Профи. Инвестиции в недвижимость Германии

Профи. Инвестиции в недвижимость Германии

Инвестиции в недвижимость в Германии: 5 советов эксперта

Естественно, что многие наши соотечественники, видя высокий уровень жизни, социальную защищённость и стабильность Германии, хотят переехать в эту страну и купить в ней недвижимость. Некоторые из таких переселенцев хотят зарабатывать на недвижимости, инвестируя в жилые и коммерческие объекты. И это действительно выгодно, ведь уровень благосостояния немцев постоянно растёт, и спрос на недвижимость в Германии всегда стабильно высокий.

На что нужно обращать внимание при инвестировании в недвижимость Германии и что нужно делать — рассказали эксперты из компании BerHaus GmbH, имеющей лицензию маклера и реализующей квартиры в новостройках в Берлине. Также компания имеет лицензию застройщика и ведёт активный поиск потенциальных инвесторов для совместной работы в строительстве одно-, двухсемейных и многоквартирных домов с последующей их реализацией на рынке недвижимости Германии.

Кроме того, компания предлагает инвестиции в строительство многоквартирных домов с целью последующей сдачи квартир в аренду и управление этой недвижимостью. Компания BerHaus GmbH является надежным партнером, если тебя интересуют инвестиции в объекты вторичного фонда — как в доходные дома, так и в объекты коммерческой недвижимости.

Как ты видишь, компания BerHaus GmbH предлагает сопровождение и приумножение твоих инвестиций на рынке недвижимости Германии и заинтересована в том, чтобы привлечь потенциальных инвесторов, и стоит прочитать советы, для того чтобы вникнуть в тему инвестирования в недвижимость.

1. Выгоднее всего инвестировать в недвижимость западной Германии

BerHaus GmbH рекомендует инвестировать в строительство объектов жилой недвижимости в Берлине, а также в городах федеральной земли Бранденбург, находящихся в кольце притяжения столицы и обладающих развитой инфраструктурой. Данный вид инвестиций позволяет шаг за шагом в выбранном инвестором темпе финансировать созданное им предприятие, единственным собственником которого является он, и, приобретая с помощью компании привлекательные земельные участки, возводить на них одно-, двух- или многосемейные дома, которые впоследствии могут быть с максимальной выгодой проданы либо сданы в долгосрочную аренду. Если речь идёт о недвижимости для собственного пользования, то для этого отлично подходят регионы на юге и западе страны, особенно Бавария, которая славится красивой природой и развитой экономикой.

Компания BerHaus GmbH будет взаимодействовать с инвестором на всём протяжении существования такого предприятия, предложит полный либо частичный пакет услуг (поможет его учредить, будет вести его оперативную деятельность с учетом полномочий компании, которые инвестор выберет и применит при его создании). BerHaus GmbH предложит инвестору кандидатуру опытного в этой области директора или помощника, в случае если директором захочет быть сам инвестор или выбранное им лицо.

2. Выбирай доходные многоквартирные дома — это самый выгодный вариант готовой недвижимости

Одним из самых интересных вариантов недвижимости являются многоквартирные доходные дома. Это стабильный источник дохода, так как, по немецкой статистике, в крупных городах квартиры арендует до 90 % населения, при этом средняя продолжительность аренды составляет 9 лет. Поэтому, инвестируя в доходный многоквартирный дом, а после найдя подходящих арендаторов, ты будешь иметь стабильный высокий доход.

Как отмечают специалисты BerHaus GmbH, немецкие банки охотно дают кредиты на такую недвижимость. Доходность такого дома может составлять до 6 % в год. При покупке готового жилья компания BerHaus GmbH помогает в получении ипотечного кредита в одном из немецких банков. Для успешного получения ипотеки необходимо наличие как минимум 55 % стоимости объекта плюс до 15,5 % на дополнительные расходы на покупку недвижимости (в зависимости от федеральной земли): налог на покупку — до 6,5 %, комиссионные маклера — до 7,14 %, услуги нотариуса и оформление покупки в государственных органах — 1,5–2 %.

Процент по ипотеке составляет не 1,0–1,5 %, как гражданам Германии, а 4 % (зависит от конкретного объекта и покупателя). При этом месячный платеж по ипотеке должен будет закрываться арендной платой. Это является условием получения такого кредита. Но даже несмотря на такие суровые (по сравнению с тем, что предлагают немецким гражданам) условия, доходные дома окупаются и даже приносят прибыль своему владельцу. Для оформления ипотеки требуется подтверждение средств и правильное заполнение документов. Со всем этим помогут специалисты из BerHaus GmbH.

И еще раз о новостройках: так как BerHaus GmbH имеет прочные и долгосрочные отношения с застройщиками, то у неё есть доступ к базе новостроек напрямую от застройщика. Это позволит тебе, во-первых, приобрести объект, возможно, дешевле, а во-вторых, быть на сто процентов уверенным в качестве исполнения. Второе подтверждается техническим аудитом строительных работ, который проводят на объектах сотрудники BerHaus GmbH. Они проверяют объекты на наличие дефектов, на исправность коммуникаций и качество строительных материалов, что позволяет избежать проблем при дальнейшей эксплуатации недвижимости. По ссылке ниже ты можешь подробнее узнать об объектах недвижимости, в которые BerHaus GmbH рекомендует вложить деньги.

3. Изучи местные законы

Как и в России, в Германии недвижимость можно оформить и на частное, и на юридическое лицо. Договор купли-продажи подписывается у немецкого нотариуса, что исключает риск мошенничества, к примеру двойную продажу, когда один объект одновременно продаётся двум разным покупателям. Отметим, что провести сделку без нотариуса будет невозможно. Кроме того, все сделки с недвижимостью вносятся в Grundbuch (Поземельную книгу), что также исключает обман с продажей по поддельной доверенности и другие виды мошенничества.

По законодательству Германии даже при покупке недвижимости требуется уплатить налог. Его размер отличается в зависимости от выбранного региона: в Берлине — 6 %, а в Баварии — 3,5 %. Также покупатель оплачивает нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности и комиссию. BerHaus GmbH сотрудничает с юристом, консультантом по налогам и налоговой оптимизации и другими специалистами, которые помогут максимально снизить налоговую нагрузку и оформить документы по всем правилам.

Ещё одно отличие — тщательное отслеживание средств в случае регистрации на юридическое лицо. Если ты планируешь инвестировать в недвижимость от лица компании, то тебе потребуется документ из Торговой палаты, который подтверждает, что средства, на которые приобретается объект, получены легальным путём.

Из-за особенностей работы бюрократической машины покупка недвижимости в среднем может занимать до двух месяцев. Сюда включён поиск недвижимости, оформление бумаг, закрепление сделки у нотариуса, подтверждение дохода и другие вещи.

4. Не бойся инвестировать в строящиеся объекты

Строительство в Германии и строительство в России — это две разные вещи. Чтобы построить многоквартирный дом в Германии, нужно пройти все круги бюрократического ада, где коррупция просто невозможна. Застройщик должен доказать легальность средств, подтвердить всю документацию — в общем, быть кристально чистым перед законом. Благодаря этому инвестор защищён от мошенничества. В качестве примера надёжного застройщика возьмём компанию BerHaus GmbH. В её штате работает команда специалистов, включая архитектора — члена Палаты архитекторов земли Бранденбург, специалистов по финансированию, праву, налогообложению. Компания имеет право подачи на разрешение строительства любого объекта недвижимости, так что ты можешь спокойно инвестировать в любые проекты.

Кроме того, компания предоставляет полный спектр услуг по строительству, начиная с проектирования и заканчивая сдачей объектов под ключ (включая разработку проекта, получение разрешения на строительство, выполнение рабочего проекта, передачу заказа генподрядчику, надзор за всеми этапами строительства, приемку объекта и последующую его продажу). И конечно же, BerHaus GmbH знает рынок строительства и недвижимости Германии и имеет большой опыт работы в этой сфере.

Как начать инвестировать в строящуюся недвижимость? Для этого обратись в BerHaus GmbH — и специалисты компании найдут и подберут участок под застройку. Далее они проведут техническую и юридическую проверку земельного участка и получат разрешение на строительство. Благодаря членству в Палате архитекторов земли Бранденбург, проблем с получением разрешения на строительство любого объекта недвижимости с BerHaus GmbH не будет. Затем будут получены разрешения на все виды строительных работ.

Далее компания BerHaus GmbH предоставит весь пакет услуг, начиная с разработки архитектурного проекта под ключ и заканчивая передачей заказа подрядчику. Тебе будет необходимо просто профинансировать строительство.

А теперь о самом приятном — доходности. Инвестиции в строительство в Германии — это не только безопасно и недорого, но и очень выгодно (бюджет строительных проектов стартует от 400 тысяч евро). Специалисты BerHaus GmbH отмечают, что доходность при продаже готового объекта недвижимости составляет 25–35 %. То есть с вложенного миллиона евро ты получишь примерно 1,3 миллиона евро без учёта налогов.

5. Подумай о том, чтобы получить ВНЖ

Вид на жительство Германии даёт много бонусов, главный из которых — возможность в дальнейшем оформить гражданство этой страны. Но сделать ВНЖ не так уж и просто, поэтому стоит обратиться к специалистам. BerHaus GmbH может способствовать оформлению вида на жительство при открытии или покупке бизнеса или через трудовой договор при устройстве на работу в Германии. В штате компании есть иммиграционный юрист и специалисты по ВНЖ, которые проконсультируют по особенностям получения вида на жительство и помогут получить его за короткое время.

В дальнейшем, получив гражданство Германии и при применении такой модели инвестирования, можно рассчитывать на привлечение дешевых немецких кредитных программ от 1,5 % годовых, что существенно уменьшит финансовую нагрузку на самого инвестора и на созданное им предприятие, а также послужит дополнительным стимулом для дальнейшего развития и получения ещё большего дохода при инвестировании в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость Германии

Развитый рынок труда привлекает специалистов в крупные города, численность жителей в них увеличивается примерно на 1% в год, при этом темпы строительства не успевают за ростом населения.

По мнению аналитиков крупнейшего банка Германии Deutsche Bank, в перспективе цены продолжат расти, поскольку рынок еще не насыщен и спрос на недвижимость превышает предложение. Прогнозы Европейской комиссии также подтверждают, что рост цен хотя и может замедлиться, но не прекратится в ближайшие годы. По типу иностранных инвестиционных активов доминируют коммерческая и жилая недвижимость, а также девелоперские проекты.

Читать еще:  План-2020. Наша экономика через 13 лет

Инвестиции в жилую недвижимость Германии

Самый простой и понятный способ инвестирования для непрофессионалов – покупка недвижимости в Германии для сдачи в аренду. В будущем апартаменты можно использовать для собственного проживания или выгодно перепродать, но не ранее, чем через 10 лет после покупки. До истечения этого срока придется заплатить налог на прирост капитала в размере 42% от полученной прибыли.

Начинающим инвесторам стоит выбирать наиболее ликвидные активы – апартаменты малой и средней площади, расположенные в центральных районах крупных городов. Наиболее популярны у зарубежных покупателей недвижимости Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург, Кёльн, Дюссельдорф и Штутгарт. На «большую семерку» приходится почти 70% иностранных инвестиций.

В Германии выгодно сдавать недвижимость в аренду. Каждый второй житель страны снимает квартиру, во Франкфурте и Мюнхене число арендаторов достигает 77%. Большинство квартиросъемщиков предпочитают долгосрочную аренду и остаются на одном месте в среднем 12 лет. Права владельцев недвижимости в Германии надежно защищает закон. В договоре аренды обязательно прописывается её минимальный срок, арендатор оставляет депозит и предоставляет справки о доходах, подтверждающие его способность оплачивать жилье.

Ведущий тренд в инвестициях в жилую недвижимость – покупка микроапартаментов площадью 25-40 кв. м. На небольшие меблированные квартиры очень высок спрос со стороны студентов, специалистов, молодых пар, которые хотят жить в центре, поблизости от университетов и офисов крупных корпораций.

Около 40% домохозяйств в Германии состоят только из одного человека, в крупных городах, таких как Гамбург, Берлин и Мюнхен эта цифра составляет 55%. Люди становятся все более мобильными, легко переезжают в связи с появлением новых рабочих мест и часто не спешат обзаводиться просторным жильем.

Уже сейчас спрос на маленькие квартиры превышает предложение. Микроапартаменты – более высокодоходная инвестиция, чем стандартные квартиры. Долгосрочная аренда обычной квартиры приносит 2-3% годовых, микроапартаментов – до 4,5%. При этом входной порог для данного вида инвестиций довольно низкий и начинается примерно от 120 тыс. евро.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии и девелопмент

Особенно важен опыт при покупке небольшого гостиничного бизнеса, где собственнику часто приходится самому решать проблемы управления. Владельцы коммерческой недвижимости должны уметь гибко реагировать на изменения рынка. Жилая недвижимость, тем более в крупных и развивающихся городах, будет пользоваться спросом всегда, тогда как офисы и ритейл могут в будущем значительную часть бизнеса перенести в онлайн-пространство.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость значительно выше, чем в жилую. Покупателям, располагающим капиталом до 600-700 тыс. евро, стоит обратить внимание на классические жилые объекты, возможно – приобретение нескольких квартир.

Для покупки гостиницы, торгового центра или офисного здания понадобятся вложения от одного до десятков млн евро. При этом, несмотря на высокую стоимость коммерческих объектов, инвестор не обязательно должен иметь всю сумму на руках. Нерезиденты Германии могут оформить кредит на 50 % от стоимости недвижимости под 2 % годовых.

Наиболее высокой доходностью обладают инвестиции в проекты девелопмента и редевелопмента. Среди крупных инвесторов распространены инвестиции в новое строительство или объекты под реконструкцию, где проводятся сделки как самостоятельно, так и в партнерстве с другими инвесторами.

Доходность от перепродажи квартиры после проведенной реновации, включающей перепланировку, ремонт, дизайн, покупку мебели, может достигать 15%. Инвестор также может принять участие в реновации целого здания или строительстве, предоставив свой капитал девелоперу в качестве мезонинного кредита и получать до 8% прибыли в год, не управляя проектом самостоятельно.

Главное, что стоит помнить при инвестициях в коммерческую недвижимость и девелопмент – с высокой доходностью сопряжены большие риски. Сроки строительства могут затянуться, проект не всегда окупается и иногда приносит прибыль меньше рассчитываемой, поэтому рискованными вложениями лучше заниматься инвесторам с опытом.

Привлекательность Германии для инвестиций в недвижимость однозначно высока, а конкретную форму вложений можно выбирать исходя из своих предпочтений и возможностей, учитывая особенности различных видов.

Пай для дольщика в зарубежную недвижимость

В последние годы мы наблюдаем активный рост трансграничных сделок с недвижимостью. Через платформу Tranio ежегодно проходит около 20 000 заявок на покупку недвижимости по всему миру. Инвесторы, с одной стороны, больше не боятся сами подбирать дорогостоящие объекты через интернет, а с другой – процесс реализации таких покупок остается неэффективным и даже мучительным. В поисках нужного объекта они пересматривают сотню сайтов, общаются с десятками брокеров, добираются до локации (чаще всего несколько раз), общаются с юристами, налоговыми специалистами, чтобы получить возможность открыть счет в банке, перевести деньги, договориться о цене и решить еще кучу организационных вопросов.

Даже если этот самоотверженный процесс заканчивается удачно и сделка заключается, то инвестор теряет огромное количество времени. По нашим подсчетам, покупатель, имеющий в активе 500 000 евро и желающий вложить их в покупку квартиры в Германии (Берлине, например) в среднем тратит 200 рабочих часов за полгода, чтобы совершить сделку, а потом еще много времени на вопросы менеджмента купленного объекта. Очевидно, что в период взрывного технологического роста, когда время приобретает материальную ценность, такой сценарий не слишком эффективный. Кроме того, есть и финансовые потери: транзакционные и управленческие расходы могут составлять до 25% от выручки, генерируемой от объекта.

Как развивается зарубежный краудинвестинг в недвижимость

В мире краудфандинг распространен во всех сегментах недвижимости. Одной из наиболее продвинутых в этом плане стран является Великобритания. Только в Лондоне на каждой из крупнейших краудплатформ числится минимум 20 различных жилых объектов. К примеру, британским сервисом Property Moose пользуется около 30 000 человек. Компания ориентирована в первую очередь на британцев, но не исключает возможности сотрудничества с иностранцами (кроме граждан США). Платформа рассчитана на инвесторов с бюджетом от 10 000 фунтов стерлингов до нескольких сотен тысяч. Также среди крупнейших платформ Великобритании – Property Partner, The House Crowd.
Крупнейшая американская краудфандинговая площадка недвижимости – Fundrise. Под ее управлением находятся активы стоимостью более $2,5 млрд. С помощью площадки в американскую недвижимость инвестировали средства уже около 100 000 американцев.

Инвестиции через digital-платформу

Думается, в самое ближайшее время процесс трансграничного приобретения доходной недвижимости должен быть оптимизирован. Стремясь сократить время на поиск подходящих объектов, потенциальные покупатели инвестиционной недвижимости переключатся на производные инструменты в digital-формате – покупку паев, акций или облигаций какой-либо стратегии с правом на прибыль через краудфандинговые платформы.

Профессиональные команды крупных digital-платформ обеспечивают постоянный поток качественных сделок, умеют правильно структурировать вложения с точки зрения налогов и способны привлечь проектное финансирование на более выгодных условиях, чем маленький частный клиент. Профессиональные управленцы могут позволить себе провести грамотный аудит объекта и быстро подписать необходимые документы со всеми участниками процесса девелопмента. В итоге на выходе инвестор экономит время и выигрывает в доходности.

Отличия от фондов и трастов

Возникает вопрос: чем digital-платформы отличаются от паевых инвестиционных фондов (ПИФ, ЗПИФ), инвестиционных трастов (REIT) или от обычных корпоративных облигаций? Главное отличие в том, что такие платформы позволяют инвестировать в отдельные девелоперские проекты при низких транзакционных и административных издержках. Инвестор может сам выбирать объект для инвестиций, профиль риска (развитие земельного участка, девелопмент, объекты с потенциалом увеличения стоимости (Value-Add) или стабилизированные объекты (Core) и контролировать процесс реализации проекта.

При вложении средств, например в ПИФы или корпоративные облигации, инвестор отдает эти права управляющей компании, которая на свое усмотрение вкладывает его средства. Также российские ПИФы концентрируются на рублевых вложениях, взимают с инвестора плату за подписку, управление и отчетность. В то время как digital-платформы работают с более твердыми валютами (доллары, евро, фунты) и стараются перекладывать дополнительные расходы на компанию, которая привлекает капитал, предлагая инвестору фиксированный доход. Так делают, например, немецкие краудфандинг-платформы, работающие по кредитной модели. На российском рынке пока работают две краудинвестинговые площадки в сфере недвижимости – AKTIVO и Credo Capital. Обе площадки пошли по пути создания инвестиционных монофондов в формате ЗПИФ. AKTIVO, к примеру, работает по акционерной модели, также беря плату за управление как в классическом ПИФе.

Сколько это стоит

Порог входа на рынок зарубежной недвижимости через покупку ценных бумаг digital-платформ сравнительно низкий. Инвестору вовсе не обязательно владеть миллионами. Начать можно с минимальных денег. Например, немецкие платформы предлагают инвестиции от 500 евро. Но пока только гражданам Германии. А, к примеру, входной билет для наших клубных инвесторов начинается от 125 000 евро, но в ближайшее время мы планируем снизить чек до 1000 евро. Чем меньше порог входа, тем более массовым может стать такой способ инвестиций в недвижимость.

Главный минус – невысокая ликвидность бумаг. Если клиент захочет выйти раньше намеченного срока, у него нет железной гарантии, что он сумеет продать свой актив. Однако и у ПИФов ликвидность также низкая. Поэтому на данном этапе мы предпочитаем срочную стратегию – каждый инвестиционный проект занимает в среднем 2–3 года . За этот период мы успеваем купить участок земли, построить студенческое общение, продать его и далее распределить полученную прибыль между инвесторами.

Время – деньги

Сейчас такие бумаги через digital-платформы готов купить 1% наших клиентов. При разработке наших продуктов мы решили начать с кредитной модели, которая представлена проектными облигациями компаний (бонды), владеющих объектами недвижимости с доходностью от 7–10% в евро. Пока в мире мало платформ, которые бы концентрировались на трансграничных покупателях зарубежной недвижимости. Но мы прогнозируем большой рост интереса к таким инвестициям со стороны частных клиентов. По нашим прогнозам, через пять лет уже 10–20% клиентов будут отдавать предпочтение именно вложениям через digital-платформы. А этого изменения достаточно, чтобы говорить о зарождении нового большого рынка. Ведь на горизонте ближайших пяти лет люди еще лучше научатся ценить время и возможность провести его, не бегая по Берлину в поисках квартиры, и в последующем решении не всегда понятных менеджерских вопросов, а инвестируя его с большей доходностью в основной бизнес или в близких людей.

Читать еще:  Как продлить срок службы холодильной техники?

Современные технологии уже сейчас создают потребителя, который ожидает мгновенного удовлетворения и результата. Покупатели уже не готовы ждать и хотят получать за свои деньги качественный результат в несколько кликов.

Инвестиции в недвижимость Германии. Вся правда

Сегодня Сергей Смирнов пообщался со своим давним приятелем Антоном Усковым, который уехал в Германию в 2013 году. Антон за эти годы успел купить и запустить два отеля в Германии.

Сергей выяснил все подводные камни инвестиций в недвижимость Германии и с помощью Антона развеял, некоторые мифы, которые обычно есть у российских инвесторов, пытающихся купить недвижимость в Германии.

Орфография и стиль автора сохранены.

Ты учился и жил в Германии, это конечно упрощало в некотором роде решение задачи, но всё-таки как ты искал первое задание под отель?

То, что я учился и жил в Германии, это ОЧЕНЬ упростило решение задачи. Самая главная ошибка масштабирования бизнеса на другую страну – это считать, что там все крутится и вертится по тем же законам, что и в России. Это равно выстрелу себе же в колено.

Второй важный момент – перед поиском необходимо сформировать для себя четкие критерии для выбора. Иначе потратишь много времени на красивые обертки, в которые завернуты отвратительные объекты. Искал я самостоятельно, так как география была широкой, а в Германии агентства недвижимости носят достаточно региональный характер.

Кроме того, я всегда любил делать все сам, но трюк этот лучше не повторять, так как для этого нужно хотя бы говорить на немецком без нижегородского акцента, а также уметь вести беседу с немцами даже в состоянии сильного алкогольного опьянения. Если ваш немецкий на уровне школьной программы или института, то так не получится. Схема была простая: я выбрал 10 объектов по своим критериям, все осмотрел лично, составил сравнительный анализ и выбрал.

Имея теперь опыт управления отеля, чтобы ты посоветовал самому себе, если бы имел возможность отправиться в прошлое? На что бы обратил внимание?

Честно говоря, доволен всем. Единственное, теперь я знаю, как осуществить все намного быстрее. Обкатанные схемы позволяют автоматизировать процесс.

Что было самым сложным в запуске отеля?

Не пойти по стандартному пути: купил, немного модернизировал, запустил. Все работает, а прибыль небольшая. Сложно было решиться на полную перезагрузку, потерять год на это, зафиксировать упущенную прибыль. Это психологически сложно после покупки. Хочется быстрее начать окупаться уже. А тут решаешься на еще большие траты, хотя отель был готов к старту сразу же. Он был работающим при покупке.

Кто основные твои клиенты?

90% это немцы, естественно. Пенсионеры, приезжающие по работе, отдыхающие. Германия страна равномерного развития, то есть предприятия работают везде, а значит и по бизнесу ездят по всей стране. Развит местный туризм. Немцы любят свою страну и каждые выходные изучают ее уголки. Конечно, есть и иностранцы, даже из России. В общем, срез очень разнообразный. Пенсионеров действительно много, у них, видимо, не российская пенсия.

Откуда они приезжают?

Да со всех уголков Германии и мира.

Какой средний чек?

Вот это очень важный вопрос. Средний чек за размещение 30 евро с человека за ночь, а вот ресторанный средний чек в среднем 35-40. Ресторан действительно больше приносит, чем гостиница. Но наиболее эффективны они вместе. Чек в ресторане немаленький. Удивлены? Рядом нет конкурентов вообще. Это был один из критериев поиска – составление карты конкурентов с оценкой расстояния удаления. Этому я научился у японцев. Они так делают даже для лавки со шнурками. Иными словами, моему клиенту выгоднее мне заплатить больше, чем ехать за 10-15 километров в другой ресторан. Но и цены нельзя завышать. Много приносит, естественно, алкоголь. У меня не городской отель, люди приезжают отдыхать, поэтому оставляют намного больше, чем в городе.

Средняя загрузка по году?

60-70 процентов, зависит от погоды. Но может быть и полная просадка до 20-30%, но это не часто и не долго. Плохо, если зима без снега. Я выбирал отель, чтобы он был эффективен круглый год. Поэтому выбрал тот, который интересен летней природой заповедника и зимними горнолыжными трассами.

На что больше всего обращают внимание немецкие туристы?

Качество во всем. Высшее качество. Сделано в Германии. Я сейчас, когда приезжаю в Россию, понимаю, что 99% гостиниц это уровень хостелов или ночлежек. Вот сейчас я пишу этот ответ, а в соседнем номере явно делают детей, конечно, отвлекают. Ребята, шумоизоляция изобретена уже давно. Немцы могут проверить пыль под кроватью, сфотографировать и выложить в сеть. Если вы предложить ему говно кофе, то есть вероятность, что это будет последний день успешного бизнеса. Если белье постельное не белое и не скрипит от чистоты, то тоже считайте, что все пропало. А если булочки привезли не рано утром к завтраку, а как здесь вчерашним днем, то могут и резко возмутиться. В общем, качество и еще раз качество. И доброжелательность. Вы знаете, в Германии можно любого чиновника уволить за недоброжелательность? А официанта тем более! И не натягивайте натянутую улыбку уставшего дальнобойщика, будьте доброжелательны искренне, это же ваши деньги идут к вам.

Требования к сервису, к чему придираются?

Как сказал, все должно быть на высшем уровне. И не думайте, что это только в 5 звездах. Нет! 5 звезд – это не качество сервиса, это ассортимент продуктов и сервисов. А качество везде должно быть отличным.

Ресторан стоит ли открывать при отеле? Или лучше апарт-отель?

Только с рестораном! Это более 50% прибыли. И это не так сложно. Немцы любят хорошо посидеть, поесть сытно и выпить. Зачем терять эту прибыль?

Как ты получал звёзды у отеля?

Есть немецкая ассоциации отелей, приглашаешь комиссию, у них четкие требования. Никакого субъективизма, оценивают, присваивают звезды. Кстати, немцы ценят именно немецкие звезды, так как знают, что это объективная оценка, а не международная, где не все так однозначно.

Поговорим вот о чем. Россияне полагают, что надо ехать в крупные города и покупать там апартаменты под сдачу. У тебя совсем другой опыт, небольшой городок. Почему?

Я очень сильно сомневаюсь, что апартаменты вообще окупят себя. Это вообще гигантская глупость. Масса вопросов сразу: как вы их сдавать то собираетесь? Кто этим будет управлять? После этого какая доходность останется? Хотите сами, а как без разрешения на работу? Там доходность будет как у сберкассы: вложил, а все сгорело. В крупные города надо заходить с крупными суммами: от 100-200 миллионов евро.

В чем заблуждаются инвесторы из России?

Во всем. Они не понимают принципов работы европейской в целом и немецкой в частности экономик. Они не знают особенностей управления зданиями в Европе. Они не знают особенностей банковской и юридической систем. Почему-то думают, что в Папуа Новой Гвинеи тоже все так же. Очень много фатальных ошибок делают. Пример: покупают здание, а не спрашивают энергетический паспорт. Сколько вы будете тратить на отопление? Расчет сделали? Какое отопление? Какой вид топлива? У нас часто такие вопросы задают? Нет, вообще об этом не думают. И есть большая вероятность, что вы тогда попадете сразу на весомую сумму на модернизацию системы отопления, так как впарят вам котельную из прошлого. Да, центрального отопления почти нет. И это правильно и эффективно.

У тебя был собственный бизнес в России, насколько сложнее вести бизнес в Германии. Вот к примеру у тебя ресторан при отеле. У нас можно сойти с ума чтобы открыть отель, как это в Германии решается?

В Европе бизнес вести реально легче. Там можно прийти в налоговую и поторговаться. Удивлены? Можно! И тебя не пошлют, а предложат варианты. Сделают скидку. В налоговой. Разрешительная система для людей, а не для чиновников в Германии. На многое лицензий и сертификатов вообще не надо. Очень многое в Германии делается на доверии. Но постарайтесь его не потерять, вход будет закрыт быстро. Недавно один знакомый юрист из Берлина рассказывал, что, да, налоговую в Германии можно обманывать года два-три. Потом машина заработает так, что не будете успевать счета юристов оплачивать. Но для прозрачного и честного бизнеса там открыты все двери. Нет идиотских проверок или невыполнимых требований по пожаробезопасности.

Есть ли сегодня интересные решения по инвестициям, если говорить о вложении русских денег?

Да, много. Кстати, кто сказал, что к русским деньгам плохо относятся? Не смотрите ОРТ, это неполезно. Очень много интересных проектов. Германия – ведущая европейская экономика, ее стабильность впечатляет. Она развивается и растет. Рост – это много новых и интересных проектов. Если говорить о бизнесе гостеприимства, о бизнесе гастрономии, то здесь рост в некоторых регионах вообще двузначный. Поэтому решения есть. И не только в Германии.

Как сложно завести деньги в Германию легально?

Если деньги на 100% легальные, то как в магазин сходить. Если не совсем, то для каждой проблемы есть свое лекарство. Но лучше довериться профессионалам, самостоятельные изыски могут закончиться сроком и вполне реальным. И полной потерей денег. Но любая проблема решаема в нашем очень глобальном мире.

Перечисли напоследок 5 типичных ошибок новичка в инвестициях в Германию.

Во-первых, он думает, что умнее немцев (мы то выросли/жили/выжили в 90-е, нас не обманешь) и поэтому сразу попадает на покупку неликвида. Какого-нибудь мега исторического здания с мега обременениями, а выглядит все красиво же. Во-вторых, он оценивает любой объект, как в России, а там важны другие критерии (я уже говорил, например, про энергетический паспорт). В-третьих, он не знает особенности налогового законодательства и неправильно конфигурирует систему бизнеса. В-четвертых, он не может сделать правильный выбор, не зная особенностей и географии страны. В-пятых, как турист он под впечатлением, а значит не очень адекватен. Из-за этого некоторые в такие проекты залезали, что удивляешься. Спросите, узнайте, учитесь на чужих ошибках.

Читать еще:  Оценка эффективности вложений в покупку франшизы

Подписывайтесь на наш телеграм-канал Fuck you money и первыми узнавайте все тонкости инвестирования в недвижимость.

Профи. Инвестиции в недвижимость Германии

Инвестиции в Германию надежно защищены

Многие эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы на мировых рынках можно ожидать коррекции цен, поскольку десятилетний цикл роста находится на пике. Поэтому имеет смысл инвестировать в страны, наиболее защищенные от неблагоприятной конъюнктуры рынка, и Германия — одна из таких стран. Я вижу в Германии три плюса:

  • образованное профессиональное население;
  • отлаженные административные процедуры, работающие по четким правилам;
  • легендарное трудолюбие немцев.

Перечисленные факторы позволяют рассчитывать на то, что, если упадут цены или произойдут другие неприятности, Германия будет в числе стран, на которых эти события скажутся меньше всего и где восстановление будет происходить быстрее.

В отличие от арендного бизнеса, где доходность обычно не превышает 5% годовых, девелоперские проекты приносят клиентам 10–15% годовых. Гораздо бóльшая доходность связана с более высокими рисками. Чтобы инвесторы не получили прибыль, рынок Германии должен обвалиться в цене на 20%, а такой сценарий равнозначен коллапсу мировой экономики и представляется маловероятным.

Главный минус недвижимости по сравнению с некоторыми другими направлениями инвестиций (например, ценными бумагами) — низкая ликвидность. Но этот недостаток отчасти компенсируется тем, что девелоперские проекты достаточно срочные: обычно они рассчитаны на один — три года. Если вы верите, что рынок Германии останется стабильным в такой перспективе, и если у вас есть свободный капитал, который вы можете вложить на это время, то инвестиции в девелоперский проект — продукт для вас.

Реновация или строительство

Есть несколько видов девелопмента. Наименее рискованный вариант — реновация уже существующего объекта. Девелопер находит пустое здание, не обремененное длинными договорами аренды, и ремонтирует его, при необходимости разделяя на отдельные квартиры. После этого в здание заселяются арендаторы, и оно продается целиком или в нарезку.

Другой вариант — новое строительство, которое, в свою очередь, делится на два сценария: бывают участки с разрешением на строительство или без него. Первый сценарий проще, однако участки под такой девелопмент стоят дороже, а доходность проектов ниже. Второй сценарий рискованнее и длительнее, но прибыль выше. Есть более крупные проекты по развитию участка путем изменения градостроительного плана и получения разрешения на существенное увеличение объема строительства и частичное изменение разрешенного типа строительства. Такие проекты — это стык недвижимости, тонкого знания строительных и юридических норм и искусных переговоров с городскими властями: чиновники и город должны быть заинтересованы в предлагаемых изменениях. Обычно проекты последнего типа наиболее рискованные, но и наиболее доходные.

Ставки по кредитам могут вырасти

Благоприятная ситуация на рынке недвижимости Германии объясняется низкой стоимостью заемного капитала. Проценты по депозитам остаются отрицательными, а средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42% в 2009 году до 1,65% в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости.

Низкие ставки стали результатом программы количественного смягчения Европейского центрального банка: в рамках этой программы ЕЦБ покупал у различных банков облигации европейских государств для вливания денег в их экономики. Однако 14 июня 2018 года банк объявил, что намерен свернуть программу к концу года, и теперь участники рынка ожидают, что кредиты подорожают.

Поэтому инвесторам стоит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. Чем больше кредитное плечо, тем выше потенциальная доходность. Однако при этом также растет чувствительность к коррекции цен, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала. Оптимальное соотношение — 65% заемного капитала и 35% собственного. Конечно, если вы хотите получить максимальную рентабельность на капитал и если банк готов предоставить большое кредитное плечо (например, до 80% от стоимости проекта), то не стоит отказываться от дешевых банковских денег, но при этом важно спланировать, что вы будете делать в случае снижения цен. Я рекомендую использовать высокий процент банковского финансирования, если у вас в запасе есть капитал, который в случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры позволит завершить проект на собственные средства, подержать недвижимость у себя один — три года, сдавая ее в аренду, и потом продать.

Чем меньше продолжительность проекта, тем ниже риски, связанные с ростом ставок. Думаю, что этот рост будет не слишком быстрым: вероятно, ЕЦБ поднимет ставку на схожий с американским уровень порядка 3% в перспективе двух-трех лет. Поэтому можно предположить, что проекты с горизонтом в один-два года более прогнозируемы, чем в три — пять лет. В более долгосрочные проекты, считаю, стоит заходить, если вы рассчитываете на доходность 15% годовых и выше.

Пригороды мегаполисов и Б-локации наиболее перспективны

Что касается выбора места, я рекомендую инвестировать в проекты с низкими рисками в локациях с растущим населением, сильной экономикой и высокой покупательной способностью.

Традиционно такими локациями в Германии считается «большая семерка»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт. Однако рынки этих городов перегреты и цены завышены. Например, в Мюнхене хорошая место под строительство стоит от €3 тыс. за 1 кв. м, который можно построить, в то время как в других городах Баварии — около €1 тыс. за 1 кв. м.

Выгоднее инвестировать в девелопмент в пригородах крупных городов. Например, предместья Мюнхена, Берлина, Гамбурга и Штутгарта быстро развиваются благодаря тому, что молодые семьи все чаще переезжают туда из мегаполисов, где цены на жилье стали слишком высокими. Также перспективны Б-локации с населением от 60 тыс. человек. В частности, в Баварии к ним относятся Аугсбург, Ингольштадт, Регенсбург, Фюрт и их пригороды.

В Восточной Германии менее комфортные условия для инвестирования: экономика там слабее, людей меньше и они беднее, а значит, потенциал роста цен ниже и спрос на жилье не так велик, как в западных землях.

Долевое партнерство или мезонинный кредит

Долевое партнерство считается высокодоходным форматом инвестирования: вкладывая средства, инвестор рассчитывает на долю прибыли, которая может достигать 10–15% годовых после вычета расходов и налогов. Но при этом инвестор берет на себя риски проекта и теряет деньги первым, если девелопмент не окупится.

Если вы не готовы к этим рискам, рекомендую рассмотреть сценарий мезонинного кредита, который инвестор предоставляет девелоперу под фиксированный процент (5–10% годовых). Отличие от долевого партнерства заключается в том, что по итогам проекта инвестор сначала получает проценты за кредит, а потом уже распределяется прибыль. Если проект окажется менее доходным, чем планировалось, то девелопер недополучит прибыль, но инвестору будут выплачены установленные проценты.

Бывает комбинированный вариант партнерства, когда инвестор получает небольшой процент за кредит (5–8% годовых) и долю от прибыли (10–50%).

Не забывайте о налоговом структурировании

Налоговое структурирование — важнейшая часть экономики проекта. Существенное преимущество мезонинного кредита в том, что инвесторы, являющиеся налоговыми резидентами России, платят только 13% в виде налога на ставку по займу. Например, если вы финансируете девелопмент в Германии под 8% годовых, то налог в России составит 0,13 × 0,08 ≈ 1% от суммы займа, а в Германии при этом никаких налогов не взимается.

В случае долевого партнерства прибыль облагается корпоративным налогом в Германии, после чего инвестор платит налог на дивиденды. Размер налога и юрисдикция его уплаты зависят от резидентства инвестора. Например, если доля в проекте девелопмента принадлежит компании, зарегистрированной в Европе, то налога на дивиденды можно избежать, а если долевой партнер — российское физическое лицо, то налог на дивиденды составит 15%.

Больше денег — больше прибыли

Для крупных инвесторов (от €1 млн) доступно больше возможностей, чем для мелких: в первую очередь это большая доходность за счет лучших условий финансирования в банке и более эффективные инструменты оптимизации себестоимости проекта и налогового структурирования. Кроме того, девелоперы предпочитают сотрудничать с крупными инвесторами, готовыми профинансировать весь проект целиком.

Поэтому некоторые клиенты объединяются в клубные сделки, когда несколько инвесторов вкладывают средства в один проект. Этот вариант подходит для тех, у кого недостаточно средств, чтобы закрыть проект целиком, или кто хочет попробовать инвестировать небольшой капитал, прежде чем принимать решение о крупных вложениях. Минимальный взнос в клубных сделках обычно составляет €100 тыс.

Роль девелопера в проекте добавленной стоимости

Как правило, инвесторы остаются в стороне от оперативного управления проектом, доверяя эту функцию девелоперу. Перед тем как вложить деньги, инвесторы согласовывают с девелопером стратегию проекта, его финансовую модель и другие условия, а затем переключаются в режим «молчаливого партнерства» и получают регулярные отчеты о ходе девелопмента. Если посреди проекта приходится пересматривать ключевые параметры — например, смету расходов или цену продажи, — это обычно утверждается большинством голосов инвесторов.

Стоимость услуг девелоперов складывается из трех частей:

  • комиссия за подбор объекта (1–2% от его стоимости);
  • гонорар за управление проектом (10% от стоимости строительных работ);
  • гонорар успеха (как правило, около 50% прибыли).

Проектная команда берет на себя управление налоговыми и юридическими вопросами, инвестиционную часть и оценку рисков, привлекают финансирование и управляют стройкой. Ключевые стадии проектов:

  • находить и покупать здания и участки, привлекать независимых специалистов для юридического и технического аудита, оформлять сделку;
  • выбирать подрядчиков для строительства, контролировать их деятельность;
  • привлекать финансирование: получать банковские кредиты, продавать облигации проектной компании третьим лицам;
  • находить управляющую компанию, контролировать арендный поток;
  • продавать конечный продукт: находить покупателей, оформлять сделки;
  • распределять прибыль.

Таким образом, сотрудничество с грамотными и опытными проектными командами и девелоперами дает инвесторам возможность вкладывать средства в проекты добавленной стоимости без головной боли. При этом риски инвестора сводятся к минимуму, а доходность остается выше, чем у большинства альтернативных направлений инвестирования (например, акций и облигаций).

Примеры и доходность девелоперских проектов в Германии

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector