«Подводные камни» субаренды

«Подводные камни» субаренды

RWAY-ONLINE.RU. Комментарии юриста. Аренда офисных помещений. Договор субаренды: преимущества и подводные камни

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. 615 ГК РФ). И
в настоящее время субаренда является очень распространённым договором. В основном это касается сдачи в
субаренду муниципальных помещений, предоставленных их основным арендаторам на льготных условиях.
Субаренда позволяет арендаторам сдавать излишние площади, которые они в силу тех или иных причин в
течение срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную
плату, а расторжение договора влечёт для них применение имущественных санкций. Поэтому возложение на
субарендатора обязанностей по оплате временного владения и пользования имуществом, по его содержанию и
ремонту становится для арендатора единственным экономически выгодным выходом из сложившегося положения.
Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей
на открытом рынке (впрочем, сейчас в связи с кризисом это уже не актуально).
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Ещё раз подчеркнём: существенным
условием субаренды является наличие согласия арендодателя. Это правило носит императивный характер,
поэтому не может быть изменено договором. Если в договор включить условие о том, что арендатор вправе сдавать
имущество в субаренду без согласия арендодателя, то такое условие будет недействительным (Постановление
Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 1997 г. N Ф04/597-106/А70-97).
Форма и порядок предоставления арендодателем согласия на заключение договора субаренды
законодательно не урегулированы. Согласие на субаренду может быть предусмотрено непосредственно в договоре
аренды либо содержаться в одностороннем документе (письме) арендодателя. Но в первом случае такое условие
освобождает арендатора от обязанности в последующем получать согласие на каждую конкретную сделку (п. 18
Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66). А это означает и некоторую опасность для
арендодателя, поскольку в момент подписания договора аренды он ещё не знает, с кем может заключить арендатор
подобный договор, каковы будут условия пользования его имуществом и т. д.
Наиболее приемлемым для арендодателя, таким образом, является условие о необходимости получения
арендатором его согласия в каждом возможном случае субаренды. Причём арендодателю должны быть
представлены все сведения о субарендаторе и существенных условиях договора субаренды. Такое согласие
должно иметь срок действия. Сделки, совершённые по истечении срока действия согласия, являются
недействительными.
Согласие арендодателя может быть выражено также в виде датированной отметки о согласовании на
договоре субаренды.
Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. Если срок
договора аренды продлевается на неопределённый срок, то данные правила могут быть применены и к договору
субаренды.
Договор субаренды недвижимого имущества подлежит регистрации по общим правилам о регистрации
договоров аренды недвижимого имущества и арендных прав.
В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор
несет определённые риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить
занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке
договор считается незаключённым. Соответственно, субарендатор не сможет применить способы защиты своих
прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не
сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.
Досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение заключённого в соответствии с ним договора
субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды с арендодателем (по
основному договору аренды) на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах
оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды (ст. 618 ГК
РФ).
Юридическое бюро «Падва и Эпштейн» специально для Агентства RWAY

«Подводные камни» субаренды

Иногда арендодателю выгодно пойти навстречу арендатору, желающему сдать имущество в субаренду. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами. В этой статье мы расскажем, как обойти подводные камни субаренды и сохранить максимальный контроль над имуществом.

Пять способов благословить субаренду

Четких законодательных канонов оформления согласия на субаренду не существует. На практике возможны следующие варианты:

  • согласие на субаренду предусмотрено непосредственно в договоре аренды;
  • арендодатель и арендатор заключают дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрено согласие;
  • арендодатель составляет односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду;
  • арендодатель проставляет датированную отметку о согласовании на договоре субаренды;
  • арендодатель совершает действия, свидетельствующие о его согласии на субаренду.

Первые три способа согласиться на субаренду весьма распространены на практике. Однако все они весьма невыгодны арендодателю. Ведь, благословив арендатора на субаренду, не имея возможности увидеть условия этой сделки, компания фактически выдает ему карт-бланш. Очевидно, такая свобода в манипуляциях объектом аренды арендодателю вовсе ни к чему. Поэтому самым безопасным способом можно назвать четвертый – отметка на договоре субаренды. В этом случае вы сможете лично убедиться в том, что субаренда не таит неприятных сюрпризов. Риск также можно снизить, если в первых трех случаях подробно оговорить наиболее важные условия, при соблюдении которых согласие на субаренду будет иметь силу (подробнее об этом расскажем ниже). Тем не менее все нюансы предусмотреть тяжело и риск того, что арендатор и субарендатор найдут лазейку, которая может повредить компании, остается. Что касается последнего, пятого, способа, то его скорее следует отнести к разряду юридических казусов. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду исходя из его действий, свидетельствующих об этом. Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно с субарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.02 № А56-19356/01). Целесообразность именно такого оформления согласия под большим вопросом. Но возможность развития событий в этом направлении надо иметь в виду, чтобы не дать нерадивым партнерам повода оправдать несанкционированные манипуляции с объектом аренды.

Как оставить путь к отступлению

Несмотря на очевидную невыгодность предварительного одобрения субаренды в договоре аренды, этот способ можно обернуть себе на пользу. Поможет в этом судебная практика. Дело в том, что норма, которая требует получать согласие арендодателя на субаренду, императивная, то есть ее нельзя изменить договором. Одно время существовала практика, когда суды считали, что условия договора о «генеральном» согласии противоречат этой норме, так как исключают необходимость одобрения каждой конкретной сделки. Однако Президиум ВАС РФ реабилитировал безадресные согласия на субаренду (п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой; утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако императивный характер института согласия на субаренду по-прежнему можно использовать, чтобы оставить себе «запасной аэродром» на случай, если арендатор или субарендаторы станут злоупотреблять полученными правами. Если в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, судьи скорее всего признают такое условие недействительным (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.05.97 № Ф04/597-106/А70-97). То есть ситуацию можно будет отыграть, заявив в суде о недействительности условия и фактическом отсутствии согласия на субаренду. Однако пользоваться этим способом надо осторожно. Всегда остается риск, что контрагенты смогут доказать одобрение и конкретной сделки (например, как в случае с согласием в форме конклюдентных действий, который мы привели выше). Поэтому, если вы твердо не хотите позволять субаренду, это лучше прямо записать в договоре либо не писать об этом ничего, а не прибегать к рискованным уловкам.

Что еще написать в согласии?

Что надо написать в согласии, если вы все-таки хотите по-честному благословить арендатора на субарендную сделку? Вариант с согласием «в договоре» мы достаточно подробно рассмотрели выше. Но на практике достаточно распространены случаи, когда речь о субаренде заходит уже после заключения договора аренды, который ничего не говорит об отношении собственника к субаренде. Считаем, что в документе, который санкционирует субаренду, целесообразно указать как минимум конкретного субарендатора и существенные условия, характерные для арендных отношений: предмет (что это именно субаренда, а не перенаем), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Кроме того, важным моментом является срок, на который выдается разрешение. Разумеется, без него согласие будет действительным. Но если не указать период его действия, арендатор может сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Срок имеет смысл указать, если для вас важно быть уверенным в том, что объект аренды должен быть свободен от обременений в заранее заданное время. Если в согласии на субаренду указать срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.04 №А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки,– неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он и должен будет за них расплачиваться (постановления федеральных арбитражных судов Уральского от 22.10.03 № Ф09-2906/03-ГК и Московского от 20.04.2000 № КГ-А40/1458-00 округов).

Читать еще:  Выручка — что это такое и как ее рассчитать

Как бороться с самовольной субарендой

Если арендатор самовольно распорядится имуществом, такая сделка будет ничтожной (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.12.05 № А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2). А арендатор получит повод расторгнуть основной договор аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Иногда, чтобы избежать подобных последствий, арендаторы маскируют субаренду сделки различными благовидными предлогами. Однако судьи в подобных случаях, как правило, встают на сторону арендодателей. Так, суд признал недействительным договор простого товарищества, который арендатор с целью избежать необходимости получать согласие на субаренду заключил с фактическим субарендатором, а по документам – участником договора о совместной деятельности (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.08.02 № КГА40/5454-02). В фиктивном характере сделки судей убедило то, что «товарищи» не представили никаких документов, из которых бы следовало, что они хоть что-нибудь сделали для достижения целей, которые задекларировали в договоре о совместной деятельности. Не сбивают с толку судей и фиктивные договоры хранения (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.01.01 № КГА40/6259-00). «Императивный характер согласия на субаренду скрывает в себе выход на случай, если арендатор станет злоупотреблять правами».

Информационный партнер ИАА Bishelp, Журнал «Юрист компании»

Что такое субаренда нежилого помещения? Изучаем все нюансы

Гражданским законодательством, в некоторых случаях, предусмотрена возможность сдачи имущества, в том числе, нежилых помещений, в субаренду.

Что это такое? Каким образом оформляются правоотношения? На эти и другие вопросы по теме будут даны ответы в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

В ГК РФ не идет речи, конкретно, о субаренде нежилых помещений. На данные правоотношения распространяются общие правила, содержащиеся в законе.

Для ответа на вопрос, вынесенный в подзаголовок, необходимо определиться со следующими понятиями:

  • Что такое «нежилое помещение»?
  • Что такое аренда?

Исходя из норм законодательства, можно сделать вывод о том, что нежилое помещение характеризуется следующими признаками:

  1. Оно является объектом недвижимости.
  2. Располагается в неком здании.
  3. Предназначено для использования в различных целях, кроме проживания. Отсюда, собственно, и название – нежилое.

В ст. 606 ГК РФ говорится об аренде имущества. Под этим понимают правоотношения, по которым:

  • собственник имущества передает его во временное пользование иному лицу;
  • арендатор выплачивает за это, регулярно, определенные денежные средства.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Но мы ведем речь не об аренде, а о субаренде. Ст. 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор, с согласия собственника, может передавать имущество, которым пользуется в аренду третьим лицам. Это и будет субарендой.

Чтобы было более понятно: при отношениях, о которых идет речь, выстраивается цепочка из трех лиц. Собственник – арендатор – субарендатор. При этом правоотношения связаны с одним объектом недвижимости – нежилым помещением.

Отличия аренды от субаренды

Их можно выделить несколько:

  1. Количество участников правоотношений, о чем речь шла выше. При повторной сдаче в наем появляется третье лицо, которое, в итоге, и пользуется имуществом.
  2. При аренде, срок действия договора зависит от договоренностей сторон. Срок субаренды не может быть больше, чем срок действия основной сделки – аренды.
  3. При повторной сдаче в наем арендатор наделяется, отчасти, правами собственника. Он, как минимум, должен контролировать то, как субарендатор пользуется имуществом. Ведь перед собственником, в конечном итоге, отвечает именно арендатор, и никто другой.

В остальном же, обе сделки схожи друг с другом. В ГК РФ есть даже такое положение: к сделке субаренды могут применяться правила, касающиеся аренды, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, самое основное, пожалуй то, что многое в отношениях, которым посвящена статья, зависит от воли собственника нежилого помещения и условий основной сделки.

Порядок заключения сделки

Сделка заключается по следующему алгоритму:

  1. Арендатор убеждается в том, что собственник не возражает против повторной сдачи недвижимости в аренду.
  2. Подыскивается лицо, желающее пользоваться нежилым помещением.
  3. Объект недвижимости осматривается на предмет его состояния и наличия недостатков.
  4. Стороны обсуждают условия договора. Особое внимание здесь нужно обратить на срок действия договора аренды – основного по отношению к субаренде – можно так выразиться.
  5. Подписывается договор, передаточный акт.
  6. Арендатор передает субарендатору объект недвижимости в пользование. Это может выражаться, например, во вручении ключей и какой-то документации.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Как получить согласие?

Первым делом, отметим, что в законодательстве, как представляется, речь идет не о разрешении на совершение конкретной сделки, а о согласии на субаренду, в принципе. Таким образом, изначально, собственник и арендатор могут прописать в договоре, заключаемом друг с другом, примерно следующую фразу: «Нежилое помещение может быть передано в субаренду третьим лицам».

Если такой фразы в документе нет, но собственник недвижимости не возражает против заключения сделки субаренды, то можно оформить дополнительное соглашение к первоначальной сделке, где будет указано право на передачу имущества в субаренду.

Договор

Договор изготавливается в форме письменного документа, в котором должна содержаться следующая информация:

  1. О сторонах сделки.
  2. О собственнике имущества.
  3. Об объекте недвижимости.
  4. О размере арендной платы.
  5. О прочих важных условиях, касающихся, например, использования имущества.

Как отмечалось, срок субаренды не может быть больше срока аренды. Соответственно, в договоре нужно указать:

  1. до какого времени он действует;
  2. когда истекает срок действия сделки аренды.

Как и первоначальный договор, сделка субаренды может быть расторгнута досрочно по основаниям, предусмотренным ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Нюансы и подводные камни

О некоторых из них уже было сказано. Например:

  1. Срок действия субаренды не может быть больше, чем аренды.
  2. Арендатор отвечает перед собственником за состояние имущества и за все остальное, даже если нежилым помещением, согласно законным договоренностям, пользуется третье лицо.

Есть и другие особенности. Так, арендатор вправе устанавливать плату большую, чем вносит сам. Кстати, в большинстве случаев, так и происходит. Схема такова: человек берет во временное пользование какое-то нежилое помещение и сдает его полностью или по частям, получая доход.

Все особенности субаренды вытекают из взаимосвязи первоначального и «вторичного» договоров. Кстати, если сделка аренды расторгнута досрочно по тем или иным причинам, то субарендатор имеет право обратиться к собственнику и попросить о заключении договора напрямую.

Таким образом, субаренда нежилых помещений – это довольно сложные правоотношения, имеющие ряд нюансов. Самое главное – внимательно читать условия соглашения, и понимать что из чего вытекает, как взаимосвязано. Можно воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы потом не оказаться в сложной ситуации.

Читать еще:  Что делать, когда покупатель хочет вернуть товар?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как санкционировать субаренду и не навредить интересам компании

Иногда арендодателю выгодно пойти навстречу арендатору, желающему сдать имущество всубаренду. Например, если он ценный партнер компании. Либо аренда является профильным бизнесом компании и ей лучше получать гарантированный доход от проверенного контрагента. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами. В этой статье мы расскажем, как обойти подводные камни субаренды и сохранить максимальный контроль над имуществом.

Пять способов благословить субаренду

Четких законодательных канонов оформления согласия на субаренду не существует. Напрактике возможны следующие варианты:

  1. согласие на субаренду предусмотрено непосредственно в договоре аренды;
  2. арендодатель и арендатор заключают дополнительное соглашение к договору аренды, вкотором предусмотрено согласие;
  3. арендодатель составляет односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду;
  4. арендодатель проставляет датированную отметку о согласовании на договоре суб-аренды;
  5. арендодатель совершает действия, свидетельствующие о его согласии на субаренду.

Первые три способа согласиться на субаренду весьма распространены на практике. Однако все они весьма невыгодны арендодателю. Ведь, благословив арендатора на субаренду, не имея возможности увидеть условия этой сделки, компания фактически выдает ему карт-бланш. Очевидно, такая свобода в манипуляциях объектом аренды арендодателю вовсе ни кчему. Поэтому самым безопасным способом можно назвать четвертый – отметка на договоре субаренды. В этом случае вы сможете лично убедиться в том, что субаренда не таит неприятных сюрпризов. Риск также можно снизить, если в первых трех случаях подробно оговорить наиболее важные условия, при соблюдении которых согласие на субаренду будет иметь силу (подробнее об этом расскажем ниже). Тем не менее все нюансы предусмотреть тяжело и риск того, что арендатор и субарендатор найдут лазейку, которая может повредить компании, остается. Что касается последнего, пятого, способа, то его скорее следует отнести к разряду юридических казусов. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду исходя из его действий, свидетельствующих об этом. Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно ссубарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.02 № А56-19356/01). Целесообразность именно такого оформления согласия под большим вопросом. Но возможность развития событий вэтом направлении надо иметь в виду, чтобы не дать нерадивым партнерам повода оправдать несанкционированные манипуляции собъектом аренды.

Как оставить путь к отступлению

Несмотря на очевидную невыгодность предварительного одобрения субаренды в договоре аренды, этот способ можно обернуть себе на пользу. Поможет в этом судебная практика. Дело в том, что норма, которая требует получать согласие арендодателя на субаренду, императивная, то есть ее нельзя изменить договором. Одно время существовала практика, когда суды считали, что условия договора о «генеральном» согласии противоречат этой норме, так как исключают необходимость одобрения каждой конкретной сделки. Однако Президиум ВАС РФ реабилитировал безадресные согласия на субаренду (п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой; утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако императивный характер института согласия на субаренду по-прежнему можно использовать, чтобы оставить себе «запасной аэродром» на случай, если арендатор или субарендаторы станут злоупотреблять полученными правами. Если в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, судьи скорее всего признают такое условие недействительным (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.05.97 № Ф04/597-106/А70-97). То есть ситуацию можно будет отыграть, заявив в суде о недействительности условия и фактическом отсутствии согласия на субаренду. Однако пользоваться этим способом надо осторожно. Всегда остается риск, что контрагенты смогут доказать одобрение и конкретной сделки (например, как в случае ссогласием в форме конклюдентных действий, который мы привели выше). Поэтому, если вы твердо не хотите позволять субаренду, это лучше прямо записать в договоре либо не писать об этом ничего, а не прибегать крискованным уловкам.

Что еще написать в согласии?

Что надо написать в согласии, если вы все-таки хотите по-честному благословить арендатора на субарендную сделку? Вариант с согласием «вдоговоре» мы достаточно подробно рассмотрели выше. Но на практике достаточно распространены случаи, когда речь о субаренде заходит уже после заключения договора аренды, который ничего не говорит об отношении собственника к субаренде. Считаем, что в документе, который санкционирует субаренду, целесообразно указать как минимум конкретного субарендатора и существенные условия, характерные для арендных отношений: предмет (что это именно субаренда, а не перенаем), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Кроме того, важным моментом является срок, на который выдается разрешение. Разумеется, без него согласие будет дейст-вительным. Но если не указать период его действия, арендатор может сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Срок имеет смысл указать, если для вас важно быть уверенным в том, что объект аренды должен быть свободен от обременений в заранее заданное время. Если в согласии на субаренду указать срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.04 №А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки,– неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он идолжен будет за них расплачиваться (постановления федеральных арбитражных судов Уральского от 22.10.03 № Ф09-2906/03-ГК иМосковского от 20.04.2000 № КГ-А40/1458-00 округов).

Как бороться с самовольной субарендой

Если арендатор самовольно распорядится имуществом, такая сделка будет ничтожной (постановле-ние Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.12.05 № А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2). А арендатор получит повод расторгнуть основной договор аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Иногда, чтобы избежать подобных последст-вий, арендаторы маскируют субаренду сделки различными благовидными предлогами. Однако судьи в подобных случаях, как правило, встают на сторону арендодателей. Так, суд признал недейст-вительным договор простого товарищества, который арендатор с целью избежать необходимости получать согласие на субаренду заключил с фактическим субарендатором, а по документам – участником договора о совместной деятельности (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.08.02 № КГА40/5454-02). В фиктивном характере сделки судей убедило то, что «товарищи» не представили никаких документов, из которых бы следовало, что они хоть что-нибудь сделали для достижения целей, которые задекларировали в договоре о совместной деятельности. Не сбивают с толку судей и фиктивные договоры хранения (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.01.01 № КГА40/6259-00). «Императивный характер согласия на суб-аренду скрывает в себе выход на случай, если арендатор станет злоупотреблять правами»

Субаренда нежилого помещения – важные моменты

Все знают, что такое аренда, ведь она весьма распространена в России. Гораздо меньшее число людей знают, что же такое субаренда. Представьте себе гражданина, у которого в собственности есть офисное помещение, и это офисное помещение он решил сдать в аренду. Какое-то время, съёмщик пользовался снятым в аренду офисом, а, затем принял решение о том, что арендованное помещение ему больше не требуется. Тогда съёмщик, с обязательного разрешения собственника, имеет право сдать его в субаренду. Исходя из вышесказанного, несложно понять, что же такое субаренда нежилого помещения и что именно является предметом субаренды. Предлагаем поговорить об особенностях субаренды и условиях её предоставления. А также узнать, каковы возможные риски, что необходимо предусмотреть, и в чём особенность двойной субаренды.

Субаренда и её характерные особенности

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать лишь с одобрения собственника помещения.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Читать еще:  Создание ассоциации (союза) – с чего начать?

Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

  1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
  2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
  3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом. Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения. Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Субаренда и её условия

Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

  • субарендный срок никак не может быть выше арендного,
  • если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора,
  • арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении,
  • продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.

Всё о договоре субаренды

Процесс оформления договора субаренды осуществляется письменно и имеет характер стандартного документа. Подписывают его обе стороны сделки.

Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно включать:

  • информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса,
  • информацию о величине нежилого объекта,
  • информацию о целевом назначении помещения,
  • информацию по сроку субаренды,
  • информацию по форме и срокам оплаты субаренды

Иногда договор следует подкреплять ещё и следующими бумагами: кадастром и свидетельством о регистрации, актом приёма и сдачи объекта.

Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.

Субаренда и налогообложение

Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.

Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.

Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).

Субаренда «в квадрате»

Российский закон не регламентирует никакого алгоритма действий при двойной субаренде. Но, при этом, такая субаренда вовсе не запрещена: ст. № 6 ГК РФ разрешает оформление нового субарендного соглашения в том случае, когда арендатором осуществляется заключение нового соглашения с владельцем объекта на прежних основаниях.

Главное известить владельца помещения и подписать с ним прямой договор.

С точки зрения юриспруденции, такая ситуация называется двойной субарендой.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Подводные камни субаренды

Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?

Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:

  1. Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
  2. Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
  3. Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
  4. Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.

Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.

Основные нюансы: что следует предусмотреть?

Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.

Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:

  • Арендный договор.
  • Субарендный договор.
  • Разрешение (согласие) со стороны владельца.
  • Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).

Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.

Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.

Резюме

Мы выяснили, что субарендатор обязан пользоваться помещением исключительно в оговорённых договором целях. Он не имеет права осуществлять самостоятельную перепланировку, без наличия на то письменного одобрения арендатора.

В случае досрочного расторжения договора, субарендатор обязан предупредить об этом арендатора за 30 дней.

Субарендатор обязан нести всю меру ответственности перед контролирующими государственными органами и устранять все возникшие последствия нанесённого им ущерба помещению.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector