Выбор эксплуатирующей компании

Выбор эксплуатирующей компании

Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше

Проблемы качества и стоимости эксплуатации коттеджных поселков

Один из важнейших вопросов, которые встают перед покупателем дома или даже участка без подряда в коттеджном поселке, – будет ли комфортной его жизнь после переезда в дом. Не придется ли ему зимовать с лопнувшими трубами, выезжать на работу и возвращаться в темноте через занесенные сугробами дороги, сидеть без электричества… А если дорожки будут расчищены и посыпаны песком от наледи, газоны летом подстрижены, а интернет – «летать» круглый год, то как дорого ему обойдется содержание покоя и комфорта, о которых все мечтают.

Об этом говорили участники организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» круглого стола в ходе 27-й международной выставки «Домэкспо» в Гостином дворе. Они обсуждали тему «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

Открывший обсуждение генеральный директор компании ALTIMUS Development Владимир Щекин отметил, что очень важно в самом начале проекта определить концепцию эксплуатации. «Один из первых правильных вопросов, которые задает клиент, желающий приобрести дом в поселке, – кто его будет эксплуатировать и сколько это будет стоить», – сказал он. И ответ на этот вопрос должен указать, какую стратегию эксплуатации выбрал застройщик. Эта стратегия оказывается во многом определяющей для многих других факторов, в том числе для престижности и статуса поселка. Если в поселках бизнес- или элитного класса не предусмотрен адекватный уровень эксплуатации и правильной стоимости эксплуатации, то процесс продаж просто встанет.

Выступая с докладом «Как добиться адекватных цен за обслуживание и эксплуатацию», он указал, что отделы продаж для увеличения темпов работы склонны обещать минимальную стоимость эксплуатации, максимально нарядную территорию, максимально надежную эксплуатационную компанию. «А ответственный девелопер потом должен за эти обещания отвечать», – сказал Щекин. Поэтому, по его словам, этот вопрос должен быть жестко детерминирован внутри компании, дабы не давать ложных обещаний в начале и процессе продаж, а по окончании проекта выйти из него с гордо поднятой головой.

Ценообразование
Ценообразование – важный вопрос при выборе концепции эксплуатации. Зачастую можно обосновать (этому есть примеры) даже завышенную стоимость участков правильной концепцией эксплуатации. Как вариант, в некоторых наших будущих проектах рассматривается даже предоставление некоторого набора отельного сервиса в ближайших поселках. Но как, на каких условиях и удастся ли вообще договориться с оператором, наверное, можно будет рассказывать только после воплощения этой идеи в жизнь.

Кроме того, важно определить точку выхода из инвестиционного проекта – когда девелопер перестает нести операционные издержки. Точку, когда либо начинается собственный бизнес по эксплуатации поселка, либо эксплуатация полностью передается кому-то еще – внешним компаниям или организации, объединяющей жителей. (О собственном бизнесе по эксплуатации подробнее в статье «Загородная недвижимость приобретена. Как жить – выбор сделан».)

Рынок услуг
Вообще, если говорить о рынке услуг по эксплуатации загородной недвижимости, то он очень ограничен. Найти западную управляющую компанию, которая согласилась бы эксплуатировать поселок, очень трудно – это должен быть только какой-то уникальный поселок элитного класса. В любом ином случае – ни одна компания не согласится либо выставит запредельные цены на свои услуги.

Примеры управления западными компаниями можно пересчитать буквально по пальцам одной руки: Sawatsky Property Management (пос. Новые Вешки), GVA Sawyer (пос. Ривьера на Истре), Hines (Покровские холмы), но это единичные случаи. Но и российских зарекомендовавших себя компаний тоже практически раз-два и обчелся. Желающих заняться этим бизнесом много, но реального портфолио проектов нет. Все эксплуатирующие компании – либо «местечковые», либо дочерние фирмы застройщиков.

При выборе эксплуатирующей компании нужно учитывать классность, масштаб, месторасположение поселка. Внешняя эксплуатирующая компания никогда не пойдет на управление проектом менее чем в 100 домов, даже в бизнес-классе.

Эксплуатацией занимаются люди. Специалистов не так много, их целесообразно искать на местах, то есть в соседних городах и поселениях. А если поселок строится наособицу, то с доставкой специалистов, их нахождением на месте для обеспечения регулярного обслуживания могут возникнуть большие сложности.

Поэтому близость коттеджного поселка к городам, к другим поселкам, что создает масштаб бизнеса для управляющей компании, – это, безусловно, преимущество.

Формы организации эксплуатации могут быть разными. Критерием выбора ALTIMUS Development, например, определяет собственников инженерно-технических сетей внутри поселка. Можно выделить несколько основных вариантов. Сети могут находиться в собственности застройщика, эксплуатирующей компании, муниципальной или в собственности жителей поселка.

Если сети застройщик оставляет в своей собственности, то, как правило, это означает, что в будущем он намерен компенсировать затраты на строительство за счет дивидендов с эксплуатации, которые будет получать в будущем. То есть в результате потребители получат завышенную стоимость эксплуатации, чем если бы сети были в собственности жителей поселка.

Это более интересный вариант – если сети находятся в собственности объединения жителей. Форма может быть любой – ДНТ, ДПК, ПЖК и т.д. – любой некоммерческой организации. Главная особенность здесь – если процессом не управляет застройщик, то сами жители обычно не хотят этим заниматься. Как правило, в погоне за непрофессиональной экономией жители быстро доводят дело до того, что через 3-5 лет поселок просто нужно восстанавливать с точки зрения состояния сетей, дорог и т.д.

Договорные отношения могут быть двух видов: либо жители вступают в некоммерческую организацию, либо эксплуатирующая компания вынуждена заключать договор индивидуально с каждым домовладельцем. Преимущество, конечно, в создании некоммерческой организации – это упрощает жизнь как эксплуатирующей компании, так и самим жителям.

Момент привлечения эксплуатирующей компании
Правильнее всего обычно привлекать (или создавать) эксплуатирующую компанию на этапе разработки инвестиционной концепции поселка – в этот момент целесообразно определить партнера по эксплуатации. Тогда совместно легче определить функциональные зоны, места для ТБО (твердых бытовых отходов, проще говоря – мусора), планировки и размеры административного здания.

С другой стороны, это неизбежно приведет к увеличению сметной стоимости проекта, так как эксплуатирующая компания войдет в проект на самом раннем этапе. Зачастую это даже приводит к отпугиванию клиентов, потому что они с самого начала видят недешевую стоимость услуг, продажи от этого страдают. Зато налицо ответственность застройщика, который не собирается, завершив последний дом, просто бросить жителей на произвол судьбы. Последний вариант – это уже совсем крайний.

Возможно привлекать эксплуатирующую организацию на этапе разработки рабочей документации. Правда, это создает головную боль для генподрядчика, потому что эксплуатанты на этапе разработки часто вносят значительные коррективы, усложняя таким образом ему жизнь. Но девелоперу в данном случае важна только стоимость строительно-монтажных работ.

Чаще всего эксплуатирующая компания входит в проект уже при вводе поселка в эксплуатацию или даже позднее. Хотя последний вариант – это уже «перебор», лучше, чтобы на всех испытаниях, пробных пусках, наладках оборудования ее представители присутствовали. Нормативно сейчас это уже не закреплено, но в качестве рекомендации можно настоятельно посоветовать.

Вариант с муниципальной собственностью сетей нет смысла подробно рассматривать: таких случаев достаточно мало, они могут быть, только если поселок полностью находится на территории города или села.

Стоимость услуг
Если говорить об экономклассе – затраты на эксплуатацию составляют 4000 – 5000 руб. с земельного участка в месяц; в поселках бизнес-класса – 10 000 – 12 000 руб. в месяц; в элитном сегменте – от 18 000 руб. и выше.

По словам Владимира Щекина, исследования его компании показали, что когда будущие покупатели рассматривают потенциально возможный набор инфраструктуры, то «они хотят всего и сразу». И пекарни, и мини-фермы и т.д. Потом, когда возникает вопрос о стоимости содержания и эксплуатации каждого элемента – если административное здание будет с конференц-залом, рестораном и другими благами – стоимость эксплуатации возрастет на 3000 руб. в мес., мнение резко меняется.

Общие затраты по составу можно разделить на эксплуатационные, коммунальные, разовые и индивидуальные платежи (см. презентацию «Как добиться адекватных цен за обслуживание и эксплуатацию»). Все они зависят от аппетита эксплуатирующей компании и действительных затрат.

Совместить прагматичность с качеством
Среди возможных рекомендаций девелоперам генеральный директор ALTIMUS Development Владимир Щекин назвал не только сразу при подписании договора купли-продажи оформлять вступление покупателя в некоммерческое объединение собственников-землевладельцев. Он призвал также подписывать с ними так называемый «договор совести». В этом документе фиксируются (если продаются участки без подряда) сроки строительства, регламент проведения всех работ и правила проживания.

Читать еще:  Порядок заполнения декларации о розничной продаже алкоголя

«Отделы продаж будут говорить, что это мешает продажам – не нужно их слушать, – говорит Щекин. – Вы создаете правильный образ проекта. Если люди при покупке земельного участка не желают брать на себя обязательства по срокам постройки дома, по соблюдению правил проживания, по своевременной оплате эксплуатационных расходов, то есть очень большая вероятность, что впоследствии именно они будут вызывать много проблем и конфликтов».

Выбор эксплуатирующей компании

Собственники коммерческой недвижимости на этапах проектирования и строительства своих объектов все чаще сталкиваются с проблемой выбора эксплуатирующей компании. Чтобы не выбрать «кота в мешке», инвестору необходимо самостоятельно провести тендер среди эксплуатирующих фирм, или воспользоваться для этого услугами профессионалов.

Личности оставим в стороне

Поскольку эксплуатация недвижимости становится популярным направлением бизнеса, услуги в этой области оказывают все большее количество фирм. Чтобы получить действительно качественные и профессиональные услуги, собственнику необходимо серьезно подойти к выбору эксплуатирующей организации. Часто, принимая решение об аутсорсинге (или иначе – заказе «на стороне») услуг эксплуатации, заказчики выбирают компанию, с которой будут сотрудничать, не по качеству оказания услуг, а по другим критериям. Даже если собственник проводит тендер или конкурс, как правило, решающими факторами являются дизайн, стилистика и толщина коммерческого предложения конкурсантов. Часто собственник делает выбор в пользу эксплуатирующей компании только потому, что ее руководитель показался ему более обаятельным. Иногда решающую роль в выборе играет некий «образцово-показательный» объект, которые в качестве козыря держат компании, занимающиеся эксплуатацией коммерческой недвижимости. Во всех перечисленных случаях заказчику кажется, что он выбрал самое лучшее. При этом он забывает, что эксплуатация недвижимости – это не буклеты и не приятные люди. Это профессиональная деятельность, которая оценивается множеством критериев. Правильный выбор эксплуатирующей компании позволит собственнику в будущем значительно сэкономить на эксплуатации здания, но для сравнения претендентов ему необходимо самому разработать техническое задание на эксплуатацию, условия конкурсной документации и ценообразования. Иными словами, собственник должен определить критерии сравнения, чтобы не сравнивать «килограммы» с «метрами» или «литрами».

Бывает, что заказчику нелегко самостоятельно справиться с такой задачей, и тогда ему на помощь приходят профессионалы. Управляющая компания «Бекар» даже разработала специальный пакет услуг – «Тендер», предназначение которого – помочь собственнику создать тендерную документацию к конкурсу на предоставление услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию объекта.

Тендерная документация

По мнению директора по эксплуатации управляющей компании «Бекар» Евгения Якушина, тендерная документация должна состоять из множества документов. Сюда обязательно должны входить описание объекта недвижимости, его фотографии, оптимизированный генеральный план, описание всех будущих элементов здания (фундамента, несущих конструкций, перекрытий, перегородок, фасада, кровли) и описание прилегающей территории. Специальный документ должен содержать план оптимизированных планировок помещения. Также в пакет должны входить перечень инженерной инфраструктуры и оборудования с указанием фирм производителей, мощности и особенностей эксплуатации. Не менее важны экспликация площадей, отделочных материалов и интерьера. Обязательным условием для пакета документов является перечень услуг по эксплуатации – он поможет собственнику четко представлять, какие услуги может оказывать эксплуатирующая компания. Имея на руках такую бумагу, собственник никогда не поддастся обаянию руководителя, который оказывает только услуги клининга и проводит мониторинг технического состояния объекта, но, например, не занимается планированием эксплуатации и не составляет для нее бюджет. Важно, чтобы конкурсант представил документ, определяющий требования к качеству оказания услуг, чтобы впоследствии возможно было бы предъявить ему претензии в случае ненадлежащего обслуживания. Кроме того, тендерная документация должна включать перечень мероприятий по техническому обслуживанию здания, планово – предупредительному ремонту, регламентным работам и текущему ремонту объекта. Необходимо, чтобы участники тендера представили регламент оказания услуг по уборке помещений, общих площадей зданий и прилегающей к нему территории, а также собственный стандарт чистоты, потому что под «чистотой» на объекте собственник и конкурсант могут подразумевать совершенно разные понятия. Обязательно нужен документ, который бы определил границы эксплуатационной ответственности и перечень полномочий эксплуатационной компании, а также перечень договоров с инженерными ведомствами города, сервисными службами и субподрядчиками. Только после того, как конкурсанты предоставят этот перечень, собственник может заняться изучением типового договора на эксплуатацию, представленную участниками конкурса.

«Тест-драйв» эксплуатации

«Тем не менее, собственник даже после проведения тендера не всегда может быть уверен, что выбранная им эксплуатирующая организация обеспечит надлежащее качество работы, – отмечает Евгений Якушин. – Минимизировать риски собственника можно. Почему потенциальные покупатели могут сначала покататься на авто, и только потом его купить, а заказчики услуг вынуждены заключать долгосрочный договор, не имея представления, как работает выбранная им эксплуатационная компания? Например, УК «Бекар» готова предоставить своим клиентам своеобразный «тест-драйв» – месяц титульной эксплуатации объекта недвижимости бесплатно. Это позволит собственникам изучить услуги компании и качество их оказания, и убедиться в правильности своего решения»

Выбор эксплуатирующей компании

Возможен случай, когда собственник никогда не занимался эксплуатацией объектов недвижимости. Например, он, купил или вновь возводит здание, и ему рано или поздно придется заниматься вопросом эксплуатации – самостоятельно либо за счет привлечения на специализированной компании. Какими критериями следует руководствоваться собственнику, чтобы не ошибиться в выборе?

Безусловно, чем раньше будет привлечена эксплуатационная компания, тем лучше. Наиболее эффективно заключать договор на эксплуатацию еще на стадии разработки бизнес-плана и концепции.

Оптимальное вхождение эксплуатирующей компании на объект – за шесть месяцев до ввода. На данном этапе происходит организация работы службы эксплуатации на объекте. Сюда входит заключение и согласование договоров на обеспечение коммунальными услугами, а также других договоров для организации эксплуатации. В это время происходит набор персонала и создание штата сотрудников. Кроме того, разрабатывается проект плана мероприятий и бюджет эксплуатации на долгосрочный период, а также происходит закупка инструментов и расходных материалов.

Требования к эксплуатирующей организации

Принимая решение об услугах эксплуатации, заказчик должен выбирать компанию, с которой будет сотрудничать по качеству оказания услуг. Правильный выбор эксплуатационной компании позволит собственнику в будущем значительно сэкономить на эксплуатации здания.

Анализ информации

Помимо требований к качеству, обязательным условием для пакета документов является перечень услуг по эксплуатации – он поможет собственнику четко представлять, какие услуги может оказывать эксплуатирующая компания.

Чтобы помочь собственнику, управляющие компании готовы оказывать услуги по подбору эксплуатирующей организации для обслуживания объекта. Рассмотрим перечень конкурсной документации, необходимой для верного выбора.

  1. Перечень требований к участникам конкурса.
  2. Формат конкурсного предложения.
  3. Описание объекта недвижимости. Фотографии. Оптимизированный генеральный (ситуационный) план.
  4. Описание строительного объема. Фундаменты, несущие конструкции, перекрытия, перегородки, фасад, кровля, прилегающая территория.
  5. Оптимизированные планировки помещений. Экспликация площадей.
  6. Перечень инженерной инфраструктуры, инженерного, технологического и другого оборудования (узлов) с указанием фирм-производителей, мощности и особенностей эксплуатации (технический паспорт).
  7. Экспликация и перечень отделочных материалов и элементов интерьера.
  8. Перечень обязательных услуг по эксплуатации: периодичность, интенсивность, требования к качеству.
  9. Перечень обязательных мероприятий по ежедневному техническому обслуживанию, планово – предупредительному ремонту, регламентным работам и текущему ремонту объекта.
  10. Регламент оказания услуг по уборке помещений, общих площадей и прилегающей территории объекта. Стандарт чистоты.
  11. Перечень и описание границ эксплуатационной ответственности.
  12. Перечень договоров с инженерными ведомствами города,
    сервисными службами и субподрядчиками, заключаемых исполнителем.
  13. Перечень полномочий, указываемых в доверенности заказчика, выдаваемой представителю исполнителя.
  14. Формат ценообразования, статей затрат и показателей расходов.
  15. Типовой договор на эксплуатацию.

Критерии выбора эксплуатирующей компании

Основные критерии выбора эксплуатирующей организации:

  • опыт работы в области управления зданиями не менее 5-и лет;
  • наличие у компании лицензий и сертификатов на управление зданиями и производство работ по инженерным системам;
  • наличие квалифицированного управленческого персонала, имеющего профессиональные сертификаты (прописка или регистрация обязательны);
  • наличие квалифицированного технического персонала, имеющего профессиональные сертификаты (прописка или регистрация обязательны);
  • возможность трудоустройства необходимого для эксплуатации объекта штата сотрудников;
  • наличие материально-технической базы и ремонтных мастерских;
  • наличие круглосуточно-действующей диспетчерской службы мобильного технического сервиса с системой регистрации заявок, контроля их выполнения и ежедневной отчетностью перед заказчиком;
  • наличие аварийно-технической службы;
  • проведение различных инструктажей сотрудников подрядных организаций, проводящих работы на объекте заказчика;
  • выполнение нормативных мероприятий, регламентированных действующим законодательством РФ и подзаконными актами отраслевых комитетов;
  • оказание услуг технического консалтинга: рассмотрение проектно-сметной документации, консультирование по вопросам техники безопасности, осуществление контроля работы подрядных организаций в рабочие, праздничные и выходные дни, а также в вечернее и ночное время;
  • страхование профессиональной деятельности в максимально предполагаемом размере убытков;
  • отсутствие невыполненных обязательств перед третьими лицами;
  • отсутствие возбужденных уголовных дел в отношении руководителей и не снятых с них судимостей.
Читать еще:  Форменная надежда: как достичь оборота в $2 млн в узкой нише

Управляющая организация или эксплуатирующая организация?

В здании торгового центра, где все помещения являются нежилыми — 15 собственников.

Один из собственников обладающий 53% помещений — муниципальное образование.

Другой собственник — Почта России — 5% помещений.

Остальные собственники — физические, юридические лица и ИП.

В настоящий момент здание обслуживается эксплуатирующей организацией, выбранной на общем собрании собственников несколько лет назад.

Данная организация занимается уборкой прилегающей территории, вывозом мусора, дератизацией, текущим ремонтом здания итд, но управляющей организацией себя не признает, о чем регулярно пишет в письмах.

Каждый собственник, согласно доли занимаемой площади, оплачивает эксплуатационные услуги данной организации.

Все собственники, кроме мун.образования недовольны качеством оказываемых услуг и стоимостью тарифов эксплуатирующей организации и хотят сменить данную организацию либо изменить способ управления зданием.

В связи с этим, вопросы:

1. Существует ли возможность выбора другой организации, либо создание товарищества собственников нежилых помещений или иного руководящего органа, даже при единоличном нежелании мун.образования менять существующую организацию?

2. Можно ли, руководствуясь п.2 ст.163 ЖК РФ, заставить мун.образование отказаться от эксплуатирующей организации и объявить конкурс на выбор управляющей организации? Если да, то как другие собственники участвуют в данном процессе, учитывается ли их мнение при составлении требований, договора управления и т. д.?

3. В случае если ответ на второй вопрос положительный — Можно ли признать действия эксплуатирующей организации по сбору средств за последние годы незаконными и вернуть ранее уплаченные суммы?

Ответы юристов ( 5 )

  • 7,2 рейтинг
  • 7764 отзыва эксперт

Уточните, пожалуйста, общее имущество находится в общей долевой собственности или кто-то конкретно владеет общим имуществом (коридоры, санузлы, подвал, крыша и т.п)?

Общее имущество находится в долевой собственности. А как иначе?!

Общее имущество находится в долевой собственности. А как иначе?!
Алексей

Я правильно поняла, что в собственности находится конкретное помещение, а не доля в здании?

У каждого собственника в собственности находится конкретная площадь (офисы, магазины, кафе), а также доля в помещениях общего пользования.

У каждого собственника в собственности находится конкретная площадь (офисы, магазины, кафе), а также доля в помещениях общего пользования.
Алексей

Площадь и помещение понятия разные. Если по свидетельству вам принадлежит площадь в здании — это одна ситуация, если принадлежит конкретное помещение, которое имеет номер или иные реквизиты — это совсем другое.

Уточните все таки площадь или помещение?

1. Существует ли возможность выбора другой организации, либо создание товарищества собственников нежилых помещений или иного руководящего органа, даже при единоличном нежелании мун.образования менять существующую организацию?
Алексей

Возможность выбора есть всегда, главное чтобы большинство проголосовали за прекращение договора с УК.

Товарищество собственников нежилых помещений — пока нет такой формы юр лица, есть товарищество собственников недвижимости. Такая форма введена чуть более года назад и еще четкой регламентации своей деятельности не нашла.

Ст.123.12 ГК РФ 1.Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

То есть, вы можете создать и зарегистрировать ТСН. Однако, существенным будут голоса именно учреждения, которое занимает большую площадь.

2. Можно ли, руководствуясь п.2 ст.163 ЖК РФ, заставить мун.образование отказаться от эксплуатирующей организации и объявить конкурс на выбор управляющей организации? Если да, то как другие собственники участвуют в данном процессе, учитывается ли их мнение при составлении требований, договора управления и т. д.?
Алексей

Тут нюанс — ст.163 регулирует управление именно многоквартирным домом, а не нежилым зданием.

3. В случае если ответ на второй вопрос положительный — Можно ли признать действия эксплуатирующей организации по сбору средств за последние годы незаконными и вернуть ранее уплаченные суммы?
Алексей

Нет, можно только просить пересчитать сумму за услуги.

В вашем случае вообще не вижу никаких препятствий, вы можете самостоятельно расторгнуть договор с УК и привлечь другую организацию для обслуживания.

А разве к нежилым помещениям не применяются по аналогии статьи ЖК?

Препятствие есть — мун. образование не хочет менять эксплуатирующую организацию.

А разве к нежилым помещениям не применяются по аналогии статьи ЖК?
Алексей

Применяются, но не все нормы.

Юрист Болтунова Марина верно вам ответила к данным правоотношениям применяются нормы о общей долевой собственности.

Но в принципе возможность создания ТСН есть.

А где исчерпывающий перечень тех норм, который применяется по отношению к нежилым помещениям?

Нашел такое решение суда:

Услуги, предоставляемые истцом (ЭО), имеют специфический характер и регулируются в первую очередь Жилищным кодексом Российской Федерации, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, внесения платы за коммунальные услуги (статья 4 ЖК РФ).

А где исчерпывающий перечень тех норм, который применяется по отношению к нежилым помещениям?
Алексей

Данные вопросы регулируются разъяснениями и пленумами высших судов. По сути данные вопросы регулируются практикой применения. Исходя из практики данная статья не применяется к нежилым помещениям.

Да, к сожалению, жилищное законодательство несоврешенно и требует доработки.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее — здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).

Таким образом, Вам необходимо руководствоваться положениями п.1 ст. 247ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Выбор организации осуществляющей обслуживание общего имущества.является пользованием помещением.

Читать еще:  Как управлять рабочим временем сотрудников?

Также Вам необходимо руководствоваться положениями ГК РФ о решениях собраний, т.к. иного законодательством не предусмотрено.

Статья 181.1. Основные положения
1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.
2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Статья 181.2. Принятие решения собрания
1.Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.
2. При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.
3. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.
4. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:
1) дата, время и место проведения собрания;
2) сведения о лицах, принявших участие в собрании;
3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
5. В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:
1) дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества;
2) сведения о лицах, принявших участие в голосовании;
3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, подписавших протокол.

Как Вы будете определять количество голосов каждого собственника, точно сказать не могу, но возможно Вам по аналогии права придется руководствоваться нормами ЖК РФ, т.е. пропорционально доле в общем имуществе.

Позиция вышеуказанного Пленума такова.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Altimus Development: секреты выбора эксплуатирующей компании для загородного поселка

На сегодняшний день тема эксплуатации и обслуживания загородной недвижимости – одна из самых актуальных в девелопменте. Каков рынок услуг в этом сегменте, какие формы организации могут быть, сколько это стоит? Владимир Щекин, генеральный директор Altimus Development даёт рекомендации, учитывая опыт своей компании.
Один из первых вопросов, который задает клиент при покупке загородного участка: «Какая компания будет эксплуатировать коттеджный поселок и сколько это стоит?». Ценообразование в этом немаловажном секторе девелопмента зависит прежде всего от состояния рынка эксплуатационных услуг, форм организации, процесса эксплуатации и сроков привлечения в проект эксплуатирующей компании (ЭК).
Надо признать, что сегодня этот рынок находится в зачаточном состоянии. Несмотря на то, что об этом много пишут, значительных улучшений не наблюдается. Если говорить о западных управляющих компаниях в России, то они сотрудничают только с поселками «элит-класса», устанавливая высокую стоимость услуг. Кроме того, западных компаний на этом рынке – единицы, например, Sawatzky Property Management, GVA Sawyer, Hines International. А у российских компаний, несмотря на желание работать, нет опыта. У большинства солидных российских фирм, работающих в этой сфере – ГК МАТОРИН, MD Property management и др. – нет в эксплуатации серьезных объектов загородной недвижимости и, по моему мнению, они не готовы взять на баланс наши объекты.
Тем не менее, выбор эксплуатирующей компании – лишь дело времени, поэтому при выборе ЭК для своего объекта необходимо учесть несколько факторов: классность поселка, количество домовладений и локацию.
Из опыта известно, что эксплуатирующие компании никогда не пойдут на обслуживание поселка «бизнес-класса» менее 100 домов. Месторасположение поселка – ключевой вопрос эксплуатации. Если поселок расположен в чистом поле, то необходимо решить вопрос с доставкой и размещением специалистов для бесперебойного обслуживания коттеджного поселка. Поэтому близость объекта к населенным пунктам, городам создает благоприятные условия для бизнеса управляющей компании.
Формы эксплуатации разделяются в зависимости от собственника коммунальных сетей. Если сети принадлежат застройщику, то, как правило, эксплуатация тоже за ним, и в редких случаях нанимается внешняя компания. Собственник сетей, таким образом, планирует покрыть часть затрат на строительство за счет дивидендов с эксплуатации. В этом случае есть опасения для жителей, что недобросовестный застройщик завысит стоимость услуг. Если коттеджный поселок находится на территории города или села, то сети могут быть муниципальной собственностью, но такие случаи немногочисленны. Один из вариантов – когда сети находятся в собственности жителей ДНТ, ДПК, ПЖК и других форм некоммерческих организаций. Проблема в том, чтобы жители поселка вступили в эти некоммерческие объединения, а самое печальное, что в стремлении за экономией, поселок приходит в упадок, и уже через несколько лет возникает необходимость восстанавливать состояние инженерных сетей, дорог и т.д.
Также на стоимость услуг оказывает влияние этап привлечения ЭК в проект. Оптимальное решение – привлечение управляющей компании на этапе разработки эксплуатационной концепции проекта. На раннем этапе можно определить организационную форму эксплуатации, места под рациональные зоны, административные здания и т.д., но это приведет к увеличению сметной стоимости, и как следствие, зачастую, к отпугиванию клиента. Возможно привлечение ЭК в ходе ввода поселка в эксплуатацию. В этом случае ЭК присутствует на всех испытаниях, пробных пусках, наладках оборудования и т.д. И последний вариант – нанять ЭК после сдачи поселка в эксплуатацию. Но это подход не ответственного девелопера.
Статистические данные наших аналитиков помогают определить стоимость эксплуатации участка. Для поселков «эконом-класса» – 4-5 тысяч рублей в месяц, для поселков «бизнес-класса» 10-12, для «элит-класса» от 18 тысяч рублей и выше.
На стоимость эксплуатации влияет объем инфраструктуры и сложность инженерных систем, площадь дома (земельного участка) и различного рода платежи. Платежи подразделяются на эксплуатационные, коммунальные, разовые и индивидуальные.
Социологические опросы, проведенные среди наших клиентов, показали, что все хотят и пекарни, и минифермы, и эллинги. Но при этом стоимость эксплуатации возрастет на 3000 рублей в месяц, и люди начинают задумываться. Эксплуатационные платежи зависят только от расходов и аппетитов управляющей компании. Разовые платежи идут на покупку дополнительной техники, аренду близлежащего леса, постройку дополнительной фермы, пекарни и т.д. К индивидуальным платежам относится плата за телевидение, телефон, интернет и т.д.
Желательно, при подписании договора купли-продажи земельного участка оформлять вступление жителей в некоммерческую организацию управления поселком. Это может быть ДНТ, ДПК, ПЖК или др. Так же, при заключении договора купли-продажи мы подписываем с клиентами так называемый «договор совести», где строго прописываем срок строительства дома на участке без подряда, проведения работ и регламент проживания. Если потенциальные покупатели земельного участка не хотят брать обязательства по постройке дома в срок, по соблюдению установленных правил, то лучше таких «отсеять», а привлечь добросовестных клиентов, тем самым стимулируя мощный канал продаж по рекомендациям. Это подтверждается в поселках «Булгаков» и «Полуостров», где примерно треть участков продается по совету друзей.
Целесообразно сделать открытую смету эксплуатации, декларировать ее с начала проекта и стараться удешевить ее. Покупатели это оценят. Нужно учитывать, что ЭК начинает зарабатывать, когда в поселке проживает не менее 70% жильцов, оплачивающих эксплуатационные услуги. Поэтому для поддержки коммунальщиков на начальном этапе, необходимо отдать им дополнительные услуги: постройку бань, гаражей, ландшафта. Например, за эти бонусы наш генподрядчик по поселку после постройки сетей обязуется в течение нескольких лет эксплуатировать данный объект. В этом случае есть гарантии, что все построенные вами коммуникации как минимум несколько лет будут работать без нареканий и рекламаций.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector