Стоит ли избавляться от недвижимости в кризис?

Стоит ли избавляться от недвижимости в кризис?

Популярные группы

Стоит ли избавляться от недвижимости в условиях кризиса

Бытует мнение, что в условиях кризиса продавать недвижимость недальновидно, так как это один из самых устойчивых к экономическому стрессу активов. Однако, по мнению адвоката и независимого финансового консультанта Олега Сухова, не все столь однозначно.

Большинство профессиональных инвесторов предпочитают покупать недвижимость в период кризиса, когда рынок находится в упадке. В это время продавцы становятся сговорчивыми, а цены более привлекательными. Тем не менее адвокат уверен, что в кризис заработать на операциях с недвижимостью могут не только инвесторы с «мешком кэша», но и собственники активов — через цепочку сделок купли-продажи.

Чтобы провернуть выгодную операцию, собственнику недвижимости необходимо правильно оценить рыночные тенденции и вовремя уловить первые тревожные сигналы, указывающие на приближение экономических катаклизмов. Наряду с общеизвестными симптомами кризиса (стагнацией инвестиций, ростом просроченной задолженности, снижением покупательской активности, оттоком капитала) можно полагаться на оперативные отраслевые индикаторы. В частности, на индекс объемов строительных работ в денежном выражении, а также выпуск и потребление цемента. Цемент (в отличие от большинства других материалов) не закупается впрок из-за непродолжительных сроков хранения, поэтому снижение объемов потребления «хлеба строительства» однозначно указывает на проблемы в экономике.

Рынок недвижимости инертен, поэтому в начальной фазе экономических кризисов стоимость активов (в частности, жилья) некоторое время держится на пиковом уровне. Как правило, временной лаг составляет от 6 до 9 месяцев. Эта «пауза» — самый подходящий момент для продажи квартиры по максимальной цене. Продавцу необходимо приложить максимум усилий к тому, чтобы повысить ликвидность жилья: убедительно обосновать заявленную цену, обратить внимание потенциальных покупателей на неоспоримые конкурентные преимущества квартиры или домовладения (месторасположение, транспортная доступность, планировочные решения и пр.), провести предпродажную подготовку — в общем, показать товар лицом.

Продавайте за доллары, покупайте за рубли

Все экономические кризисы в России сопровождались существенной девальвацией национальной валюты, поэтому стоимость выставленного на продажу объекта целесообразно номинировать в долларах. Специфическая особенность отечественного рынка недвижимости состоит в том, что в период экономического роста продавцы и покупатели предпочитают рубли, а в кризис — начинают привязывать цены к доллару.

При этом если долларизация вторичного рынка скоротечна, то, например, в сегменте новостроек этот процесс растягивается на весьма продолжительное время. Такой «валютный диссонанс» позволяет собственнику недвижимости продать «вторичку» за доллары на старте кризиса и, воспользовавшись курсовой разницей и падением рублевых цен, с некоторой задержкой приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в новостройке. «Один из моих приятелей в начале 2008 года — на пике докризисных цен — продал стандартную “двушку” в ближнем Подмосковье за 250 тыс. долларов. Через несколько месяцев она подешевела на 40 %. Спустя примерно год вырученные средства он вложил в покупку двух небольших по площади однокомнатных квартир в Москве. А недавно перепродал их почти на 30 % дороже и приобрел просторный таунхаус в Новой Москве», — приводит показательный пример Олег .

Избегайте подводных камней

Ключевая задача ввязавшегося в такую рискованную игру инвестора — обеспечить сохранность вырученных от проданного жилья денег в период «сидения в засаде» в самый разгар кризиса.

Успех и прибыльность операции в немалой степени зависит от интуиции: инвестору необходимо точно определить ценовое дно, чтобы вернуться на рынок и купить наиболее привлекательную недвижимость по минимальной цене. О том, что рынок нащупывает дно, можно судить по замедлению темпов падения цен и стабилизации объемов предложения на фоне улучшения общих макроэкономических показателей.

«При этом необходимо иметь в виду, что именно в кризис рынок наводняется привлекательными, но сомнительными предложениями. Известны случаи, когда соблазнившиеся скидкой покупатели новостроек получали на свою голову затяжные и обременительные судебные процессы, инициированные впоследствии третьими лицами — банками, кредиторами, соинвесторами. Поэтому, инвестируя в недвижимость во время кризиса, необходимо полагаться не только на свои знания и фортуну, но и привлекать к сопровождению сделок профессиональных юристов», — рекомендует Олег.

Дайте две. Как зарабатывают на недвижимости в кризис

Самое известное китайское слово в России? Конечно, вэйцзи — кризис. Такую славу оно получило потому, что складывается из двух весьма полно характеризующих кризисную ситуацию иероглифов: «опасность» и «возможность». Так и на рынке недвижимости: для кого-то кризис сводится к проблемам, перед кем-то открывает возможности. Мы попросили риелторов рассказать нам о покупателях, которые свои лучшие сделки провели именно в кризис.

В 2008-2009 годах возможностей для выгодного приобретения интересных объектов было довольно много: до кризиса цены активно росли в течение нескольких лет, по отношению к 2005-му они увеличились примерно на 200 процентов. Для инвесторов это был сигнал «покупать», и распространенной была ситуация, когда люди брали недорогие (на тот момент) кредиты в долларах для покупки недвижимости. Когда пробил «час икс», квартиры пришлось продать. «Прошлый кризис мне запомнился тем, что на рынке недвижимости появилось много уникальных предложений, которые раньше практически никогда не выставлялись на продажу: например клубные дома на 10-12 квартир, квартиры с редкими видами — на Кремль, на Храм Христа Спасителя или набережную Москвы-реки. Их собственникам пришлось расстаться с ними, чтобы не отдавать за долги банкам», — рассказывает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate. Для тех, кто брал кредиты в валюте, в 2008-2009 годах залоговая стоимость недвижимости превысила, и сильно, реальную рыночную — объекты пришлось распродавать».

Многие предусмотрительные инвесторы смогли тогда приобрести «на распродаже» действительно уникальные квартиры, ставшие хорошим вложением. «В 2009 году мы купили клиентам достаточно много дисконтированных квартир. Например, 235 метров на Тверской стоили 5 500 долларов за метр, чему был очень рад наш долларовый клиент. Сейчас эта квартира успешно сдана под 9 процентов годовых, — приводит своим примеры руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина. — Еще один случай: 180 метров на Сретенке, с ремонтом, обошлись клиенту в 1 000 000 долларов. Квартира была продана за 1 500 000 долларов в 2014 году».

«Из примеров прошлого кризиса можно вспомнить клиента, который продал дом за полцены. Причем после сделки выяснилось, что мы как риелторы не можем получить комиссию, поскольку к этому собственнику выстроилась целая очередь из банков, которым он оказался должен, — говорит Тимур Сайфутдинов. — Похожая, в целом, ситуация, когда собственники вынуждены будут распродавать интересные объекты, скорее всего, сложится и в ближайшее время. Поэтому у тех, кто хочет купить квартиру, появится возможность приобрести действительно уникальный объект недвижимости».

Особенно хорошо, конечно, складывается ситуация у тех, кто имеет доход либо сбережения в долларах или евро. «Такие покупатели сейчас могут приобрести отличные объекты по цене как минимум в 1,5 раза ниже, чем до падения курса рубля. Про продавцов при всем желании этого сказать нельзя: даже рост цен в рублях не компенсирует потерь от обесценивания российской валюты. Например, отличные квартиры в элитных домах, в престижных районах, которые еще в октябре стоили 10 миллионов долларов, сейчас предлагаются уже за 7-8 миллионов», — рассказывает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have.

Читать еще:  9 способов сыграть свадьбу в другой стране

«Опыт 2014-2015 года показывает, что и на Золотой Миле уже можно найти квартиры по 4000 долларов за квадратный метр, — делится сведениями Кристина Томилина, — Речь идет о доме в Сеченовском переулке, и таких цен в этой локации не было как минимум с начала 2000-х. Квартира до сих пор в продаже». Из недавних «распродажных» сделок эксперт приводит в пример квартиру площадью 200 квадратных метров в одном из новых домов на Юго-Западе Москвы: изначально выставленная на продажу за два миллиона долларов, квартира была реализована за один миллион.

Неудивительно, что на столичном рынке элитной недвижимости сейчас так много инвесторов. За год, по данным Contact Real Estate, доля инвестиционных сделок выросла почти вдвое. Статистика компании Welhome говорит о том, что на конец прошлого года доля инвестиционных покупок составила около 50 процентов (для сравнения: в 2009 году эта доля, по тому же источнику, составляла 22 процента).

Видя возможности, не стоит, конечно, забывать и об опасностях. «Можно вспомнить один печальных случай из практики прошлого кризиса, когда один из клиентов приобрел вторичную квартиру в Бескудниково, когда “все только начиналось”— с привлечением валютного ипотечного кредита, — рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне.— С тех пор, все эти годы, он платил по кредиту, а в конце 2014 года решился продать квартиру. В результате продажи он остался должен банку пять миллионов рублей. Сейчас они с семьей снимают квартиру».

Конечно, если смотреть на вопрос глобально, ответ на вопрос «как заработать на недвижимости в кризис» звучит предельно просто: воспользоваться машиной времени и купить евро по старому курсу, после чего — на распродажу элитной недвижимости, которая уже началась. Но если такой возможности нет? Своими пятью способами заработать на недвижимости в кризис поделился с нами Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

1. Стратегия девелопера: просто покупай землю.

В кризис земля дешевеет всегда более значительно, чем квартиры, поскольку этот актив требует вложений, пока не начнет приносить доход. Если есть деньги – покупай землю, это позволит потом занять большую долю на рынке, запустив новые проекты.

2. Стратегия частного инвестора с живыми деньгами: покупай квартиры со скидкой, потом перепродашь дороже.

У населения на счетах в банках сосредоточены колоссальные средства — порядка 24 триллионоы рублей. Это значит, деньги у людей есть. Покупатель с живыми деньгами сейчас — мечта каждого риэлтора и девелопера, поэтому такой покупатель может в определенной мере высказывать свои пожелания, не просто просить, а требовать скидки. Купив сегодня со скидкой в 5-10 процентов, через несколько лет он перепродаст с приростом 30-40 процентов от цены сделки. Это очевидный заработок.

3. Стратегия рантье: ищи новые рынки, диверсифицируй свой портфель.

Тем, кто привык жить на доходы от аренды, владея пятью квартирами в ЦАО, нужно понимать, что спрос на такое жилье на рынке аренды будет падать пропорционально снижению доходов населения. Найти нового арендатора на дорогое жилье гораздо сложнее, чем на более дешевое. Те, кто сегодня снимают «трешку» — переедут в «двушку», и так далее, а те, кто снимает «однушки», будут искать комнаты. Если сделать часть своего рентного портфеля более массовым, сдавая не «трешку» в ЦАО, а 6 «однушек» на окраине —можно не только не потерять доход, но и заработать больше, так как спрос на дешевое жилье на рынке аренды есть всегда, а в кризис он возрастает.

4. Стратегия собственника квартиры: прирастай метрами.

Живых денег нет, но есть квартира, на которую удалось найти покупателя по рыночной цене? В кризис именно те, кому удалось продать имеющееся единственное жилье, улучшают свои жилищные условия, покупают более просторные квартиры, выбирают жилье более высокой категории.

5. Стратегия бабушки-пенсионерки: сдавай комнаты дороже.

Цены растут, пенсия обесценивается, что делать? Можно сдавать комнату одной положительной девушке-трудоголику со стабильным доходом, а не двум шумным студентам. Эти девушки-трудоголики еще вчера могли себе позволить снимать отдельную квартиру, а сегодня не могут, так как доходы снизились, а расходы выросли. Они способны платить больше, чем студенты, а дома почти не бывают – живут на работе!

Антисоветы покупающим в кризис

1. Первый «антисовет» — оставить свой рублевый депозит в банке вместо того, чтобы купить квартиру в новостройке, которая продается за рубли по все еще привлекательным ценам. По нынешним меркам, оставлять рубли на депозите — не совсем нормально.

2. Купить квартиру в старом доме по долларовой цене у продавца, который живет в «докризисных измерениях». Многие собственники так и не перешли на новые рельсы, таких предложений на вторичном рынке сейчас — до 70 процентов.

3. Приобрести коммерческую недвижимость. Любой объект коммерческой недвижимости (не важно, офис это или склад) будет падать в цене, что, собственно, уже и происходит.
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED

Стоит ли избавляться от недвижимости в условиях экономического кризиса

Бытует мнение, что в условиях кризиса продавать недвижимость недальновидно, так как это один из самых устойчивых к экономическому стрессу активов. Однако, по мнению адвоката и независимого финансового консультанта Олега Сухова, не все столь однозначно.

Большинство профессиональных инвесторов предпочитают покупать недвижимость в период кризиса, когда рынок находится в упадке. В это время продавцы становятся сговорчивыми, а цены более привлекательными. Тем не менее, Олег Сухов уверен, что в кризис заработать на операциях с недвижимостью могут не только инвесторы с «мешком кэша», но и собственники активов — через цепочку сделок купли-продажи.

Чтобы провернуть выгодную операцию, собственнику недвижимости необходимо правильно оценить рыночные тенденции и вовремя уловить первые тревожные сигналы, указывающие на приближение экономических катаклизмов. Наряду с общеизвестными симптомами кризиса (стагнацией инвестиций, ростом просроченной задолженности, снижением покупательской активности, оттоком капитала) можно полагаться на оперативные отраслевые индикаторы. В частности, на индекс объемов строительных работ в денежном выражении, а также выпуск и потребление цемента. Цемент (в отличие от большинства других материалов) не закупается впрок из-за непродолжительных сроков хранения, поэтому снижение объемов потребления «хлеба строительства» однозначно указывает на проблемы в экономике.

Рынок недвижимости инертен, поэтому в начальной фазе экономических кризисов стоимость активов (в частности, жилья) некоторое время держится на пиковом уровне. Как правило, временной лаг составляет от 6 до 9 месяцев. Эта «пауза» — самый подходящий момент для продажи квартиры по максимальной цене. Продавцу необходимо приложить максимум усилий к тому, чтобы повысить ликвидность жилья: убедительно обосновать заявленную цену, обратить внимание потенциальных покупателей на неоспоримые конкурентные преимущества квартиры или домовладения (месторасположение, транспортная доступность, планировочные решения и пр.), провести предпродажную подготовку — в общем, показать товар лицом.

Продавайте за доллары, покупайте за рубли

Все экономические кризисы в России сопровождались существенной девальвацией национальной валюты, поэтому стоимость выставленного на продажу объекта целесообразно номинировать в долларах. Специфическая особенность отечественного рынка недвижимости состоит в том, что в период экономического роста продавцы и покупатели предпочитают рубли, а в кризис — начинают привязывать цены к доллару.

При этом если долларизация вторичного рынка скоротечна, то, например, в сегменте новостроек этот процесс растягивается на весьма продолжительное время. Такой «валютный диссонанс» позволяет собственнику недвижимости продать «вторичку» за доллары на старте кризиса и, воспользовавшись курсовой разницей и падением рублевых цен, с некоторой задержкой приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в новостройке. «Один из моих приятелей в начале 2008 года — на пике докризисных цен — продал стандартную «двушку» в ближнем Подмосковье за 250 тыс. долларов. Через несколько месяцев она подешевела на 40%. Спустя примерно год вырученные средства он вложил в покупку двух небольших по площади однокомнатных квартир в Москве. А недавно перепродал их почти на 30% дороже и приобрел просторный таунхаус в Новой Москве», — приводит показательный пример Олег Сухов.

Избегайте подводных камней

Ключевая задача ввязавшегося в такую рискованную игру инвестора — обеспечить сохранность вырученных от проданного жилья денег в период «сидения в засаде» в самый разгар кризиса. Успех и прибыльность операции в немалой степени зависит от интуиции: инвестору необходимо точно определить ценовое дно, чтобы вернуться на рынок и купить наиболее привлекательную недвижимость по минимальной цене. О том, что рынок нащупывает дно, можно судить по замедлению темпов падения цен и стабилизации объемов предложения на фоне улучшения общих макроэкономических показателей.

«При этом необходимо иметь в виду, что именно в кризис рынок наводняется привлекательными, но сомнительными предложениями. Известны случаи, когда соблазнившиеся скидкой покупатели новостроек получали на свою голову затяжные и обременительные судебные процессы, инициированные впоследствии третьими лицами — банками, кредиторами, соинвесторами. Поэтому, инвестируя в недвижимость во время кризиса, необходимо полагаться не только на свои знания и фортуну, но и привлекать к сопровождению сделок профессиональных юристов», — рекомендует Олег Сухов.

Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

В Москве провели проверку более тысячи гостиниц и отелей.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Снова кризис: покупать ли евронедвижимость?

Американская экономика явно сигнализирует о том, что что-то идет не так, говорят финансисты Marketwatch.

В середине августа доходность краткосрочных двухлетних гособлигаций на долговом рынке страны превысила доходность долгосрочных десятилетних бумаг. Обычно это свидетельствует о том, что инвесторы расценивают краткосрочные вложения как более рискованные, чем долговременные – это характерный признак надвигающейся рецессии, причем не только в США, но и по всему миру, объясняют эксперты.

Ситуация настолько взволновала финансистов и экономистов, что 19 августа глава Национального совета по торговле при Белом доме Питер Наварро был вынужден заявить: все работает в штатном режиме, экономика США работает без перебоев и не станет причиной глобального кризиса. Но все мы знаем, что такие заявления нередко говорят о прямо противоположном.

По сложившейся традиции кризис может ощутимо ударить по национальным валютам, в связи с чем вполне закономерно звучит вопрос: «Покупать недвижимость заграницей или придержать накопления до лучших времен?».

Экономист Юлия Архипова полагает, что вопрос недвижимости всегда становится актуальным в условиях кризиса, тем более, с 2008 года он только набирает силу, и к 2021 году войдёт в пик: «По мнению россиян, зарубежная недвижимость является крайне выгодным вложением свободных или иных денежных средств. Однако покупая недвижимость сейчас и зная о приближающемся пике кризиса, следует быть готовым, что вложение может обернуться против своего владельца».

Спешить не надо

Независимый финансовый аналитик Андрей Дьяченко говорит, что кризис не обязательно должен выражаться в обвале фондовых рынков или в глубокой стагнации макроэкономических показателей: «Длительный застой – это кризис. Падение показателей одних отраслей на фоне перестройки других и формирования третьих – это тоже кризис. Реформирование пенсионных систем по всему миру – и это кризис. Трансформация мировой торговой системы – все это кризис».

На сферу недвижимости кризис тоже распространяется.

«Существенного падения цен, скорее всего, не будет, поэтому и с покупкой спешить не надо: покупать лучше тогда, когда есть реальная потребность и возможность оплаты и обслуживания платежей (если это ипотека)».

Отдельно эксперт говорит о покупке уникальных объектов в случае панических продаж. По словам Дьяченко, такие ситуации случаются редко и доступны тем, у кого есть ликвидные накопления. При этом такие операции могут принести очень хороший доход в посткризисный период.

«Запасной аэродром»

Руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина считает, что инвестирование в правильную недвижимость за рубежом – это верный ход в любые времена.

«В портфеле инвестора всегда должно быть место для зарубежной недвижимости в надежных и ликвидных странах (например, в Германии) на случай любых ситуаций – в том числе, кризисов в своей стране. Для тех, кто покупает недвижимость не для инвестиций, а для собственного пользования, еще до кризиса нужно тщательно взвесить все за и против и помнить, что помимо покупки недвижимости, придется нести расходы на её содержание, и оценивать свои возможности».

Греция. В Афинах вряд ли что-то упадет, даже если в Европе будет не все хорошо.

Испания. В испанском Аликанте тоже вполне адекватные цены, да и море у людей востребовано всегда.

Германия. Можно также обратить внимание на микроапартаменты под аренду: их стоимость подъемная, а потенциальные жильцы найдутся всегда. Например, это могут быть студенты, приезжающие учиться в Берлин, или новые сотрудники крупных корпораций.

Руководитель отдела жилой недвижимости Tranio Анна Боярчукова

Экономист Юлия Архипова

Покупка в ипотеку. Первое правило покупки недвижимости в ипотеку гласит, что ее надо брать в той валюте, в которой получаешь доход. Например, при покупке квартиры за 100 тыс. евро в ипотеку с доходом в рублях за один день ваш долг может вырасти на 5% (360 тыс. руб.). Такие скачки на валютном рынке за день намного выше, чем сама ипотечная ставка в европейских странах за год.

Свободные деньги. Коммерческая недвижимость. Совсем другая ситуация, если свободные средства инвестировать, например, в коммерческий объект с небольшой, но стабильной доходностью в валюте под 4-5-6% годовых (это больше, чем депозиты по вкладам в евро/доллар). «Сейчас есть такие объекты с хорошей доходностью, но спрос на них очень велик».

Свободные деньги. Жилая недвижимость. Большинство курортных локаций перегрето, и предложение в разы превышает спрос. В итоге образуется риск приобрести актив, который с годами будет только дешеветь, приносить одни расходы и впоследствии его будет очень тяжело продать (это тем более, в кризис). Поэтому к выбору жилья надо подходить с особой внимательностью.

Федор Дробышев, директор по маркетингу и продажам HomesOverseas.ru

Незавидная регулярность

В самом деле, уже и пора бы. По мнению американских экономистов (и с ними солидарны другие эксперты по всему миру), глобальные экономические кризисы происходят с определенной регулярностью – раз в 7-11 лет. В это время фондовые рынки падают и тянут за собой почти все отрасли экономики.

«Мы привыкли к экономическому кризису примерно один раз в 10 лет. Поэтому текущие разговоры о будущем экономическом кризисе связаны с подсознательным ощущением скорого завершения десятилетнего экономического цикла. К слову, в России помимо кризиса 2008 года случился и достаточно острый кризис 1998 года», – цитирует издание Banki . ru управляющего директора ИК «АлгоКапитал» Михаила Ханова.

О надвигающемся кризисе, согласно анализу изданию, свидетельствуют рекордные показатели капиталоемкости ВВП (это отношение совокупной капитализации национальных компаний к объему номинального ВВП).

Во-вторых, во многих странах внешний долг вырос до уровня ВВП (а кое-где даже превысил его). И в этом смысле госдолг США может спровоцировать проблемы по всему миру.

В-третьих, рост капитализации и рост госдолга фиксируются на фоне спада производства.

Четвертым признаком (и одновременно усугубляющим фактором) следует считать падение доходов жителей США и, как следствие, вынужденный выбор более дешевых товаров.

Вместе с тем, торможение экономики Китая на фоне проблем в местной экономике (госдолг составляет 300% ВВП) игнорировалось слишком долго, и теперь оно стало пятым признаком надвигающегося кризиса.

И, наконец, в качестве шестой причины для беспокойства опрошенные Banki . ru экономисты называют растущую глобальную нестабильность и вероятность появления «черных лебедей» (так называют труднопрогнозируемые и редкие события, имеющие значительные последствия). Например, недавно президент США Дональд Трамп опубликовал твит, который на 5% обрушил цены на нефть. Он написал: «Цены на нефть растут слишком сильно. ОПЕК, расслабься. Мир слишком хрупок, чтобы вынести такие ценовые скачки». В итоге – обратный эффект: все очень напряглись.

Стоит ли избавляться от недвижимости в кризис?

Спасибо, что помогаете сделать наш портал лучше. Мы обязательно свяжемся с вами и сообщим о всех изменениях.

Если вы хотите добавить строительную компанию в рейтинг застройщиков или новостройку в нашу базу, в форме ниже укажите ссылку на сайт (и/или на декларацию) и мы внесем все сами. Или пишите на адрес редакции.

  1. Главная
  2. Новости
  3. Стоит ли избавляться от недвижимости в условиях экономического кризиса

Стоит ли избавляться от недвижимости в условиях экономического кризиса

Категория: Новости

Бытует мнение, что в условиях кризиса продавать недвижимость недальновидно, так как это один из самых устойчивых к экономическому стрессу активов. Однако, по мнению адвоката и независимого финансового консультанта Олега Сухова, не все столь однозначно.

Большинство профессиональных инвесторов предпочитают покупать недвижимость в период кризиса, когда рынок находится в упадке. В это время продавцы становятся сговорчивыми, а цены более привлекательными. Тем не менее Олег Сухов уверен, что в кризис заработать на операциях с недвижимостью могут не только инвесторы с «мешком кэша», но и собственники активов — через цепочку сделок купли-продажи.

Ловите момент

Чтобы провернуть выгодную операцию, собственнику недвижимости необходимо правильно оценить рыночные тенденции и вовремя уловить первые тревожные сигналы, указывающие на приближение экономических катаклизмов. Наряду с общеизвестными симптомами кризиса (стагнацией инвестиций, ростом просроченной задолженности, снижением покупательской активности, оттоком капитала) можно полагаться на оперативные отраслевые индикаторы. В частности, на индекс объемов строительных работ в денежном выражении, а также выпуск и потребление цемента. Цемент (в отличие от большинства других материалов) не закупается впрок из-за непродолжительных сроков хранения, поэтому снижение объемов потребления «хлеба строительства» однозначно указывает на проблемы в экономике.

Рынок недвижимости инертен, поэтому в начальной фазе экономических кризисов стоимость активов (в частности, жилья) некоторое время держится на пиковом уровне. Как правило, временной лаг составляет от 6 до 9 месяцев. Эта «пауза» — самый подходящий момент для продажи квартиры по максимальной цене. Продавцу необходимо приложить максимум усилий к тому, чтобы повысить ликвидность жилья: убедительно обосновать заявленную цену, обратить внимание потенциальных покупателей на неоспоримые конкурентные преимущества квартиры или домовладения (месторасположение, транспортная доступность, планировочные решения и пр.), провести предпродажную подготовку — в общем, показать товар лицом.

Продавайте за доллары, покупайте за рубли

Все экономические кризисы в России сопровождались существенной девальвацией национальной валюты, поэтому стоимость выставленного на продажу объекта целесообразно номинировать в долларах. Специфическая особенность отечественного рынка недвижимости состоит в том, что в период экономического роста продавцы и покупатели предпочитают рубли, а в кризис — начинают привязывать цены к доллару.

При этом если долларизация вторичного рынка скоротечна, то, например, в сегменте новостроек этот процесс растягивается на весьма продолжительное время. Такой «валютный диссонанс» позволяет собственнику недвижимости продать «вторичку» за доллары на старте кризиса и, воспользовавшись курсовой разницей и падением рублевых цен, с некоторой задержкой приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в новостройке. «Один из моих приятелей в начале 2008 года — на пике докризисных цен — продал стандартную «двушку» в ближнем Подмосковье за 250 тыс. долларов. Через несколько месяцев она подешевела на 40 %. Спустя примерно год вырученные средства он вложил в покупку двух небольших по площади однокомнатных квартир в Москве. А недавно перепродал их почти на 30 % дороже и приобрел просторный таунхаус в Новой Москве», — приводит показательный пример Олег Сухов.

Избегайте подводных камней

Ключевая задача ввязавшегося в такую рискованную игру инвестора — обеспечить сохранность вырученных от проданного жилья денег в период «сидения в засаде» в самый разгар кризиса. Успех и прибыльность операции в немалой степени зависит от интуиции: инвестору необходимо точно определить ценовое дно, чтобы вернуться на рынок и купить наиболее привлекательную недвижимость по минимальной цене. О том, что рынок нащупывает дно, можно судить по замедлению темпов падения цен и стабилизации объемов предложения на фоне улучшения общих макроэкономических показателей.

«При этом необходимо иметь в виду, что именно в кризис рынок наводняется привлекательными, но сомнительными предложениями. Известны случаи, когда соблазнившиеся скидкой покупатели новостроек получали на свою голову затяжные и обременительные судебные процессы, инициированные впоследствии третьими лицами — банками, кредиторами, соинвесторами. Поэтому, инвестируя в недвижимость во время кризиса, необходимо полагаться не только на свои знания и фортуну, но и привлекать к сопровождению сделок профессиональных юристов», — рекомендует Олег Сухов.

По теме:

Онлайн-бронирование квартир от Группы ЛСР: просто, быстро, бесплатно

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector