суммы долга.

    Если же человек желает, что бы купленная квартира оформлялась лично на него, то ему обязательно следует спросить у организаторов сумму членского взноса в таком случае. Потому что данная выплата может сильно увеличиться по сравнению с тем, если квартира была бы оформлена на ЖСК.

    Перечень необходимых документов

    При покупке квартиры в ЖСК обязательно нужно знать перечень самых необходимых документов, которые нужны для проведения сделки купли-продажи. Вот некоторые из них:

    1. Справка от конкретного кооператива, в которой указано, что собственник жилья выплатил все взносы.
    2. Выписка из домовой книги (копия, а не оригинал).
    3. Документы, устанавливающие личность владельца квартиры (паспорт, водительские права и прочее).
    4. Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию права.
    5. Кадастровый и технический паспорта.

    Сроки и стоимость

    Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант. Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков. Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.

    Сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и последующая его регистрация также могут быть неизвестны. Застройщик, опять-таки, может переносить и продлевать дату строительства столько, сколько его душе угодно. Людям, которые приобрели определенное жилье в постройке, остается только лишь ждать.

    Риски покупки квартиры в ЖСК представлены в этом видео:

    При смене жилья всегда возникает вопрос: «Какие органы могут помочь в случае сделки купли-продажи?». Вот некоторый перечень:

    1. Домоуправление.
    2. Инспекция Федеральной Налоговой Службы.
    3. Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ).

  • Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Органы опеки и попечительства.
  • Общественная жилищная комиссия при муниципальном округе.
  • Органы внутренних дел.
  • Управление Федеральной регистрационной службы.
  • Для подведения итогов, хотелось бы повторить, что поиск и последующая покупка жилья при связи с кооперативами — не самая лучшая перспектива.

    Поэтому перед тем, как начинать поиски вожделенного жилья, стоит спросить совета у квалифицированного юриста и нотариуса.

    Полезное видео

    Договор участия в долевом строительстве или договор вступления в жилищно-строительный кооператив? Сравнение на видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Квартиры в жилищных кооперативах

    Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

    Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создаются с подачи Откроется в новой вкладке.”>Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по Откроется в новой вкладке.”>ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

    Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.

    Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов (подробнее об этом – в конце статьи).

    Особенности покупки квартиры через кооператив

    Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Откроется в новой вкладке.”>Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – Откроется в новой вкладке.”>п.2, § 6 ГК РФ.

    Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

    • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
    • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
    • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

    Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

    Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

    Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

    ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.1 Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018 ), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

    Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками. Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

    Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той Откроется в новой вкладке.”>защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

    Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком). А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

    Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а Откроется в новой вкладке.”>генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

    Читать еще:  Какими ЭЦП можно подписывать электронные счета-фактуры

    Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.

    Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

    А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е. должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

    Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

    В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от Откроется в новой вкладке.”>«двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят Откроется в новой вкладке.”>государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

    И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

    Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

    ЖНК, по сути, это альтернатива Откроется в новой вкладке.”>приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм. Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

    Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

    Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем Откроется в новой вкладке.”>ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

    А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

    Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

    Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

    Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

    Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

    ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи).

    Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

    Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е. по Договору долевого участия). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

    При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее Откроется в новой вкладке.”>права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от Откроется в новой вкладке.”>покупки квартиры в ипотеку).

    Схемы покупки новостроек через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

    А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

    Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – Откроется в новой вкладке.”>пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

    Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на Откроется в новой вкладке.”>соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

    Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

    Жилищный кооператив – стоит ли связываться?

    Елена Беспалова

    Хотим купить квартиру, но с ипотекой не получается. Риелторы предложили альтернативный вариант – вступить в жилищный кооператив “Ветер перемен”, много рассказывали, что все это законно, существует с Советских времен такая практика. Что есть клиенты, которые уже покупали с их помощью квартиры и т.д.

    Есть определенные вещи, которые смущают. При вступлении платится взнос порядка 100 тр. Процентов нет никаких. А выплата – 10 лет.

    Скажите, может имели дело с таким кооперативом? Стоит ли связываться? С другой стороны – других вариантов в виде ипотеки нет, а квартира нужна.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    В случае привлечения целевых кредитных средств, право собственности возникает сразу (с момента регистрации), также регистрируется обременение на квартиру – ипотека в силу закона в пользу банка.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Риэлторы , видимо, со стороны продавца . Почему не привлечь своего агента или юриста , чтоб разобраться “Стоит ли связываться?”
    На форуме однозначного мнения Вы не получите. Так как не понятны условия вашей предполагаемой сделки и нет возможности изучать документы в рамках форума.
    Привлекайте специалиста, такие услуги оказывают на возмездной основе.

    Ну. Официальные доходы отсутствуют. Про бествей слышала много, общалась с несколькими людбми, получившими квартиры. Там все не так однозначно как вы пишете. Там многие с квартирами, но чем дальше – тем больше очередь. А вот этот Ветер перемен – молодой кооператив, и очередь пока не растянута, в том и смысл сейчас вставать туда. Но, страшновато. Хотя и законами аппелируют, показывают соответствие законодательству РФ.

    Собственником и в случае с банком не станешь до полной оплаты.

    Елена Беспалова, “Собственником и в случае с банком не станешь до полной оплаты”. Не совсем так, конкретная квартира находится в залоге у банка до окончательной выплаты ипотеки заёмщиком. В случае с кооперативом, вы платите за гипотетическую квартиру, которая вам не принадлежит от слова совсем. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. Ну и постоянное повышение взносов, вы не знаете окончательной стоимости вашей квартиры, риск двойных продаж. Но решать конечно вам.

    Читать еще:  Агентство по сбору информации о крупных клиентах

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Не буду писать название, ни к чему доп. рекламу создавать, какая б она ни была. Но опыт работы с “наследием Лени Голубкова” в виде жилищных кооперативов имели. Вкратце, пару ярких моментов.
    Заключили ПДКП, передали задаток, собрали пакет документов согласно списка требований кооператива. На все ушло 3 дня. А дальше началось. То требование достать какие-то фантастические справки из краевого архива, то отказ утверждать сумму при отсутствии оценки, а заказ ее у аккредитованной независимой оценочной компании почему-то не устраивает, то юрист кооператива приехать не может, то со способом передачи денег определиться не могут. Короче длилось это около 2,5 месяцев, продавцов измотали, задаток почти полностью потрачен на сбор документов, и тут сообщение от кооператива “Можем купить данный объект за 2,5млн. Сообщите, если готовы выходить на сделку”. Цена квартиры 4,6 млн. – вы издеваетесь. Продавец в сердцах послал всех причем прямым текстом и вообще снял квартиру с продажи. Покупатель потерял задаток, и отправился в конец очереди ждать заново сказочного шанса стать собственником недвижимости у моря. А вложенные в кооператив денежки благополучно продолжают крутиться на оффшорах)
    Во второй раз мы отказались от заказа клиента, и имели удовольствие личного знакомства с каким-то из руководителей. Суть встречи свелась к попыткам втянусь нас в ряды “членов” и грести лопатой далляры с оффшоров за счет новых вкладчиков – пирамида не замаскированная даже, откровенная. Конечно, мы вежливо пообещали подумать.
    Потом правда удавалось продавать членам кооператива квартиры – люди продолжают верить в лучшее и надеяться, что у них-то точно все будет хорошо. Так же долго, но уже без задатков и ПДКП (на удачу, получится одобрить и успеть до того как продавец найдет другого покупателя – значит повезло), покупатели сами бегали по инстанциям и решали вопросы.
    Но ключевое в этом вопросе – “будет”. А вот, что именно будет в итоге? Развал пирамиды или счастливое обладание недвижимостью? Время покажет. По факту, собственником квартиры является кооператив и обременение в пользу члена. Ну, да, продать без ведома вкладчика кооператив ее не сможет, опять же если вкладчик будет исправно выполнять требования и условия своего членства (которые могут поменять в любой момент). Но станут ли все вкладчики собственниками? Гарантий нет. И даже застраховать риски невозможно.

    Ноу-хау от застройщиков: покупка новостройки через ЖСК. Законные методы против серых схем

    Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» у большинства покупателей жилья четко ассоциируется с договором долевого участия (ДДУ). Если строители реализуют свои объекты по закону, то заключают ДДУ, а если избегают его подписания, то значит, работают по нелегальным схемам. Однако законом разрешены еще два мало кому известных способа продажи квартир – через жилищные кооперативы и жилищные сертификаты.

    Как они работают и работают ли вообще? Чем привлекательны и чем плохи? В этих вопросах постарался разобраться журнал о недвижимости www.metrinfo.ru.

    17 июня 2010 года в ФЗ № 214 был внесен ряд поправок, изменения коснулись и основы основ – продажи квартир в новостройках. Теперь привлекать деньги покупателей, продавая им недостроенное жилье, девелоперы и застройщики могут следующими способами:

    1) по договору долевого участия в строительстве (ДДУ);
    2) путем выпуска облигаций особого вида – жилищных сертификатов. Приобретающий их покупатель имеет право получить от организации, выпустившей сертификаты, квартиру;
    3) путем создания жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК и ЖНК); в этом случае будущие жильцы покупают изначально паи, а не квадратные метры.

    Прежде 214-й закон тоже разрешал реализовывать квартиры через жилищно-накопительные кооперативы, но на деле этот механизм не использовался – все больше применялись «серые» схемы. Они присутствуют на рынке и сегодня, но поправки к 214-ФЗ ввели штрафы и санкции за их использование, поэтому строители задумались о законных способах продажи своего товара

    Впрочем, пока всерьез ими заинтересовались немногие. Но среди них – очень известные компании. Так, еще в августе этого года ГК «ПИК» начала продавать жилье в доме на улице Миклухо-Маклая через кооператив, также носящий фамилию знаменитого ученого. Через схему ЖСК компания «Ведис-Груп» продает квартиры в жилом комплексе «Мичурино». Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга управляющей компании «Домостроитель» говорит, что на их объектах жилищные кооперативы выступают покупателями жилья довольно часто: «Правда, преимущественно в дальнем Подмосковье. Среди проектов в ближнем радиусе от МКАД – это жилой комплекс «Парковый» в Котельниках». А в Санкт-Петербурге ГК «Пионер»-Санкт-Петербург продает по ЖСК жилой комплекс «Шуваловские высоты».

    Почему компании стремтся уйти от договоров долевого участия?

    Дело в том, что заключение ДДУ в некоторых случаях невозможно или чревато серьезными задержками строительства либо иными проблемами, которых не хотят ни продавцы, ни покупатели жилья.

    Переходу на ДДУ довольно часто мешают земельно-правовые отношения. «Одно из ключевых условий для заключения договоров долевого участия – наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок, на котором ведется строительство», – сообщает Денис Новиков, руководитель юридического отдела ГК «Пионер»-Москва. Таким образом, земля должна быть либо у застройщика в собственности либо находиться в его распоряжении по долгосрочному договору аренды, только тогда его права на землю будут зарегистрированы в Россреестре.

    «Но на московском рынке имеется большое количество проектов, реализуемых на земельных участках, предоставленных застройщикам на основании краткосрочных договоров аренды, которые не подпадают под государственную регистрацию, – говорит Денис Новиков. – Более того, существует немалое число застройщиков, не имеющих никаких прав на земельные участки и осуществляющих строительство на них на основании инвестиционных контрактов, заключенных с правообладателями земельных участков».

    Заключить с дольщками ДДУ (также как и выпустить сертификаты), возможно только после того, как получено разрешение на строительство, которое оформляется порою годами. Поэтому использование этих схем не подходит строительным организациям, не имеющим солидного запаса собственных денежных средств либо доступа к банковским кредитам, ведь если они не будут привлекать средства покупателей квартир на «уровне котлована», то строительство вообще не начнется. В таких случаях помочь может как раз ЖСК: «Только эта схема позволяет получать средства для финансирования строек от дольщиков на этапе строительства», – объясняет Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ», в том числе до получения разрешительной документации.

    Кроме того, взаимоотношения застройщика с дольщиком в рамках договора долевого участия довольно жесткие для застройщика, например, в том, что касается соблюдения сроков строительства, а механизмы ЖСК и жилищных сертификатов более гибкие.

    Жилье по сертификату

    Схема с жилищными сертификатами подразумевает, что застройщик выпускает ценные бумаги – сертификаты на определенную сумму, равную стоимости квартир в строящемся доме. У каждого сертификата есть номинал, то есть, его цена. Застройщик выставляет их на продажу по номиналу, и обязуется через определенное время за инвестиции в строительство предоставить покупателям жилое помещение. «Приобретая сертификат, его правообладатель наделяется правом на получение жилья в собственность», – говорит Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

    Однако работа с сертификатами должна проходить в соответствии с законодательством о ценных бумагах, содержащем требования к эмитенту (в данном случае – к застройщику). «И не каждый соответствует данным требованиям, – утверждает Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва), – кроме того, выпуская сертификаты, застройщик подпадает под жесткий контроль государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков». Все это делает данный механизм малопривлекательным. Особенно на фоне того, что продажа квартир по сертификатам, также как и в случае с ДДУ, возможна, только если земельный участок находится в собственности или на праве долгосрочной аренды (субаренды) и оформлена вся необходимая разрешительная документация на строительство. То есть, эта схема квартир не решает ни земельных, ни денежных проблем строителей, она лишь может в некоторой степени облегчить взаимоотношения с дольщиками.

    Механизмы продаж квартир через ЖСК и ЖНК весьма схожи. Застройщик, а вернее аффилированное с ним лицо, организует жилищный кооператив «одного дома», который призван участвовать в его строительстве. Инициатором строительства на бумаге будет жилищный кооператив, «а сам девелопер выступает уже не застройщиком, а генподрядчиком строительства», – замечает Сергей Мигунов (КОНТИ). «Далее покупателю квартиры в строящемся доме предлагается в целях ее приобретения вступить в жилищный кооператив, подписав соответствующее заявление, и стать его членом (пайщиком). Уже с пайщиком заключается договор, предметом которого является получение конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь, пайщик вносит в ЖСК паевой взнос, соответствующий стоимости квартиры», – рассказывает Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва). Ну, и когда дом будет достроен и сдан ГК, члены кооператива получат свои квадратные метры.

    Работает и немного иная схема: застройщик заключает с жилищным кооперативом договор соинвестирования строительства многоквартирного дома (фактически аналог ДДУ с физическим лицом) в части квартир, оплаченных пайщиками.

    Но процессы реализации жилья различаются в зависимости от того, какая форма жилищного кооператива была выбрана – строительного или накопительного. «Так, деятельность ЖНК регулируется достаточно объемным и подробным Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах», в нем даже установлены нормативы оценки финансовой устойчивости организации», – рассказывает Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва). Согласно закону деятельность ЖНК контролируется государственными органами по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, а создать ЖНК могут не менее чем пятьдесят физических лиц. Поэтому процесс реализации квартир через этот вид жилищного кооператива весьма сложный, и если уж девелоперы и задумываются о схемах с ЖНК и ЖСК, выбирают однозначно форму ЖСК. «Деятельность жилищно-строительного кооператива прописана в одной из глав Жилищного кодекса РФ, состоящей из 13 статей. Согласно Кодексу члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, причем никакой конкретизации «участия в строительстве» в законе нет. Не сказано, что ЖСК должен выступать застройщиком многоквартирного дома или, что земельный участок должен быть оформлен на кооператив. Именно это дает возможность и вызывает желание использовать для реализации строящихся квартир ЖСК», – рассказывает Денис Новиков. Кроме того, деятельность ЖСК, в первую очередь, регулируется его уставом, который может быть составлен весьма вольно, так как в Жилищном кодексе РФ прописаны лишь положения, которые он должны содержать, и нет никакой конкретики. Да и для создания ЖСК требуется всего пять физических и/или юридических лиц.

    Читать еще:  Причины обналичивания денежных средств

    Что предпочесть потребителю?

    Покупателям «кооперативная» схема может показаться привлекательной. Ведь застройщику приходится блюсти не только 214-ФЗ, но и другие законодательные акты, считаться с уставом кооператива и мнением его членов-пайщиков, которые могут давить на застройщика и имеют право сменить аффилированное руководство кооператива.

    Но у самого дольщика, вступившего в кооператив, появляются новые обязанности, в том числе – финансовые. «Это дополнительные расходы (вступительные и членские взносы, дополнительные паевые взносы при возникновении убытков), участие в общих собраниях, в выборе членов правления, ревизионных органов, а то и участие в выборных органах», – рассказывает Олег Сухов (Первый Столичный Юридический Центр).

    Явный минус ЖСК – договоры по ЖСК не проходят госрегистрацию, как договоры ДДУ, а значит, по ним, если что, сложнее будет отстоять свои права в суде.

    Не выгодна такая форма приобретения квартиры для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: банки и так не очень охотно кредитуют на приобретение новостроек, и если еще ДДУ для них выглядит более-менее убедительным, то книжка пайщика – нет.

    Наконец кооперативы и их отношения с застройщиками и генподрядчиками регулируются сразу несколькими законами. «Возникает коллизия права, связанная с вопросом о том, какими законами руководствоваться: законодательством о жилищных кооперативах или законодательством об участии в долевом строительстве и, соответственно, законодательством о защите прав потребителей», – говорит Олег Сухов. Если же говорить о договоре участия в долевом строительстве, то с ним все предельно ясно – он регламентируется 214-ФЗ и подкрепляется законом о защите прав потребителей, «поэтому максимально защищает права дольщиков», – утверждает эксперт. Та же история и с жилищными сертификатами: «Договор с эмитентом на его реализацию регулируется не законодательством о защите прав потребителей, а законодательством о ценных бумагах, в связи с чем обычные люди, приобретающие квартиры по такой схеме, подвержены бОльшим рискам, поскольку у них нет знаний в данной области и понимания самого процесса отношений по обороту ценных бумаг», – считает Олег Сухов.

    Таким образом, даже несмотря на то, что при приобретении недвижимости многое зависит не от названия договора, его содержания и механизма реализации жилья, а от надежности девелопера и строительной компании и ситуации на конкретном объекте, самый безопасный, понятный и гарантированный способ приобретения квартиры, тем более для простых граждан, не сведущих в финансовых и юридических вопросах, – это договор долевого участия. Однако при использовании схем с жилищными кооперативами и жилищными сертификатами покупатели все же защищены в большей степени, чем при использовании «обходных» вариантов с векселями и т.п.

    Есть ли будущее?

    И все же из всех рассмотренных (ЖСК, ЖНК, сертификаты) «схема ЖСК» выглядит более-менее жизнеспособной. «И учитывая количество застройщиков, не имеющих возможности реализации квартир по договорам долевого участия, предполагаю, что предложения по приобретению квартир через ЖСК на московском рынке будет увеличиваться, – говорит Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва), – правда, есть опасения, что контролирующими органами могут быть созданы прецеденты по признанию действий отдельных застройщиков по использованию этой схемы незаконной». И возможно, такие действия даже будут правильными, так как «объединение указанных и на самом деле давно присутствующих на рынке схем общим законом получилось неквалифицированным, грубым и недоработанным. Например, ЖСК в нашем государстве вообще пока не должен иметь место в связи с большим количеством обмана и юридической неподготовленностью покупателя», – считает Олег Сухов (Первый Столичный Юридический Центр).

    Резюме журнала о www.metrinfo.ru

    Получается, что на практике единственной альтернативой ДДУ может стать ЖСК. Впрочем, и эта схема таит в себе много минусов, как для продавцов, так и для покупателей жилья. Чтобы избежать серьезных проблем, последним все же рекомендуется становиться дольщиками и выбирать объекты, реализуемые через ДДУ, ну или хотя бы штудировать законодательство, касающееся ЖСК, чтобы четко понимать свои права и обязанности, возникающие в этом случае.

    C какими рисками можно столкнуться при покупке квартиры через Жилищно-строительный кооператив?

    На сегодняшний день все больше людей задумываются о покупке недвижимости в новых строящихся домах. Однако на практике они замечают , что существует несколько способов приобретения жилья.

    Самыми распространенными из них являются покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве ( ДДУ) и покупка путем вступления в жилищно-строительный кооператив ( ЖСК). В данной статье мы рассмотрим самый привлекательный с финансовой , однако наиболее незащищенный с юридической точки зрения способ покупки квартиры — через жилищно-строительный кооператив.

    Что такое Жилищно-строительный кооператив?

    Жилищно-строительный кооператив — это объединение граждан или организаций , с целью строительства жилья. Как отмечается в Жилищном кодексе — члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве , реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

    На сегодняшний день все больше застройщиков применяют данную форму продажи квартир. К тому же для покупателей данная форма так же является достаточно выгодной , поскольку стоимость квартир при покупке через ЖСК значительно ниже , чем в остальных случаях.

    Покупателю квартиры в строящемся доме предлагается стать членом ( пайщиком) жилищно-строительного кооператива. Затем с пайщиком заключается договор , предметом которого является обязательство передачи кооперативом конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства в собственность пайщика. При этом пайщик вносит в ЖСК паевой взнос , равный стоимости квартиры ( собственником квартиры , до полной выплаты пая , будет являться жилищно-строительный кооператив).

    Однако , несмотря на то , что данная схема продажи недвижимости достаточно широко и повсеместно применяется , она имеет существенные недостатки.
    Один из основных минусов покупки недвижимости через ЖСК — реализация квартир недостаточно четко регламентирована законодательством. Конечно Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ допускает такую форму продаж , однако стоит помнить , что деятельность ЖСК регламентируется не данным законом , а нормами Жилищного кодекса и нормами гражданского законодательства.

    Кроме того , деятельность ЖСК в первую очередь регулируется его уставом , который принимается на собрании учредителей кооператива. Это означает , что содержание устава может не в полной мере защищать права своих членов.

    Не закреплено законом также и то , что ЖСК должен выступать застройщиком многоквартирного дома , или что земельный участок должен принадлежать кооперативу.

    При покупке недвижимости через ЖСК также не регламентируются отношения покупателя с застройщиком. Регламентируются лишь отношения дольщика ( покупателя) с кооперативом , который , чаще всего , является не застройщиком , а только заказчиком и инвестором проекта.
    Так же одним из основных недостатков покупки квартиры через ЖСК является отсутствие защиты от двойных продаж. Подобные сделки не проходят обязательную государственную регистрацию в Росреестре в отличие от договоров долевого участия.

    Отсутствие государственной регистрации договоров кооператива с дольщиками о покупке недвижимости является главным минусом данного способа покупки квартиры. Порядок и размер платежей в данном случае определяется уставом самого ЖСК. В связи с этим , при заключении договора об участии в ЖСК , необходимо быть предельно внимательным и досконально изучать все документы.

    Стоит учитывать и то , что закон не запрещает ЖСК требовать дополнительные средства на строительство дома со своих членов. Таким образом , изначально низкая стоимость квартиры может вырасти в процессе строительства. К примеру , в случае нехватки средств , необходимых для завершения строительства , члены жилищно-строительного кооператива будут нести ответственность по долгам кооператива. Это означает , что если смета строительства вырастет , пайщикам придется вносить дополнительные платежи.

    Так же покупатели квартиры в ЖСК , в случае банкротства застройщика и в случаях мошенничества ( к примеру , не редки случаи нецелевого использования денежных средств дольщиков застройщиком) являются наименее защищенными , в отличие от покупки по ДДУ.

    Минимизация рисков при покупке квартиры в ЖСК

    Приняв решение о покупке недвижимости через ЖСК , в первую очередь необходимо попытаться свести к минимуму возможные риски.
    Во-первых , из основного , что необходимо сделать — детально выяснить , кто является фактическим застройщиком , а так же важнейшие данные этой компании — например , имеются ли у застройщика крупные партнеры , и сколько многоквартирных домов было успешно сдано и введено в эксплуатацию.
    Во-вторых , стоит проверить судебную репутацию застройщика и ЖСК , через который приобретается квартира. Являлись ли данные компании , за последние 2−3 года , участниками споров , связанных с продажей квартир , введением зданий в эксплуатацию , и какие решения были вынесены судом.
    В-третьих , при внесении паевых взносов в жилищно-строительный кооператив , необходимо настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. Заключая данный договор , покупатель квартиры является более защищенным с точки зрения законодательства. Так , согласно положениям Гражданского кодекса , продавец обязуется заключить в будущем основной договор о передаче имущества , указанного в предварительном договоре.

    Также нужно обязательно ознакомиться с учредительными документами Жилищного кооператива и внимательно изучить договор перед его подписанием.

    В уставе кооператива или договоре с дольщиком обязательно должны присутствовать:

    • условия выхода участника из ЖСК;
    • порядок и размер выплаты платежей ЖСК;
    • условия выплат , в случае повышения стоимости недвижимости;
    • четко индивидуализированный объект недвижимости;
    • сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.

    Покупка квартиры путем вступления в Жилищно-строительный кооператив — достаточно рискованный способ частных инвестиций в строительство жилья , однако будучи во всеоружии , и зная особенности подобных продаж , он может принести покупателю немалую выгоду.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector