Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса.

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса.

Продают без спроса: коммерческая недвижимость переживает трудности

Объем предложения на рынке коммерческой недвижимости в 2018 году в целом по России вырос на 17%, тогда как спрос и цены, наоборот, упали на 6%. Об этом свидетельствуют данные отчета, подготовленного сервисом онлайн-объявлений «Авито Недвижимость» для «Известий». Колебания на валютном рынке вынуждают российских бизнесменов проявлять осторожность в покупке площадей: за год вырос интерес только к помещениям свободного назначения и гостиницам. Причем последнее можно объяснить проведением чемпионата мира по футболу, говорят в компании. Эти данные отражают картину по стране в целом, тогда как ситуация в сфере дорогой недвижимости, расположенной преимущественно в Москве и городах-миллионниках, более радужная. В этом году на офисном рынке столицы ожидается рекорд по объему сделок аренды и продажи — 2 млн кв. м.

Минус шесть

Спрос на все типы коммерческой недвижимости, кроме гостиниц и помещений свободного назначения, упал. Сильнее всего это было заметно в сфере торговли (-11%), затем — в сфере общепита (-8%), производственной и складской недвижимости (-6%) и, наконец, офисов (-5%). Данные за январь–октябрь 2018 года для «Известий» подготовили в «Авито Недвижимость». Спрос на помещения под гостиницы при этом вырос на 2%, объекты свободного назначения — на 3%.

Объекты свободного назначения интересны инвесторам благодаря своей инвестиционной привлекательности, так как их можно быстро перепродать, и низкой стоимости — в среднем около 10 млн рублей за объект, отмечается в отчете компании. По состоянию на октябрь 2018 года этот вид недвижимости занимает почти половину всего предложения на рынке (45%). На втором месте — торговые помещения (22%), на третьем — офисы (14%). Меньше всего было предложений о продаже помещений для общепита (2%).

По сравнению с октябрем прошлого года общий объем предложения вырос на 17%.

— Финансовые вложения в арендную недвижимость — это всегда крупный и дорогой инвестиционный проект, требующий стабильности и уверенности в среднесрочной перспективе. В условиях колебаний на валютном рынке и угрозы новых санкций российские бизнесмены проявляют осторожность. Этим и вызвано снижение спроса на коммерческую недвижимость, — отметил управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин. По его словам, на популярность помещений под гостиницы, безусловно, оказал влияние чемпионат мира по футболу.

Отели стали самым дорогим типом коммерческой недвижимости — их средняя стоимость составила 38,6 млн рублей за объект. Впрочем, есть цены на любой кошелек. Например, можно приобрести гостиничный СПА-комплекс в пригороде Ялты за 2,4 млрд рублей или небольшой деревенский отель в Новгородской области за 901 тыс. рублей.

Как и спрос, цены в среднем по рынку упали на 6%. Выросла только стоимость производственных площадей и помещений свободного назначения (на 7%). Подешевели сильнее всего офисы, в среднем на 26%. Гостиницы — на 3%, склады — на 11%, торговые площади — на 14%.

Дорого — богато

Данные сервиса «Авито», через который в основном реализуется средний сегмент коммерческой недвижимости, соответствуют наблюдениям международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. Об этом сообщил «Известиям» ее партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Денис Соколов. Однако тенденция на рынке дорогих объектов, основная часть которых продается и сдается в аренду через брокеров, иная.

— В этом сегменте мы в 2018 году не увидели снижения спроса. Наоборот, в текущем году на офисном рынке Москвы ожидается рекорд по объему сделок аренды и продажи — 2 млн кв. м, — привел пример эксперт.

По оценке Дениса Соколова, ставки аренды на самые качественные помещения выросли на 10-15%, в то время как на офисы среднего уровня с плохой транспортной доступностью они снизились на 5%.

В офисном сегменте столицы наблюдался рост спроса на покупку объектов примерно на 10% относительно прошлого года, подтвердила «Известиям» директор отдела исследований рынка международной консалтинговой компании CBRE Анна Шепелева.

Инвестиции падают

По итогам года в CBRE ожидают снижения объема инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости. Причем российские компании вложат в 2018-м вдвое меньше средств по сравнению с прошлым годом. По предварительным данным, объем инвестиций составит порядка $3,2 млрд (или 200 млрд рублей). Это на 38% ниже показателя в 2017 года и на 30% — 2016-го. В то же время примерно по 30% от общего объема сделок еще идут переговоры. В компании указывают на отложенный инвестиционный спрос и ожидают, что в 2019 году объем инвестиций вырастет до $4 млрд.

— На удлинении процесса принятия решения и настрое инвесторов сказывались новые санкционные ограничения, чемпионат мира по футболу, возросшая волатильность на валютных и сырьевых рынках, а также отчасти замедление экономического роста, — подчеркнула Анна Шепелева.

Второй год подряд в лидерах инвестиционного рынка остается торговая недвижимость. В 2018 году, по прогнозам CBRE, вложения в этот сектор увеличились на 8 п.п., до 38%.

Несмотря на падение показателей, коммерческая недвижимость в России остается привлекательным бизнесом. По данным Cushman & Wakefield, доходность этого сегмента в нашей стране составляет около 10%, тогда как в Западной Европе она редко превышает 4%.

Как санкции сказались на коммерческой недвижимости?

Сегодня что ни день, то новые санкции в отношении России со стороны Запада. Казалось бы, пока что не сильно заметно то, насколько санкции сказываются на экономике страны, однако все же бизнесмены обеспокоены тем, какие последствия их ожидают. Такая паника на рынке заставляет задуматься над тем, как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости и насколько с началом бизнес сезона бизнесмены охотно арендуют помещения.

Темпы роста на рынке коммерческих помещений, по словам Елены Мишиной, директора по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», существенно снизились. «Если рассматривать сегмент торговых площадей, то причины пониженного спроса здесь связаны (преимущественно) с общим спадом на рынке ритейла (Нежилые помещения на первых этажах жилых домов), – говорит она. – Объем вакантных площадей как в центре, так и вне его увеличивается».

Действительно на сегодняшний день, как в офисном, так и в торговом сегментах наблюдается тенденция децентрализации. Она обусловлена как общими тенденциями рынка (движение вслед за потребителем), так и оптимизацией расходов на аренду, стоимость которой выросла в связи с валютными колебаниями. Алексей Артошин, заместитель генерального директора по маркетингу и PR в свою очередь обращает внимание на тот факт, что на сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости наблюдается спад активности со стороны покупателей и арендаторов. «В связи с желанием компаний сократить расходы на офисные площади, больший спрос приходится на аренду помещений, нежели на покупку, – отмечает он. – При этом можно отметить, что время на принятие решения арендаторами существенно увеличилось, поскольку многие из них в виду большого числа вакантных офисных площадей не спешат с заключением сделки и просматривают множество вариантов в поисках самого доступного или ждут снижения арендных ставок».

Роман Евстратов, партнер ГК Rusland SP считает, что сложившаяся политическая и макроэкономическая ситуация пока не повлияла на арендные ставки. «Исключение составляют компании, на которых непосредственно повлияли санкции или, например, прокатившаяся волна банкротств туркомпаний, – комментирует он. – Но в таких случаях речь, как правило, идет не о выторговывании льготных условий аренды, а о приостановке операционной деятельности и закрытии офисов.

Подо что арендуют

Как показывает практика, теперь чаще всего бизнесмены арендуют небольшие помещения под магазин и помещения под офис в бизнес-центрах. По словам Михаила Рожко, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, на сегодняшний день сократилось количество запросов на помещения под ресторан или под салон красоты, которых раньше было много.

По данным Елены Мишиной, наиболее активными арендаторами нежилых помещений торгового назначения сегодня являются операторы общепита. «На их долю приходится треть всех арендованных площадей формата стрит-ритейл, – говорит она. – Причем тенденция вытеснения с уличных помещений ритейлеров и замена их на операторов общественного питания сохраняется уже на протяжении нескольких лет. Этот тренд характерен не только для Москвы, но и для Подмосковья».

По словам Алексея Артошина, на офисные площади спрос остается, хотя и меньше, чем в прошлом году, однако спрос на ритейл всегда выше, а хороших предложений в этом сегменте существенно меньше. На рынке офисной недвижимости сейчас сложилась обратная ситуация – предложения превышает спрос.

Снижение ставок

Как было выше сказано, на рынке коммерческой недвижимости с каждым днем увеличивается уровень вакантных площадей. Наиболее «плачевная» ситуация наблюдается в офисном секторе. Из общего объема пустующих помещений коммерческого назначения в Москве более половины приходится на офисные площади, порядка 30% относятся к производственно-складским и помещениям свободного назначения. Объем вакантных помещений торгового назначения (уличные площади) составляет примерно 15%. Как утверждает Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar (Мск), показы и просмотры идут с той же активностью, но количество подписанных площадей ниже.

Большой ввод бизнес-центров класса А привел к увеличению вакансии на этом рынке. Это дает возможность арендовать площади дешевле, чем раньше. По словам аналитиков, ставки аренды претерпели изменение. В целом по рынку снижение арендных ставок составило от 2% до 8-10% по сравнению с предыдущим годом. Но учитывая существенное падение рублевого курса по отношению к доллару, сумма платежа по аренде практически не изменилась. Зато выросли суммы эксплуатационных расходов. По некоторым объектам рост составил до 20%. Больше всего пострадали операторы фуд-корта, для которых увеличение эксплуатационных расходов стало самым значительным.

Роман Евстратов считает, что снижение арендных ставок – не лучшая политика удержания клиента. «Бизнес центры привлекают арендаторов за счет дополнительных услуг (служба reception, переговорные комнаты и т.д.) качества инженерной инфраструктуры, парковки, – говорит он. – Кроме того, возрастает интерес арендаторов к «зеленым» технологиям. В сегменте торговой недвижимости арендные ставки определяются местоположением, концепцией, составом арендаторов торгового центра, профессиональным управлением и, если бизнес арендатора успешен, он выдерживает высокую ставку. А, если торговый центр теряет популярность у целевой аудитории, то снижением арендных ставок арендаторов не удержишь и лучше задуматься о реконцепции».

Своим уступим

Однако, все же, учитывая панику, в условиях нынешней экономической и политической ситуации арендодатели готовы предоставлять скидки и выгодные условия съема, чтобы привлечь и удержать клиента. Большая часть арендодателей готова в индивидуальном порядке вести диалог с клиентами для достижения взаимовыгодных условий. Однако, по словам Елены Мишиной, все зависит от ликвидности и качества помещения. «Например, в топовых объектах (крупных торговых центрах, центральных офисных зданиях, проходимых объектах стрит-ритейла в центре и на периферии) снижение спроса со стороны арендаторов было минимальным, – рассказывает она. Но по итогам третьего квартала коррекция ставок в сторону понижения, скорее всего, будет общей для рынка тенденцией. Для арендаторов это будет значить возможность заключения договоров на более выгодных финансовых условиях».

По словам Ильи Фокина, директор департамента брокериджа NAI Becar(Мск), цены снижаются, в основном на премиум-сегмент, на помещения «под отделку» и отдаленные помещения, на которые и так спрос был не велик. «В общем, пока по рынку никакой паники или катастрофы нет, – утверждает он. – А если собственники делают значительный дисконт действующему арендатору, то это единичные случаи: либо якорь в ТЦ, у которого временные трудности, либо просто крупный арендатор, а вообще такие вещи собственники пытаются не светить».

Читать еще:  В системе ОМС станет больше частных клиник

Марина Онучина в свою очередь отмечает, что снижение арендной ставки зависит от ситуации каждого арендодателя. «Кто-то не готов идти на скидки, так как не испытывает нехватки денежных средств, – говорит она. – При этом можно встретить и более гибкую позицию, если собственник связан кредитными обязательствами и испытывает нехватку ликвидности».

Помимо снижения арендной ставки, некоторые арендодатели, чтобы удержать клиента повышают уровень сервиса и качество услуг в здании, а чтобы привлечь – подготавливают офис к въезду арендатора (проведение ремонта для него). Кроме этого, некоторые арендодатели готовы отказаться от индексанции на первые два-три года. Например, те, кто раньше настаивали на конкретном арендаторе – только салон красоты или только кафе, готовы рассматривать и другие виды бизнеса на своем объекте.

В целом стоит отметить, что арендодатели очень неуступчивы в цене, особенно когда речь идет о рублевых договорах на долгий срок, так как собственники боятся снижения рубля и при этом в долгосрочной перспективе надеются на рост ставок и спроса на их недвижимость. «С позиции арендодателя в случае серьезного кризиса лучше сесть с арендатором за стол переговоров и снизить ставку в случае необходимости, а не обременять себя сразу длинным рублевым договором с дисконтом, – говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. -. Также информация о снижении цены для нового арендатора (если это большой действующий БЦ или ТЦ) может уйти и нынешние арендаторы тоже попросят скидку. Арендодатели очень осторожны в этом вопросе».

Михаил Рожко же считает, что арендодатели практически всегда готовы торговаться. Снижение в пределах 10-15% почти всегда возможно.

Август всегда считался месяцем отпусков, когда потенциальные арендаторы не спеша смотрят, думают и ждут руководителей для принятия решений. Арендаторы офисных помещений в такие месяцы вообще не активны, а ритейлеры смотрят скорее по инерции, набирая пул предложений для развития. По словам Ильи Фокина, есть, конечно, исключения – это те, кому срочно нужно переехать или те, кто начинает искать помещение и анализировать рынок за долго от аренды. «Также несколько лет назад немного изменился сезон активности арендаторов, если раньше это были летние месяцы с июня по август (особенно в офисах), то теперь июнь обычно активен, а сезон сдвинулся с июля по сентябрь», – отмечает он.

Бизнес всегда очень чутко реагирует на любые факторы, прямо или косвенно влияющие на экономику. Последние действия показывают, что рынок коммерческой недвижимости переживает спад активности. Прежде всего, это касается аренды. Арендаторы существенно снизили свою активность и не готовы брать новые точки в аренду. Что касается продажи, мы отмечали некоторый рост интереса со стороны покупателей, для которых покупка коммерческой недвижимости возможность вложить деньги для их сохранения в условиях нестабильности.

По сравнению с прошлым годом спрос на коммерческую недвижимость заметно сократился, что особенно ощутимо для дорогих и просторных офисов класса «А». Большинство компаний стремятся сократить расходы на аренду офисов в связи, с чем рассматривают более компактные площадки за пределами Центрального административного округа. Подводя итоги, можно сказать, что рынок офисной недвижимости замер в ожидании, но падения пока нет.

Нюансы анализа рынка коммерческой недвижимости. Грамотная аналитика и прогноз от знающих людей

Собираясь инвестировать в сектор нежилой недвижимости, многие стоят перед сложным выбором из множества объектов.

Вид и время покупки повлияют на то, будет ли актив прибыльным, или его приобретение – пустая трата денег.

Поэтому к теории анализа недвижимости следует подойти ответственно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

О чем идет речь? Что такое анализ рынка коммерческой недвижимости, и зачем он нужен?

Такой анализ – это исследование масштабного рынка, включающего в себя торговые площади, склады, гостиницы, коммерчески используемый жилой фонд.

Он бывает общим, охватывающим весь рынок, и частным, специализированным на конкретной сфере недвижимости.

Он необходим всем, кто активно совершает сделки на рынке.

Начинающий инвестор обязан интересоваться теорией и практикой анализа рынка, чтобы с хорошей отдачей вкладывать свои деньги, не теряя их во время очередного циклического спада. Тем, кто хочет избавиться от недвижимости в своей собственности, анализ подскажет лучшее время для продажи имущества.

Рынок коммерческой недвижимости: анализ

Чтобы оценить положение и возможные тенденции на рынке коммерческой недвижимости, нужно обратиться к общим макроэкономическим показателям.

Сам анализ делится на несколько важных секторов:

  • анализ сектора купли-продажи;
  • анализ рынка аренды;
  • анализ инвестиций в недвижимость;
  • исследование положения дел в разных классах коммерческой недвижимости.

Главный показатель при общем анализе – инвестиционная активность в вашем регионе. Даже во времена общей экономической нестабильности или стагнации существуют безопасные зоны для инвесторов, где они могут если не преумножить, то хотя бы сохранить свои деньги.

Например, московский рынок недвижимости страдает меньше остальных во время кризисов.

Второе – это общая активность бизнеса и покупательская способность населения.

Особенно сильно это проявляется при анализе торговых площадей.

Обычная картина во время кризиса – полупустые залы в торговых центрах со множеством объявлений об аренде.

Она свидетельствует об очень плохом положении дел в секторе конкретного этого города.

Бывает, что площади вводятся застройщиком в эксплуатацию несмотря на самый разгар кризиса, потому что в строительных сметах просто не учитывается экономическая конъюнктура.

О том, что рынок коммерческой недвижимости переживает упадок, свидетельствует и поведение хозяев площадей. В условиях кризиса они вынуждены бороться за арендатора, выдумывая для него разные послабления в виде скидок или ремонта за свой счет.

В такие моменты бизнес чувствует себя наиболее мобильно. Но собственники страдают и вынуждены избавляться от активов.

В такие времена лучше всего брать в собственность площадь на перспективу в 5-6 лет, либо для развития собственного бизнеса. Вопрос о том, выгоднее арендовать коммерческую недвижимость, или покупать, надо решать по ситуации.

Аренда всегда дает предприятию пространство для маневра, позволяя уйти на менее дорогостоящие площади.

Собственность привяжет фирму к одному месту, но в будущем может стать выгодным активом.

Не только крупные торговые центры являются собственниками коммерческих объектов.

Офисные помещения

При анализе офисных площадей важно обращать внимание на класс недвижимости. Когда на подъеме офисы «А» класса, это значит, что сейчас не время для частных инвесторов с малыми капиталами. Как показал анализ коммерческой недвижимости, рынок вырвался на подъем, и преобладают в нем крупные игроки, включая банки и инвестиционные фонды.

Для владельцев крупных помещений «B» и «C» классов это означает, что самое время заключать долгосрочные контракты на аренду или сбывать помещения большим корпорациям за хорошую цену. У этих классов офисов есть свои преимущества, несмотря на то, что они указывают на плохое качество отделки и недоступность для общественного транспорта.

Банки особенно заинтересованы при наличии у них лишних средств в помещениях такого класса. Но для банков офисная недвижимость такого класса это лишь актив, который будет продан на рынок в первую очередь в случае кризиса.

Объем помещений – это важный индикатор в любом секторе недвижимости. Объем помещений в конкретном классе и средневзвешенная цена на рынке этого класса должны стать главным инструментов инвестирующего в офисные помещения.

Торговые помещения

Средневзвешенная цена на рынке торговых помещений может проседать даже от постройки крупного торгового комплекса в этом или соседнем районе.

В отличие от офисных объектов, торговые связаны с большим количеством рисков.

Ритейл – это сфера бизнеса, в которой больше других распространены краткосрочные контракты. И во время кризиса малые и средние торговые площади зачастую пустуют.

Такое строительство гарантированно пошатнет цены. Особенно тяжело это ощущается, когда во время обвала на рынке торговой недвижимости застройщиками сдаются новые площади.

Ситуацию сглаживает то, что такое падение средневзвешенных цен на торговые площади локализовано по районам. В новых спальных районах и деловых районах оно едва заметно, в то же время в районах, приближенных к центру, где находится недвижимость класса «B» и ниже, удешевление помещений и резкое увеличение сдаваемых площадей заметно сразу и всем.

Складские помещения

К складам применяются почти те же правила, что и для торговых помещений. Это тоже рисковая сфера. Но именно в этой сфере акцент при анализе часто делается на техническую составляющую складских построек. Пространство внутри складских помещений должно быть хорошо организовано.

Современный склад – это небольшое механизированное предприятие, поэтому размеры и организация пространства внутри здания не должны быть препятствием для складской техники.

В склады вкладываются гораздо реже, чем в офисную или торговую недвижимость.

Они актуальны в основном или в зонах крупных грузоперевозок, или в промышленно развитых зонах, где бизнес постоянно находится в поиске таких помещений.

Чего ожидать в ближайшем будущем?

Рынок коммерческой недвижимости в России только что пережил существенный спад. В крупных городах ставки на аренду упали в среднем на 10-20%. Фирмы начали массово избавляться от своих недвижимых активов, что привело к росту предложения. Бизнес пока еще слишком слаб, чтобы преодолеть негативный тренд.

Если коротко сказать о прогнозе по коммерческой недвижимости, то можно утверждать, что пока еще рано говорить о том, что кризис для рынка кончился. Недвижимость не начала массово дорожать, а в большинстве городов периодически до сих пор то падает, то растет в цене на несколько процентов.

Инвестиции

Располагая средним капиталом, лучше всего вкладываться в небольшие офисы категории «С».

Сейчас они пользуются спросом среди арендаторов, даже если располагаются значительно далеко от центра.

Если говорить о торговых площадях, лучше всего по возможности покупать недвижимость в центре мегаполисов.

В этой категории только в I квартале 2017 года произошел рост цен за квадратный метр сразу на 15%.

Анализ арендных ставок в дилерском секторе

Арендная ставка зависит от текущего объема предложения и общей макроэкономической обстановки. Как показал анализ аренды коммерческой недвижимости, в условиях стагнации и рецессии предложение на пике, арендодатели соревнуются за каждого арендатора и держат цены низкими.

Но, как показал анализ арендных ставок коммерческой недвижимости, как только капитал вернется в сектор и вырастет деловая активность, цены вернутся на докризисный уровень и превзойдут его на 20-30%.

Подведем итоги. Недвижимость остро реагирует на макроэкономические циклы. В кризис предложение аренды и купли-продажи повышается. Наиболее устойчивое вложение в период рецессии, — офисы средней категории и площадки для мелких продаж.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Дешевые метры: что ждет рынок коммерческой недвижимости

Наша компания, несмотря на «кризис», продолжает открывать магазины. Мы проводим переговоры с торговыми центрами по всей стране, выступая в роли арендатора. Кроме того, как член правления НАСТ (Национальная ассоциация сетевой торговли) и руководитель проекта «Рейтинг торговых центров», я много общаюсь со своими коллегами, руководителями розничных компаний. За годы работы возникло понимание многих закономерностей развития рынка коммерческой недвижимости.

Читать еще:  Как сделать запись в трудовой книжке о переименовании организации

Сейчас участники рынка совершенно по-разному видят перспективы арендных ставок. Владельцы и управляющие торговых центров уверены в их росте. Арендаторы, наоборот, считают даже текущие ставки аренды торговых площадей завышенными. Колоссальный разрыв в понимании ситуации не оставляет места для трезвых оценок. Так как существенное количество торговых центров строится в кредит или находится в ипотеке, то трезвый взгляд на ситуацию нужен и банкирам. Ведь требовать от девелопера сдачи площадей по указанным в бизнес-плане ставкам — безумие, приводящее к простою площадей. Посмотрим на факторы, влияющие на ставки аренды торговой недвижимости.

Естественное падение

При переговорах с управляющими компаниями торговых центров я регулярно слышу: «Кризис скоро кончится, а вы хотите на много лет зафиксировать эти грабительские ставки».

Конечно, представители торговых центров лукавят. Ведь ставки в большинстве торговых центров выражены не только в фиксированной плате, но и в плате с оборота. И при росте продаж пропорционально растут и платежи девелоперам, собственникам недвижимости. То есть ставка — тот минимум, который собственник недвижимости получает всегда.

Вспомним азбучную истину: любая цена определяется соотношением спроса и предложения. Чем меньше спрос на помещения со стороны арендаторов — тем ниже цена. Чем больше предложение со стороны ТЦ и собственников street retail — тем ниже цена. И наоборот.

Вторая азбучная истина, о которой почему-то не любят вспоминать: со временем — по мере заполнения пустых рыночных ниш — доходность почти всех секторов реальной экономики падает. Это касается и ретейла, и девелопмента. Нормальная, хорошая доходность остается только у инновационного бизнеса. Обычно по мере насыщения рынка падают и кредитные ставки, что делает возможным реализацию тех проектов, которые были экономически неэффективны при дорогих кредитах. Маржа всей цепочки торговли — от производителя до розничного покупателя — неуклонно сокращается, из века в век, каждое десятилетие. Всего два-три века назад наценка 1000–2000% на товары из Азии была нормой.

Рынок консолидируется. В каждом подсекторе торговли остается все меньше игроков. Где-то их в итоге будет пять—десять на страну, а в каких-то останется один-два. Сколько у нас реально игроков сектора «спортивный супермаркет»? Кроме «Спортмастера», все остальные снижают количество магазинов или уходят с рынка. Были магазины «Дельта-спорт» — нет на рынке, «Высшая лига» сокращает количество магазинов, «Интерспорт» выставлен на продажу.

В какой-то момент в России было более 100 сетей по продаже сотовых телефонов. В итоге остались две крупные и еще несколько игроков поменьше — остальные ушли с рынка. Идет активная консолидация продуктового рынка, количество сетей сократилось в разы. Продолжается активная консолидация аптечных сетей (вспомним слияние «36.6» и AVE).

За последние два года в результате разорения рынок аренды покинули множество игроков, если раньше помещение можно было предложить десяти компаниям — то сейчас на помещение в концептуальном ТЦ может быть единственный претендент.

Цена открытия

Многие сети, якорные арендаторы ТЦ, уже открыли по стране много магазинов. Иногда даже больше, чем надо. При расчете открытия они учитывают не только выручку в новом магазине, но и отток от действующих торговых точек. Многие города в таких компаниях уже «закрыты» для развития. Они уже не предъявляют спрос на помещения.

Есть разница в ставках, при которых арендатор не уйдет (не закроет магазин) и при которых другой, новый арендатор будет готов инвестировать. Для уже работающего арендатора важно не иметь текущего убытка, а новому арендатору нужно доказать инвесторам срок окупаемости с учетом существенных расходов на открытие нового магазина.

Действующий арендатор при решении о продолжении работы магазина не учитывает уже сделанные расходы на отделку и открытие магазина. Это безвозвратные инвестиции. Если магазин на высоких ставках будет давать операционный доход — то магазин не закроют. Но новый магазин на таких ставках не откроют.

Каждый новый торговый центр, открывающийся в любом регионе, «откусывает» долю у остальных. Даже в Москве открытие новых больших ТЦ повлияло на проходимость торговых площадок города.

Снижение проходимости ТЦ на 10% приводит к сопоставимому падению продаж. В экономике арендатора это должно компенсироваться не 10%, как можно подумать, а минимум 20% скидкой по арендной плате. В экономике разных арендаторов арендная плата, расходы на товарное наполнение, на оплату труда, амортизация расходов на открытие магазина занимают разные доли в выручке. Но важно, что они почти не зависят от выручки. При ее падении доля этих расходов растет и «съедает» весь доход. Поэтому для сохранения рентабельности будущего магазина единственное, что можно изменить, это ставка аренды. Без существенного понижения ставки аренды открытие нового магазина не получается экономически целесообразным. Именно поэтому при некоторых прогнозах продаж магазины невыгодно открывать даже при нулевой арендной ставке. И именно поэтому многие сети существенно замедлили развитие.

Виртуальные метры

Влияет на падение продаж арендаторов (а значит, на ставки аренды) и уход продаж в интернет — как на сайты ретейлеров и иных российских продавцов товара, так и в трансграничную беспошлинную торговлю. Магазин все больше превращается не в место продажи, а в место знакомства с товаром и торговой маркой. А продажа после этого совершается уже в интернете, отгрузка со склада происходит напрямую клиенту. Точек знакомства с маркой нужно меньше, чем мест продажи, — и в итоге спрос на торговые площади падает из-за ухода продаж в интернет.

В среднем у российских компаний на долю интернет-продаж приходится 2–4% от выручки, а в Европе эта доля уже выросла до 10% и продолжает расти. Значит, и этот фактор давит на ставки аренды вниз. И давит серьезно! Ретейлеры стали активно инвестировать в развитие своих интернет-магазинов, а не в новые торговые точки.

Кажется, что трансграничная беспошлинная торговля не влияет на спрос ретейла на площади. Но и это не так! Уже 2% розничного товарооборота россиян приходится на такие покупки, а это значит, что из карманов девелоперов «вынули» не меньше 5% выручки от аренды.

Новостройки по новым правилам

Ну а что с предложением? Будут ли в такой ситуации строиться новые торговые комплексы? Кажущийся очевидным ответ: «Нет, не будут» — неверный. Ведь в Европе ставки аренды в большинстве стран намного ниже, чем в России, но новые ТЦ все равно строят. Чтобы строительство ТЦ стало выгодным и при таких низких ставках аренды, должны снизиться расходы и издержки девелопера. Наиболее существенные части себестоимости строительства нового торгового объекта — это стоимость земли и стоимость банковского кредита. И то и другое будет снижаться. Цена, как всем известно, это соотношение спроса и предложения. И земля, и банковские услуги — такой же товар, как и все остальное. И сроки возврата инвестиций — плановые, расчетные — тоже вырастут. Если до кризиса нормальным сроком возврата инвестиций считалось пять—восемь лет, то теперь будет обсуждаться 10–15 лет. Тех, кто обладает доступом к длинным деньгам, такие сроки устроят. В первую очередь это иностранные компании.

Многие крупные компании — арендаторы торговой недвижимости — уже несколько лет заключают длинные договоры аренды с предположением, что ставки упадут, и согласовывают индексацию аренды на уровне 0.7 или 0.8 от ИПЦ (индекс потребительских цен). Они уверены в снижении ставок и не готовы переплачивать.

Таким образом, если все проанализировать, единственный вывод, который можно сделать, — цены на аренду торговых площадей упали и, по-видимому, упадут еще.

Признать очевидное

По данным исследования Knight Frank, за пять лет средние цены в торговой недвижимости сегмента street retail в Москве упали в пять раз в долларах и в два раза — в рублях.

Интересно, что среди названных причин — изменение правил парковки (запреты на парковку и платная парковка), рост предложения торговых площадей на первых этажах построенных офисов. Однако вывода о том, что падение цен в целом носит естественный характер, в исследовании почему-то нет. Но на пешеходном Арбате не менялись правила парковки, а цена аренды упала и тут, и примерно на такую же величину. Значит, дело не в парковке, а в имеющейся тенденции к снижению цен. И дело не только в кризисных годах. Падение цен началось раньше!

Любопытно, что в каждой стране падение цен на аренду недвижимости становится шоком для девелоперов и банкиров. Но ведь можно изучить опыт других стран, например Восточной Европы. Они уже это все прошли. Был дефицит и высокие цены — теперь предложение избыточно и цены низкие.

Сохранятся ли где-то высокие цены аренды торговых площадей? Да, но это будет только в единичных, супертоповых ТЦ, сочетающих отличное место, продуманную архитектуру, профессиональный подбор якорных арендаторов и качественное, грамотное управление, включающее в себя существенные затраты на продвижение торгового центра.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса.

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса. Эксперты утверждают, что это происходит по разным причинам, связанным как с внешнеполитическими, так и внутренними финансовыми факторами. Прежде всего, спад в сфере коммерческой аренды объясняется пониженным курсом рубля на мировом валютном рынке.

Марина Голокова. Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса. Эксперты утверждают, что это происходит по разным причинам, связанным как с внешнеполитическими, так и внутренними финансовыми факторами. Прежде всего, спад в сфере коммерческой аренды объясняется пониженным курсом рубля на мировом валютном рынке.

Представители консалтинговых компаний отмечают, что арендные ставки в долларах или условных единицах в связи с изменением рублевого курса отразились удорожанием площадей, отчего и снизился спрос. Такая тенденция коснулась главным образом иностранных собственников офисной недвижимости, складов и торговых центров.

Арендодатели торговой недвижимости почувствовали снижение спроса в прошлом году, и одна из главных причин такой ситуации – прямая связь с валютным курсом, говорит директор отдела аренды финской компании SRV Наташа Борец. На развитие рынка аренды также повлияла банковская кредитная политика.

В торгово-развлекательных центрах Петербурга арендные ставки, по данным АРИН, пересматриваются еженедельно. Многие собственники торговых центров знают финансовый оборот своих арендаторов и исходя из этого могут корректировать свою политику. Умные арендодатели, по словам Наташи Борец, принимают решения раньше, чем арендаторы попросят у них скидки.

Аналитики говорят, что серьезный спад происходил с августа 2013 года в сегменте стрит-ретейла. Однако, на взгляд вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью АРИН Екатерины Лапиной, рынок оживился, когда весной 2014 года несколько собственников помещений на центральных магистралях пошли на понижение арендных ставок на 25-45%, опустив цену до 5-7 тыс. рублей за квадратный метр в месяц даже на Невском проспекте.

Аналитик считает, что кризисные явления идут в плюс представителям общепита и продуктовому ретейлу, рентабельность которого позволяет расходовать на аренду не более 1,5-3 тыс. руб. за квадратный метр. «После кризиса 2008 года, спровоцировавшего понижение арендных ставок, открылось много ресторанов на Невском проспекте. В нынешней ситуации мы прогнозируем, что скоро увидим на центральных магистралях города увеличение числа не только ресторанов, но и продуктовых магазинов премиум-класса: «Глобус Гурмэ», «Азбука вкуса», «Лэнд» и другие», – говорит Екатерина Лапина.

Читать еще:  Импорт вина из Грузии

Более того, эксперты отмечают, что со стороны предпринимателей, развивающих стрит-ретейл, возрос интерес к покупке объектов недвижимости. Речь идет в большей степени о представителях среднего бизнеса. Консультанты обращают внимание на то, что объекты недвижимости востребованы не для сдачи в аренду, а именно для собственного развития розничной торговли. В противном случае, как замечают эксперты, рынок аренды был бы просто перегрет.

Малый же бизнес не может себе позволить приобретение или аренду площадей. Аналитики объясняют это просто: для малого бизнеса объектов на рынке нет. Речь идет о помещениях площадью не более 50 кв. м.

В силу ограниченного предложения больших площадей в центре города продуктовый ретейл рассматривает предложения не только на первых этажах зданий, но совместно с этим и цокольные, и вторые этажи. Многоуровневые продуктовые магазины распространены в Европе. Для удобства перемещения покупателей арендатор зачастую оснащает помещение эскалатором. В АРИН полагают, что, вероятно, скоро предстоит наблюдать зарождение такого формата и в Петербурге.

Между тем продажа торговых помещений, а не целостных объектов тоже вызывает вопросы. Как отмечает заместитель директора Jones Lang LaSalle Владислав Фадеев, никто не будет продавать торговый центр по частям, поскольку таким образом можно разрушить целостность инвестиционного объекта. «Если и есть примеры продажи зданий по отдельным помещениям, то они касаются старых объектов, среди них, например, торгово-развлекательный комплекс «Вояж» в Выборгском районе, рядом со станцией метро «Озерки», – говорит Владислав Фадеев. К слову, на форумах в сети Интернет посетители называют этот комплекс «обычными торговыми рядами» и «квинтэссенцией 90-х годов», что подтверждает ошибочность продажи объекта по частям. Такой ход, по мнению Екатерины Лапиной, может быть выгоден только для собственника, который в итоге, возможно, получит большую прибыль от продажи отдельных помещений, нежели здания в целом.

По данным Colliers International, общий объем современных торговых площадей в Санкт-Петербурге, включая гипермаркеты, DIY-центры и специализированные торговые центры, составляет 3,4 млн кв. м и не изменился с конца прошлого года. Лидерами по объему торговых площадей по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. На их долю приходится примерно 45% всех действующих ТРК.

«Одна из главных тенденций первого квартала 2014 года – возникновение новых требований в адрес девелоперов со стороны арендаторов по причине начавшихся колебаний валютных курсов. В основном речь идет о фиксации валютного коридора, предоставлении скидок на индексацию арендной платы, оплате арендной ставки, рассчитанной на базе товарооборота, – говорит региональный директор по торговой недвижимости Colliers International в РФ Анна Никандрова. – Пока подобные практики применяются в ограниченном числе случаев. Девелоперы склонны избегать долговременных мер по снижению или ограничению ставок и реализовывать кратковременные акции по финансовой «поддержке» арендаторов».

Если большинство собственников коммерческих помещений снизят ставки, кризисного простоя не будет, уверены консультанты по развитию недвижимости. Как минимум арендодатели таким образом смогут уменьшить свои финансовые потери.

Как говорит директор по развитию компании Astera Александр Веселов, в офисном сегменте ставки остались на прежнем уровне. Хотя, по оценке Владислава Фадеева, за первый квартал 2014 года рублевые ставки на этом рынке выросли примерно на 0,6%.

Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина не отрицает, что ставки на рынке аренды офисов сохранились, однако обращает внимание на то, что они в последнее время в 50% случаев завышены. В основном – в новых объектах, принадлежащих иностранным инвесторам. По ее словам, аренда квадратного метра в бизнес-центрах класса «А» в среднем оценивается в 1,8 тыс. рублей в месяц. В объектах класса «В» – около 1,1 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.

Соглашаясь с этими цифрами, Владислав Фадеев привел в качестве яркого примера небоскреб «Лидер Тауэр», который в 2013 году был выведен в качестве объекта класса «А» с арендной ставкой более 2 тыс. рублей. Однако позже управляющий партнер УК «Лидер» Денис Кириллов публично заявил о том, что бизнес-центр «Лидер Тауэр» переведен из класса «А» в класс «В» и арендная ставка понижена до 1,1 тыс. рублей.

«Снижение арендных ставок – вопрос времени, – говорит Владислав Фадеев. – Управляющие компании «Сенатор» и «Теорема» сначала тоже сохраняли высокую цену, но затем все равно снизили».

По мнению Наташи Борец, арендодатели не признаются в том, что нужно пересматривать ценовую политику, пока не ощутят настоящего кризиса. Аналитики не ожидают серьезного уменьшения ставок аренды офисной недвижимости в ближайшее время. «Собственники бизнес-центров могут себе позволить подождать желающих арендовать помещения по высоким ценам», – объясняет Екатерина Лапина.

Более того, как говорит заместитель генерального директора ООО «Мариз Пропертиз» Надежда Ермишина, некоторые арендодатели даже повышают арендные ставки. Это касается собственников из Москвы, опирающихся на столичный рынок. По наблюдениям Надежды Ермишиной, в дополнение ко всему часть офисов класса «А» сдается без отделки. Арендаторам предлагаются схемы, при которых, помимо ежемесячной платы, нужно самим профинансировать отделку помещений. Правда, аналитики признают, что, к счастью, подобные схемы встречаются редко.

Эксперты обращают внимание на то, что пустующих офисных помещений много в недавно сданных бизнес-центрах. По данным NAI Becar, в лидерах по уровню обеспеченности числятся шесть районов: Московский, Приморский, Центральный, Фрунзенский, Выборгский и Адмиралтейский. Уровень обеспеченности торговыми площадями здесь выше общегородского. Среди аутсайдеров можно выделить Кронштадтский, Курортный, Пушкинский и Петродворцовый районы. Здесь ощущается острая нехватка торговых площадей.

Среди положительных тенденций начала года специалисты NAI Becar отмечают выход ряда крупных ретейлеров на рынок Ленинградской области. Так, компанией «О’Кей» открыт гипермаркет в Гатчине (5,6 тыс. кв. м GLA), а продуктовым супермаркетом «Азбука Вкуса» приобретено 1834 кв. м во Всеволожске. Магазин откроется в первом полугодии 2014 года и станет первым супермаркетом сети в Ленинградской области.

Спрос на склады

В сегменте складской недвижимости эксперты ожидают снижения арендных ставок к третьему кварталу 2014 года. В целом же ставки аренды на складские помещения остаются стабильными.

По данным Colliers International, объем складского рынка Петербурга составляет около 2 млн кв. м. Доля вакантных площадей – 2,5% (против 3,2% кварталом ранее).

В первом квартале этого года было открыто два качественных складских объекта общей площадью 45 тыс. кв. м. Начала работу вторая очередь логистического комплекса NordWay общей площадью 40 тыс. кв. м. В эксплуатацию ввелся склад-холодильник логистической группы «Адмирал», расположенный в промышленной зоне «Горелово». Общая площадь объекта составляет 9,5 тыс. кв. м.

Таким образом, по расчетам Knight Frank St. Petersburg, общий объем рынка качественных складских площадей достиг 2 277 тыс. кв. м, увеличившись за первый квартал 2014 года на 2%. Объем ввода спекулятивных площадей за прошедший квартал составил 36 тыс. кв. м, или 79% от общего объема ввода.

Благодаря постепенному выводу на рынок новых качественных складских площадей, начавшемуся во второй половине 2013 года, на рынке отмечается снижение дефицита доступного для аренды готового предложения. По данным на конец первого квартала 2014 года, на рынке Петербурга в аренду предлагалось около 90-100 тыс. кв. м.

В Knight Frank St. Petersburg отмечают, что средний уровень вакантных площадей на рынке продолжил рост и по итогам первого квартала 2014 года составил 7,8%.

Аналитики Colliers International в течение 2014 года ожидают открытия восьми складских объектов суммарной площадью около 270 тыс. кв. м. С учетом того, что объекты выходят на рынок частично сданными в аренду, резкого роста доли вакантных площадей не ожидается. Объем сделок аренды в первом квартале 2014 года составил 20 тыс. кв. м, что превосходит результаты аналогичного периода 2013 года.

По информации аналитиков, в Петербурге и Ленобласти насчитывается 14 активно развивающихся и готовых проектов индустриальных парков общей площадью 871 га, в которых реализовано 395 га.

Спрос на производственную недвижимость остается стабильно высоким, что на фоне практически полного отсутствия готового к эксплуатации предложения в сегменте производственной недвижимости высокого класса приводит к переориентации арендаторов на помещения более низкого класса.

Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости в целом, по прогнозам аналитиков, формирует отложенный спрос. Эксперты убеждены, что рано или поздно собственники недвижимости пересмотрят финансовую политику и, возможно, снизят арендные ставки.

Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:

– Еще в середине 2013 года рынок складской недвижимости начал выходить из затяжной стагнации, что подтверждалось активностью как девелоперов, постепенно возвращающихся к «замороженным» ранее проектам, так и арендаторов.

Мы надеемся, что в 2014 году сохранятся положительные тенденции, взявшие начало в прошлом году. Пока мы видим к этому все предпосылки. Во-первых, в текущем году мы ожидаем выхода на рынок более 200 тыс. кв. м спекулятивных складских площадей. Во-вторых, спрос на качественную складскую недвижимость остается стабильно высоким, о чем говорят закрытые и готовящиеся к закрытию сделки, в том числе и в строящихся объектах.

Что касается рынка производственных помещений, то наибольший объем предложения в данном сегменте формируется за счет проектов формата built-to-suit и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков, цена на которые непомерно высока. К сожалению, в большинстве своем девелоперы пока не готовы предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, – готовые качественные производственные помещения площадью 1-3 тыс. кв. м.

Константин Меркель заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

– В первом квартале 2014 года в эксплуатацию было введено четыре бизнес-центра суммарной арендной площадью более 15 тыс. кв. м. Объем вакантных площадей составил около 260 тыс. кв. м. Ставки аренды остались неизменными. Сокращается доля краткосрочных договоров аренды, рассчитанных на 11 месяцев. Средний срок договоров составляет 3-5 лет.

В условиях текущей экономической и политической неопределенности многие компании заняли выжидательную позицию и предпочитают не предпринимать каких-либо действий, связанных с расширением офисов или арендой новых площадей. Снижение активности отразилось на объеме чистого поглощения, он составил 13 тыс. кв. м (в первом квартале 2013 года этот показатель был равен 30 тыс. кв. м).

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar:

– Торговля традиционно более чутко реагирует на экономические и общественно-политические факторы. Несмотря на нулевые показатели на рынке торговой недвижимости начала года, нет оснований полагать, что сложившаяся обстановка приобретет характер тенденции. Аналогичную ситуацию мы наблюдали во втором квартале 2013 года. При этом динамика роста последних двух кварталов прошлого года позволила говорить о рекордных среднегодовых показателях. Так, объем предложения за 2013 год составил 3424 тыс. кв. м. против 3090 тыс. кв. м. на конец 2012 года. При благоприятном развитии ситуации уже в ближайшее время мы увидим положительную динамику – на второй квартал 2014 года запланирован ввод ТРЦ «Монпасье» общей площадью 58 тыс. кв. м (GBA) и ТК «Адмирал» площадью 20 тыс. кв. м (GBA). Совокупная арендопригодная площадь новых объектов составит 41,4 тыс. кв. м (GLA).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector