От чего зависит цена на коммерческую недвижимость?

От чего зависит цена на коммерческую недвижимость?

Новости

От чего зависит стоимость коммерческой недвижимости
29.07.2006
Оставить комментарий | Читать комментарии
Чаще всего оценка стоимости недвижимого имущества требуется в следующих случаях:
1. Продажа объекта недвижимости, либо его части.
2. Получение кредита под залог объекта недвижимости, либо его части.
3. Страхование объекта недвижимости.
4. Оформление недвижимости в качестве вклада в уставной капитал создаваемого предприятия.
5. Передача объекта недвижимости в аренду.
6. Оценка стоимости недвижимого имущества при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта.

Ни для кого не секрет, что сделки с недвижимостью очень часто носят скрытый (частный) характер. Информация, содержащаяся в документах государственной регистрации, оформленных при совершении сделки, неполная и не всегда соответствует действительным условиям расчетов по совершенным сделкам.

Известно также, что в настоящее время методика оценки недвижимости в бюро технической инвентаризации дает заниженные данные по сравнению с рыночными.

Что же такое рыночная стоимость?

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта на открытом рынке в условиях конкуренции, при этом нужно учесть что, рыночная стоимость – это идеальная цена, которая часто не совпадает с реальной ценой сделки.

Рынок недвижимости не является совершенным рынком, так как нежилые помещения нельзя стандартизировать, продавать и покупать по образцам. Каждая сделка с недвижимостью уникальна и включает в себя много юридических формальностей, объемную документацию и особенности финансирования.

Например, особую сложность представляет определение рыночной стоимости имущественного комплекса, т.е. земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости. Рыночная стоимость такого имущественного комплекса будет складываться из стоимости земельного участка и стоимостей объектов на нем расположенных. Несмотря на то, что земельный участок является неотъемлемой частью имущественного комплекса и стоимость участка неотделима от стоимости всего комплекса, нередко бывают случаи, когда стоимость участка нужно определить отдельно (при налогообложении, страховании, сдачи в аренду, ипотеки и т.д.).

При определении стоимости земельного участка необходимо учитывать следующие факторы:

  • степень застройки участка и возможности нового строительства для развития производства;
  • удобство местоположения с точки зрения наличия дорог, транспорта для работников, близости источников сырья и потребителей;
  • обустроенность, наличие так называемых улучшений, т.е. энергетических и тепловых сетей, промышленных проводок, коммуникаций и т.п.;
  • экологические и особые местные требования к эксплуатации земельного участка в данном регионе.

В площади оцениваемого земельного участка входят: участки, занятые строениями и сооружениями; участки, необходимые для их содержания; санитарно-защитные зоны объектов; технические и другие зоны.
С чего же необходимо начинать и что нужно учесть собственнику при определении реальной рыночной стоимости именно объектов коммерческой недвижимости (магазинов, складов, офисов, ресторанов и др.)?

Первое, что необходимо сделать, это изучить информацию по рынку коммерческой недвижимости и конкретной интересующей части его сегмента.

Многие считают, что следует обращаться к лицензированным оценщикам, но услуги оценщиков достаточно дороги и, как ни парадоксально, оценщики не всегда располагают информацией о реальных сделках с объектами недвижимости на дату оценки. В этом случае при расчетах определения рыночной стоимости часто возникают достаточно большие погрешности.

Динамика сделок на рынке, месторасположение объекта, физические характеристики, экономические характеристики, отклонение от целевого использования, являются ключевыми факторами при определении рыночной стоимости объекта.

Также разброс цен по реально заключенным сделкам зависит от ряда условий, например:

От вида финансирования.

Условия финансовых расчетов при определении стоимости также необходимо учитывать и они могут быть различны:

  • расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;
  • получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости;
  • финансирование сделки купли-продажи самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита и др.

От схемы сделки.
Иногда сделке предшествует сбор дополнительных документов, регистрация предварительных сделок, которые необходимы для правового оформления объекта недвижимости на нового собственника. В связи с этим, временной интервал оформления сделки может существенно увеличиваться и соответственно усложняться. В таких случаях цена объекта может корректироваться как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от распределения функций между сторонами сделки.

От конкурентности рынка.
Степень конкурентности рынка определяется числом продавцов и покупателей, где в настоящее время значительно преобладает спрос над предложениями на объекты коммерческой недвижимости, т.е. существует диспропорция между продавцами и покупателями, которая и вызывает рост цен.

От правового статуса объекта.
Серьезные препятствия правового характера (судебные иски, арест недвижимости, обременение и др.) затрудняют, а иногда делают невозможным регистрацию перехода права собственности на приобретателя.

В этом случае передаваемые права на объект недвижимости играют ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи.

Например, при абсолютной собственности: полном праве собственности на землю и на строения, цена продажи объекта будет максимально высокой, т.к. при сделке купли-продажи имущественного комплекса покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права распоряжения, наличие сервитута и т.п.) снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи, что является недоступной информацией для тех владельцев и покупателей недвижимости, которые совершают такие сделки разово.

Коммерческая недвижимость сейчас является дефицитной, но при этом редко абсолютно соответствует всем необходимым требованиям. Важно, чтобы отклонения носили умеренный характер и не оказывали сильного влияния на цену сделки.

Многие компании классифицируют недвижимость и активно пропагандируют свой классификатор, но все же очень многие объекты коммерческой недвижимости не входят в рамки публикуемых стандартов и являются поистине уникальными и неповторимыми, особенно если это касается построек старой Москвы.

Ульяна Красильникова, Зам. генерального директора по коммерческой недвижимости ООО «Акрус-недвижимость» специально для портала «Квадрум. Недвижимость России».

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Источник: www.kvadroom.ru/articles/article.phtml?a_ >
Поделись ссылкой в социальной сети:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

От чего зависит стоимость и арендная ставка торговой недвижимости

Коэффициенты зависимости стоимости продажи и аренды 1 кв.м коммерческой недвижимости

Арендная ставка и стоимость торговой недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость продажи/аренды 1 кв.м незначительно, а другие имеют существенное влияние. Далее приведены усредненные значения и наиболее вероятные диапазоны коэффициентов зависимости арендной ставки и стоимости 1 кв.м торговой недвижимости Харькова по состоянию на конец II квартала 2014 года. При определении диапазонов предполагалось, что полученные значения средних по соответствующим выборкам подчинены нормальному закону распределения. Величины диапазонов определялись на основе расчета значения доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95. Учитывая значительный разброс ценовых показателей, характерный для рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день, а также ограниченность объема выборки объектов с некоторыми параметрами (например, супер-/гипермаркеты, помещения площадью более 100 кв.м и др.), расчетные данные (верхнее и нижнее значение диапазона коэффициентов зависимости) для таких групп объектов были скорректированы с использованием экспертных данных.

Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи/сдачи в аренду.

Основными ценообразующими факторами на рынке торговой недвижимости являются следующие:

  • формат объекта;
  • месторасположение объекта;
  • общая и полезная площадь;
  • техническое состояние и уровень оснащения помещения;
  • этаж расположения.

К другим факторам, влияющим на стоимость и арендную ставку, относятся:

  • пешеходная, транспортная, визуальная доступность объекта;
  • удобство подхода и парковки автотранспорта и др.

Наличие все указанных выше характеристик дает возможность оценивать объект по максимальным рыночным ценам. А отсутствие даже некоторых из них, как правило, существенно влияет на снижение стоимости и уровня арендных ставок.

Формат объекта. Самым дорогим форматом торговой недвижимости является магазин-салон или бутик, наименее дорогим – супер-/гипермаркет.

Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании цены на рынке коммерческой недвижимости. Чем ближе объект расположен к деловому центру, тем, соответственно, больше увеличивается стоимость и арендная ставка за 1 кв.м.

При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно пешеходных и транспортных потоков.

В зависимости от месторасположения торговых объектов в Харькове выделяют следующие торговые коридоры:

  • стрит-ритейл – центральные улицы города: ул. Сумская, ул. Пушкинская, пл. Конституции/ пл. Розы Люксембург, пр. Ленина (до ул. Новгородской), Московский пр. (до Красношкольной наб.). Торговая недвижимость в зоне стрит-ритейла представлена преимущественно магазинами-салонами, бутиками;
  • тихий центр – улицы в центральных районах города, характеризующиеся невысоким автомобильным и пешеходным трафиком. Торговая недвижимость представлена в основном специализированными магазинами и магазинами у дома;
  • транспортные узлы (торговые конгломераты) – пересечение активных транспортных магистралей, места с высоким пешеходным трафиком район ст.м. «им. Ак.Барабашова», район ст.м. «Героев Труда», район ст.м. «Маршала Жукова», район ст.м. «пр. Гагарина», район ст.м. «Холодная гора», ост. «Одесская», Южный Вокзал и т.п;
  • магистрали городского значения: пр. Гагарина, пр. Московский, пр. Ленина, ул. Клочковская, ул. Ак. Павлова, ул. Полтавский шлях, ул.Шевченко, а также магистрали районного значения;
  • жилмассивы – прилегающие к центру и отдаленные районы города вдали от активныхтранспортным магистралей – в глубине жилых кварталов. Предложение торговых помещений в жилмассивах представлено в большей степени форматом «магазин у дома».

Площадь объекта торговой недвижимости также оказывает значительное влияние на его стоимость и арендную ставку. Чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот.

Для якорных арендаторов (главных арендаторов в ТЦ/ТРЦ, являющихся «магнитами», привлекающими покупателей в ТЦ/ТРЦ) арендные ставки гораздо ниже, чем для большинства магазинов. Для арендаторов небольших площадей (банкоматы, кофейные автоматы, островные площади и т.д.) ставки аренды максимальны.

Техническое состояние (уровень внутренней отделки помещения)

Наличие отдельного входа

Этаж расположения. Наибольшая стоимость и арендная ставка характерна для торговых помещений, расположенных на первых этажах. При этом в ТЦ/ТРЦ уровень арендных ставок зависит не непосредственно от этажа, а в большей степени от расположения помещения в пределах ТЦ/ТРЦ относительно потоков людей.

Продажа коммерческой недвижимости – Особенности сделки

Коммерческая недвижимость это — помещения, здания или сооружения, предназначенные для деятельности граждан, с капиталовложением и последующим получением прибыли. Это может быть доход от аренды, инвестиции. Объектами могут служить офисные и промышленные помещения, гостиницы, магазины, развлекательные центры, предприятия сельскохозяйственного назначения, гаражи, подвалы и склады.

Сделки с коммерческой недвижимостью зачастую требуют особого внимания и определенных знаний для удачного их проведения. Законодательство РФ предусматривает правовые, гражданские и налоговые урегулирования при заключении соглашения. Давайте разберемся, какие особенности продажи коммерческой недвижимости:

  • Какими могут быть коммерческие объекты?
  • Какие документы нужны для ее продажи?
  • Какой налог изымается при продаже?
  • Что влияет на ценообразование коммерческой недвижимости?
  • Какие объекты лучше продаются?

Какой бывает коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость подразделяется:

  • Помещения с торговой функцией (магазины)
  • Помещения под офисы и конторы
  • Апартаменты и комнаты (помещения под аренду)
  • Недвижимость свободного назначения (спортивные, развлекательные помещения. Кафе, рестораны)
  • Индустриальная (предприятия, склады)

Недвижимость может стать коммерческой, если ее использование подразумевает получение дохода. Например, построенный многоквартирный дом относится к нежилому фонду, а каждая квартира в нем находится в частной собственности. Это происходит по причине возведения дома, как инвестиционного проекта в нежилом фонде с целью получения прибыли — то есть продажи квартир. После сдачи дома в эксплуатацию, многоквартирный дом переходит из нежилого фонда в жилой.

Нюансы продажи коммерческой недвижимости

Если вы решили продать такую недвижимость, прежде всего обратите внимание на ее юридическую чистоту документации, отсутствие арестов и обременений, проблем с земельными участками, на которых она находится. Максимальные усилия, касающиеся документации и их подготовки, могут стать причиной выгодно заключенной сделки. В продаваемом объекте обязательно должны быть узаконены все перепланировки, пристройки и изменения строительного плана. Подготовьте весь пакет необходимых для продажи документов, подтвердите, что ни земля, на которой расположена недвижимость, ни сам объект не находятся в залоге и на него не претендуют третьи лица. У вашего покупателя не должно быть и тени сомнения касательно прозрачности предыдущей сделки.

Налогообложение сделки с коммерческой недвижимостью

Продавца прежде всего волнует вопрос, как облагается налогом продажа коммерческих объектов. Этот вопрос зависит от статуса продавца. Если это физическое лицо, налог составит не менее 13%. От продавца нерезидента потребуют налог 30%. Если продают объект частные предприниматели, налог на момент отчуждения составит тот процент, который применяется в силу их деятельности.

Налог на недвижимость, продаваемую юридическим лицом составит 18% плюс отдельно налог на прибыль. По всем вопросам налогообложения вам лучше обратиться в соответствующие инспекции и получить консультацию у специалистов.

Сфера продажи коммерческой недвижимости в Москве считается одной из активно развивающихся. Продажа нежилого фонда, в котором с успехом можно разместить магазин, офис или склад может стать одним из способов получения быстрого дохода. Агентства недвижимости предлагают к продаже сотни объектов разного назначения. Купить любую коммерческую недвижимость не составит большого труда. В различных районах столицы, в пешей доступности от метро, с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой, любой необходимой для вас площади и этажностью объекты коммерческого назначения ждут своих новых хозяев.

Очень многие москвичи предпочитают приобретение офисов их аренде. Снять такой объект в престижных районах столицы стоит заоблачных денег, поэтому намного проще его купить. Также необходимо учитывать, что в арендуемом помещении вы вряд ли сможете поступать так как вам хочется: делать перепланировку, переставлять мебель, создавать условия для нормальной деятельности. Став собственником, вы больше не будете платить ежемесячную арендную плату, уменьшая свои доходы. Купить помещение свободного назначения в Москве станет для вам выгодным капиталовложением. По статистике, такая покупка может оправдать себя уже через 5 лет. Рекомендуется, для скорейшего получения прибыли, после приобретения объекта часть помещений сдавать в аренду.

Покупка коммерческой недвижимости — это прежде всего выгодное вложение средств. Существуют постоянные тенденции к подорожанию объектов, и купив офис или магазин со временем можно получить весомый доход от ее продажи. Часто покупатели совершают вложение средств в ремонт и переоборудование. Затем помещение сдается в аренду или происходит перепродажа.

Какие документы нужны для продажи

Для приобретения коммерческой недвижимости и заключения сделки для физических лиц необходимы следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Договор купли – продажи
  • Технический паспорт
  • Согласие супругов

Для юридических лиц:

  • Правоустанавливающие документы
  • Свидетельство о регистрации объекта
  • Свидетельство из налоговой
  • Протокол собрания учредителей (по необходимости)
  • Техпаспорт
  • Кадастровый паспорт
  • Выписка из ЕГРП для отчуждения

После подписания договора купли – продажи, он обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРП.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Ценовая политика на коммерческие объекты зависит от месторасположения, площади, технической оснащенности и других факторов. На рынке такой недвижимости здания разделяются на классы А, В и С:

  • Офисы класса А — Бизнес класса, находятся в престижных районах, имеют современный дизайн и ремонт, а также современные технические оборудования и инженерные коммуникации. Они оснащены парковками, лифтами, скоростным Интернетом, видел наблюдением и охранными системами.
  • Класс В — Комфорт класс, мало чем отличается от класса А. единственное различие может быть в не столь изысканном оформлении и структуре недвижимости. А все остальное —кондиционирование, охрана и ремонт тоже входят в их оснащение. Такая недвижимость доминирует на рынке и лучше всего продается.
  • Класс С — Эконом класс, представляет собой строения прошлого века, в основном это бывшие промышленные помещения. Они отличаются низким качеством ремонта, стоят недорого и предполагают отсутствие какой – либо охраны, кондиционирования, организации безопасности и т.д.

Где лучше всего иметь коммерческую недвижимость

Конечно, самые престижные помещения находятся в центре столицы, но и стоимость у них заоблачная. В спальных районах вы сможете приобрести ничуть не худшие и выгодные варианты коммерческих объектов. Они могут также находится возле крупных спортивных комплексов, популярных торговых центров, станций метрополитена, парков. Если же вас интересуют помещения не для организации многолюдного посещения, лучше всего подыскать их в небольшой отдаленности от метрополитена. Их стоимость будет на порядок ниже.

В любом случае, транспортная развязка, поток людей и ликвидный район станет причиной для отличной стоимости вашей недвижимости.

Компания Чистые Пруды поможет вам юридически грамотно продать коммерческую недвижимость в Москве и Подмосковье. С нашей помощью вы сэкономите свое драгоценное время, потраченное на поиски потенциального покупателя. Мы решаем задачи любой сложности и продаем коммерческую недвижимость в новостройках, на вторичном рынке, в центре столице и на ее окраинах. АН имеет солидный опыт по продаже объектов коммерческого назначения. Чистые Пруды поможет вам получить самый выгодный результат от продажи. Будем рады видеть вас в нашем агентстве!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Что такое коммерческая недвижимость?

Что такое коммерческая недвижимость?

Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость , на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

Коммерческая недвижимость — что это значит

Объекты коммерческой недвижимости — это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости — это главный критерий ее оценки.

Главные особенности коммерческих объектов

Прибыльность Окупаемость
Недвижимость приносит прямой доход в виде платы за аренду или косвенный — используется для обустройства предприятия. При правильном инвестировании, вложения окупаются в среднем за 7-10 лет. После этого периода коммерческая недвижимость начинает приносить чистую прибыль.

Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации — при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Что относится к коммерческой недвижимости

Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения — магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

Виды коммерческой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.

Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.

Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.

Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.

Что такое помещение свободного назначения

«Свободное назначение» в качестве характеристики помещения — не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.

Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

По своей сути, строительство многоэтажного дома — инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов дома.

Как можно использовать коммерческую недвижимость

Коммерческие помещения используют для получения прибыли. С этой целью недвижимость можно:

Организовать под собственное предприятие. Под предприятием подразумевается не только производство продукции, но и любой другой бизнес. Такой вариант подходит собственникам, у которых есть продуманный бизнес-план и желание вести активную предпринимательскую деятельность. Свое помещение помогает сберечь средства на организации и направить их на развитие дела.

Сдать. Если вам принадлежит помещение коммерческого назначения, его можно сдать другим предпринимателям и получать пассивный доход. После уплаты налогов от сдачи недвижимости в аренду вы получите чистую прибыль без дополнительных капитальных и трудовых вложений. Амортизацию или износ помещения можно компенсировать за счет арендатора, прописав это условие в договоре.

Перепродать. Купив объект в плохом состоянии, например, без ремонта, его можно усовершенствовать и перепродать по более выгодной цене.

Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

Интересные факты о коммерческих объектах в России

В конце 2017 года общая стоимость коммерческих объектов на территории РФ составила 130 миллиардов долларов. Эта цифра сопоставима с оценкой капитализации Сбербанка и Газпрома.

Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017 году составила 167,2 тыс. рублей за 1 м². В столичных торговых центрах эта цена еще выше — около 408 тыс. рублей.

Офисная недвижимость оценивается дешевле. В том же 2017 году средняя цена офиса в Санкт-Петербурге составила 150 тыс. рублей за 1 м². В том же году московские офисы стоили больше 330 тыс. рублей за 1 м², что на 16% больше их стоимости в 2016 году.

Самый большой спрос среди арендаторов и покупателей отмечается на помещения небольшой площади — 10-20 м², расположенные в центре города. Их используют под офисы юристы, туристические фирмы и другие организации.

Как устанавливается и от чего зависит цена коммерческих объектов

Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:

площади, планировки, расположения на этаже;

качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;

района и окружающей инфраструктуры;

наличия отдельного входа и собственной территории.

Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.

Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:

помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;

продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя — тем выше цена недвижимости;

при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

Важно! Во многих случаях, стоимость 1 м 2 коммерческой недвижимости будет выше, чем жилой. Это связано с возможностью получения дохода, который, со временем, покрывает расходы на покупку объекта.

Особенности налогообложения

Порядок и размер начисления налогов может отличаться, но чаще они зависят от стоимости объекта. До недавнего времени для расчетов использовали данные об инвентаризационной цене объекта из системы БТИ. При этом во многих регионах рыночная стоимость может в разы отличаться от инвентаризационной. Различия в цифрах и недополучение налогов от коммерческой недвижимости послужило причиной перевода системы налогообложения на кадастровую, которая основана на реальной стоимости. С 2015 года рынок коммерческой недвижимости постепенно переводят на кадастровую систему налогообложения.

Ставка может быть фиксированной или плавающей — меняться не чаще 1 раза в год по решению органов местного или федерального управления. Максимальный размер ставки достигает 2,2%.

Кого затрагивают изменения в налогообложении

Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы — до 30 млрд. рублей.

Интересно! Изменениями в налоговом законодательстве недовольны многие бизнесмены. Теперь им придется каждый год платить в бюджет, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Теоретически, оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате или заказав независимую экспертизу.

Особенности

Если собственником коммерческой площади выступает юридическое лицо, ставка определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ по месту расположения объекта.

Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран и их деятельность не связана с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

Можно ли получить льготы

Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и предприниматели, которые работают по упрощенной системе налогообложения.

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

✔ при оформлении сделки купли-продажи;

✔ для решения споров;

✔ при оптимизации налогообложения;

✔ для перераспределения долей между собственниками;

✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

📔 технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

📔 правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

  1. Обращение заказчика и постановка задач.
  2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
  3. Подготовка и оформление отчета.
  4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска — чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл — помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

Каковы ставки аренды коммерческой недвижимости, от чего зависят и как их рассчитать?

Начиная коммерческую деятельность, бизнес зачастую встает перед необходимостью иметь помещение для своей работы.

Приобрести недвижимость в собственность может позволить себе лишь небольшой процент предпринимателей, большинству из них приходится арендовать её. Чтобы не разориться, необходимо соотнести стоимость объекта с будущими доходами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

От чего зависит?

Для того, чтобы подобрать объект, который будет не только радовать арендатора, но и приносить ему прибыль, необходимо правильно оценить различные аспекты каждого из имеющихся на рынке предложений (рекомендации о том, как выбрать подходящий для себя объект и избежать распространенных ошибок, вы найдете в этом материале).

Целевое назначение

Офисы

В отношении классификации офисов традиционной считается их группировка по четырем типам — A, B, C и D.

  1. К группе А обычно относят помещения в новых специализированных бизнес-центрах с качественной отделкой, базовым оборудованием, конференц-залами и другой инфраструктурой.
  2. Группа B — это офисы с полным комплектом удобств, но с менее презентабельным внешним видом (например, реконструированные или давно не ремонтированные помещения).
  3. К группе С относят офисы, по большинству параметров близкие к уровню класса B, однако имеющие какой-либо существенный недостаток, например, территориально удалены от удобных транспортных маршрутов.
  4. Помещения категории D – это офисы, расположенные в подвалах, старых административных зданиях или в перепланированных квартирах жилых домов.

Здесь применяются более структурированные критерии оценки, определяющие соответствие объекта 26 признакам, характеризующим состояние объекта и качество управления им.

Торговые точки

Согласно используемой в России европейской классификации выделяют 4 вида торговых центров.

  1. Микрорайонный торговый центр предназначен для удовлетворения ежедневных потребностей покупателей, живущих в шаговой доступности. Здесь в основном продаются продукты питания и лекарства, оказываются мелкие бытовые услуги. Основными «якорями» служат супермаркет, аптека и универмаг. Общая площадь такого центра – не более 10 тыс. кв.м.
  2. Окружной торговый центр в целом схож с микрорайонным, но большей площади (до 30 тыс. кв.м) и продает меньше товаров для ежедневного потребления. Он обслуживает население, проживающее, как правило, в диаметре до 9 км.
  3. Региональные и суперрегиональные торговые центры предлагают покупателям больший ассортимент и более низкие цены. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

  • Площадь регионального центра может доходить до 100 тыс. кв.м. Он включает в себя молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, магазины модных товаров. При этом «якори» занимают 50-70% всех площадей. Зона охвата такого центра – от 9 до 27 км.
  • Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80 тыс. кв.м., но может и превышать 200 тыс. кв.м.

Производственно-складские помещения

Для классификации производственно-складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов:

  • Первая предлагает распределять объекты по четырем классам А, В, С, D, причем в категориях А и В есть два подкласса (А и А+, В и В+).
  • В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D.

Месторасположение

От расположения помещения будет зависеть успешность развития предприятия. С одной стороны, офисные и торговые помещения в районах с высокой проходимостью потенциальных клиентов всегда дороже, с другой стороны – для производственно-складских помещений более существенную роль играет доступ к объектам транспортной инфраструктуры.

Площадь

Площадь арендуемого помещения необходимо рассматривать в двух аспектах. Наиболее часто при предложениях аренды указывается цена за 1 кв. м общей площади. Однако общая площадь может включать в себя зоны, которые нельзя использовать в основной деятельности.

Если помещение арендуется под офис, то большие размеры комнат без естественного освещения, санузлов, технических шкафов и т.п. будут лежат на плечах арендатора «мертвым грузом». Аналогичным образом и для производственных целей малопригодны помещения с большой долей офисных зон.

Состояние и дизайн

Офис с отделкой класса «люкс» играет большую роль в формировании имиджа бизнеса, но и его аренда обойдется значительно дороже. Помещения с более простой отделкой стоят дешевле, поэтому, если нет необходимости в проведении ремонта, бизнесу с не столь требовательными клиентами стоит рассмотреть такой вариант.

Этажность и транспортная доступность объекта

Более удобное для доступа помещение будет более дорогим с точки зрения стоимости аренды. Но если для офисов и торговых центров речь идет о потенциальных клиентах, то для производственно-складских – о грузовом транспорте.

Наличие отдельного входа

Отдельный вход имеет значение для торговых помещений. Для офисов и складов его наличие скорее будет играть отрицательную роль из-за необходимости нести дополнительные расходы на обустройство и охрану.

Средние арендные ставки

Средняя цена квадратного метра комм. недвижимости отличается не только в разных регионах России, но и в пределах одного города.

Так, в центре Москвы стоимость 1 кв. м арендуемого офисного помещения с косметическим ремонтом может достигать 45-50 тыс. руб. в год, тогда как на окраинах может не превышать 12-15 тыс. Ставки аренды на складские помещения колеблются в диапазоне от 2,5 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Для Санкт-Петербурга средняя стоимость аренды в зависимости от района составляет от 10 до 19 тыс. руб. за 1 кв. м офисной недвижимости и от 2 до 6 тыс. руб. — за 1 кв. м площади складской.

Способы оценки

Метод затрат

Базируется на расчёте затрат на приобретение земельного участка, строительство данного или аналогичного объекта (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и его замещение или улучшение. Также в расчет берется ожидаемая собственником помещения прибыль и износ объекта.

Например, стоимость земельного участка составила 25 млн. рублей, а общая стоимость строительства бизнес-центра с полезной площадью 5 тыс. кв. м – 450 млн. руб. Итого общих затрат — 475 млн. руб.

Предположим, что нормативный срок эксплуатации бизнес-центра составляет 80 лет. Предприниматель ожидает в первый год получить прибыль в размере 25 млн. руб. (без учета налогов).

По оценкам годовые расходы на охрану составят 3 млн. руб., коммунальные услуги и вывоз мусора – 6 млн. руб., прочие расходы на обслуживание здания – 5 млн. руб. (всего – 14 млн. руб.).

Тогда стоимость 1 кв. м аренды полезной площади объекта за первый год составит

(475 млн. руб. : 80 лет + 25 млн. руб. + 14 млн. руб.) / 5 тыс. кв. м = 8 987,5 руб. кв. м.

На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Сравнительный метод

Основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

С точки зрения методологии считается правильным выполнять сравнение по следующим 10 основным элементам:

  • передаваемые имущественные права;
  • условия финансирования;
  • условия продажи;
  • расходы, сделанные сразу же после покупки;
  • рыночные условия;
  • местоположение;
  • физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания);
  • экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);
  • вид использования (зонирование);
  • компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Наиболее точный результат при сравнительном методе дает применение корреляционно-регрессионного анализа, по итогам которого находятся основные параметры функции, показывающей влияние каждого из сравниваемых элементов на итоговую цену.

Способ подсчета по капитализации прибыли

Применяется реже остальных по той причине, что требует гораздо более серьезных знаний. Чаще такой способ применяется в оценке инвестиционного потенциала объекта недвижимости.

Стоимость аренды объекта по прямому методу капитализации упрощенно можно определить как частное от деления размера чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации.

ЧОД определяется как действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов, резерва на замещение и затрат на погашение кредита.

Ставка капитализации как аналог банковской процентной ставки является показателем текущей доходности активов, аналогичных оцениваемому активу. Под текущей доходностью следует понимать отношение текущего дохода, который генерирует актив, к текущей стоимости этого актива.

Словосочетания «текущая доходность» и «текущая стоимость» здесь следует понимать как доходность и стоимость, определенные на текущую дату. Момент времени измерения стоимости актива и дохода, который он генерирует, отличаются друг от друга на период (год, квартал, месяц).

Предположим, что валовой доход бизнес-центра от аренды полезной площади 5 тыс. кв. м должен составить 39 млн. руб. в год, операционные расходы – 14 млн. руб., резерв на замещение – 2 млн. руб., сумма кредита к погашению в следующем году – 5 млн. руб. В таком случае ЧОД составит: 39 млн. руб. – 14 млн. руб. – 2 млн. руб. – 5 млн. руб. = 18 млн. руб.

Стоимость нашего актива, определенная ранее, составляет 475 млн. руб., и ставка капитализации будет равна: 18 млн. руб. / 475 млн. руб. = 0,04 (4%).

В этом случае годовая ставка аренды за 1 кв.м полезной площади должна составить:

(18 млн. руб. : 0,04) / 5 тыс. кв. м = 90 тыс. руб.

Как установить оптимальную цену?

Немаловажную роль играет система налогообложения, применяемая арендодателем. Ставки аренды, устанавливаемые арендодателями, применяющими льготные системы налогообложения, могут быть более привлекательными, так как не включают в себя НДС. С другой стороны, если арендатор является плательщиком НДС, он не сможет заявить налог по уплаченной за аренду сумме к вычету.

По мнению большинства участников рынка, спорным является вопрос начисления стоимости коммунальных услуг. Такой метод расчета удобен для учета платежей, но заранее нельзя предсказать для какой из сторон договора он будет более выгодным.

Еще один значимый фактор – способ получения оплаты наличным или безналичным путем. В данном случае играет роль тарифная политика банков, в которых обслуживаются контрагенты. Например, для арендодателя – ИП может быть более выгодным получение оплаты наличными денежными средствами, а для арендатора – юридического лица снятие средств с расчетного счета может быть затруднено повышенными тарифами на совершение такой операции.

Есть ли у арендодателя возможность сэкономить?

Вопрос экономии на арендных платежах всегда необходимо рассматривать с точки зрения возможных потерь, связанных с отсутствием потока платежеспособных клиентов.

Если для бизнеса фактор «проходимости» не является ключевым, он может рассмотреть варианты аренды в районах, удаленных от основных транспортных потоков.

Дополнительную экономию можно получить, арендуя помещение, не полностью готовое к ведению деятельности, например, без ремонта. При этом следует оценить не только затраты на приведение помещения в рабочее состояние, но и необходимое для этого время. Это важно для оценки фактических потерь бизнеса от простоя.

Предлагаемые в аренду помещения без ремонта или с минимумом такового часто предлагаются государственными и муниципальными органами. Например, в Москве ставки такой аренды начинаются от 5,4 тыс. руб. за кв. м. При отсутствии конкурентов такое имущество зачастую уходит на 30-40% ниже рыночной стоимости.

Если арендатор является субъектом малого предпринимательства, то еще одним существенным преимуществом аренды государственного и муниципального имущества для него является возможность приватизации на льготных условиях – по кадастровой стоимости с рассрочкой оплаты до 5 лет.

Для выбора оптимального варианта необходимо учитывать все факторы в комплексе. Оценивая разные критерии можно достигнуть наилучшего соотношения затрат на аренду, эксплуатационных характеристик здания и получаемого при этом дохода.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Читать еще:  Особенности b2с продаж
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector