Мир и дом: О преимуществах краткосрочной аренды

Мир и дом: О преимуществах краткосрочной аренды

Доход от краткосрочной аренды в Москве: особенности, плюсы и минусы

Доход от аренды жилья принято считать пассивным. Это значит, что владельцу недвижимости не требуется прилагать ежедневных усилий для его получения. Если к долгосрочной аренде это определение можно смело применить, то с краткосрочной арендой все обстоит иначе. Такой вид аренды является полноценным, самостоятельным бизнесом и может стать основным источником дохода для частного инвестора. Несколько лет назад на большом рынке присутствовали, в основном, крупные компании. Сейчас краткосрочная аренда становится все более популярной среди физических лиц. Рассмотрим, какой доход вы можете получать, сдавая квартиру в Москве посуточно, что влияет на его формирование, и с какими подводными камнями вам придется столкнуться.

Краткосрочная аренда — доходный бизнес с минимальными рисками

Аренда может быть долгосрочной, среднесрочной и краткосрочной. В России долгое время самой распространенной была среднесрочная аренда сроком до года, так как в этом случае не требуется государственная регистрация договора. То есть жилье сдавалось, преимущественно, для длительного проживания. Краткосрочная аренда процветала, в основном, на юге страны в отпускной период.

В последние годы ситуация стремительно меняется и посуточная аренда жилья становится все более востребованной в крупных городах-туристических центрах России. Основными клиентами являются иностранные гости, которые предпочитают жить в частных квартирах или апартаментах, а не в отелях. В топ-10 таких локаций входят Казань, Владивосток, Калининград, города “Золотого кольца”, Сочи, Ялта. Первое место занимает Москва, на втором — Санкт-Петербург. Только в 2018 году столицу посетили 5 млн. иностранных туристов.

Если на доходность аренды на юге большое влияние оказывает сезонность, то в Москве этот фактор практически не имеет значения. Москва с ее историческими и архитектурными достопримечательностями является одним из крупнейших центров мирового туризма. В столице круглый год проходит большое количество значимых культурных, спортивных, общественных мероприятий, которые привлекают гостей со всего мира. Здесь сосредоточены интересы крупнейших мировых корпораций, поэтому хорошо развит бизнес-туризм.

Если вы хотите получать максимальный доход от аренды недвижимости в Москве, вам стоит обратить внимание на краткосрочную аренду. Доходность от посуточной сдачи квартиры в среднем в два раза выше доходности от среднесрочной аренды. Например, однокомнатную квартиру в Сокольниках вы сдаете молодой семье за 40 тыс. рублей в месяц. При краткосрочной аренде такой же квартиры цена за сутки составит 3 тыс. рублей, то есть 90 тыс. рублей в месяц. Конечно, цифры приведены с учетом 100 % загрузки съемного жилья, но они отражают реальную разницу в доходах.

Эксперты называют разные цифры доходности от краткосрочной аренды в Москве – от 7 до 15 % годовых в зависимости от объекта недвижимости. Для сравнения, хорошей доходностью в Берлине или Мюнхене считаются 4 % годовых. При этом по сравнению с другими бизнесами аренда недвижимости несет для вас минимальные риски. Хотя успех на этом рынке зависит от многих факторов.

Какие факторы влияют на доходность

Доходность от краткосрочной аренды напрямую зависит от следующих факторов:

  • расположение
  • формат жилья
  • расходы на обслуживание.

Выбор расположения квартиры для посуточной сдачи отличается от среднесрочной и долгосрочный аренды. В этом случае не имеет значения наличие рядом детских садов, школ и поликлиник. Главными критериями становятся транспортная доступность и близость объектов притяжения туристов и гостей города. К таким локациям относится центр Москвы (Тверская, Арбат, Замоскворечье), районы вокруг крупных выставочных центров (ВДНХ, “Крокус Экспо”), спортивных объектов или больших бизнес-парков.

Наиболее востребованными и инвесторами, и арендаторами являются компактные студии, однокомнатные квартиры и евродвушки. Они доступны по цене, быстрее окупаются и не требуют значительных расходов на содержание. Отдельный узкий сегмент на рынке краткосрочной аренды — элитные апартаменты для проведения корпоративных мероприятий, проживания обеспеченных людей и знаменитостей. В этой статье речь идет о недвижимости, предназначенной для масс-маркета.

На конечную доходность также сильно влияют затраты по обслуживанию объекта. Максимальный доход возможен, если владелец недвижимости самостоятельно занимается организацией проживания гостей, уборкой, мелким ремонтом и т. д. С учетом всех текущих расходов срок окупаемости такой квартиры в Москве в среднем составляет 13 лет.

Особенности, плюсы и минусы краткосрочной аренды

Главный плюс краткосрочной аренды в ее высокой доходности. Хорошим показателем загрузки квартиры является 60-70 % в среднем по году. Чтобы ее обеспечить, вы должны создать конкурентные условия проживания для гостей. В лучшем варианте в квартире должны быть:

  • хороший современный ремонт в нейтральных тонах;
  • необходимый набор качественной мебели и бытовой техники;
  • комплекты постельного белья и полотенец;
  • минимальный набор гигиенических и чистящих средств;
  • чай, кофе, сахар.

Очень важно поддерживать чистоту, регулярно проводить уборку и смену белья, устранять поломку бытовой техники и сантехнического оборудования. Необходимо организовать удобную и своевременную встречу гостей, документальное оформление отношений, передачу ключей и т. д. Нужно помнить, что доход от посуточной сдачи квартиры в аренду является нестабильным и напрямую зависит от конкурентных преимуществ жилья и вашей деловой активности. Поэтому главный минус краткосрочной аренды — это затраты вашего времени, нервов и сил. Посуточная аренда является самостоятельным бизнесом, а не источником пассивного дохода.

Также необходимо помнить, что вы обязаны платить налоги с дохода от аренды, иначе вам будут грозить серьезные штрафные санкции до 40 % от задолженности. Вы можете платить 13 % как физическое лицо, 6 % (плюс отчисления в фонды) как индивидуальный предприниматель или 4 % как самозанятый гражданин.

Краткосрочная аренда за рубежом

В Европе и США краткосрочная аренда имеет более долгую историю, чем в России. Во многих странах это самый распространенный вариант проживания туристов и гостей, особенно в столицах и курортных зонах. Сегодня российские частные инвесторы все чаще рассматривают зарубежную недвижимость как объект долгосрочного инвестирования. Особой популярностью пользуются Испания, Греция, Кипр, Болгария. В отдельное направление можно выделить европейские столицы и крупные мегаполисы: Париж, Лондон, Берлин, Мюнхен и т. д.

Текущая доходность от краткосрочной аренды составляет от 3 до 5 %. Наиболее доходной является недвижимость в крупных европейских городах. Но она требует и серьезных финансовых вложений. Более доступная курортная недвижимость, в свою очередь, подвержена фактору сезонности.

К плюсам приобретения квартир и апартаментов за рубежом можно отнести:

  • стабильную экономику в развитых странах;
  • надежную защиту прав инвесторов на законодательном уровне;
  • высокий спрос на краткосрочную аренду;
  • минимальные риски потери дохода или недвижимости из-за экономических или политических кризисов.

К минусам относятся:

  • языковой барьер;
  • законодательные ограничения и требования к инвесторам-нерезидентам;
  • риски, связанные с поиском и покупкой ликвидного объекта;
  • территориальная удаленность от объекта собственности;
  • поиск адекватного управляющего и расходы на оплату его услуг.

Таким образом, краткосрочная аренда может принести вам максимальный доход от использования жилой недвижимости при условии, что вы будете заниматься этим бизнесом самостоятельно.

Как снять в аренду офис на день, неделю, месяц? Особенности краткосрочных сделок

Передача в пользование офисов на условиях краткосрочности как направление в бизнесе появилась в России недавно. Причиной этому явилась потребность компаний, мелких и не очень, в офисных помещениях без оформления длительных обязательств. Это довольно удобно, если у компании нет возможности либо необходимости снимать офис на длительный срок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что говорит законодательство?

В зависимости от срока действия различают договоры:

  • краткосрочные – на срок менее года;
  • долгосрочные – на срок более года;
  • бессрочные ― без указания срока действия.

Аренда на короткий срок, как правило, интересна малому бизнесу ― физическим лицам и мелким предприятиям, которые не нуждаются в долгосрочной аренде офисного помещения. Это позволяет не тратить время на его регистрацию и сэкономить на оплате госпошлины.

В соответствии с п. 2 ст. 333.18 НК РФ государственная пошлина за регистрацию аренды сроком более года составляет для юридических лиц 22 тыс. рублей, для физических лиц — 2 тыс. рублей.

Обычный срок, на который заключается краткосрочная аренда, составляет 11 месяцев. Такой формат арендного обязательства довольно удобен и позволяет в дальнейшем его пролонгировать на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не против продолжения отношений.

Долгосрочные договоры аренды, заключаемые на срок более 1 года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ) и вступают в силу с момента такой регистрации. Сделка, не прошедшая государственную регистрацию, считается не заключённой. В случае возложения обязанности регистрации сделки на одну из сторон, вторая вправе потребовать исполнения этой обязанности от другой стороны в судебном порядке.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Читать еще:  Мотивация персонала

    Бессрочные обязательства имеют начало аренды ― дату заключения, и не имеют срока окончания. Такие обязательства действуют бессрочно, не регистрируются и расторгаются при условии уведомления стороны о своём желании расторгнуть сделку за 3 месяца до ее прекращения. (ст. 610 ГК РФ).

    Особенности краткосрочного договора

    «Офисы на час» ― один из популярных видов бизнес-аренды сегодня. 90% заявок на аренду офисных помещений поступает от представителей малого бизнеса ― компаний, предпринимателей с товарооборотом до 10 милн. руб. в год и численностью сотрудников до 30 человек, реже фрилансеров.

    Преимуществом краткосрочной аренды являются:

    • помещение имеет ремонт и необходимое офисное оборудование;
    • решены вопросы с обслуживанием офиса (содержание, уборка, охрана);
    • при развитии или сокращения бизнеса можно поменять место расположения офиса;
    • аренда в престижном месте с необходимой инфраструктурой.

    Найти краткосрочную аренду несложно. Для поиска нужного варианта необходим интернет и запрос в поисковой строке необходимого варианта помещения. Множество специализированных компаний предлагают линейку «упакованных» офисных помещений на любой вкус, размер и кошелек.

    На день или сутки

    Почасовая или посуточная аренда на день подойдёт для предпринимателей и самозанятых специалистов, для авторов обучающих курсов, коучей, иных представителей инфобизнеса, снимающих офис для встреч с подписчиками или студентами обучающих групп, для тренингов и семинаров. Снять такие офисы можно в:

    • коворкингах;
    • бизнес-центрах;
    • бизнес-инкубаторах.

    Цена краткосрочной аренды зависит от многих факторов и ощутимо выше, чем долгосрочный вариант.

    На неделю

    Снимаются в крупных торговых молах и офисных центрах. Потребность в таких офисах есть у интернет-предпринимателей, устраивающих распродажи товаров интернет-магазинов, и начинающих бизнесменов. Это могут быть:

    • офисные помещения;
    • торговые прилавки;
    • склады.

    На месяц

    Аренда офиса на срок от несколько недель до месяца удобна для крупных компаний, желающих открыть представительство в другом регионе. Такой формат аренды дает возможность без лишних затрат провести исследования на предмет открытия филиала или представительства в нужном городе. Стоимость аренды на месяц незначительно отличается от долгосрочной, а в ряде случаев практически не имеет отличий.

    Обязательно ли заключать договор при съёме помещения на короткий срок?

    Арендуя помещение на короткий срок заключать договор нужно. Устная договорённость не имеет юридической силы при передаче в пользование недвижимого имущества и в случае спорных моментов доказать в суде будет что-либо довольно сложно (ст. 621 ГК РФ).

    Требуется ли заверение или регистрация?

    По общему правилу краткосрочные сделки не требуют государственной регистрации и нотариального удостоверения. При желании, в целях обеспечения исполнения своих обязательств стороны могут договориться о заверении сделки у нотариуса.

    Можно ли продлять такие сделки?

    При заключении «аренды на час» договор может пролонгироваться, если ни одна из сторон не возражает против его продолжения и помещение продолжает оставаться в пользовании у арендатора. Договор может быть продлён на новый срок по соглашению сторон на тех же условиях.

    Арендодатель также вправе не продлевать аренду с действующим арендатором и передать помещение другому желающему, даже если предыдущий добросовестно выполнял свои обязанности и хотел бы продолжить аренду. В этом случае арендодатель вправе отказать бывшему арендатору в передаче офиса на новый срок либо предложить аренду на других, менее выгодных для него условиях.

    Риски, подводные камни и узкие места

    При заключении договора краткосрочной аренды следует обратить внимание на следующие важные моменты:

    1. Сделка, заключённая неуполномоченным лицом, является недействительной. Поэтому перед заключением договора краткосрочной аренды следует внимательно изучить ее условия и убедиться, что арендодателем является собственник помещения либо его доверенное лицо. Данный факт можно проверить, запросив выписку из ЕГРН, в котором указан собственник имущества и его статус.
    2. При заключении краткосрочного обязательства нужно обращать внимание на условие внесения так называемого страхового депозита ― суммы, равной минимальному размеру арендной платы. Это излюбленный приём арендодателей коммерческой недвижимости, направленный на сохранение своих доходов в случае, если другая сторона по сделке захочет выйти из нее досрочно.
    3. При досрочном прекращении договора по инициативе арендатора страховой депозит остаётся в «кошельке» арендодателя в качестве штрафа. Законодательно от такого условия отказаться нельзя, поскольку договор — это соглашение двух сторон по использованию переданного имущества.

    Таким образом, заключать договор аренды офиса можно на любой срок и на тех же условиях, что и сделки на длительные сроки. Отличием является отсутствие государственной регистрации и цена, которая всегда выше, чем в добычных договорах.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Почему США — перспективный рынок краткосрочной аренды элитного жилья

    В последнее время становится все более популярным краткосрочный туризм — элитные микропутешествия. Благодаря этому растет рынок краткосрочной аренды элитной недвижимости. Новый тренд отметила компания Airbnb, которая в 2019 году создала отдельную платформу Airbnb Luxe со стоимостью жилья от $1 000 долларов в сутки для тех, кто хочет арендовать роскошную виллу или апартаменты на несколько дней. Подробнее о ситуации на этом рынке рассказывают аналитики Tranio.

    Растет спрос на краткосрочную аренду элитного жилья

    Емкость рынка элитного туризма в мире к 2018 году составила $201 млрд. По прогнозам агентства Coherent Market Insights, в ближайшие три года он будет ежегодно расти еще примерно на 6,7% (Luxury Travel Market, 2019).

    В 2019 году микропутешествия (например, только на выходные) стали одним из главных трендов рынка элитных путешествий благодаря непрекращающемуся развитию транспортных сетей, в том числе международного авиасообщения, все большего распространения высокоскоростных поездов и каршеринга.

    Спрос на краткосрочную аренду элитного жилья во время микропутешествий растет благодаря желанию состоятельных людей получать как можно больше свежих впечатлений. Вместо лучших отелей такие туристы арендуют на несколько дней дома, которые максимально интегрированы в местную среду, но при этом роскошно отделаны и комфортабельны.

    Компания Airbnb в 2019 году создала новый сервис — отдельную платформу для краткосрочной аренды элитной недвижимости. В сентябре в базе элитного жилья Airbnb Luxury находились уже более 3 тыс. объектов, каждый из которых прошел проверку по более чем 300 критериям качества.

    США лидируют на рынке краткосрочной аренды элитной недвижимости

    В базе данных Airbnb Luxury 47% объявлений приходятся на аренду элитной недвижимости в США. Это логично: в 2017 году доля Cеверной Америки на рынке элитного туризма составляла 32,9%. На своем континенте США занимают 85,5% рынка элитного туризма, а значит, находятся в лидерах среди всех стран мира, полагают специалисты исследовательской компании Grand View Research (Luxury Travel Market Size, Share & Trends Analysis Report, 2019).

    По подсчетам World Travel & Tourism Council в 2018 году вклад туризма в ВВП США составил $1,6 трлн, то есть 7,8%. Совокупные траты местных и иностранных туристов в 2018 году в стране составили $1 089 млрд, сообщает Ассоциация туризма США (U.S. Travel and Tourism Overview, 2018). Элитный туризм по итогам 2018 года составил порядка $60 млрд, то есть 5,5% от всей туристической отрасли страны.

    Согласно данным сервиса аренды AIRDNA, в штате Нью-Йорк находятся пять из восьми существующих локаций рынка США со среднесуточной стоимостью аренды (Average Daily Rate, ADR) от $1 000 и выше. Все они — в Хэмптонс, пляжных деревушках на острове Лонг-Айленд.

    Хэмптонс не случайно лидирует по величине ADR среди всех локаций США. Эту местность называют американским Лазурным берегом. Состоятельные горожане приобретают там жилье, чтобы жить летом. Максимальная стоимость домов здесь может достигать $150 млн. Медианная цена за дом во втором квартале 2019 года находилась у отметки в $850 000 — на 4% меньше, чем годом ранее, пишут Barrons.

    Отчеты агентства Elliman за I и II кварталы 2019 года показывают, что в первом полугодии продажи в Хэмптонсе оказались на 9% ниже аналогичного периода 2018 года (Elliman report Hamptons sales Q1 2019, Q2 2019). Barrons связывают снижение продаж с ограничением налоговых вычетов при покупке недвижимости. Однако, прогнозируют эксперты, спрос должен восстановиться.

    По количеству предложений с ADR более $1 000 за ночь лидирует Нантакет, штат Массачусетс. Здесь в аренду предлагаются более 1 200 объектов элитной недвижимости.

    Чем выше ADR, тем меньше конкуренция среди желающих сдать жилье в аренду. Это показывают и данные AIRDNA: количество предложений по аренде резко сокращается при росте ADR.

    Рынок элитных путешествий растет потому, что стало больше владельцев крупных капиталов

    Рынок элитного туризма в США развивается благодаря владельцам крупных капиталов — хайнетов и ультрахайнетов (High Net Worth Individual, Ultra High Net Worth Individual). В 2018 году в мире насчитывалось 22,4 млн хайнетов, то есть инвесторов с капиталами свыше $1 млн. Более 40% из них живут в США — это больше, чем в какой-либо другой стране.

    США лидируют и по количеству ультрахайнетов, то есть людей с капиталами выше $30 млн. По оценкам компании The Wealth-X (World Ultra Wealth Report, 2018), к 2018 году в США жили 79,6 тыс. таких граждан — треть от общего числа ультрахайнетов на планете.

    Владельцев крупных капиталов. в мире становится все больше. В 2018 году количество хайнетов увеличилось на 1,9% сравнению с 2017 годом. Количество ультрахайнетов в 2017 году выросло на 12,9% относительно 2016 года.

    По прогнозам компании The Wealth-X, количество хайнетов в Северной Америке будет расти и к 2023 году увеличится на 5,9%. Knight Frank ждет, что в Северной Америке в течение следующих пяти лет на 18% вырастет и количество ультрахайнетов (The Wealth Report, 2019).

    Очевидно, с ростом количества хайнетов и ультрахайнетов в США и во всем мире будет развиваться и элитный туризм. Вместе с этим будет расти рынок краткосрочной аренды элитной недвижимости.

    Материал подготовлен для Second Wind

    Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

    Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

    Мир и дом: О преимуществах краткосрочной аренды

    Весьма интересно давать определение устоявшемуся термину «краткосрочный договор аренды». Обычно это означает не регистрируемый в Росреестре договор аренды на 11 месяцев. В то же время я бы не назвал долгосрочным договором аренды сделку сроком до трех лет и отнес бы ее также к категории краткосрочных, потому что настоящий долгосрочный договор аренды начинается от пяти лет. И вот почему.

    Долгосрочная аренда вне зависимости от арендуемой площади (обычно она начинается с 300–500 кв. м) — это многосоставной контракт. В этот договор, в отличие от краткосрочного, входят следующие элементы: арендные каникулы, BOMA 2010 и BOMA 1996, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.

    Указанный набор элементов заставляет создавать сложные многостраничные контракты, которые позволяют арендатору получить максимальный объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости.

    Долгосрочный арендатор получает широкий круг полномочий. По сути, единственное, что отличает его от собственника, это необходимость вносить аренду и отсутствие права отчуждать предмет аренды в собственность других лиц. При этом у арендатора может быть даже право сдачи в субаренду без необходимости получения согласия собственника. Например, в контракте это безусловное право может распространяться на все организации из группы лиц арендатора.

    Долгосрочный договор аренды — отличная альтернатива покупке недвижимости. В обоих случаях бизнесмен руководствуется долгосрочными перспективами — ведь тот, кто мыслит «в короткую», не будет ни покупать, ни арендовать недвижимость надолго, а предпочтет краткосрочную аренду.

    Долгосрочная аренда — это выбор, как правило, крупных и устойчивых организаций («Газпром», Сбербанк, «Росатом» и т. п.), бизнес которых стабилен и рассчитан на «длинные» проекты. Тут и начинают проявляться положительные стороны долгосрочной аренды. К ним я отнес бы следующее:

    • возможность получить арендные каникулы, то есть возможность не платить аренду до года;
    • получение step up period (периода действия пониженных базовых арендных ставок), который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей;
    • возможность не вносить гарантийный депозит (платеж, равный стоимости одного-трех месяцев аренды), а заменить его банковской гарантией — то есть нет «заморозки» собственного капитала, базовая ставка аренды для долгосрочных арендаторов ниже, чем для краткосрочных;
    • в долгосрочную аренду сдаются, как правило, качественные площади классов В+ и А — офисы, склады, торговые помещения, что создает преимущества перед краткосрочными арендаторами.

    Вообще, долгосрочная аренда — классический и очень наглядный пример win-win game. В результате такой сделки выигрывают все стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, может взять недорогой долгосрочный кредит, продать сданную в аренду недвижимость как доходный актив профессиональным инвесторам (за счет индексации аренды значительно дороже его оценки на период заключения договора аренды), не иметь финансовых провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для краткосрочной аренды), получать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними также долгосрочные договоры. Арендатор получает указанные выше преимущества, приводящие к экономии бюджета и повышению качества своего размещения.

    В офисной недвижимости наметился тренд переезда арендаторов из класса В в классы В+ и А — краткосрочные арендаторы низкокачественной офисной недвижимости стали заключать долгосрочные договоры аренды отличных объектов. Это сразу же создает для них ряд преимуществ: позволяет удержать уже существующий ценный кадровый костяк без повышения окладов и взять новых высококлассных специалистов, которых привлекут комфортные современные условия работы, ведь на работе мы проводим большую часть нашей активной жизни. Помню, когда я работал в другой компании, мы не могли найти специалистов в наш офис, расположенный в городе ближнего Подмосковья. Кандидаты даже отказывались ехать на собеседования, несмотря на рыночный оклад. Переезжающие на долгосрочные договоры аренды в классы В+ и А такой проблемы испытывать не будут.

    Но самую заметную выгоду получают сетевые или крупные организации — для них дисконт к базовой аренде больше, каникулы измеряются годами, собственник готов сделать за свой счет высококачественный ремонт и даже подумать о меблировке и финансировании центра обработки данных. В таких ситуациях долгосрочный договор раскрывается полностью, создавая максимальный экономический эффект для всех сторон.

    Но не все собственники и арендаторы готовы к долгосрочным договорам, требующим определенных уступок. Например, маловероятно, что собственник заключит долгосрочные отношения с максимальным наборов преференций с арендатором, который не сможет доказать свою финансовую состоятельность в перспективе. А некоторые вообще избегают крупных амбициозных арендаторов, создающих головную боль своими завышенными требованиями, и предпочитают небольших и недолгосрочных арендаторов, но с хорошей оплатой. Такой подход имеет свои плюсы, выражающиеся на практике в высоких арендных потоках, обратной стороной которых выступают долгие простои помещений без аренды в ожидании нового клиента.

    Так что же с минусами долгосрочной аренды? Дело в том, что нынешний кризис их практически нивелировал. Ведь главный минус был в том, что арендатор принимал на себя долгосрочный валютный риск. Но за прошедшие два года на рынке коммерческой недвижимости произошел фундаментальный сдвиг, проявившийся в массовом переходе от валютной аренды в рублевую.

    Не могу не рассказать еще об одном интересном эффекте долгосрочной аренды. Есть такое выражение «намоленное место» — место по необъяснимым причинам привлекающее/удерживающее арендаторов долгие годы, даже десятилетия. Многие арендодатели мечтают, чтобы их недвижимость была таким местом. Объяснение этому явлению есть. Одна из причин — создание корпоративного/клубного духа среди разных арендаторов, находящихся в одном месте длительное время. За этот период лишние организации уходят и остаются только те, которые к месту привязались. Сотрудники купили или арендовали рядом жилье, сложился близкий по месту круг поставщиков и покупателей, образовались устойчивые личные и деловые связи между арендаторами и т. п.

    В наше время создается основа для перехода российского рынка на новую веху развития — сверхдолгосрочные договоры аренды на 20 лет и более. И такие примеры уже есть во всех сегментах недвижимости (офисы, слады, торговля). Как следствие, недвижимость составит сильную конкуренцию ценным бумагам и депозитам в борьбе за институционального инвестора.

    Сейчас пришло время для долгосрочной аренды. Ставки снизились до минимума, предложений качественных площадей во всех сегментах в избытке. Создание взаимовыгодного партнерства между арендодателем и арендатором позволяет выиграть обеим сторонам.

    Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

    Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

    “Мир и дом”: О преимуществах краткосрочной аренды

    Краткосрочная аренда, на срок 11 месяцев, — специфически российское явление. И вызвано оно, прежде всего, особенностями нашего законодательства. В чем преимущества такой сделки для обеих сторон?

    Взгляд на рынок
    На Западе распространена так называемая аренда short-stay, сроки которой колеблются от одного дня до трех месяцев. Используется она в том случае, когда бизнесменам на короткий срок требуется высококлассный офис. Например, чтобы провести переговоры, реализовать инвестиционный проект в другом городе. В остальных случаях договоры аренды заключаются на срок более года, а значит, гарантируют и арендатору, и арендодателю стабильность и покой на достаточно долгий период.

    В России же наиболее распространены договоры на срок именно 11 месяцев. Такие договоры – прерогатива бизнес-центров класса С, реже В, а также административных зданий. «Офисы класса С – самый объемный рынок офисной недвижимости, – говорит Александр Шарапов, президент компании Becar. Commercial Property. – Одновременно этот рынок является самым закрытым и дефицитным». По данным компании Switch Reality Group, на рынке Москвы предлагается около 13,2 млн кв.м офисной площади. Из них только 4 млн кв.м относятся к бизнес-центрам А и В класса; 6 млн кв.м приходится на здания класса С. Еще 1,5 млн кв.м – офисные площади в функционально и морально устаревших объектах и 1,7 млн кв.м – на встроенные офисные площади.
    Естественно, что условия существования арендаторов в зданиях класса С и ниже не назовешь комфортными. Однако заполняемость этих зданий близка к предельной, и свободные площади составляют 1–2%, в то время как количество вакантных офисов в бизнес-центрах класса А во втором квартале 2005 г. составило 4,3%, класса В – 7,1%.

    В жестких рамках аренды
    Причин, по которым арендодатели предпочитают краткосрочные отношения с клиентами, несколько.
    Первая – возможность избежать бюрократических формальностей. Дело в том, что договоры аренды, заключенные на период больше года, подлежат обязательной государственной регистрации. Это длительная, изматывающая процедура, которая может затянуться на срок от двух месяцев до полугода. Оформлять документы в Москомрегистрации может как арендатор, так и арендодатель. Но на практике регистрация расторжения (прекращения) договора аренды практически всегда ложится на арендодателя. В эту инстанцию необходимо предоставить 14 различных документов, одобренных и согласованных в других государственных и муниципальных структурах. В случае если один из документов оформлен неправильно, весь процесс тормозится, а иногда и начинается снова. Более того, необходимо регистрировать не только сам договор и его расторжение, но и все изменения, которые происходят в помещениях. «Если действовать по букве закона, то снос или возведение каждой перегородки нужно согласовывать в Межведомственной комиссии (МВК), а потом получать в БТИ экспликацию здания, – объясняет Александр Шарапов. – Такие операции с недвижимостью недешевы, хлопотны и абсолютно не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Последнему – особенно, потому что завтра арендатор может уйти, а пришедшему ему на смену новая стенка покажется лишней. Значит, процедуру согласования придется затевать снова». По доброй российской традиции общение с бюрократами любой бизнесмен стремится свести к минимуму. Именно поэтому, например, в бизнес-центрах Plaza Construction отдают предпочтение фирмам, которые снимают небольшие площади на срок до года. И так поступает огромное количество арендодателей и арендаторов.
    Вторая причина – краткосрочная аренда дает управляющим компаниям дополнительные рычаги управления партнером. Долгосрочный договор, зарегистрированный в Москомрегистрации, помогает арендатору отстаивать свои права: согласно договору, он может потребовать улучшить качество содержания офиса и провести ремонт. В краткосрочном договоре такие условия, как правило, не прописываются: арендатор обычно сам приводит офис в порядок. Ссориться с арендодателем, который может порвать договор через 11 месяцев, не захочет никто. Поэтому так часто в офисах класса С нет горячей воды, приличного сервиса, а дорожки, если они вообще есть, протерты до дыр. «Быстро найти в Москве небольшой офис площадью 50–100 кв.м с хорошими подъездными путями – это большая проблема, – обращает внимание Франсуа Руа, генеральный директор компании «Офисов.net». – Поэтому владельцы малого и среднего бизнеса ценят помещения, в которые попали, а бытовые неудобства вынуждены терпеть. Арендодатели прекрасно знают, что по истечении срока договора к ним выстроится очередь из таких же небольших фирм, а потому не особенно церемонятся с арендаторами».

    Финансовые уловки
    Третья причина, по которой управляющие компании отдают предпочтение краткосрочным договорам, еще более банальна: именно такие договора помогают арендодателю уходить от налогов и обязательных выплат. «Примерно 40% от суммы мы платим официально, а 60% передаем собственнику «черным налом», – признается владелец одной компьютерной фирмы. А вот если бы договор был зарегистрирован в Москомрегистрации, то у контролирующих органов почти наверняка возник бы вопрос – почему сумма договора намного ниже рыночной, что в перспективе может обернуться пристальными проверками и долгими разбирательствами».
    Для офисных зданий, которые принадлежат муниципальным или федеральным государственным предприятиям, 11-месячная аренда подчас становится единственным способом выжить. По данным компании «Офисов.net», сейчас сдаются в коммерческое пользование около 12,4 млн кв.м муниципальной и федеральной собственности. И львиная доля этих площадей приходится на офисную недвижимость класса С. По закону, собственники муниципальной и федеральной недвижимости могут оставлять у себя на балансе доходы от аренды и использовать их только в течение первого года договора. Со второго года все платежи перечисляются в бюджет соответствующего уровня, а значит, собственник лишается основной части своих доходов. Если же договор заключен на срок до года, то по его окончании заключается новый договор с тем же арендатором, что позволяет все платежи оставлять у себя.

    Но по закону муниципальный или федеральный собственник может и не иметь права сдать свои пустующие площади под офисы. Например, когда данная организация по старой памяти значится в государственных структурах как засекреченная. Тогда стороны подписывают вместо договора аренды договор о совместной деятельности и безвозмездном оказании услуг, который заключается обычно на срок меньше года. По нему арендатор и арендодатель становятся партнерами, и последний в качестве своего вклада в «совместную деятельность» предоставляет арендатору помещение для работы. Такая практика существует только в офисах класса С и ниже. «В случае если между сторонами заключается соглашение о безвозмездном оказании услуг, оплата вносится не в виде арендных платежей, а другим способом: либо черным налом, либо в качестве оплаты услуг, оказываемых арендодателю. В этой ситуации арендатор таковым фактически не является и, соответственно, при возникновении каких-либо спорных моментов по аренде помещения его права не ясны», – констатирует Франсуа Руа (компания «Офисов.net»).

    Еще один аргумент в пользу краткосрочной аренды – она помогает собственникам офисных зданий минимизировать платежи при субаренде. «Собственник нанимает управляющую компанию, которая чаще всего существует только на бумаге, – объясняет Олег Никуленко, один из учредителей юридической компании «ЮрКонсалТ-Групп». – С этой компанией заключается договор аренды на долгий срок с правом сдавать площади здания в субаренду. После этого управляющая компания заключает договора с субарендаторами уже на более короткий срок. Основная часть доходов оседает в управляющей компании, а необходимый минимум платежей перечисляется на счет собственнику здания. Именно с этой небольшой суммы и платятся налоги. Правда, такие управляющие компании живут очень недолго: они ликвидируются в течение двух-трех лет, а на их место приходят новые, такие же фиктивные фирмы.

    Дешево и сердито
    С первого взгляда может показаться, что договор на 11 месяцев для арендатора абсолютно невыгоден. Тем не менее, это не так. По информации компании МИАН, полиграфические, издательские, торговые, фармацевтические компании, небольшие рекламные агентства достаточно охотно идут на заключение подобных договоров. И имеют на то ряд веских причин.

    Первая из них – возможность сохранить мобильность собственной фирмы и не сидеть на привязи в виде долгосрочного арендного договора в помещении, которое, скажем, уже не удовлетворяет потребностям. Ведь согласно стандартному договору аренды, арендатор, решивший в одностороннем порядке порвать договор, обязан выплатить арендодателю сумму, равную арендной плате за три месяца. Так хозяин компенсирует потери от возможного простоя помещения в ожидании новых «жильцов».

    Другая причина, по которой арендатор оказывается в выигрыше при заключении 11-месячного договора, – финансовая сторона вопроса. Цена одного метра аренды в офисах класса С значительно ниже класса А и В: в первом случае она составляет $250 за 1 кв.м, во втором случае – $600–650, в третьем – $450–500. При этом бизнес-центры класса А и В редко идут на дробление общей площади на мелкие кусочки – минимальный офис в таких бизнес-центрах занимает около 300 кв.м. Занять такую территорию под силу в основном крупным фирмам. Поэтому средние и небольшие фирмы выбирают для себя офисы класса С. В выгодном положении арендаторы, заключившие договора на срок аренды до 11 месяцев, могут оказаться и в случае общего понижения ставок арендной платы. «Долгосрочный договор заключается, как правило, с условием пересмотра ставок аренды раз в 2–3 года, – комментирует Дмитрий Нарицкий из управляющей компании Plaza Construction. – На этом настаивают именно арендаторы, которые исходят из тенденции роста арендных ставок. Поэтому им выгоднее, чтобы эти ставки пересматривались как можно реже. При этом возможность понижения ставок ими не рассматривается».
    Между тем эксперты рынка прогнозируют в ближайшее время снижение ставок на аренду коммерческой недвижимости, расположенной в местах, не приспособленных к большому наплыву клиентов, с затрудненным транспортным подходом и малым количеством парковочных мест. А к таким зданиям можно уверенно отнести многие бизнес-центры в пределах Садового кольца. В этом случае арендаторы, снимающие офис на срок до года, смогут гораздо оперативнее пересмотреть условия аренды.

    Арендные ставки могут резко упасть и по другой причине: никто не может исключить вероятность очередного дефолта. Последствия августа 1998 г. действительно показали, что фирмы, работавшие по краткосрочным договорам, оказались в более выгодной ситуации. Падение рубля повлекло за собой снижение уровня жизни, а потому спрос на товары и услуги фирм резко упал. Большинство компаний оказалось не способны платить по прежним арендным расценкам и потому попали в «долговую яму». Тем, у кого договора были заключены на короткий срок, повезло больше.

    Специалисты компании «Офисов.net» указывают еще на один плюс краткосрочной аренды для малого бизнеса. Для предприятий, действующих по упрощенной системе налогообложения, в первый год арендная плата идет в счет налогооблагаемой прибыли. Соответственно, автоматически снижается НДС, налог на прибыль, налог на имущество. Поэтому таким компаниям гораздо выгоднее заключать краткосрочные договора на срок меньше года, которые потом расторгаются и заключаются вновь. Такая схема давно стала одной из самых популярных и вполне легальных схем уменьшения налогообложения для малого бизнеса.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector