В ловушках арендодателя

В ловушках арендодателя

В ловушках арендодателя

Что делать арендаторам, которые начали выбирать свой новый офис самостоятельно или с риелторским агентством?

Расскажет Марина Жигалова, наш руководитель отдела продаж. Какие схемы мошенничества актуальны в 2019 и как защититься от каждой — в формате «Кейс + разбор».

Примеры, о которых вы прочитаете, содержат преувеличения, а все персонажи — вымышленные. Но если вдруг бывали в похожих неприятных ситуациях — поделитесь опытом в комментариях.

Ловушка 1 — Субаренда

Антон нашёл помещение для своего бюро переводов. Его сдавал в субаренду бизнесмен Владимир. Антон к субаренде относился с подозрением, но тут всё было — не подкопаться.

Как объяснил Владимир, он перевёл команду на удалёнку. Офис в центре Москвы остался — срок аренды ещё не истёк. Вот и решил сдать, тем более право на субаренду было прописано в договоре.

Антон договор посмотрел и убедился — всё законно. Заплатил за 2 месяца вперёд и въехал. Как же он удивился, когда через месяц приехал владелец офиса и попросил выехать. Оказалось, срок аренды закончился — и субаренды тоже. Владимир куда-то испарился, а Антон потерял 30 000 — и ему ещё повезло.

Если бы Антон читал договор внимательнее, заметил бы: срок действия заканчивался ровно через месяц. Автоматически заканчивалось и право Владимира сдавать офис в субаренду.

В субаренде нет ничего страшного — если помещение сдают по закону и с согласия собственника.
Снимая офис в субаренду, проверьте:
— право на субаренду,
— срок действия договора аренды,
— наличие оригиналов правоустанавливающих документов.

Ловушка 2 — Договор аренды

Лена приехала в риелторское агентство — подписывать договор аренды. Наконец-то закончились поиски и просмотры. Осталось поставить подпись и перевести деньги, и можно ввозить оборудование для ателье.

Вчитываться в 10 страниц мелкого текста — долго и нудно. Поэтому Лена попросила агента кратко рассказать о подводных камнях договора. Та её успокоила: всё прозрачно, срок аренды — 11 месяцев, плата — 40 000, неустойка совсем маленькая.

Прошло полгода. Ателье выросло в два раза. Лена связалась с собственником, чтобы расторгнуть договор и снять новое помещение, побольше. В ответ пришёл счёт на 40 000 — в договоре прописана неустойка в размере месячной аренды.

Если бы Лена не поленилась прочитать договор, обратила бы внимание: неустойка вовсе не «небольшая». В цифрах нет ничего страшного, их можно обсудить и изменить. Главное — вовремя заметить.

Уверены, что не расторгнете договор раньше срока и не испортите мебель? Всё равно убедитесь, что выплата неустойки или компенсации не разорит вас.
Проверяйте:
— срок действия договора,
— условия внесения платежей,
— размер неустоек и пеней,
— условия расторжения договора,
— всю финансовую часть договора.

Ловушка 3 — Недееспособные подписанты

Виктория сняла просторный офис с видом на Тверскую. Арендодатель, видимо, очень занятая женщина, — подумала Вика и согласилась обменяться подписанными копиями договора без личной встречи.

Через неделю в офис нагрянули новые арендаторы на просмотр. Оказалось, Мария Фёдоровна, подписавшая договор, страдает психическим расстройством и не является дееспособной. Такой договор недействителен. Её дети, которые распоряжаются принадлежащим ей имуществом, этим пользуются и обманывают арендаторов. Не каждый пойдёт в суд, чтобы вернуть предоплату — а это немаленькие деньги.Виктория в суд всё-таки обратилась и даже добилась компенсации от мошенников — но потратила время и нервы. Одна личная встреча, и проблем бы не было.

В большинстве случаев, состояния, при которых человека признают недееспособным, заметны. Есть сомнения — вежливо попросите справку. Перестраховаться и даже обидеть своего арендодателя лучше, чем ходить по судам.

Ловушка 4 — Просмотр офиса

Когда Егор искал новый офис, у него не было времени ездить на просмотры. Он созванивался с арендодателями по скайпу, и те показывали ему помещения. Так он снял кабинет в старом, но добротном здании.Бизнес у Егора клиентский — посетители приходят несколько раз в день. Вот только постоянных клиентов не прибавляется. Дело в неприятном запахе, который периодически появляется в здании из-за старой канализации.

Условия договора не позволяют Егору съехать до окончания срока. Поэтому он продолжает терять клиентов, а сотрудники его компании — страдать.Если бы Егор лично осмотрел помещение, поговорил с соседями-арендаторами, то узнал бы о запахе. Если бы ещё и убедил арендодателя смягчить условия договора — выехал бы, когда что-то не понравилось.

Как не повторить ошибок Егора?
— всегда лично осматривайте офис,
— не стесняйтесь разговаривать с соседями,
— обсуждайте условия, которые вас не устраивают.

Подведём итоги

Вот 4 принципа, которые спасут от ловушек:
1) читать каждое слово в договоре,
2) обращать внимание на сроки и суммы,
3) лично осматривать помещение,
4) лично знакомиться с владельцем.
Дотошность — девиз арендатора и бизнесмена. Даже если всё риелторское агентство вас уже ненавидит, помните: с ними вы работаете несколько недель. Офис — на месяцы и годы.

Как не попасть в ловушку при найме торгового помещения

Споры между арендатором и владельцем торгового помещения занимают одно из ведущих мест в судебной практике. Арендатор намного чаще оказывается пострадавшей стороной в таких конфликтах. Многие договоры заключают на невыгодных для него условиях. Особенно, если арендатор – новичок.

До суда обычно доходит не более 20% подобных дел. Еще 15% споров стороны урегулируют на приемлемых друг друга условиях. Но большинство арендаторов просто мирятся с ситуацией, руководствуясь принципом «в следующий раз буду умнее».

1. Тщательно изучите все пункты договора и не верьте никому на слово.

В стрит-ретейле, как правило, садится малый бизнес, имеющий плотную привязку к месту. Локация для такого арендатора очень важна. Это знают недобросовестные арендодатели. Увидев заинтересованность в помещении, они пытаются загнать арендатора в кабальные условия договора и потом “выкручивают ему руки”. Золотое правило номер один – никогда не верьте тому, что вам говорят устно. Все, даже самые незначительные мелочи, которые касаются условий аренды, вносите в договор.

В моей практике были случаи, когда в договоре не прописали периодичность и условия повышения арендной платы. На словах арендодатель обещал, что она в ближайшие несколько лет меняться не будет. Но, в итоге, через какое-то время (обычно, когда бизнес уже налажен, раскручен и дела у предпринимателя идут хорошо) приходило уведомление о росте ставки аренды. Даже в несколько раз! Арендатор не мог ничего с этим поделать, потому что в договоре был пункт о возможном повышении ставки в одностороннем порядке. Просто потому, что так захотелось собственнику.

2. Пропишите в договоре все условия, связанные с ремонтом в помещении.

Подавляющее большинство помещений, которые сдаются в аренду, требуют ремонта. Чаще всего, расходы на эти работы берет на себя арендатор. Недобросовестный арендодатель может этим воспользоваться. Если речь идет о переделке помещения под специфические нужды конкретного бизнеса, арендатора сложнее поставить в невыгодное положение. Но если предполагается универсальный капитальный или косметический ремонт, арендатор, не отразивший в договоре все, связанные с этим моменты, сильно рискует.

У меня был случай, когда предприниматель снял помещение, требующее капитального ремонта под продуктовый магазин. За свой счет произвел все необходимые работы, открылся, начал торговать. А через несколько месяцев собственник попросил его на выход. Позже выяснилось, что он сдал помещение другим людям за существенно бОльшие деньги, именно потому, что там сделан ремонт. К сожалению, на юридическом уровне, помочь коммерсанту я не смог. Договор аренды предусматривал возможность одностороннего расторжения по инициативе арендодателя, причем без штрафных санкций. Подобной ситуации можно было избежать. Достаточно было внести в договор пункт, который обязал бы собственника выплатить арендатору сумму понесенных на ремонт расходов (стоимость неотделимых улучшений) при расторжении договора в определенный период (скажем, в течение первых 3 лет), а также штраф, который частично компенсировал бы арендатору понесенные убытки, связанные с переездом в другое место.

3. Заключите и зарегистрируйте договор долгосрочной аренды, если собираетесь пользоваться помещением не один год.

Читать еще:  Хочу стать профессиональным фотографом

В нашей правовой культуре есть такой очень интересный феномен – заключение договоров аренды на 11 месяцев. Это связано с тем, что долгосрочные договоры, сроком от 1 года, подлежат обязательной государственной регистрации. Как правило, ни одна из сторон сделки не хочет иметь дело с дополнительными документами и походами в МФЦ. Поэтому собственник предлагает подписать бумаги на короткий срок, обещая на словах заключить в дальнейшем новый договор на тех же условиях. Однако, после окончания срока действия договора, арендаторам обычно предлагают его перезаключить, но уже по другой цене (часто, в разы большей). В этом случае арендодатель делает ставку на то, что предприниматель не захочет уйти с насиженного места, где уже налажен и раскручен бизнес. Поэтому если у вас планируются долгосрочные отношения, обязательно заключите договор на тот срок, о котором договорились на словах (3, 5, 10 лет и так далее) и обязательно его зарегистрируйте.

4. Помните, что договор не закончится, когда вам этого захочется.

Невозможность досрочно расторгнуть договор часто оказывается сюрпризом для рядового арендатора. Когда документ подписан, расторгнуть его можно только на тех условиях, которые предусмотрены либо самим договором, либо законом. Допустим у вас договор аренды на 1 год без права досрочного расторжения. Это означает, что в течение этого срока вы обязаны платить арендную плату независимо от того насколько успешен ваш бизнес, и даже пользуетесь вы помещением или нет.

Также договором могут быть предусмотрены штрафы за досрочное расторжение. Чаще всего они составляют сумму в 2-3 арендных платежа. Особенно любят штрафы раскрученные торговые центры, которые заключают договоры с арендаторами на совершенно диких условиях.

Обойти подводные камни при заключении договора аренды поможет профессиональный юрист, который специализируются на сопровождении таких сделок. Но важно найти специалиста, который не просто молча проверит документы и даст добро на их подписание, а подробно разъяснит, что ждет арендатора в случае наступления тех или иных обстоятельств.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

В ловушках арендодателя

1. Приемы теневого маркетинга

Искусственные скидки позволяют владельцам квартир сократить время простоя своей недвижимости. «Схема следующая: в объявлении указывается стоимость на 10% выше желаемой. Под предлогом срочности продавец уверяет, что готов сделать скидку в размере 15%. Это выглядит как очень солидный шаг навстречу арендатору. На деле же квартира достанется всего на 5% дешевле, чем аналогичная, но именно в этом случае собственник обгонит конкурентов в своей локации, а выгода арендатора будет очень условной», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

По другому сценарию после просмотра квартиры и заявления о готовности ее арендовать клиент узнает новые подробности. Неожиданно может выясниться, что указанная в объявлении цена действует только при соблюдении определенных условий. Например, при долгосрочной аренде. По словам Оксаны Ивановой, если квартирант не готов связываться с такими обременениями, собственник потребует доплату в размере от 10% до 20%. «Иногда при просмотре квартиры или подписании договора говорят, что платить необходимо не только по счетчикам, но и всю квартплату. Плюс оплата консьержа», — добавляет руководитель департамента аренды компании «Азбука жилья» Роман Бабичев.

2. Поддельные документы

Использование поддельных документов при заключении таких сделок — наиболее распространенный вид мошенничества, считает Вадим Ламин из агентства недвижимости Spencer Estate. Для оформления договора злоумышленник может предоставить фальшивые бумаги либо копии оригинальных документов под предлогом временного отъезда собственника квартиры. Псевдориелтор проводит показ, подписывает с клиентом все бумаги, получает депозит и арендную плату, а затем исчезает.

Как правило, такую жилплощадь мошенники снимают на короткий срок или посуточно, а затем пересдают в субаренду. Особенно предприимчивые за отведенное время успевают найти сразу нескольких жертв. «Только просят заселиться на следующий день, когда жилье освободится. Надо ли говорить, что при попытке открыть дверь счастливый арендатор обнаруживает, что она закрыта на второй замок, от которого ключ не дали», — рассказывает Вадим Ламин.

«Есть просто нечистоплотные граждане, которые являются родственниками собственника и имеют прописку по соответствующему адресу. Пока хозяева в отъезде, они сдают их квартиры», — добавляет Марина Шекера. Однако прописка никаких прав арендодателю не дает, уточняет Оксана Иванова из компании «НДВ»: «Если раньше можно было по крайней мере ссылаться на утерю гербового свидетельства о регистрации права собственности, то отсутствие ЕГРН ничем объяснить нельзя. Если этот документ арендодатель не готов предоставить — это повод поискать другую квартиру».

3. Заманчивые предложения с предоплатой

Не стоит соблазняться привлекательными предложения по ценам ниже среднерыночных. Речь идет о квартирах у метро со свежим ремонтом и оплатой коммунальных услуг за счет собственника. «При разговоре по телефону выясняется, что арендодатель якобы находится по работе в другом городе или даже стране. Он просит арендатора перевести небольшую сумму в качестве залога, чтобы подтвердить серьезность намерений. После того как мошенник получает деньги, его номер телефона больше не отвечает», — объясняет директор проекта Domofond.ru Юлия Денщикова.

Заманчивые варианты с минимальным комиссионным вознаграждением тоже не сулят ничего доброго. Часто их размещают информационные агентства, которые продают адреса и номера в реальности не существующих арендодателей. В лучшем случае это будут данные общедоступных бесплатных интернет-площадок. «Чтобы клиент был абсолютно уверен в серьезности предприятия, ему высылают даже договор об оказании услуг, — рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — Но если прочесть все внимательно и разобраться, это договор о предоставлении информационных услуг».

По данным компании «Инком-Недвижимость», предварительная оплата по таким договорам колеблется в диапазоне от 2 тыс. до 4 тыс. руб. «Распространенная сегодня мошенническая схема — представиться сотрудником крупной и солидной риелторской фирмы, таким образом дезориентируя жертву. В нашу компанию поступают звонки от обманутых аферистами людей, причем звонят из разных российских городов», — добавляет заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

4. Сделки с долевой собственностью

После заселения могут объявиться родственники собственника, который сдал квартиру якобы без их разрешения, предупреждает Мария Жукова. Такой прием работает, если арендуемое жилье находится в долевой собственности. В соответствии со ст. 246–247 Гражданского кодекса России, без согласия всех собственников договор найма не будет признан действительным. Недобросовестные хозяева часто находятся в сговоре и лишь разыгрывают перед очередной жертвой заранее спланированный сценарий.

Но встречаются случаи, когда дольщик действительно передает квартиру третьим лицам без согласования с другими домовладельцами. Они могут узнать о проведенной сделке случайно — от соседей или при личном визите. Согласно ст. 248 ГК РФ, доход от сдачи имущества в аренду распределяется между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество. Поэтому если заинтересованные стороны не смогут договориться, квартиранта также ждет выселение.

Чтобы уберечь себя от подобной опасности, при проверке документов важно обращать внимание на количество собственников жилья. «Если в квартире прописано несколько человек, необходимо у каждого взять согласие на сдачу жилплощади. В противном случае они могут потребовать покинуть квартиру. Самостоятельно снимая жилье, не все арендаторы осведомлены о том, что важно ознакомиться с выпиской из домовой книги», — объясняет Роман Бабичев.

5. Досрочное расторжение договора

Обязательным условием при сдаче квартиры в аренду нередко является уплата залога или страхового депозита. Однако мошенники придумывают самые разные причины, чтобы не возвращать деньги. Например, сообщают о том, что они были приняты в счет платы за пользование хозяйской мебелью и техникой. «Нанимателя могут попросить покинуть квартиру раньше срока и не вернуть депозит, ссылаясь на износ жилья, который очень сложно зафиксировать и обосновать», — рассказывает Марина Шекера.

По словам Марии Жуковой из компании «Миэль-Аренда», некоторые арендодатели строят целый бизнес, выселяя жильцов под надуманными предлогами. «Нам известна ситуация, когда собственник квартиры фактически зарабатывал деньги тем, что сдавал свое жилье в аренду, брал залоговую стоимость и вскоре выставлял жильцов на улицу под разными предлогами, не возвращая при этом залог», — говорит она.

Читать еще:  Сыроделие в домашних условиях

Подобных неприятностей можно избежать, если заранее прописать в договоре санкции для инициатора его досрочного расторжения. В документ не менее важно включить условие внесения залога, а впоследствии получить расписку о его уплате. Снизить вероятность необоснованных обвинений поможет передаточный акт со списком ценного имущества и приложенными фотографиями. Если даже при соблюдении этих правил арендодатель отказался вернуть деньги, решить вопрос поможет обращение в суд.

6. Сюрпризы, отложенные на потом

Обмануть арендаторов можно, в том числе намеренно скрыв от них важные подробности проживания. Например, умолчав о каких-то существенных дефектах жилого помещения. Обнаружить их самостоятельно при просмотре бывает невозможно. Собственники могут не рассказать, что летом в квартире стоит неприятный запах из-за соседства с кожевенным заводом или мусорной свалкой. А небольшой косметический ремонт позволит скрыть тот факт, что жители дома много лет безуспешно борются с сыростью и грибком.

Уберечь себя от подобных проблем поможет знакомство с будущими соседями. У них же можно узнать и о том, как часто хозяин квартиры заселяет новых жильцов. «Иногда арендодатели скрывают наличие насекомых или не говорят о шумных соседях. К сожалению, данные факты можно заметить только после нескольких дней проживания в квартире. Поэтому перед заключением договора лучше познакомиться с соседями, поговорить с консьержем и выяснить всю информацию», — советует Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Популярность набирает еще один способ мошенничества. Собственник выставляет свой объект для длительной аренды, но по сниженной цене — за проведение ремонтных работ. Арендатор платит за проживание на 20% меньше положенного, но обязуется выполнить косметический ремонт. «Он приобретает отделочные материалы, устраняет неисправности, — объясняет Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости». — Через два месяца, как только ремонт произведен, арендодатель требует жильца освободить квартиру. Наверное, чтобы потом сдавать ее за полную стоимость или проживать самому».

Ловушки арендодателей

Открытие ресторана в торговом центре может обойтись в десятки миллионов рублей — и это только плата арендодателю. Но финансовые затруднения — не самое сложное, что ждёт ресторатора. Владелец ТЦ чаще всего выставляет своему арендатору очень жёсткие условия, тогда как сам почти ни за что не несёт ответственности. Тем не менее заходить в ТЦ, безусловно, стоит.

В хороших торговых комплексах отлично развита инфраструктура: есть и бутики дизайнеров, и кинотеатры, и спа-салоны, и детские площадки. Такие локации способны генерировать собственные потоки посетителей, что выгодно для ресторатора. И речь идёт не только о крупных городах: я рекомендовал ресторатору из Волгограда открывать новые точки в ТЦ, и сейчас его выручка на этих площадках серьёзно превышает выручку в стритритейле.

Как достичь такого результата? Главное — изучить подводные камни и не попасть в рабство к арендодателю.

Не ошибиться с выбором торгового центра

Всё начинается с поиска подходящего ТЦ. Предложений на рынке много, несколько десятков. Но, по сути, большинство ТЦ ещё не заполнены или находятся на этапе строительства. Заключая сделку, вы не можете точно знать, не покупаете ли вы кота в мешке. А в крупные раскрученные моллы пробиться очень тяжело и зачастую финансово неподъёмно. Например, вход в один из комплексов Москвы стоит $500 000 (единоразовый платёж) при ежемесячном платеже в $100 000, в другом ТЦ требуют $1300 за 1 кв. м в год в течение первого года аренды.

Стоит выбирать уже работающий ТЦ и ориентироваться на его размер. Чем больше комплекс, тем большее количество посетителей он привлекает. Для крупных городов лучше обращать внимание на торговые центры площадью от 20 000 кв. м. Наличие кинотеатра, детских игровых комнат и других развлекательных заведений даёт возможность рассчитывать на дополнительное количество гостей. Очень важно расстояние между кинотеатром и предполагаемой локацией для ресторана: гость не готов далеко перемещаться после просмотра фильма.

Как заинтересовать девелоперов выбранного ТЦ? Им важная яркая концепция ресторана со вкусной едой, оптимальным средним чеком, качественным обслуживанием и красивым интерьером. Пицца-суши-паста есть везде. А для ТЦ важно получить индивидуальность за счёт небанального оператора. Поэтому ресторатор должен подготовить для управляющей компании красочную и информативную презентацию, где понятно описать свою концепцию и целевую аудиторию. Никаких листочков А4 с парой общих фраз — а бывает и такое. Качественная презентация иногда помогает получить скидку или более лояльные условия.

Не пропустить ловушки в договоре аренды

Следующее, с чем сталкиваются рестораторы, — это договор аренды. Юристы ТЦ подготовят текст размером в 150–200 страниц, наполненный двусмысленными формулировками и отвечающий только интересам арендодателя. В большинстве случаев ресторатор просто не сможет разобраться в этом документе. Обычным юристам, которые не специализируются на этой теме, трудно вникнуть в специфику ресторанной отрасли: всё, что они могут, это проверить договор на правильность юридического языка. А обращение в юридические конторы постфактум чаще всего ни к чему не приводит.

Какие ловушки самые частые? Почти все договоры аренды содержат следующий пункт: в случае нескольких нарушений внутренних правил ТЦ арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Иногда это доходит до абсурда. Например, в договоре предусмотрено, что сотрудники находятся в арендуемых помещениях в фирменных бейджах с указанием имени и должности. И если арендодатель обнаружит пятерых ваших сотрудников, уже снявших бейджи перед уходом со смены, он вправе разорвать договор, зафиксировав это нарушение.

Довольно часто в документе прописано, что в случае расторжения договора по инициативе арендодателя (в случае нарушения условий договора) ресторатор обязан выплатить не только обеспечительный платёж в размере нескольких месяцев аренды, но и заплатить ряд дополнительных неустоек. Общая сумма выплат может достигать 10 млн рублей. Более того, иногда создаются условия, при которых ресторан даже не может забрать своё имущество, а вынужден подарить его ТЦ. Так арендодатель получает возможность не только в любой момент избавиться от неугодного ему ресторана, но ещё и получить отремонтированное помещение со всей инфраструктурой.

У крупных управляющих компаний в договорах не предусмотрено прекращение арендной платы, даже если торговый центр по техническим причинам перестаёт функционировать. Получается, что в этот момент у ресторана не только портятся продукты и капает зарплата персонала, он ещё и продолжает оплачивать арендную плату и эксплуатационные расходы.

Единственный способ избежать неприятных ситуаций — не экономить на деньги при входе в ТЦ. Ресторатору стоит нанять узкопрофильных юристов, которые изучат все пункты договора и предостерегут от заключения невыгодной сделки или помогут изменить условия. Безусловно, вы вправе менять практически все пункты в договоре, но маловероятно, что арендатор согласится с новой редакцией полностью. Нам пришлось отказаться от входа в “Атриум”, потому что арендодатель не согласился убрать возможность одностороннего расторжения договора с его стороны без серьёзных на то причин.

Даже если у вас не получится поменять все пункты, которые вас не устраивают, взамен можно договориться о скидках. Например, если ТЦ только открывается, просите снижение стоимости аренды на 50%, пока он не заполнится другими арендаторами на 80%.

Не расслабляться

Даже если чётко прописать каждый пункт договора, неожиданности не закончатся. Например, немало труда составляет обговорить условия сотрудничества с действующими девелоперами ТЦ: у них никогда нет времени, они часто меняются и не соблюдают договоренностей. Можно зафиксировать, что ресторан будет единственным стейк-хаусом в комплексе, но девелопер легко уйдёт от выполнения договорённостей: он скажет, что понятие стейк-хауса очень размыто, а новый ресторан — не совсем стейк-хаус, там ещё и бургеры продают. Ресторан же может потерять около 20% своих гостей из-за появления конкурента.

Если ресторан успешно проработает в ТЦ пять лет (средний срок заключения договора аренды), то он вновь столкнётся с проблемами. Чаще всего договор не пролонгируется, и у арендатора отсутствует преимущественное право перед другими претендентами на это помещение. Так произошло с моими ресторанами Lizzaran и Cantina Mariachi в “Метрополисе”: человек, который брал с моих партнёров (я зашёл в проект позже) негласный платёж себе лично за вход в ТЦ, отказал нам в дальнейшей аренде. Деньги я не стал давать принципиально, и нам даже не дали шанса поучаствовать в тендере на помещение, где мы просидели пять лет. Смешно, что за год до этого Lizzaran выиграл звание лучшего испанского ресторана в России.

Читать еще:  Структура отдела продаж

Даже если арендодатель готов оставить ресторан в ТЦ, он может выставить дополнительные условия. Например, практически все договоры в пункте об арендных выплатах содержат условие о выплате процента от оборота. За пять лет у арендодателя есть возможность хорошо изучить выручку ресторана, так как обычно его владелец обязан предоставлять ежемесячный финансовый отчёт. По окончании срока договора владельцы ТЦ могут объявить не рыночную арендную ставку, а ту, которую, на их взгляд, ресторатор может потянуть. Моему знакомому так предложили заключить договор по цене, вдвое превосходящей цену для только заходящих в этот ТЦ ресторанов. Многие вынуждены соглашаться с новыми условиями, чтобы не терять свой бизнес.

Проблема в том, что договоры между арендатором и арендодателем находятся в рамках гражданско-правовых отношений и государство практически не может их регулировать. Рестораторам остаётся только ждать, когда эта сфера взаимодействия выйдет на другой законодательный уровень. А до этого — тщательно изучать рынок ТЦ и не экономить на юристах при заключении договоров.

В спорной ситуации можно, конечно, обратиться в суд. Но в лучшем случае вы сможете рассчитывать лишь на частичную компенсацию затрат. К сожалению, суд не сможет перевести в деньги потерянный поток гостей и увольнение уже обученного персонала.

Может сложиться мнение, что в торговые центры идти не нужно. Но я всё же считаю, что рестораны в торговых комплексах — это выгодный бизнес. Главное — внимательно отнестись к репутации ТЦ и выбрать тот, где администрация правильно относится к арендаторам и не вставляет палки в колёса. Это несложно выяснить, если внимательно изучить историю взаимоотношения этой управляющей компании с предыдущими арендаторами: на что они жаловались и как покидали ТЦ.

Как не попасть в ловушку арендодателей?

#1 ArtPro

  • Пользователи
  • Cообщений: 9
  • Хочу открыть бар по франшизе в Москве. Начал искать помещение и задумался над вопросом:

    Как не попасть в неприятную ситуацию с арендодателем?

    А появилась мысль по следующей причине:

    Присмотрел подходящее помещение. Но оно полностью голое..то есть бетонные стены и все. Вообщем ремонт выйдет в 1 – 2 млн. Но вот вопрос: если я щас вложу 2 миллиона, сделаю ремонт, закуплю мебель и т.д., то арендодатель может поднять арендную ставку в 2, в 3 а то и больше раз. И при таком раскладе я буду работать не то, что в 0, а в убыток!

    Также есть еще 1 фактор: Если бы это был прсото мой бар, то я бы может и сделал бы там скромненький ремонт и в случае чего снёс бы все нахрен и, так сказать, своё бы забрал с собой..и открылся в другом месте. Но это фрашниза. Ремонт нужно делать такой, чтобы это соответствовало тому интерьеру, который у меня должен быть по франшизе. И адрес я проплачиваю этот. Так что в случае проблем с арендодателем – мне просто будет некуда деваться и я погрязну в долгах.

    #2 Лара

  • Пользователи
  • Cообщений: 77
  • У Вас надежда только на то, что Вы больше всех платите арендодателю, и он хочет получать эту арендную плату.

    Очень рекомендую предельно подробно писать все в договоре, каждый пункт, с привлечением своего квалифицированного юриста (квалификация должна быть в недвижимости, а не в какой-то другой отрасли). И не торопитесь, рассматривайте сразу несколько вариантов по возможной аренде в разных местах, поскольку бывают ситуации, когда условия арендодателей настолько жесткие, что лучше не связываться вообще.

    Если арендодатель захочет как-то неправильно поступить, то он найдет возможность это сделать. Это из опыта.

    По поводу вложений “в стены”: постарайтесь прописать в договоре, что это пойдет “в зачет” Вашей арендной платы, ну, или хотя бы пусть Вам предоставят максимально возможные в Вашем случае “каникулы”, т.е., что Вы сможете пользоваться помещением/делать ремонт без оплаты аренды. Кроме того, постарайтесь поговорить с Вашими коллегами, уже работающими/работавшими с конкретным арендодателем. Вы узнаете много нового, полезного и интересного. Информация в данном случае будет весьма кстати. Лучше подписать долгосрочный договор (на несколько лет), он должен быть зарегистрирован в Росреестре, с условиями, что “увеличение арендной платы – не более. “

    Но то, что Вы поднимаете вопрос “Как быть?” – уже шаг на пути к успеху.

    Сообщение отредактировал Лара: 06 April 2014 – 09:11

    #3 DanielPetrov

  • Пользователи
  • Cообщений: 1432
  • Договор подпишите на долгосрочный период в котором четко обговоренна цена.Также можете сделать ремонт и этот ремонт будет как бы плата за аренду за какой-то срок

    Продвижение вашего бизнеса в Инстаграм – [email protected]

    #4 Urielk

  • Пользователи
  • Cообщений: 269
  • Сам являюсь арендодателем.

    Помещение снимает МФО. Они сами попросили заключить договор на 11 мес, чтобы не регистрировать его.

    В договоре прописана 10% от реальной суммы договора, это платят безналом на карту, остальное налом.

    В договоре прописано что арендная плата не меняется в течении года. Но на следующий год увеличивается на 10%.

    Ремонт делал сам “под ключ” (кроме,разумеется, вывески и мебели). Арендная ставка 2000 руб/м2. Площадь 42 м.

    Душить арендой в 2-3 раза мне смысла нет. т.к. арендатор может съехать, и придется искать новых, а это простои и потери.

    Производство классической женской одежды и школьной формы www.uriel-kirov.ru

    #5 ArtPro

  • Пользователи
  • Cообщений: 9
  • Спасибо всем за советы и ответы. Долгосрочная аренда это выход, но не каждый арендодатель на это пойдет. Юриста буду нанимать точно.

    К сожалению, мне нужно помещение в одном из 2 определенных районов (Марьино или Выхино-Жулебино) и при этом определенной площадью. Поэтому и выбор то не велик. сложно найти даже “голое” помещение, соответствующее моим требованиям, я не говорю уже о помещении с ремонтом под бар. Вот и хочется у опытных и знающих людей послушать, как сделать так, чтобы “схватить за нужное место” недоброжелательного арендодателя или хотя бы сделать так, чтобы не схватили тебя )

    Знакомые открывали клуб в свое время. Так был очень скользкий арендодатель. Поэтому они сделали самый дешевый и простой ремонт, причем все устроено так, что по сути весь клуб можно будет чуть что разобрать за пару часов на доски и вынести с собой. Поэтому арендодатель и не поднимает ставку – боится. Но у меня должен быть определенные интерьер по франшизе. и он требует куда более дорогостоящего ремонта и усилий (

    #6 Лара

  • Пользователи
  • Cообщений: 77
  • Долгосрочный договор интересен Вам еще и потому, что будете получать алкогольную лицензию, которая привязана к помещению. Это – аргумент, который можете приводить арендодателю. Выясните, что мешает заключению такого договора (конкретные пункты, а не хочу-не хочу). Часто бывает, что не хотят ехать и регистрировать (это занимает время), обещайте, что все затраты (времени и финансов) на регистрацию договора аренды – Вы берете на себя. В долгосрочном договоре гораздо проще прописывать стоимость аренды (и ее возможное повышение будет предусмотрено в заранее ограниченных пределах).

    По поводу “схватить”: расклад в данном случае – в пользу другой стороны, к сожалению.

    И повторюсь по “зачету”. Торгуйтесь, если всю смету отбить не удастся, то любые варианты каникул – уже хоть какая-то экономия.

    Почему думаю, что лучше попробовать найти альтернативу этому помещению: для Вашей уверенности, для переговоров, для аргументации. Человека, который держится за одно помещение, как за спасительную соломинку, проще “строить”. Понимаю, что это непросто. Есть агенты. Пусть работают в заданном направлении. А принимая решение на долгосрочную перспективу, хотеть стабильности – и это нормально.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector