Московская инвестиционно-строительная компания собирается построить отель стоимостью $10-15 млн в Петродворце.

Московская инвестиционно-строительная компания собирается построить отель стоимостью $10-15 млн в Петродворце.

Сколько стоит построить гостиницу?

Кто задается таким вопросом,
или Разговор о мечте

Ты много путешествуешь и наслаждаешься комфортом, умеешь хорошо работать и любишь отдыхать; путешествия по странам вдохновляют, а дома хочется красоты и комфорта… – так рождается идея открыть свой отель, чтобы языком дизайна и качеством сервиса донести своё видение и понимание жизни.

Быть владельцем отеля было модно всегда. Этот вид бизнеса в полной мере отражает индивидуальность владельца, и он по-прежнему значим в инвестиционном портфеле предпринимателя. Согласитесь, вопрос “Сколько стоит построить гостиницу?” не возникнет у предпринимателя, который выбирает, куда вложить средства. Он, скорее, будет анализировать и сравнивать разные варианты инвестиций с точки зрения окупаемости и эффективности.

стоимость за номер (с учётом общих помещений):

эконом-отель – 50 000-80 000 $

3* – 80 000-120 000 $

4* – 120 000-200 000 $

5* – 250 000 $ и выше

Итак, если вы продолжаете читать статью, то относите себя к той категории людей, которые движимы мечтой. Стоимость строительства гостиницы зависит от количества звезд и от того, сколько номеров будет в гостинице: 10, 20, 40, 50 или 100 номеров.

Делаем первоначальные расчёты гостиницы

Изначально нужно оценить затраты на покупку земельного участка, подключение коммуникаций и согласовательные процедуры. Эту цифру усреднить нельзя, и она будет зависеть от категории земельного участка, размера предполагаемого отеля, вида девелопмента (строительство отеля с нуля, реконструкция или реновация), наличия/отсутствия уже согласованных коммуникаций.

Далее, бюджет строительства гостиницы делится на основные стадии.

Маркетологи формируют концепцию будущего отеля (количество номеров, уровень инфраструктуры), архитекторы разрабатывают проектную документацию (планировка, фасад, стилистика), девелоперы пишут бизнес-план. Комплект этих документов стоит от 500 000 рублей до 10 млн.

Они дают понимание, как будет выглядеть отель, какую прибыль он принесёт и когда инвестиции вернутся. Именно на этом этапе инвестор принимает окончательное решение – входить в проект или нет.

Эти документы также рассматриваются банками для выделения кредита, инвестиционными комитетами компаний.

Пока идея на бумаге – это всего лишь идея; она оживает, когда создаётся детальный проект гостиницы. Сколько будет стоить разработка проектной документации? Это зависит от уровня объекта и вида работ – от 1 000 рублей до 4 000 за квадратный метр.

ЦЕНЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА

Сколько стоит построить здание гостиницы? Постройка конструктивной части здания не отличается от стоимости строительства иных коммерческих помещений, а вот инженерные коммуникации и отделка зависят от уровня отеля. Если загородный мини-отель обходится базовым набором коммуникаций (водоснабжение, канализация, электричество, отопление), то гостинице уровнем выше нужны полноценная вентиляция и кондиционирование, телефония, ТВ, система АСУ, система контроля и управления доступом (СКУД), лифтовое оборудование, вплоть до системы “умного дома”.

Инженерные расходы в итоге составят 30-50% бюджета всего строительства.

Сложно определить среднюю стоимость комплектации гостиницы, но маловероятно, что удастся укоплектовать отель менее, чем за 12 500 рублей за метр. Так, например, комплектация загородного таунхауса 36-метрового номера стоит 300 000 рублей.

Средняя стоимость комплектации одного номера отеля 3* – от 400 000 до 1 миллиона рублей.

Обратите внимание, что инженерные коммуникации, отделка и комплектация должны выбираться не столько по фантазиям собственника, сколько с учётом предполагаемой стоимости продажи номера. Это влияет на окупаемость проекта в целом. Нет смысла ставить дорогую мебель или проводить современные коммуникации для гостей, которые не готовы за это платить. Всё, что будет запланировано инвестором сверх минимального набора, будет инвестицией собственника в свои желания, но не в бизнес.

ПОДГОТОВКА К ОТКРЫТИЮ ГОСТИНИЦЫ

Пожалуй, это те расходы, которые часто забывают заложить в бюджет, хотя они могут составить приличную статью расходов и требуют значительного времени исполнения.

  • За полгода до открытия гостиницы
    • стартует пиар-активность отдела продаж. К этому моменту необходимо написать сайт, нанять маркетолога, создать страницы в социальных сетях, зарегистрировать во всех каталогах, подписать договоры с туристическими агентствами; запуск рекламы за 2 месяца: напечатать визитки и буклеты, установить указатели и стенды. На всю рекламу необходимо заложить сумму в размере 2-3 миллионов рублей;
    • подбор персонала: топ-специалисты (директор, управляющий, шеф-повар, главный продажник) контролируют последние стадии комплектации и запуск отеля и занимаются наймом линейного персонала. Линейный персонал выходит за месяц до открытия;
    • написанием стандартов, в идеале, нужно заниматься ещё при написании концепции отеля. Это “Библия отеля”, которая должна быть готова к моменту найма линейного персонала, – может стоить до нескольких миллионов рублей;
    • закупка HOTEL AMENITIES – расходники в отеле (мыло, шампуни, чистящие средства, туалетная бумага);
    • церемония открытия отеля также может стоить дорого – в зависимости от количества гостей и продолжительности торжества.
  • ВЫХОД НА ОПЕРАЦИОННЫЙ НОЛЬ

    Идеально, конечно, получить такую загрузку, которая с первого месяца продаж позволит не вносить деньги в бизнес. Это удаётся не всегда и во многом зависит от того, насколько заранее и качественно вы начали этап маркетинга продаж. Нужно максимально минимизировать расходы и быть готовым к форс-мажорам. По опыту, отелям требуется до полугода, чтобы выйти в ноль.

    Сколько составит адекватный уровень стартовых инвестиций в мини отель? Построить объект стоит 60 миллионов рублей, без учёта покупки земли и проведения коммуникаций. Далее инвестора ограничивают только собственные возможности.

    Исполнительный директор ГК ”Фанталис” Антон БАСИН:

    “Компания “Фанталис” на рынке более 15 лет. По всей стране мы строим отели с нуля и реконструируем старые здания (вы можете ознакомиться с наиболее интересными объектами в разделе сайта “Наши проекты”). По нашим расчётам, стоимость строительства мини-отеля (загородная база отдыха или городской мини-отель), составит не менее 2,5 миллионов рублей за номер.

    Соответственно, отель в 20 номеров потребует минимальных инвестиций в размере 50 миллионов рублей.

    Можно, конечно, выходить на гостиничный рынок и с 10 миллионами, но надо понимать, что это будет мини-бизнес (например, хостел на арендованных площадях или кемпинг на берегу моря). Собственнику придётся самостоятельно управлять им – он обеспечит себе самозанятость, но не бизнес.”

    Инвестор получил очередной памятник по программе «Рубль за метр»

    Памятник «Оранжерея» в Петергофе, входящий в состав дворцово-паркового ансамбля «Собственная дача», арендован по программе «Рубль за метр» Московской инвестиционно-строительной компанией. Теперь инвестору предстоит ежемесячно в срок до семи лет выплачивать 55 тыс. рублей за аренду на время восстановления памятника с целевым назначением «конюшня», после чего он получит право на льготную арендную плату в размере один рубль за квадратный метр. По мнению участников рынка, компанию действительно могла заинтересовать возможность создания в здании современной конюшни.

    Вчера СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» сообщило, что в ходе повторных торгов в отношении объекта культурного наследия федерального значения «Оранжерея», входящего в состав дворцово-паркового ансамбля «Собственная дача», был выбран победитель — АО «Московская инвестиционно-строительная компания». Инвестор предложил наибольшую ставку арендной платы за объект, расположенный в Петергофе,— 55 тыс. рублей, что более чем в четыре раза превышает стартовую цену. Торги проходили в рамках общегородской программы по сохранению культурного наследия «Рубль за метр», по условиям которой после подписания договора аренды на 49 лет Московской инвестиционно-строительной компании будет необходимо в срок до семи лет провести восстановительные работы под контролем комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), приспосабливая здание под современное использование. Согласно аукционной документации, целевое назначение здания — «конюшня», и инвестор не вправе его менять. После проведения всех необходимых работ по восстановлению памятника компания получит право на льготную арендную плату в размере один рубль за квадратный метр на весь оставшийся срок.

    Читать еще:  Какую систему налогообложения выбрать для ИП и ООО

    Сам памятник, находящийся на Собственном проспекте, 84А, лит. Е, в Петергофе, представляет собой одноэтажное каменное здание постройки конца XIX века площадью 271,7 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 475 кв. м. Ранее торги по этому объекту уже проводились. Так, в конце прошлого года их победителем стал ИП Максим Павлов, однако после проведения аукциона господин Павлов отказался от подписания договора с городом. В рамках уже нынешнего аукциона, помимо АО «Московская инвестиционно-строительная компания», на здание претендовали ООО «Отраслевые решения» и физическое лицо Евгений Чвиж.

    АО «Московская инвестиционно-строительная компания» уже несколько лет ведет свою деятельность на территории Петергофа. Так, компания завершила строительство туристического информационно-делового центра на земельном участке площадью 1865 кв. м на Торговой площади, гостиничного комплекса на 150 номеров с реконструкцией существующих зданий на участке более 1 га на улице Правленской.

    На запрос “Ъ” о том, почему данный объект мог заинтересовать компанию, в АО «Московская инвестиционно-строительная компания» не ответили. Другие участники рынка предположили, что инвестору действительно могло бы быть интересно использование здания в качестве конюшни, поскольку конный спорт сейчас довольно популярен в Петербурге. «При этом качественных площадок с развитой инфраструктурой в городе крайне мало. Вероятно, инвестор планирует создать одну из таких. А при такой дешевой аренде можно вести довольно прибыльный бизнес»,— полагает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.

    Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris, считает, что никакого экономического смысла в таком проекте нет. «Это либо часть более крупного проекта, либо чистой воды меценатство, желание не только заработать денег, но и улучшить среду, оставить положительный след в памяти»,— говорит он.

    Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «Бестъ», уверен: «Если указано в назначении “конюшня”, то, скорее всего, это и будет конюшня. Если там сделать правильно продуманную конюшню с денниками, с постоем для лошадей, арендой денников и боксов для лошадей, это привлечет элитную аудиторию. Лошади — это целый мир для определенного социума. Если владельцы этого объекта разбираются в лошадях и понимают, как это все устроено, мое мнение, что все получится правильно».

    Памятник «Оранжерея» станет уже третьим объектом, переданным инвесторам для восстановления и дальнейшего использования в рамках программы «Рубль за метр». Так, в прошлом году были сданы в аренду ОКН «Особняк-контора и здание библиотеки лесопильного производства Ф. Я. и Н. Я. Колобовых» и ОКН «Александровские ворота Охтинских пороховых заводов». Победителем торгов за первый объект стало ООО «Петръ», предложившее ежемесячную арендную ставку в 2,6 млн рублей на время восстановления памятника, а за второй объект — ОАО «Научно-исследовательский институт химических волокон и композиционных материалов» Игоря Водопьянова со ставкой арендной платы 6,3 тыс. рублей в месяц.

    Инвестор получил очередной памятник по программе «Рубль за метр»

    Памятник «Оранжерея» в Петергофе, входящий в состав дворцово-паркового ансамбля «Собственная дача», арендован по программе «Рубль за метр» Московской инвестиционно-строительной компанией. Теперь инвестору предстоит ежемесячно в срок до семи лет выплачивать 55 тыс. рублей за аренду на время восстановления памятника с целевым назначением «конюшня», после чего он получит право на льготную арендную плату в размере один рубль за квадратный метр. По мнению участников рынка, компанию действительно могла заинтересовать возможность создания в здании современной конюшни.

    Вчера СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» сообщило, что в ходе повторных торгов в отношении объекта культурного наследия федерального значения «Оранжерея», входящего в состав дворцово-паркового ансамбля «Собственная дача», был выбран победитель — АО «Московская инвестиционно-строительная компания». Инвестор предложил наибольшую ставку арендной платы за объект, расположенный в Петергофе,— 55 тыс. рублей, что более чем в четыре раза превышает стартовую цену. Торги проходили в рамках общегородской программы по сохранению культурного наследия «Рубль за метр», по условиям которой после подписания договора аренды на 49 лет Московской инвестиционно-строительной компании будет необходимо в срок до семи лет провести восстановительные работы под контролем комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), приспосабливая здание под современное использование. Согласно аукционной документации, целевое назначение здания — «конюшня», и инвестор не вправе его менять. После проведения всех необходимых работ по восстановлению памятника компания получит право на льготную арендную плату в размере один рубль за квадратный метр на весь оставшийся срок.

    Сам памятник, находящийся на Собственном проспекте, 84А, лит. Е, в Петергофе, представляет собой одноэтажное каменное здание постройки конца XIX века площадью 271,7 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 475 кв. м. Ранее торги по этому объекту уже проводились. Так, в конце прошлого года их победителем стал ИП Максим Павлов, однако после проведения аукциона господин Павлов отказался от подписания договора с городом. В рамках уже нынешнего аукциона, помимо АО «Московская инвестиционно-строительная компания», на здание претендовали ООО «Отраслевые решения» и физическое лицо Евгений Чвиж.

    АО «Московская инвестиционно-строительная компания» уже несколько лет ведет свою деятельность на территории Петергофа. Так, компания завершила строительство туристического информационно-делового центра на земельном участке площадью 1865 кв. м на Торговой площади, гостиничного комплекса на 150 номеров с реконструкцией существующих зданий на участке более 1 га на улице Правленской.

    На запрос “Ъ” о том, почему данный объект мог заинтересовать компанию, в АО «Московская инвестиционно-строительная компания» не ответили. Другие участники рынка предположили, что инвестору действительно могло бы быть интересно использование здания в качестве конюшни, поскольку конный спорт сейчас довольно популярен в Петербурге. «При этом качественных площадок с развитой инфраструктурой в городе крайне мало. Вероятно, инвестор планирует создать одну из таких. А при такой дешевой аренде можно вести довольно прибыльный бизнес»,— полагает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.

    Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris, считает, что никакого экономического смысла в таком проекте нет. «Это либо часть более крупного проекта, либо чистой воды меценатство, желание не только заработать денег, но и улучшить среду, оставить положительный след в памяти»,— говорит он.

    Читать еще:  Расчет численности при ЕНВД

    Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «Бестъ», уверен: «Если указано в назначении “конюшня”, то, скорее всего, это и будет конюшня. Если там сделать правильно продуманную конюшню с денниками, с постоем для лошадей, арендой денников и боксов для лошадей, это привлечет элитную аудиторию. Лошади — это целый мир для определенного социума. Если владельцы этого объекта разбираются в лошадях и понимают, как это все устроено, мое мнение, что все получится правильно».

    Памятник «Оранжерея» станет уже третьим объектом, переданным инвесторам для восстановления и дальнейшего использования в рамках программы «Рубль за метр». Так, в прошлом году были сданы в аренду ОКН «Особняк-контора и здание библиотеки лесопильного производства Ф. Я. и Н. Я. Колобовых» и ОКН «Александровские ворота Охтинских пороховых заводов». Победителем торгов за первый объект стало ООО «Петръ», предложившее ежемесячную арендную ставку в 2,6 млн рублей на время восстановления памятника, а за второй объект — ОАО «Научно-исследовательский институт химических волокон и композиционных материалов» Игоря Водопьянова со ставкой арендной платы 6,3 тыс. рублей в месяц.

    ТОП 10 инвестиционных апарт-отелей 2019

    Что такое апарт-отели и с чем их «едят»?


    Апарт-отель — довольно новый для Санкт-Петербурга вид жилья. Главным отличием от привычных нам квартир является его статус – коммерческое помещение. Благодаря этому статусу стоимость апартаментов существенно ниже стоимости жилья в привычных нам жилых комплексах, так как застройщик избавлен от социальной нагрузки – строительства школ, детских площадок и садиков. Еще один нюанс – его невозможно приобрести с помощью материнского капитала и субсидий, а прописаться здесь можно временно на пять лет с пролонгацией.

    Но чем же сейчас так привлекателен данный вид жилья?

    Во-первых, это местоположение. Так как для коммерческой застройки менее строгие требования, комплексы апартаментов возводят в самых привлекательных районах Санкт-Петербурга.

    Во-вторых, цена. Квартира в апарт-отеле с полной отделкой и мебелью обойдется процентов на 20-30 дешевле, чем аналогичная без ремонта в соседнем жилом доме.

    В-третьих, профессиональная управляющая компания. Сервис в таких комплексах действительно близок к отельному. Вы можете в любой момент позвонить консьержу и заказать такси, клининг, хим-чистку, мастера и даже пиццу.

    Так же в большинстве комплексов есть свой тренажерный зал и бассейн, бесплатный для жильцов дома.

    Отдельно хотелось бы выделить преимущества инвестирования в апартаменты.

    Большинство застройщиков вместе с апартаментом предлагают инвестору программу доходности от сдачи в аренду. Вы приобретаете квартиру и передаете ее управляющей компании в управление. УК полностью занимается поиском жильцов, сдачей, уборкой, ремонтом вашей недвижимости. При этом вы ежемесячно получаете арендную плату вне зависимости от того, сдали ли вашу квартиру или нет. Стоимость аренды в апарт-отеле выше чем в обычном доме благодаря высокому сервису.

    Самые известные и популярные апарт-отели Санкт-Петербурга

    ЖК «YES» на Марата.
    Первая сеть апарт-отелей находится в сердце культурной столицы и довольно активно развивается в качестве помещения для получения пассивного дохода и , в целом, разнопланового применения апартаментов.
    Он находится в 5 минутах от Невского проспекта и в шаговой доступности до метро Площадь Восстания. Апарт-отель буквально окружен историей Санкт-Петербурга и самыми лучшими ресторанами, кафе и торговыми центрами.
    Комплекс с дизайном от японской компании Nikken Sekkei имеет 10 этажей с ресторанами, фитнес-зоной и паркингом.
    YES оснащена инновационной инженерной системой на базе IP-технологий.

    ЖК «IN2IT» на Витебском проспекте
    Крупный проект в Московском районе. Его уникальность в том, что застройщик учитывал множество факторов, которые влияют на комфортное проживание. В связи с этим, апартаменты созданы в виде мини-города, где есть «все». Современный и удобный комплекс имеет разные виды отделок 1,2, 3-х комнатных квартир.
    В комплексе можно заказать полную меблировку апартамента.
    Апарт-отель расположен вдоль Витебского проспекта. Сама станция метро «Купчино» в 150 метрах от дома. Также в шаговой доступности находятся различные торговые центры, кафе, школы, детские сады, химчистки, прачечные и т.д.

    ЖК «VALO»
    Один из самых крупных апарт-отелей, который расположен напротив метро «Бухарестская». Cоздан в европейском стиле, где много прямых линий и светлых тонов. Многофункциональные планировки разделены на зоны, которые создают особый комфорт.
    Первые два этажа отданы под торгово-развлекательный центр с большой инфраструктурой, фитнес-центр и бассейн.
    Доходность апарт-отеля по предварительным подсчетам для владельцев будет составлять около 14%. Все апартаменты передаются с качественной отделкой под ключ и мебелью.

    ЖК «Салют»
    Один из первых апарт-отелей в Санкт-Петербурге «Салют» расположен в Московском районе. Рядом прилегает Пулковское и Московское шоссе. До метро «Звездная» и «Московская» можно дойти пешком. Мини-маркеты, салоны красоты, бары и рестораны находятся в самом комплексе, есть подземная парковка. Апартаменты предоставляются в чистовой отделке.
    Основные преимущества:
    – Цена на 20% ниже, чем у обычных квартир;
    – Удобно расположен к аэропорту;
    – Можно передавать номер в аренду и получать прибыль.

    ЖК «Голландия»
    Голландия находится на стороне Адмиралтейского канала и острова Новая Голландия. Три корпуса названы в честь самых ярких городом Нидерландов. Под апартаменты определено около 100 помещений.
    Адмиралтейский район — один из самых популярных и туристических районов Санкт-Петербурга.

    Этот комплекс облюбовали и сами жители Санкт-Петербурга, в основном квартиры здесь приобретают для собственного проживания. Яркая архитектура, панорамные окна и шикарное местоположение – по приятной цене.

    Апарт-отель «Докландс» находится на Васильевском острове. Компекс в стиле Лофт интересен так же не только под сдачу, но и для полноценного проживания. Из панорамных окон апартаментов открывается прекрасный вид на Малую Неву и Финский залив. Проектировкой и строительством апарт-отеля занималась компания «Docklands development», которая существует на рынке недвижимости более 10 лет. Квартиры передаются с качественной отделкой в стиле лофт, встроенной системой рекуперации, хорошей кухней и техникой.

    ЖК «Like»
    Расположен недалеко от метро Площадь Мужества. Комплекс имеет 1112 апартаментов с чистовой отделкой. Все транспортные узлы, магазины, салоны красоты, аптеки, банки, рестораны, аптеки, банки – в шаговой доступности. Через дорогу расположен Санкт-Петербургский торгово-экономический институт, что делает комплекс Like привлекательным для сдачи в аренду студентам.

    ЖК «Next»
    Проект компании «Еврострой», которая специализируется на жилье высокого класса. Всего в комплексе 432 помещения. На первом этаже — коммерческие (офисы, магазины, фитнес-залы, химчистки и прачечные). Под домом будет подземный паркинг на 80 мест. Апарт-отель расположен в 500 метрах от Шкиперского сада. Выгодное предложение по соотношению цена-качество.

    ЖК «Avenue-apart на Дыбенко»
    Авеню-апарт находится в Невском районе. Застройщик создает комфортный и современный комплекс, в котором размещено 391 апартамент с полной отделкой. Для офисов отведены помещения на первом этаже и обустроена подземная парковка. Рядом расположены кафе, рестораны, химчистка, клиники, школы, гимназии. Станция метро «Улица Дыбенко» в 700 метрах от апартаментов.

    Читать еще:  Заработать на маршрутках

    ЖК “Prime Residence”

    Прайм Ресиденс спроектирован компанией “Yard Group”, который будет расположен между Херсонской и Александра Невского улицами. Комплекс имеет 8 этажей, где будет размещено 382 помещения с чистовой отделкой. В апарт-отеле встроена централизованная система кондиционирования. Подземный паркинг на 135 мест. Вся территория вокруг комплекса будет поэтапно озеленена и оснащены зонами отдыха. Рядом расположены: супермаркеты, гимназия №148, детские сады, спорткомплекс и бассейн, музей городской культуры. Метро «Площадь Александра Невского» в 5 минутах от ЖК “Prime Residence”.

    Для более детальной консультации по апартаментам вы можете обратиться к нашим менеджерам. Рынок недвижимости в данном направлении активно растет и каждый месяц выводится в продажу новый проект. Недвижимость более востребована на начальных этапах строительства, в таком случае, можно заработать не только за счет сдачи в аренду, но и за счет роста самой недвижимости в период стройки.

    Чем опасны инвестиции в апарт-отели

    «Гарантированная доходность. Возможность заработать 10% (12%, 15%, 17%) годовых. Недвижимость как надежный актив. Лучше, чем депозиты и ценные бумаги. Инвестор пассивно получает доход от аренды», – примерно так выглядит реклама инвестиций в российские апарт-отели. Здесь есть проблема – но не в самой недвижимости, а в раскрытии рисков.

    Сервисные апартаменты в мире – небольшой, но быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Их выбирают для размещения сотрудников корпораций, они интересны туристам. На этот рынок пришли крупные гостиничные бренды. К 2018 г., по данным Global Serviced Apartments Industry Report, насчитывалось более 1 млн апартаментов в 160 странах.

    На развитых рынках рост сегмента поддерживают вложения фондов, которых привлекает более высокая доходность по сравнению с гостиничной недвижимостью. Но эта премия отражает более высокий уровень риска, ассоциированный с сектором, включая недостаточную прозрачность самого продукта, нехватку данных для сравнения и узнаваемых брендов (данные JLL). Уменьшение рисков по мере решения этих проблем в последнее время закономерно приводит к выравниванию доходности.

    В жизни всегда есть место раскрытию

    Самый яркий и свежий пример на рынке арендуемой коммерческой недвижимости – WeWork. Стартапу удавалось показывать бешеный рост объемов аренды, привлекать крупных венчурных инвесторов и не раскрывать реальную информацию о своем бизнесе. Момент истины наступил перед IPO, когда в проспекте эмиссии стали видны многочисленные проблемы компании. Например, по информации WSJ, вопросы Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) вызвал используемый компанией показатель доходности (contribution margin), который комиссия посчитала вводящим в заблуждение инвесторов. Комиссия также усомнилась в прогнозе 100%-й заполняемости офисных пространств, который компания первоначально указала в проспекте эмиссии. Результат: разочарование и иски инвесторов, потеря почти $40 млрд капитализации, отмена IPO, уход CEO, рекордный квартальный убыток, увольнение сотрудников и экстренное сокращение расходов.

    Особенность российского рынка заключается в зависимости от частных клиентов как источника инвестиций в недвижимость. Например, на рынке жилья доля собственных средств населения при финансировании приобретения недвижимости составляла 44% по сравнению с 5% в мировой практике (данные ДОМ.РФ). Тот же подход в случае с коммерческой недвижимостью приобретает странные формы.

    Покупка нежилых помещений в строящемся гостиничном комплексе или многофункциональном общественно-деловом центре (именно ими формально являются апартаменты) само по себе является рискованной инвестицией. К этому добавляется еще и риск оператора (управляющей компании) апарт-отеля. Позиционирование такого вложения как надежного финансового инструмента для розничного инвестора, не говоря о приобретении актива в кредит, можно рассматривать как случай misseling’а.

    Общаясь с девелоперами апарт-отелей, можно понять их логику в стремлении во что бы то ни стало получить средства на достройку объектов, а для этого использовать привлекательные для простых россиян показатели возможного дохода. Тем более что ограничения по рекламе минимальны: указать наименование застройщика/строящегося объекта и место размещения проектной декларации.

    Это сильно отличается рекламы финансовых услуг, когда жестко ограничиваются случаи гарантий или обещаний доходности, установлены требования по расчету доходности, максимальному раскрытию информации об условиях оказания услуг, расходах и рисках, связанных с инвестированием на финансовом рынке. Маскируясь под финансовый инструмент, вложения в апарт-отели одновременно лишены всей этой системы, защищающей права инвестора. Однако голых цифр доходности у нас традиционно достаточно, чтобы инвесторы несли деньги.

    Впрочем, к цифрам также есть вопросы. Недостаток полной и достоверной информации об условиях вложений и деятельности апарт-отелей ведет к креативности в расчете показателей доходности, которые навязчиво демонстрируются потенциальным инвесторам. В оценке объема инвестиций может фигурировать только стоимость приобретения недвижимости по ДДУ без вложений в мебель, первоначальный ремонт и пр. Налоги, расходы на деятельность ИП, статус которого стоит оформить инвестору-арендодателю, и еще ряд расходов также могут упускаться. Расчет доходов базируется на субъективных (но всегда оптимистичных) предположениях как о ставках аренды апартаментов, так и о их заполняемости. Игнорируется вопрос изменения рыночной стоимости апартаментов, а также их амортизации. Гарантии выкупа апартаментов и выплаты дохода ставят лишь вопрос о финансовой устойчивости гаранта.

    Безусловно, примеры вовремя достроенного качественного апарт-отеля с отличной локацией и профессиональным оператором, выстроившим сервис и отношения с корпорациями и системами бронирования и обеспечивающим стабильную заполняемость по высоким ценам, вполне реальны. Но, как мы видим, на российском рынке недвижимости возможны и другие варианты. Неслучайно понадобился переход на продажу новостроек через счета эскроу для защиты дольщиков.

    Что можно было бы сделать в случае с инвестиционными апартаментами? Раскрывать верифицированные показатели деятельности апарт-отелей по всему рынку: заполняемость номеров, средняя цена номера, доходность на номер и пр. Принять обязательства по раскрытию условий инвестиций и рисков, расчету доходности (аналогично, например, GIPS), а также финансовой отчетности операторов. В выигрыше от достоверной и полной информации будут не только инвесторы, но и сами апарт-отели, которые создадут условия для здоровой конкуренции и повышения доверия к сегменту. На такой рынок могут прийти институциональные инвесторы и крупные мировые операторы сервисных апартаментов.

    Еще одно направление – это упаковка апартаментов в нормальный финансовый инструмент через механизм фондов недвижимости. Больше 10 лет назад в одной финансовой группе мы делали профильный ПИФ, повторяя инвестицию, знакомую большинству жителей России, – вложение денег на стадии строительства и продажа по более высокой стоимости после сдачи объекта на вторичном рынке. Помимо защищенных прав пайщиков и ликвидности паев на бирже, добавленная стоимость такого продукта заключалась в отборе застройщиков и объектов командой управляющих и аналитиков, а также независимой оценке стоимости недвижимости. Арендуемые апартаменты стали бы отличным активом для подобных фондов.

    Пока же особые чувства вызывает у меня реклама гарантированной (!) уже сейчас доходности от сдачи апартаментов отеля, который должен быть построен в 2022 г. Эти чувства усиливает печальный вид заброшенного пустыря, где должен вознестись будущий объект инвестиций, и который я часто наблюдаю, проезжая мимо на машине.

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector