Советы по подбору помещений для небольших магазинов. Стрит-ритейл Петербурга

Советы по подбору помещений для небольших магазинов. Стрит-ритейл Петербурга

Кафе и магазины на первых этажах оказались под угрозой

Федеральный центр ужесточает правила игры для операторов коммерческих объектов в жилом фонде — магазинов, аптек, мастерских, кафе и пр., расположенных во встроенных помещениях. Предвестием сложного для стрит-ритейла времени стал принятый Госдумой закон о запрете работы с 1 октября 2019 г. хостелов в жилых домах — по оценкам экспертов, он проиллюстрировал желание власти принципиально «разобраться» с коммерческой деятельностью во встроенных помещениях. Продолжение последует по итогам данного в начале текущего года Президентом РФ поручения правительству — сформировать список необходимых ограничений на размещение в жилых домах объектов, связанных с торговлей и оказанием услуг. Таким образом, риски для сегмента стрит-ретейла резко возросли. РБК Петербург спросил экспертов, выживет ли стрит-ритейл после ввода готовящихся ограничений.

Артем Гудченко, президент группы компаний RENTA, управляющий партнер инвестиционного фонда ADASTRA Management:

В законодательстве прослеживается явный перекос в
пользу интересов жильцов, интересы собственников
коммерческой недвижимости не учитываются.

Решить проблему могло бы более четкое проектирование жилых зданий, в частности, необходимо сразу планировать размещение торговых организаций на первом этаже. Следует также ввести фиксированную компенсацию за выбытие имущества общего пользования, которую каждый собственник коммерческих площадей вносил бы в бюджет ТСЖ в случае переделки своих помещений. Если узаконить эту норму, то не нужно будет спрашивать разрешение на переделку у всех жильцов, при этом их экономические интересы будут соблюдены. Для того, чтобы участники отрасли могли разрабатывать и предлагать федеральному правительству новые законопроекты, которые помогут упорядочить работу арендаторов в жилых домах, в Петербурге в данный момент создается Ассоциация стрит-ритейла, которая будет заниматься разработкой механизмов регулирования рынка коммерческой недвижимости».

Александр Мышинский, владелец и глава сети «РеалЪ»:

Регуляторная машина заработала очень активно, такое впечатление, что представители контролирующих органов решили, что живут последний раз.

В течение последнего года контроль стал ужесточаться. Сейчас контролирующие органы проводят проверки исполнения всех нормативов и активно штрафуют стрит-ритейлеров. Регуляторная машина заработала очень активно, такое впечатление, что представители контролирующих органов решили, что живут последний раз. Причем и согласованиями, и штрафами занимаются одни и те же органы — МЧС, Роспотребнадзор и пр. И тут понятно их желание согласовывать размещение объектов или изменения в них как можно дольше: чем больше изменений они не согласуют, тем больше штрафов за несогласованные действия стрит-ритейлера можно будет собрать.

Такие меры в ближайшее время приведут к тому, что использование помещений традиционными арендаторами в центре города будет сокращаться. Число нарушений будет тем не менее увеличиваться, что приведет, в конечном счете, к росту коррупционной составляющей».

Сергей Федоринов, со-основатель и руководитель компании «Центр конструирования бизнесов»:

Второй вызов для стрит-ритейла — нарастающее давление интернет-технологий, которые отбирают более молодого потребителя, привыкшего заказывать онлайн. И ему не важно, кто стоит за сервисом: ритейлер, банк или телеком-оператор. Получается, что старшее поколение ходит в гипермаркеты за скидками и развлечением, а молодежь покупает, не выходя и дома. При этом, при развитости сетей, практически не проработан сектор шаговой доступности. Выход: стрит-ритейлерам нужно быстрее меняться — либо сливаться с сетями, либо разрабатывать новые бизнес-модели. Так, ритейл может разделиться по продуктовым направлениям: основной набор продуктов постоянного потребления, который у семьи не меняется из неделю в неделю, поэтому нет необходимости личного выбора, потребитель будет заказывать через интернет в гипермаркетах. А вот нишу продуктов fresh, которые нужно выбирать тактильно — фрукты, рыба, мясо, свежая выпечка и пр. — займут магазины шаговой доступности.

В условиях, когда «Пятерочка» есть практически в каждом дворе, стрит-ритейлу все сложнее заинтересовать покупателя.

В любом случае, чтобы выжить, стрит-ритейлу нужны инновации и развитие сервисных опций, основанное на понимании, что сегодня торговля — это не сам товар, а сервис по его предоставлению. Так, например, американский Walmart реализовал проект Data Cafe; с его помощью ритейлер может в режиме реального времени следить за тем, как покупатель реагирует на промоакции. При этом время, которое требуется для анализа данных, составляет несколько секунд. Таким образом, будущее уже наступило, и оно диктует ритейлу новые правила.

Для стрит-ритейла это тем более актуально, что он, действительно, законодательно сильно зарегулирован. И давление на него усиливается. Особенно это касается «встройки» на первых этажах многоквартирных домов, где действует много запретов и ограничений — например, запрет на круглосуточную торговлю, ограничения по погрузке-разгрузке товаров во дворах, запрет на торговлю определенными видами товаров (алкоголь и табак), если они находятся рядом со школами, детскими садами, серьезные требования к инженерными системам, вентиляции, санитарным помещениям. Некоторые законодательные инициативы могут стать и вовсе «заградительными» для малого бизнеса, например, требование о необходимости согласования использования встроенных коммерческих помещений со всеми собственниками квартир и комнат. Довольно жесткая законодательная зарегулированность — одна из причин того, что сектор шаговой доступности у нас практически не развит.

Думаю, со стороны государства необходим некий приветственный жест в виде создания регулируемых зон для стрит-ритейла — с выделением подготовленных нежилых помещений, к которым «прилагаются» созданные по определенным требованиям зоны подъезда. Иными словами, ритейлерам необходимо предоставить защищенное пространство, интегрированное в жилую среду конкретного квартала, района, дома, где они могли бы комфортно вести свою деятельность. С появлением таких зон правила игры станут более понятными. Это в общих интересах — чтобы сектор стрит-ретейла шаговой доступности сосредоточился на предоставлении качественных товаров и услуг для конечного пользования, находясь рядом с ним».

Справка

По данным Knight Frank St Petersburg, сейчас в структуре арендаторов встроенных помещений лидируют операторы общественного питания; их доля превышает 30%. Далее следуют продовольственные магазины, затем — магазины одежды.

По подсчетам ГК Renta, стрит-ретейл обеспечивает до 80% оборота розничной торговли в Петербурге. Площадь торговых помещений, которые относятся к стрит-ретейлу, в городе превышает 12 млн. кв. м. Ежегодно в Петербурге вводится в строй около 3 млн м2 жилья и 200 тыс. м2 встроенных в жилые дома коммерческих помещений.

Позиция спикеров может не совпадать с мнением редакции.

Инвестиции в улицы: как купить помещение стрит-ритейла и не прогореть

Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивость: вакантность в центре города постепенно снижается и возвращается к уровню 2014 года, ставки аренды стабилизировались, спрос на качественные площади растет — все это в совокупности дает возможность инвестору с высокой уверенностью прогнозировать срок окупаемости своих вложений.

Под помещением стрит-ритейла, как правило, понимаются объекты, основная торговая площадь которых расположена на первых этажах зданий (жилых или нежилых), имеющих отдельные входные группы, витринное остекление с возможностью разместить фирменную вывеску над входом, оснащенные необходимыми инженерными коммуникациями для размещения качественной сетевой торговли, общепита, банков, а также корпоративных офисов компаний для размещения офисов продаж. В состав помещений могут включаться подвальные и антресольные или вторые этажи.

Площадь помещения может серьезно варьироваться, при этом в среднем мы говорим о диапазоне от 50 до 400 кв. м, который также популярен и среди запросов арендаторов. При этом общая площадь объекта может и превышать 1 000 кв. м, однако предпочтение стоит отдавать помещениям, максимально расположенным на первом этаже.

Читать еще:  Трудовые отношения с директором – ЕДИНСТВЕННЫМ УЧАСТНИКОМ ООО

Инвесторы в большей степени рассматривают стрит-ритейл в центре города, в то же время необходимые показатели доходности при правильной оценке также могут обеспечить магистральный ритейл на проспектах с высоким трафиком и возможностью парковки, а также помещения в спальных районах на выходах из метро либо в центре жилого массива.

Частный инвестор, не имеющий опыта владения и управления коммерческой недвижимостью, может выбрать покупку готового арендного бизнеса либо объект, требующий дополнительных вложений для увеличения доходности. Рассмотрим эти опции детальнее:

Готовый арендный бизнес — помещение с зарегистрированным договором аренды. Долгосрочный договор (в среднем 5-7 лет) позволяет прогнозировать доход на весь период.

Продажа готового арендного бизнеса в Москве в основном проходит с применением мультипликатора валовой аренды, который в среднем варьируется от 8 до 12 лет, при этом в премиальных локациях окупаемость может достигать 15 лет. В упрощенном виде привлекательность инвестиций в торговую недвижимость формата стрит-ритейл можно рассчитать по следующей формуле:

Цена приобретения = доход от первого года аренды * М,

где М — мультипликатор, ожидаемый срок окупаемости в годах.

При этом доход первого года аренды считается за вычетом НДС и затрат на коммунальные расходы.

Покупка помещения, требующего дополнительных вложений — речь может идти о помещении, не имеющем обременения в виде долгосрочного договора аренды (может быть вакантно на момент продажи или иметь краткосрочный договор аренды по ставке ниже рыночной) и/или требующем инвестиций в улучшение физического состояния объекта.

Такие помещения, как правило, стоят дешевле, чем готовый арендный бизнес, так как новый владелец должен потратить время и ресурсы на поиск арендатора. Также дисконт может быть связан с необходимостью инвестиций в ремонт помещения, приобретение дополнительной электрической мощности либо организацию дополнительных входов в помещение.

На рынке популярна стратегия покупки объекта, который впоследствии можно разделить на несколько лотов и сдать нескольким арендаторам. Таким образом, можно увеличить доходность всего проекта, применив правило обратной зависимости арендной ставки: чем больше площадь помещения, тем ниже ставка. В упрощенном виде можно также применить формулу с мультипликатором от 5 до 9 лет.

Необходимо отметить, что, несмотря на в целом более привлекательный в сравнении с готовым бизнесом срок окупаемости, этот вид инвестиций может быть предпочтителен только для игроков, имеющих опыт работы на рынке стрит-ритейла и понимающих его специфику. Более высокая доходность в большинстве случаев связана с повышенными рисками, в том числе потенциальными задержками с согласованием перепланировок, узакониванием изменений в объекте, увеличенным периодом поиска арендаторов и иными непредвиденными обстоятельствами.

Понятие «средняя цена» на рынке стрит-ритейла отсутствует — стоимость двух соседних помещений может серьезно отличаться. При этом, опираясь на формулу расчета привлекательности инвестиций, можно говорить, к примеру, о таких ориентирах:

  1. Арендная ставка на Петровке сегодня находится на уровне 130 000 рублей за кв. м в год. Для помещения площадью 200 кв. м годовой арендный поток составит 26 млн рублей, значит цена такого помещения с арендатором — более 260 млн рублей. А беря в расчет, что Петровка — премиальная улица, стоит заложить указанный максимальный мультипликатор — 15, и цена составит 390 млн рублей.
  2. Первая линия Варшавского шоссе — проездной магистрали, в первую очередь ориентированная на автомобильный трафик. Помещение площадью 200 кв. м может стоить 500 000 рублей за месяц аренды, в таком случае пустым его могли бы продавать по 8-летней окупаемости — 48 млн рублей. Если в помещении есть арендатор на долгосрочном договоре, можно продавать по 10-летней окупаемости (60 млн рублей).
  3. Средняя ставка аренды на Пятницкой улице — 110 000 рублей за кв.м в год. Допустим, помещение площадью 100 кв. м с арендатором, который платит такую ставку. Получается 11 млн рублей годовой арендный доход, соответственно, продажа такого готового арендного бизнеса будет стоить 110 млн рублей.

Нас часто спрашивают, помещение с каким арендатором более стабильно и доходно. Считается, что продуктовые магазины отличаются наибольшей устойчивостью, ведь даже в сложные периоды потребители продолжают покупать продукты. Безусловно, продуктовый оператор (в первую очередь сетевой) во многих случаях является хорошим выбором, однако другие профили могут демонстрировать не меньшую стабильность для арендодателя. Например, помещение, удовлетворяющее требованиям общепита: такие предложения отличаются высокой востребованностью, а значит ротацию в подобных объектах проводить легче. Отдельно стоит выделить международные бренды, открывающие магазины в центре города, флагманских форматов, со значительными вложениями, в том числе в маркетинг, которые они также заинтересованы окупить. Такой бренд при длительном договоре аренды также может выступать гарантией стабильности.

Стрит-ритейл: 5 советов по выбору рентабельного помещения

Сегодня стрит-ритейлу уделяют особое внимание – и владельцы бизнеса и чиновники. Открыть магазин на центральной улице зачастую стоит значительно дороже, нежели в торговом центре, однако неоспоримые преимущества – хороший поток покупателей, имиджевая составляющая – стимулируют ритейлеров открывать магазины на улицах города. А нехватка хороших помещений для торговли – только подогревает ажиотаж.

На текущий момент в стрит-ритейле происходит много изменений: на совещании в Министерстве промышленности и торговли было решено разработать и внедрить Концепцию развития стрит-ритейла в России, а столичная программа по благоустройству столицы «Моя улица», продлена до 2020 года. Кризис также внес свои коррективы — значительное количество вакантных торговых площадей в Москве освободилось: на Тверской улице уровень ротации увеличился на 9 % в 2017 году.

Несмотря на это, стрит-ритейл дает больше возможностей для «маневра», по сравнению с торговыми центрами: можно разработать и внедрить фирменный стиль с нуля, отследить алгоритм взаимодействия покупателя с брендом, выбрать время открытия и закрытия торговой точки, получить доступ к более лояльной аудитории. На что опираться при выборе подходящего торгового помещения, рассмотрим ниже.

Бутик «Omega» в Столешниковом переулке

1. Ставим цели, определяем аудиторию

При выборе локации торговой точки нужно отталкиваться от двух ключевых составляющих – целевой аудитории и концепции самого бизнеса. К примеру, для брендов премиум класса не так важен трафик, как месторасположение магазина – это часть имиджевой составляющей бренда.

В Москве такими престижными объектами являются здания на Столешниковым переулке, Петровке, Кузнецком мосту, Тверской, Никольской улице, на Большой Дмитровке, в районе Патриарших прудов. На Кутузовском проспекте происходит смена формата — люкс и премиум объекты уступают свои площади продуктовым ритейлерам, представителям сферы услуг (салоны красоты, клиники). Одной из причин смены формата стала экономическая ситуация в стране.

Если месторасположение магазина не является принципиальным вопросом, например, при продаже товаров повседневного спроса и продуктов, то важно обратить внимание на близость к транспортным развязкам, потокам пешеходного и автомобильного трафика. Идеально, если рядом будет находиться парковка, пусть даже платная.

2. Отслеживаем трафик

Следующий шаг – анализ проходящего трафика, причем необходимо учитывать не только количественный, но и качественный его состав. Если мимо торговой точки будут проходить большие людские потоки, к примеру, работников бизнес-центра, но это не наша целевая аудитория, толку от такого трафика будет мало. Оценить количественный состав пешеходного потока просто, достаточно посчитать людей, которые проходят мимо нужной нам точки в разное время суток.

Для более точных показателей, можно выбрать несколько временных интервалов в течении дня для расчёта трафика, ведь утром и вечером людей на улицах как правило, больше. Качественный анализ проходящих мимо людей провести также не сложно: можно расспросить прохожих об их привычках, предпочтениях, уровне дохода под видом социологического исследования или с небольшим подарком в качестве благодарности за уделённое время. Такой прием позволит углубить и сегментировать портреты типичного прохожего в выбранном месте.

Читать еще:  Переход с ЕНВД на упрощенку: как правильно осуществить?

3. Оцениваем финансы

Чтобы трезво оценить финансовые возможности открытия торговой точки в том или ином месте, можно воспользоваться простым лайфхаком: прийти в местный магазин со схожей аудиторией с утра, купить любой товар и сохранить чек. Вечером прийти и совершить повторную покупку. Теперь достаточно вычесть порядковые номера чеков и оценить среднее количество операций в конкретном магазине за день. Подобным образом можно рассчитать примерный средний чек.

Если посещать этот магазин в часы наибольшей активности и наблюдать за покупателями, то можно получить некоторое представление об уровне дохода и потребительских привычках. Простое наблюдение и математика позволят прикинуть рентабельность будущей торговой точки, оценить среднюю выручку за вычетом арендной платы. При подсчете расходов нужно учитывать непредвиденные ситуации типа ремонта улицы, что повлияет на продажи, снизив видимость и доступность торговой точки.

4. Ищем наружную рекламу

Классика всегда актуальна, поэтому не стоит пренебрегать наружными средствами информирования покупателей: вывески, указатели, баннеры. Такие, на первый взгляд, банальные информационные помощники, могут значительно нарастить экономические показатели компании при прочих благоприятных условиях. Наружная реклама незаменима, если торговая точка располагается вне первой линии, во дворах, или без отдельного входа. При выборе потенциальной локации магазина, оглядитесь, есть ли свободные рекламные поверхности, какова их стоимость, и вписывается ли это в бюджет открытия.

5. Проверяем помещение

Финальным шагом будет оценка самого здания и поможет нам в этом простой взгляд на фасад: это жилое или нежилое здание, является ли дом памятником культуры, требуется ли ремонт? Если здание является жилым, а выбранное помещение не переведено в статус нежилого, то могут возникнуть проблемы при согласовании проведения ремонтно-монтажных работ. К тому же, при работе в жилом доме, нужно помнить о многих аспектах: ограниченное время проведения шумных ремонтных работ, жалобы на яркие вывески, музыку и т. д. За уточнением статуса помещения можно обратиться в Росреестр.

Если дом является памятником архитектуры, то для таких строений действуют особые правила согласования и проведения ремонтных работ, а размещение в таком доме будет в перспективе стоить значительно дороже, чем в обычном здании. Нелишним будет уточнить у собственника помещения или риелтора, по какой причине съехали предыдущие арендаторы и не нужно ли дополнительно платить за охрану, парковку и пользование инженерными сетями по особым ценам.

Инвестиции в улицы: как купить помещение стрит-ритейла и не прогореть

Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивость: вакантность в центре города постепенно снижается и возвращается к уровню 2014 года, ставки аренды стабилизировались, спрос на качественные площади растет — все это в совокупности дает возможность инвестору с высокой уверенностью прогнозировать срок окупаемости своих вложений.

Под помещением стрит-ритейла, как правило, понимаются объекты, основная торговая площадь которых расположена на первых этажах зданий (жилых или нежилых), имеющих отдельные входные группы, витринное остекление с возможностью разместить фирменную вывеску над входом, оснащенные необходимыми инженерными коммуникациями для размещения качественной сетевой торговли, общепита, банков, а также корпоративных офисов компаний для размещения офисов продаж. В состав помещений могут включаться подвальные и антресольные или вторые этажи.

Площадь помещения может серьезно варьироваться, при этом в среднем мы говорим о диапазоне от 50 до 400 кв. м, который также популярен и среди запросов арендаторов. При этом общая площадь объекта может и превышать 1 000 кв. м, однако предпочтение стоит отдавать помещениям, максимально расположенным на первом этаже.

Инвесторы в большей степени рассматривают стрит-ритейл в центре города, в то же время необходимые показатели доходности при правильной оценке также могут обеспечить магистральный ритейл на проспектах с высоким трафиком и возможностью парковки, а также помещения в спальных районах на выходах из метро либо в центре жилого массива.

Частный инвестор, не имеющий опыта владения и управления коммерческой недвижимостью, может выбрать покупку готового арендного бизнеса либо объект, требующий дополнительных вложений для увеличения доходности. Рассмотрим эти опции детальнее:

Готовый арендный бизнес — помещение с зарегистрированным договором аренды. Долгосрочный договор (в среднем 5-7 лет) позволяет прогнозировать доход на весь период.

Продажа готового арендного бизнеса в Москве в основном проходит с применением мультипликатора валовой аренды, который в среднем варьируется от 8 до 12 лет, при этом в премиальных локациях окупаемость может достигать 15 лет. В упрощенном виде привлекательность инвестиций в торговую недвижимость формата стрит-ритейл можно рассчитать по следующей формуле:

Цена приобретения = доход от первого года аренды * М,

где М — мультипликатор, ожидаемый срок окупаемости в годах.

При этом доход первого года аренды считается за вычетом НДС и затрат на коммунальные расходы.

Покупка помещения, требующего дополнительных вложений — речь может идти о помещении, не имеющем обременения в виде долгосрочного договора аренды (может быть вакантно на момент продажи или иметь краткосрочный договор аренды по ставке ниже рыночной) и/или требующем инвестиций в улучшение физического состояния объекта.

Такие помещения, как правило, стоят дешевле, чем готовый арендный бизнес, так как новый владелец должен потратить время и ресурсы на поиск арендатора. Также дисконт может быть связан с необходимостью инвестиций в ремонт помещения, приобретение дополнительной электрической мощности либо организацию дополнительных входов в помещение.

На рынке популярна стратегия покупки объекта, который впоследствии можно разделить на несколько лотов и сдать нескольким арендаторам. Таким образом, можно увеличить доходность всего проекта, применив правило обратной зависимости арендной ставки: чем больше площадь помещения, тем ниже ставка. В упрощенном виде можно также применить формулу с мультипликатором от 5 до 9 лет.

Необходимо отметить, что, несмотря на в целом более привлекательный в сравнении с готовым бизнесом срок окупаемости, этот вид инвестиций может быть предпочтителен только для игроков, имеющих опыт работы на рынке стрит-ритейла и понимающих его специфику. Более высокая доходность в большинстве случаев связана с повышенными рисками, в том числе потенциальными задержками с согласованием перепланировок, узакониванием изменений в объекте, увеличенным периодом поиска арендаторов и иными непредвиденными обстоятельствами.

Понятие «средняя цена» на рынке стрит-ритейла отсутствует — стоимость двух соседних помещений может серьезно отличаться. При этом, опираясь на формулу расчета привлекательности инвестиций, можно говорить, к примеру, о таких ориентирах:

  1. Арендная ставка на Петровке сегодня находится на уровне 130 000 рублей за кв. м в год. Для помещения площадью 200 кв. м годовой арендный поток составит 26 млн рублей, значит цена такого помещения с арендатором — более 260 млн рублей. А беря в расчет, что Петровка — премиальная улица, стоит заложить указанный максимальный мультипликатор — 15, и цена составит 390 млн рублей.
  2. Первая линия Варшавского шоссе — проездной магистрали, в первую очередь ориентированная на автомобильный трафик. Помещение площадью 200 кв. м может стоить 500 000 рублей за месяц аренды, в таком случае пустым его могли бы продавать по 8-летней окупаемости — 48 млн рублей. Если в помещении есть арендатор на долгосрочном договоре, можно продавать по 10-летней окупаемости (60 млн рублей).
  3. Средняя ставка аренды на Пятницкой улице — 110 000 рублей за кв.м в год. Допустим, помещение площадью 100 кв. м с арендатором, который платит такую ставку. Получается 11 млн рублей годовой арендный доход, соответственно, продажа такого готового арендного бизнеса будет стоить 110 млн рублей.
Читать еще:  10 советов как заставить себя заниматься спортом

Нас часто спрашивают, помещение с каким арендатором более стабильно и доходно. Считается, что продуктовые магазины отличаются наибольшей устойчивостью, ведь даже в сложные периоды потребители продолжают покупать продукты. Безусловно, продуктовый оператор (в первую очередь сетевой) во многих случаях является хорошим выбором, однако другие профили могут демонстрировать не меньшую стабильность для арендодателя. Например, помещение, удовлетворяющее требованиям общепита: такие предложения отличаются высокой востребованностью, а значит ротацию в подобных объектах проводить легче. Отдельно стоит выделить международные бренды, открывающие магазины в центре города, флагманских форматов, со значительными вложениями, в том числе в маркетинг, которые они также заинтересованы окупить. Такой бренд при длительном договоре аренды также может выступать гарантией стабильности.

Ритейлеры прописываются в ЖК

Один из старейших форматов розничной торговли — расположенный на первых этажах жилых зданий, практически истребленный во времена СССР, где любой бизнес преследовался по закону, переживает в современной России новое рождение и стал неотъемлемой частью современных жилых комплексов. “Ъ-Дом” разбирался, как развивается стрит-ритейл в новых жилых комплексах и способен ли конкурировать с традиционными магазинами, заведениями общепита и сервиса.

Советские архитекторы практически не учитывали потребность горожан в классическом стрит-ритейле при проектировании большинства зданий. Неудобно расположенные по отношению к основным магистралям, жилые дома были спроектированы без учета ключевых требований ритейла — без витрин, отдельных входов и с низкой высотой потолков. Ситуация начала меняться только в 2000-х годах, до того суммарная площадь помещений стрит-ритейла составляла около 2% от всей застройки. Период с 1990-х до середины нулевых также называют «рынком продавца», когда застройщики в погоне за максимальной прибылью отдавали как можно больше помещений под более востребованный и ликвидный продукт — жилье.

В современной России первичный рынок жилья, особенно в Москве, заметно изменился: у покупателей выросли требования к локации, ее инфраструктурной составляющей, и проекты, которые не предусматривают коммерческую недвижимость на первых этажах зданий, не пользуются спросом. Сейчас доля нежилых помещений в жилых комплексах (ЖК) варьируется от 5% до 10% в зависимости от расположения, класса и проходимости комплекса. Например, в проектах группы компаний «А101» доля коммерческих площадей на территории ЖК занимает около 8%. Общая же доля стрит-ритейла в новых комплексах пропорциональна объему всего современного строительства жилых комплексов.

В Москве самыми развивающимися остаются присоединенные территории — Троицкий и Новомосковский округа. Предложение коммерческой недвижимости здесь за последние три года выросло более чем вдвое: с 8 тыс. кв. м в 2015 году до 18 тыс. кв. м к началу 2019-го.

Чтобы создать конкурентное преимущество, современные здания проектируются и строятся с учетом требований рынка. Впрочем, востребованность стрит-ритейла на территории ЖК сильно зависит от проходимости места и заселенности комплекса. Изменилась и сама среда — территории внутри кварталов зачастую становятся приватными пространствами, предназначенными только для местных жителей и их гостей. И это не всегда играет на руку небольшим магазинам и заведениям, которые открываются внутри.

Что сейчас и что потом

Девелоперы пока предпочитают продавать нежилые помещения, нежели создавать новые концепции использования для объектов стрит-ритейла в своих ЖК. Исполнительный директор департамента стрит-ритейла Colliers International Рустам Топчиев отмечает, что в перспективе — особенно у тех проектов, которые строятся в удалении от уже сформировавшихся кварталов,— девелоперы будут создавать торговые галереи с определенными сетевыми заведениями, чтобы поднимать спрос у потенциальных покупателей и обеспечивать комфорт жителей своих комплексов. Но существует и иная практика, когда небольшие строительные компании, возводящие штучные проекты, оставляют первые этажи в собственности ради сохранения дохода от аренды.

Как рассказывает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева, площади в комплексах компании варьируются от 5 до 15 тыс. кв. м, средняя площадь лота — около 120 кв. м. Еще на стадии проектирования и котлована группа продает до 30% торговых площадей в основном профессиональным инвесторам: на данном этапе такая недвижимость дорожает примерно на 15% в год. Около 50% помещений продаются на этапе строительства дома, а к моменту заселения — до 30% лотов. То есть к вводу в эксплуатацию свободных помещений практически не остается. Она также отмечает, что ритейлеры стараются не затягивать с открытием,— в это время у жителей новых домов формируются покупательские привычки.

Продав помещение в собственность стороннему лицу, девелопер теряет контроль над общей концепцией: зачастую можно видеть примеры, когда в рамках одного дома встречается несколько арендаторов одной специализации, которые не могут предоставить полный спектр услуг конечному потребителю.

Директор направления стрит-ритейл компании «Магазин магазинов» Марина Маркова объясняет, что сейчас у девелоперов нет достаточного количества ресурсов, чтобы держать коммерческие помещения на своем балансе. К тому же наполнение первых этажей регулируется рынком и потребностями жителей. Например, в столичном ЖК «Испанские кварталы» магазин товаров для ремонта со временем переехал из начала района, где дома уже заселены, в середину, чтобы оставаться ближе к своим клиентам.

Аналитики Knight Frank, наоборот, отмечают такую тенденцию последних лет: девелоперы стали внимательнее относиться к размещению коммерческих площадей на своих объектах. Так, практически во всех комплексах комфорт-класса и выше подбором арендаторов занимаются профессиональные компании, и уже они следят за тем, чтобы создать сбалансированный и востребованный у жителей домов состав операторов.

Нередко застройщик образует пешеходные и автомобильные маршруты, расположение якорных объектов ЖК — больниц, фитнес-центров, детских площадок и зон отдыха таким образом, чтобы торговые площади были доступными и удобными. В «А101» подтверждают, что еще до возведения здания компания проектирует характеристики помещений под потребности будущих арендаторов и ведет переговоры с базовым пулом операторов. Например, продуктовым операторам важна усиленная нагрузка на пол и зона разгрузки, кафе — повышенные сетевые мощности и хорошая вентиляция. Девелоперы стараются сразу обозначить место под вывеску и обеспечить парковочными местами. Тем же, кому достаточно универсальных решений, предлагают оптимальное расположение: магазин игрушек стараются расположить рядом с детским центром, а площадку, которая специализируется на здоровом питании,— рядом с физкультурным комплексом.

И поесть, и навести красоту

Чаще всего на территории комплексов открываются продуктовые магазины, они и являются основными потребителями таких помещений. На втором месте по популярности — салоны красоты, открытие которых стоит недорого, при этом формат помещения подходит практически любой. Внутри ЖК открываются небольшие кафе, как правило, франчайзинговые, аптеки, залы для йоги и аэробики, а также образовательные классы. Все большую популярность набирают детские центры, которые появляются в местах массовой застройки.

Уровень арендных ставок и ликвидность этих помещений определяется трафиком, продолжает господин Топчиев. Если новый ЖК располагается в уже сформированной среде, например, в спальном или густонаселенном районе, здесь важен внешний вид витрин и доступность для внешнего трафика.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector