Лизинг недвижимости: за и против

Лизинг недвижимости: за и против

Стоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать?

Приветствую! Цены на жилье в России «кусаются» даже в кризис. Неудивительно, что россияне ищут любые способы растянуть оплату дорогой покупки на несколько лет.

Чаще всего для этих целей используют ипотеку, чуть реже — рассрочку. Но в 2011 году линейка продуктов формата «живи сейчас — плати потом» пополнилась еще одним продуктом: квартира в лизинг для физлиц.

Сегодня мы поговорим о специфике такой схемы, ее плюсах и минусах и требованиях к заемщику и объекту.

Что такое лизинг и зачем он нужен?

Лизинг — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. С 2011 года услуга лизинга доступна и юридическим, и физическим лицам. Арендовать у лизинговой компании можно не только спецтехнику, оборудование и грузовые авто, но и жилые квартиры или дома.

По сути — это та же ипотека: с первоначальным взносом, ежемесячными платежами и обязательной страховкой. Только «спонсором» покупки выступает не банк, а лизинговая компания.

Объекты лизинговых правоотношений

Лизинг подразумевает наличие трех участников: лизинговую компанию, клиента и застройщика/продавца квартиры на вторичном или первичном рынке.

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда — «классика жанра». Человек выбирает квартиру, ЛК проверяет объект и заемщика, приобретает жилье у продавца и сдает его в долгосрочную аренду лизингополучателю.

В конце срока арендатор-клиент выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.

Оперативная аренда — аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден, чем классическая аренда, и в России практически не используется.

Как работает механизм жилищного лизинга?

Вы выбираете подходящую квартиру. ЛК выкупает у застройщика жилье и сдает ее Вам в аренду. Каждый месяц Вы перечисляете на счет ЛК предусмотренный договором платеж.

На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. При этом Вы можете жить в этой квартире, прописать там жену и детей и даже сделать капитальный ремонт. Ну, и конечно, Вы оплачиваете «коммуналку» на общих основаниях.

В каких случаях актуальна схема лизинга?

Лизинг жилой недвижимости может пригодиться тем, кому не доступна классическая ипотека. Например, испорчена кредитная история, или заемщик получает неофициальный доход.

Такому клиенту банк наверняка откажет. А вот лизинговая компания примет с распростертыми объятиями. Ведь в отличие от банка, ЛК ничем не рискует. В случае просрочки объект автоматически возвращается «домой», а лизингополучатель оказывается на улице. Без суда и коллекторов.

Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга

Когда Вы оформляете ипотечную программу в банке — то квартира Ваша с момента подписания договора купли-продажи. На ней просто «висит» обременение (банк держит жилье в «заложниках» до момента полного погашения долга).

В схеме лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя до самого последнего платежа.

И в случае банкротства лизингополучателя его без проволочек выселяют из арендуемого жилья вместе с детьми и домашними животными. Достаточно, чтобы ЛК расторгла договор в одностороннем порядке.

Ответом на вопрос «кто собственник» лизинг ближе к рассрочке. Ведь до момента полной выплаты стоимости квартиры в новострое, объект является собственностью застройщика, а не покупателя.

Преимущества и недостатки

Как и у любой схемы покупки собственного жилья, у лизинга есть плюсы и минусы.

Плюсы

  1. Высокая лояльность при оценке платежеспособности клиента. Если квартира стоит меньше 30 млн. рублей, то сделка оформляется по трем документам за 5-6 дней.
  2. Все дополнительные манипуляции по сделке (страхование, например) ЛК берет на себя. Правда, стоимость этих допуслуг будет включена в ежемесячные платежи.
  3. Можно закрепить индивидуальные условия погашения (раз в месяц или раз в квартал, аннуитит или дифференцированная схема).
  4. Клиентам лизинговой компании не нужно дополнительное обеспечение (залог, поручительство третьих лиц).
  5. ЛК проводят более глубокую и качественную проверку недвижимости. Ведь приобретаемый объект долгое время будет находиться в собственности компании. И если через пару лет после покупки сделка будет признана недействительной (например, из-за неправильно оформленной приватизации), в первую очередь, пострадает ЛК.
  6. Цена квадратного метра зафиксирована на весь срок.
  7. Вам не нужно платить налог на имущество (его оплату берет на себя ЛК).

Минусы

  1. Процентные ставки по лизингу, в среднем, в 1,5 раза выше, чем по банковской ипотеке.
  2. Срок действия договора, как правило, не превышает 10 лет.
  3. Недвижимость находится в собственности ЛК до момента полного выкупа квартиры лизингополучателем.
  4. Жилье в лизинге нельзя сдавать в аренду третьим лицам.

Как купить квартиру в лизинг физическому лицу?

Возможность приобретать жилье по такой схеме россияне-физлица получили лишь в 2011 году. Раньше недвижимость в лизинг была доступна только юридическим лицам.

Сегодня с помощью долгосрочной аренды можно покупать не только квартиры, но и таунхаусы, коттеджи, апартаменты и даже долю в объекте жилой недвижимости.

Алгоритм покупки лизинговой недвижимости для физических лиц выглядит так.

  • Первый этап. Вы обращаетесь в лизинговую компанию и сообщаете о том, что хотите купить конкретную квартиру. Выбрать ее, естественно, нужно заранее.
  • Второй этап. ЛК оценивает ликвидность объекта и платежеспособность клиента.
  • Третий этап. Вы делаете первоначальный взнос (от 10% стоимости квартиры).
  • Четвертый этап. ЛК выкупает объект недвижимости у продавца.
  • Пятый этап. ЛК сдает квартиру в аренду клиенту. В Росреестре регистрируется договор лизинга. В документе есть пункт о том, что по окончании срока аренды квартира становится Вашей собственностью.
  • Шестой этап. В течение всего срока Вы платите ЛК оговоренные заранее платежи.
  • Седьмой этап. По истечении срока договора квартира становится Вашей собственностью.

Специфика приобретения

Требования к клиенту при оформлении

Кому доступен лизинг? Любому гражданину РФ старше 21 и младше 60 лет. Потенциальный клиент не должен находиться на стадии банкротства. А в его отношении не должно вестись исполнительное производство. Обязательное требование: наличие источника постоянного дохода.

Минимальный первоначальный взнос при покупке через лизинг составляет 10%. Чем выше размер аванса — тем более выгодными будут условия погашения.

Требования к объекту

Требования к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедливы.

Объект договора должен быть пригоден для постоянного проживания. И числиться в Росреестре как «жилая недвижимость». В отличие от оформления ипотеки, в лизинг можно взять только ГОТОВОЕ жилье (на первичном или вторичном рынке).

Через ЛК нельзя купить строящийся объект или земельный участок.

  • объект свободен от обременений (нет залога, нет ареста);
  • в нем не делались незаконные реконструкции и перепланировки;
  • само здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете на капитальный ремонт, имеет каменный, кирпичный или железобетонный фундамент.

Пакет документов

В простых сделках пакет необходимых документов для физических лиц включает паспорт, ИНН и карточку пенсионного обеспечения. В более дорогих вариантах — документы, подтверждающие платежеспособность.

Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?

  1. Полная характеристика квартиры (адрес, этаж, метраж). Стоимость объекта, зафиксированная в договоре, меняться со временем не может!
  2. Срок действия договора (отдельно прописываются условия его возможного продления).
  3. Размер первоначального взноса.
  4. Схема лизинговых платежей.
  5. Возможность передачи объекта в собственность при условии досрочного погашения.
  6. Процедура возврата денег после расторжения сделки.

Погашение

Сам лизинговый платеж состоит из двух частей:

  • арендная плата (для выкупа жилья);
  • вознаграждение ЛК (его размер оговаривается заранее и четко прописывается в договоре).

Как юридическому лицу приобрести квартиру в лизинг?

Юридическими лицами лизинг недвижимости востребован гораздо больше, чем физическими. Такая схема приобретения позволяет «юрикам» пользоваться основными средствами, не ставя их на баланс и не выводя крупные суммы из оборота.

Кроме того, грамотное использование долгосрочной аренды оптимизирует налогообложение (в том числе, за счет ускоренной амортизации).

По окончании срока действия договора у юрлица есть три варианта:

  • выкупить квартиру за символическую остаточную стоимость;
  • перезаключить договор еще на один срок;
  • вернуть объект лизинговой компании.

Иногда юрлица используют схему возвратного лизинга. В двух словах: их имущество продается лизинговой компании, а потом сдается бывшему собственнику в аренду. И лизингодателем по отношению к юрлицу выступает ЛК. Делается это ради того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, оптимизировать структуру баланса и получить допфинансирование, не оформляя банковский кредит.

Стандартные требования к юрлицу:

  • компания представлена на рынке от 12 месяцев;
  • ее деятельность прибыльна;
  • нет просроченной задолженности (перед банками, налоговыми органами).

Где можно оформить квартиру в лизинг?

Лизинг на квартиру для физических лиц в России оформляют «дочки» крупных банков: ВТБ, Сбербанка, Райффайзена и Московского Индустриального банка.

Скажем, «ВТБ Лизинг» предлагает сразу два соглашения лизинга для физлиц.

По условиям продукта «Оптимальное решение» лизингополучатель приобретает квартиру до 30 млн. рублей на срок до 10 лет с возможной пролонгацией и авансом от 40%.

Для оформления продукта достаточно трех документов.

Условия «Стандарта» позволяют приобрести более дорогое жилье (до 50 млн. рублей). Размер аванса здесь начинается с 10%, а максимальный срок аренды составляет 10 лет. Лизингополучатель должен подтвердить уровень ежемесячного дохода документами.

Советы профессионалов

На что обратить внимание потенциальному лизингополучателю?

  1. Выбирайте только крупные лизинговые компании, давно работающие на рынке. В идеале — дочернюю компанию системного банка (ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк).
  2. Лизинговый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  3. Обязательно прописывайте в договоре условия досрочного расторжения договора (по Вашей инициативе или по инициативе ЛК).

На мой взгляд, преимуществ у лизинга квартир в России меньше, чем минусов. Тем не менее, это реальная возможность купить собственное жилье тем, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку в банке.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Плюсы и минусы лизинга при приобретении имущества юридическими и физическими лицами

В статье мы разберем плюсы и минусы лизинга. Узнаем, выгодно ли совершать покупки через лизинговые компании юридическим лицам, к примеру, ООО. А также рассмотрим, удобны ли лизинговые платежи физическим лицам.

Лизинг для юридических лиц

Лизинг является финансовым инструментом, позволяющим ООО или другой организации довольно легко привлечь дополнительные деньги на приобретение основных средств. Но с точки зрения законодательства, лизинг — это аренда, а не заем или кредит, что обуславливает определенные плюсы и минусы услуги для юридических лиц.

Схема лизинговой сделки обычно выглядит следующим образом:

  1. Лизингополучатель выбирает необходимое имущество и поставщиков, после чего заключает сделку с лизинговой компанией.
  2. Лизинговая компания приобретает имущество, указанное в договоре, и передает его в пользование лизингополучателю.
  3. Лизингополучатель вносит ежемесячные платежи.
  4. По окончании срока договора лизингополучателю предоставляется право выкупа предметов лизинга по остаточной стоимости.

Хотя одобрение лизинга происходит проще получения положительного решения по заявке на банковский кредит, нужно взвесить все за и против. А потом можно переходить к заключению сделки.

Плюсы лизинга

Изначально лизинг был ориентирован на представителей бизнеса. Именно юридические лица получают возможность воспользоваться всем плюсами этого продукта и получить наибольшую выгоду.

Рассмотрим основные плюсы лизинга для юр. лиц:

  • Снижение налоговых платежей . С юридической точки зрения, лизинг — это форма арендных отношений, все платежи по договору лизингополучатель может использовать для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организации. НДС, включенный в лизинговые платежи, также подлежит полному возмещению. Можно воспользоваться и механизмом ускоренной амортизации предметов лизинга.
  • Сохранение инвестиционной привлекательности . Лизинговые договоры не отображаются в балансе фирмы, как займы или кредиты. Это позволяет использовать лизинг для приобретения основных средств и одновременно привлекать деньги от кредитных учреждений для пополнения оборотного капитала.
  • Возможность обновления или приобретения основных средств без больших единовременных затрат. Лизинг позволяет быстро получить необходимое имущество для развития текущего или открытия нового направления бизнеса, при этом у организации нет необходимости изымать существенные суммы из оборота. Первоначальный взнос по лизингу может быть относительно небольшим.
  • Структурирование сделки . В рамках одной сделки может быть приобретено самое разное имущество и дополнительные услуги. Это позволяет клиенту получить готовое решение под ключ. Большинство лизинговых компаний при этом могут взять на себя вопросы по таможенному оформлению, доставке предметов лизинга и т. д.
  • Возможность принять участие в различных программах государственного субсидирования . Власти страны стараются поддерживать российских производителей различной техники и оборудования, а также представителей малого и среднего бизнеса. Участвуя в специальных программах, можно существенно уменьшить переплату за услуги лизинга или вовсе свести ее к нулю.
  • Разделение рисков . Притязания кредиторов лизингополучателя не могут привести к потере предметов лизинга. До окончания договора он является собственностью лизинговой компании.
Читать еще:  Фактор риска в продажах

Минусы лизинга

Увы, но есть у лизинга и отрицательные черты. Прежде всего, к ним можно отнести повышенные риски. Если на этапе планирования лизингополучателем не будет проведен финансовый анализ своей дальнейшей деятельности, то есть большой риск лишиться как предмета лизинга, так и уже уплаченных платежей. Лизинговой компании для изъятия имущества не надо получать решение суда, а достаточно просто расторгнуть договор.

Следует отметить также следующие минусы лизинга:

  • Часто высокая переплата . Ставка по договору обычно оказывается ничем не ниже установленной для аналогичных банковских кредитов. За счет страховки и других обязательных платных услуг переплата существенно возрастает. Впрочем, лизинговое соглашение заключается индивидуально с каждым клиентом, и все условия можно обсудить еще до его подписания.
  • Относительно небольшое число предложений на рынке лизинговых услуг . В некоторых регионах работает всего несколько лизинговых компаний, а их условия могут оказаться далеко не самыми выгодными. Но нередко эту проблему можно решить, так как многие московские лизинговые компании работают с клиентами из любой точки РФ.

Выгоден ли лизинг для юридических лиц

Часто только лизинг позволяет юридическим лицам, особенно из числа малого и среднего бизнеса, привлечь необходимый объем финансирования.

Он оказывается выгоднее простых кредитов при должном подходе клиента к анализу собственной финансовой ситуации, планированию развития и учету возможных форс-мажорных ситуаций.

Лизинг для физических лиц

Лизинг для физических лиц практически ничем не отличается от аналогичной услуги для организаций. Подписывая договор лизинга, клиент фактически берет транспорт или другое имущество в долгосрочную аренду. При этом соглашение также предусматривает право лизингополучателя выкупить предмет лизинга по остаточной стоимости по истечении срока договора.

До 2010 года физическим лицам лизинг в России был недоступен. Но в настоящее время такая возможность все же предоставлена, хотя подобные услуги оказывают далеко не все компании. Физическим лицам доступен только лизинг автотранспорта и иногда недвижимости.

Плюсы лизинга

Налоговых льгот для частных клиентов лизинг не дает. Однако, определенные плюсы лизинга для физических лиц все же существуют, и их нужно знать.

Приведем основные положительные моменты, связанные с услугами лизинга для физ. лиц:

  • Упрощенное оформление . Договор лизинга может включать как пользование самим имуществом, так и дополнительными услугами: от страхования предмета лизинга до шинного сервиса. Сделку для физических лиц согласовывают довольно быстро — максимум за 1 день.
  • Повышенные шансы на одобрение сделки . Риски лизинговой компании ниже, чем у банков. Ведь предмет лизинга является до окончательного выкупа ее собственностью. За счет этого лизингодатели нередко одобряют заявку тем клиентам, кто получил отказ в банке.
  • Возможность получить скидку от производителя или дилера . Лизинговые компании активно ведут работы по заключению партнерских договоров. В результате, их клиенты могут приобретать автомобили или другое имущество по сниженным ценам.

Некоторую категорию клиентов в лизинге привлекает также тот факт, что до полного выкупа автомобиля его собственником является лизинговая компания.

Обычно смириться с таким положением вещей для физических лиц непросто, но для определенных категорий государственных служащих это единственный выход получить в пользование необходимое имущество, не регистрируя его на себя и не нарушая законодательство.

Минусы лизинга

Основной недостаток лизинга для физических лиц — необходимость неукоснительно соблюдать все условия соглашения, особенно в части внесения платежей. Если банк за просроченный платеж на 20 — 30 дней лишь начислит пени, то лизинговая компания может в этой ситуации заявить о расторжении договора. При этом предмет лизинга будет изъят у лизингополучателя, а уже внесенные платежи не будут подлежать возврату.

Дополнительно следует обратить внимание также на следующие минусы лизинга для физических лиц:

  • Сложности с досрочной выплатой . Кредит можно всегда выплатить досрочно и получить пересчет по процентам. По договору лизинга рассчитаться раньше установленного срока с пересчетом переплаты клиент сможет только с разрешения лизингодателя. Часто за подобные действия берется штраф или дополнительная комиссия.
  • Довольно высокие ставки . Для физических лиц они могут достигать 12 — 18% годовых, что сравнимо с потребительскими кредитами.
  • Запреты и ограничения . Сдать приобретенное имущество в аренду можно только с разрешения лизингодателя, а его получить довольно сложно. На автомобили, полученные по договору лизинга, часто устанавливаются ограничения по пробегу, территории эксплуатации и т. д. Любые нарушения соглашения с лизинговой компанией опять же приведут минимум к штрафу, а максимум — к разрыву договора и изъятию предмета лизинга.

Выгоден ли лизинг для физических лиц

Лизинг для физических лиц часто используется клиентами, которые по каким-то причинам не могут получить банковский кредит. Обычно это связано с невозможностью официально подтвердить доход или наличием особых ограничений со стороны законодательства.

Только при ответственном подходе к выбору лизингодателя частное лицо сможет оформить лизинг на действительно выгодных условиях. Но даже в этом случае нужно уделять внимание анализу собственных финансовых возможностей. Ведь при просрочках легко можно лишиться как имущества, так и денежных средств.

Квартира в лизинг: риск или альтернатива ипотеке?

Чтобы приобрести квартиру, россияне, как правило, оформляют ипотечный кредит в банке. Сегодня физическим лицам доступна альтернатива традиционной ипотеке — приобретение квартиры в лизинг. В этой статье мы подробно рассмотрим все нюансы такого рода сделок.

Квартира в лизинг: что это?

Это аренда недвижимости на длительный срок с правом последующего выкупа. В России данная финансовая услуга доступна для владельцев компаний и физлиц. Оформить в лизинг можно квартиру, жилой дом, многоэтажный коттедж, здания для коммерческой и промышленной деятельности.

В отличие от ипотеки процедура оформления недвижимости намного проще и удобнее. При ипотечном кредитовании квартира приобретается банком, а при лизинге — лизинговой компанией (лизингодателем). Лизинговая компания проводит правовую проверку объекта недвижимости и анализ платежеспособности лизингополучателя, выкупает объект у собственника и передает его в аренду лизингополучателю на срок, определенный договором лизинга. После окончания срока лизинга лизингополучатель вправе выкупить квартиру по остаточной цене (условия оговариваются в договоре).

Лизинг жилья: как это работает на практике?

  • Клиент выбирает квартиру — на вторичном рынке или первичку.
  • Обращается к лизингодателю, который выкупает недвижимость у собственника и передает ее на условиях долгосрочной аренды.
  • Ежемесячно клиент перечисляет лизинговой компании оговоренный в договоре платеж. При этом собственником жилья является лизингодатель, но лизингополучатель может проживать в квартире, прописать там членов своей семьи, делать капитальный ремонт.

Если кредитная история подпорчена, классическая ипотека в банке будет скорее всего недоступна. То же самое касается заемщиков с небольшим доходом — в ипотечном кредитовании откажут с большой вероятностью.

Для этих категорий граждан лизинг квартиры — порой единственный способ приобрести жилье. Российские лизинговые компании, в отличие от банков, предлагают более лояльные условия долгосрочной аренды. При этом они не рискуют своим имуществом, так как недвижимость является их собственностью, и в случае просрочки ежемесячных платежей, недобросовестный лизингополучатель выселяется, а имущество возвращается обратно владельцу, то есть лизингодателю.

Ипотека или лизинг: в чем разница?

Ипотечное кредитование может не устроить покупателей недвижимости из-за роста минимального аванса. Некоторые вообще зарабатывают в валюте и не хотят раскрывать свое место работы. И оптимальным решением в этих случаях станет услуга лизинга квартиры.

Схема ипотечного кредитования предполагает, что квартира с минуты подписания сделки купли-продажи является собственностью клиента. Но банк «вешает» на недвижимость обременение в виде залога и тем самым держит ее в залоге до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Такую квартиру нельзя продать или подарить.

При условии оформления жилищного лизинга квартира остается собственностью лизинговой компании до последнего выкупного платежа. Если клиент-лизингополучатель не сможет выплачивать регулярные ежемесячные платежи, договор разрывается, и он выселяется из арендуемого жилья.

Плюсы лизинга

  • Отсутствие высоких требований к доходу клиента. Если стоимость квартиры ниже 30 000 000 рублей, на оформление сделки уйдет не больше недели и потребуется минимум документов.
  • Лизинговая компания берет на себя все заботы по оформлению страховки, хотя ее стоимость будет включена в лизинговые платежи.
  • Гибкие условия погашения (ежемесячно или раз в квартал), возможность досрочно выкупить квартиру по соглашению сторон.
  • Нет необходимости в дополнительном обеспечении — поручителях, залоговом имуществе.
  • Лизингодатель проводит проверку объекта недвижимости перед выкупом, ведь он будет его собственностью продолжительное время. Если сделка по каким-либо причинам признается незаконной, пострадает, прежде всего, собственник, т.е. лизинговая компания.
  • Нет необходимости платить налог на приобретаемое имущество — его выплачивает лизинговая компания.

Минусы

  • % по лизингу выше, чем по ипотеке.
  • Максимальный срок сделки — 36 месяцев.
  • Квартира — собственность лизинговой компании до окончания срока лизинга и внесения последнего выкупного платежа.
  • Сдавать недвижимость в субаренду запрещается.

Как приобрести квартиру в лизинг физлицам

Граждане России получили возможность приобретать квартиру на условиях лизинга с 2011 года. До этого времени лизинговые сделки были доступны лишь юридическим лицам. Объектами лизинга могут стать квартиры, апартаменты, коттеджи, таунхаусы.

Схема приобретения жилья в лизинг:

  1. Клиент выбирает подходящую квартиру и подает заявку в лизинговую компанию, которая будет заниматься выкупом объекта.
  2. Лизинговая компания проводит оценку юридической чистоты и ликвидности объекта недвижимости, анализирует платежеспособность клиента.
  3. Лизингополучатель вносит первоначальный взнос за квартиру. Размер аванса составляет минимум 10% от стоимости объекта.
  4. Лизинговая компания выкупает выбранную квартиру у продавца и передает ее в пользование лизингополучателю.
  5. Регистрируется сделка лизинга в Росреестре, а в договоре указывается, что недвижимость становится собственностью лизингополучателя сразу после внесения выкупного платежа.
  6. Лизингополучатель вносит регулярные платежи в течение всего срока действия сделки. Квартира переходит в его собственность сразу после выплаты последней суммы.

Говоря о физических лицах, заинтересованных в приобретении жилья в лизинг, Николай Смирнов, начальник отдела продаж и развития партнерских программ «Системы Лизинг 24», отметил несколько категорий клиентов.

Нюансы покупки квартиры в лизинг

Лизингополучатель

Им может стать любой гражданин России, достигший 18-летнего возраста. Обязательное условие — постоянный доход. У лизингополучателя должны быть средства для внесения первоначального взноса, а это минимум 10% от стоимости жилья. Чем больше размер авансового платежа, тем более финансово выгодными будут условия лизинговой сделки.

Читать еще:  Образец Протокола общего собрания учредителей ООО

Объект жилищного лизинга

Квартира должна быть в состоянии, пригодном для проживания. Она должна стоять на учете в реестре как «жилая». Жилье со вторичного рынка или первичка — не важно, главное, чтобы оно было полностью готовым для эксплуатации. Нельзя получить в лизинг квартиру в здании на стадии строительства или участок земли для постройки дома.

Объект недвижимости должен быть:

  • Без любого рода обременений.
  • Без несанкционированной перепланировки.
  • Объект не может стоять на учете на капремонт и быть в аварийном состоянии.

Перечень документов для физлиц:

  • паспорт гражданина РФ;
  • идентификационный номер налогоплательщика;
  • cправки, которые подтверждают платежеспособность.

Лизинговый договор

В данном документе должна содержаться подробная информация об объекте лизинга и условиях сделки:

  • Детальное описание квартиры — месторасположение, этаж, площадь.
  • Цена объекта.
  • Срок и условия лизинга.
  • Размер аванса.
  • График внесения регулярных платежей по лизингу.
  • Стоимость выкупа объекта.

Особенности приобретения квартиры в лизинг юрлицом

Компании и организации гораздо чаще оформляют квартиры на условиях лизинга. Это выгодно и удобно, поскольку нет необходимости выводить денежные средства из оборота и ставить объект недвижимости на баланс. При правильном подходе долгосрочная аренда недвижимости позволяет оптимизировать процедуру налогообложения за счет использования ускоренной амортизации.

Когда заканчивается срок действия лизинговой сделки, у лизингополучателя есть три варианта:

  • Выкупить объект недвижимости по остаточной стоимости.
  • Увеличить срок лизинговой сделки.
  • Вернуть недвижимое имущество лизингодателю.

Юрлица могут практиковать возвратный лизинг, при котором они сперва продают лизинговой компании свою недвижимость, а затем берут ее в финансовую аренду. Такая схема позволяет уменьшить нагрузку по налогам и получить дополнительное финансирование без банковского кредитования.

Чтобы оформить недвижимость в лизинг, юрлицо, как правило, должно отвечать требованиям:

  • Работать на российском рынке не меньше 1 года.
  • Вести прибыльную деятельность.
  • Не иметь задолженности по кредитам и налогам.

Рекомендации

  • Отдавайте предпочтение авторитетным лизинговым компаниям с многолетним стажем работы в сфере финансовых услуг.
  • Регистрируйте сделку в службе государственной регистрации «Росреестр».
  • Указывайте в договоре условия погашения при досрочном выкупе.

Лизинг недвижимости: за и против

Перспектива роста цен на жилье и ставок по ипотечным кредитам мало кому внушает оптимизм. Сложная экономическая ситуация и непредсказуемость колебаний валюты влияет не только на покупателей, но и на продавцов. Многие из тех, кто собирался решиться на покупку квартиры, отложили сделки до лучших времен. Профессионалы недвижимости вынуждены искать новые схемы продажи, которые способны привлечь оставшихся на рынке клиентов. Одним из таких способов стал лизинг – форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью. На первый взгляд, предложение заманчивое. Но всем ли оно подходит? Объясняет нотариус Алексей Комаров.

Практический смысл лизинга простой – возможность оплачивать не всю цену покупки сразу, а постепенно, одновременно владея и пользуясь вещью. Определение лизинга содержится в ст.2 ФЗ О финансовой аренде (лизинге) от 11.09.1998 г. Арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Мы видим в лизинговой сделке три стороны – лизингодатель, лизингополучатель, продавец. Заинтересованное лицо ищет продавца недвижимости, после чего лизингодатель (кредитор) приобретает недвижимость в свою собственность и заключает с арендатором договор лизинга – аренды с правом выкупа.

Преимущества лизинга перед наймом жилья

Одна из причин, почему граждане соглашаются на ипотечный кредит – возможность оградить себя от бесконечных переездов и устроиться жить более основательно. Преимуществ лизинга по сравнению с наймом жилья действительно немало.

Во-первых, лизинг по своей сути предполагает длительные отношения сторон связанные с целью сделки – выкупом лизингового имущества. Закон допускает, по соглашению сторон установить коэффициенты изменения цены пользования ограничив их повышение на период действия всего договора. В то же время, практика найма показывает, что собственники квартир редко готовы заключить договор сроком более года, так как в таком случае вопрос выселения недобросовестного нанимателя сильно усложняется. Из чего следует, что на практике, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки.

Во-вторых, в соответствии с законом, наймодателем может быть собственник или любое управомоченное лицо. На практике известны случаи злоупотребления «правомочных» лиц своими правами на сдачу жилья в аренду. Бывает, что заканчивается история судебными спорами с собственниками, пытающимися оспорить сделку или получить внесенную черным маклером предоплату. Лизингодателем может быть только собственник помещения.

Наконец, договор найма не предполагает своей целью последующую передачу жилья в собственность нанимателю, в то время как лизинг задачей ставит достижение именно такой правовой цели.

Достоинства по сравнению с ипотечным кредитованием

  • Кредитная история. При лизинговых отношениях финансовые требования к заемщику на порядок менее жесткие, чем при договоре ипотеки. Связано это в первую очередь с тем, что недвижимость не переходит в собственность получателя.
  • Оперативность предоставления финансирования. Лизинговые компании менее бюрократизированы, чем банки, поэтому на сделку купли-продажи стороны могут выйти быстрее, что важно в случае растущего рынка недвижимости.

Недостатки лизинговой схемы покупки жилья

1. Существенным условием без соблюдения, которого сделка лизинга будет считаться не заключенной, является то, что продавец недвижимости уведомлен: имущество приобретается лизингодателем для последующей передачи в лизинг. Ст. 667 ГК РФ Данное требование основано на сложном порядке регулируемых правоотношений, вытекающих из договора и статуса лизингополучателя – наделенного правами покупателя, но не участвующего в сделке купли-продажи. Запутанная схема прав и обязанностей сторон может отпугнуть продавца ликвидной недвижимости.

2. Также затруднения вызывает требование закона о приобретении недвижимого имущества в собственность лизингодателя (ст. 665 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ). Право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента его регистрации. Данное требование значительно сужает возможность использования лизинга по сделкам ДДУ, уступки ДДУ, строительства загородного дома. Кроме того, ст. 666 ГК РФ запрещает возможность лизинга земельных участков. На практике такой запрет порождает сложности финансирования покупки дома и земельного участка, отдельно стоящего здания и земельного участка принадлежащих продавцу на праве собственности.

3. Важно помнить: недвижимое имущество находится в собственности лизингодателя на протяжении всего срока действия договора лизинга, до момента его выкупа лизингополучателем. Лизингополучатель имеет не ограниченное залогом вещное право как по договору ипотеки, а обязательственное право, вытекающее из договора лизинга получить имущество в собственность после его оплаты.

Такая особенность лизинга опасна, в первую очередь, лизингополучателю потому, что на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест, или сам лизингодатель передаст недвижимость в залог банку. В любом случае, такие особенности отяжелеют права получателя и создают ему ненужные сложности.

Сложная для понимания правовая конструкция сделки – место для злоупотреблений

Лизингодатели часто перекладывают выбор недвижимости для покупки на вторую сторону. Это, в общем-то, представляется логичным: именно лизингополучатель в действительности и должен принять решение каким объектом он собирается в итоге распоряжаться, а зачастую и проживать все время исполнения договора лизинга. По договору купли-продажи, недвижимость приобретается с целью ее передачи получателю лизингодателем, при этом в силу особенности правовой конструкции сделки, права покупателя по сделки (за определенным исключением ст.670 п.1 ГК РФ) переходят к лизингополучателю. Однако право на выбор продавца таит в себе опасность – ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель. Если недвижимость выбирает лизингополучатель, то в случае отказа продавца передать недвижимость, наличия обременений титула, заключение сделки с неуправомоченным продавцом, приводит к судебному спору и невозможности использования жилого помещения. Указанные обстоятельства не только не освобождают получателя от оплаты указанных лизинговых платежей по договору, но и обязывают возместить убытки, причиненные лизингодателю неисполнением договора (ст. ст. 665, 670 ГК, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге). В итоге лизингополучатель столкнувшись с нечистым на руку продавцом недвижимости рискует не только остаться без жилья, но и с обязанностью возместить причиненные убытки лизингополучателю, одновременно продолжая оплату лизинговых платежей за спорное имущество, право пользования которым может быть ограниченно.

Основание приобретения права собственности у продавца недвижимости возможно только по договору купли-продажи. Ст. 15 ФЗ Таким образом за скобками способа приобретения недвижимости остаются договора мены, подряда, ДДУ и любой смешанный непоименованный договор. Что очевидно усложняет проведение сделки по приобретению недвижимости.

Практические сложности выкупа имущества

По общему правилу договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей, если только стороны не установили порядок выкупа недвижимости путем оплаты установленной выкупной цены в договоре.

Что, если такая цена не была определена, и сумма лизинговых платежей не определяла непосредственно сумму аренды и сумму выкупа? Ответы на эти вопросы судебная практика дает разные, из чего может усматриваться возможность злоупотребления лизингодателем конструкции сделки к своей материальной выгоде.

Лизинг недвижимости может быть полезен гражданскому обороту России. Пока в портфеле лизинговых компаний зарубежных стран процент лизинга недвижимости занимает от 20 до 30 процентов, в то время, как в России рынок только присматривается к подобной правовой конструкции. Скептичность рынка связана как с осторожностью к новым инструментам так и к устаревшему правовому регулированию лизинга, что наглядно показано в его недостатках.

Автор: Комаров Алексей, нотариус Санкт-Петербурга

Квартира в лизинг: долгосрочный риск или разумная альтернатива ипотеке?

Несмотря на то что в первые месяцы 2015 года банки снизили ипотечные ставки, требования к заемщикам стали жестче. Если человеку отказали в выдаче кредита, у него остается не так много способов решения квартирного вопроса: снять жилье до лучших времен на ипотечном рынке, воспользоваться арендой с выкупом в МРЖК (заключив договор купли-продажи с рассрочкой платежа) или приобрести квартиру в лизинг. Насколько востребован и перспективен последний вариант?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Возможность купить квартиру в лизинг появилась у физлиц с 1 января 2011 года. Именно с этого времени, согласно ст. 14 ФЗ РФ № 83 от 08.05.2010 г., вступила в силу поправка в ФЗ №164 (п. 1 ст. 3), которая отменила необходимость использовании лизинга только для предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 2 ФЗ Федеральный закон «О лизинге» № 164-ФЗ от 29 октября 1998 г.: «Лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем; лизинговая сделка – совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга».

Лизинг квартиры – это аренда с выкупом

В сделке принимает участие три стороны: продавец квартиры, лизингодатель и лизингополучатель. Квартиру покупает лизингодатель (юридическое или физическое лицо) и передает ее в аренду лизингополучателю, заключив с ним договор о лизинге, где прописываются все условия, в том числе размер аванса (первоначального взноса), сроки, порядок платежей и выплаты при досрочном расторжении договора. Договор подлежит обязательной регистрации, не зависимо от срока его заключения.

Читать еще:  Как создать онлайн газету?

Право собственности на квартиру к лизингополучателю переходит только после выплаты всех сумм, причитающихся лизингодателю. В этом главное отличие от покупки квартиры по ипотеке, где заемщик сразу становится собственником квартиры.

Неопределенность и риск начинать долгосрочные отношения без оформления прав собственности на квартиру – основная причина, по которой за четыре года существования лизинг квартир для физических лиц так и не стал популярным на рынке недвижимости. Услуги по лизингу предлагает всего несколько крупных фирм, наиболее известна на сегодняшний день «ВТБ24 Лизинг», дочерняя компания банка ВТБ24. Постепенно услугу лизинга начинают предлагать застройщики, в частности Группа компаний «КВС» (Санкт-Петербург).

В отличие от ипотеки, первоначальный взнос по лизингу ниже, от 10%. Скромнее и комплект необходимых документов, и требования к клиенту по уровню доходов.

При этом ежемесячные платежи выше. Например, если клиент желает приобрести квартиру в Москве за 10 млн руб., рассчитывает на 10-летний срок выплат и имеет возможность внести первоначальный платеж в размере 2 млн руб. (20%), то, воспользовавшись ипотечным и лизинговым калькулятором, он получит примерно такой результат:

Ипотека Сбербанка: минимальная зарплата 170 тыс. руб. в месяц, ставка 15%, ежемесячный платеж 129 068 руб.
Ипотека ВТБ24: минимальная зарплата 191 тыс. руб., ставка 12%, ежемесячный платеж 114 777 руб.

ВТБ Лизинг: ежемесячный платеж 197 608 руб.

Лизинг обходится дороже, чем ипотека, но он более доступен. Если у клиента есть возможность оплатить первый взнос более 40%, то ВТБ лизинг предлагает оформить квартиру в лизинг по трем документам: паспорту, пенсионному свидетельству и ИНН.

Вадим Лященко, управляющий АН РБНО: «Основное преимущество лизинга – это небанковский продукт, и поэтому законодательное регулирование лизинговой деятельности дает больше свободы участникам лизинговой сделки, чем участникам банковской операции. Другие требования государства к лизингодателю (не нужна лицензия, не нужны резервы и т.д.) и, соответственно, другие требования лизингодателя к лизингополучателю».

Другие привлекательны моменты – фиксированная стоимость недвижимости и отсутствие необходимости платить налог на имущество, эта обязанность лежит на собственнике недвижимости, то есть лизингодателе. Если сравнивать лизинг с обычной арендой, то неоспоримое его преимущество – в самой возможности выкупа квартиры и меньшая зависимость от воли владельца: арендодатель может попросить арендатора освободить квартиру, если изменятся его личные планы или семейные обстоятельства, а лизингодатель заинтересован в том, чтобы человек продолжал жить в квартире и вносить платежи.

В чем главные недостатки лизинга?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга: «Архаичное правовое регулирование, не отвечающее запросам рынка. Можно остановиться на двух моментах. Во-первых, закон не позволяет передавать в лизинг земельные участки, несмотря на то что ВАС от 3 июня 2010 г. № ВАС-6984/10 по делу № А27-13938/2009 определил, что объектом лизинговых сделок не могут быть земельные участки как самостоятельный предмет лизинга. Однако на практике вся загородная недвижимость уходит из поля зрения применения подобного способа финансирования. Во-вторых, запутанный для обывателя порядок заключения договора. По 667-й статье Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. Право выбора объекта для лизинга, как правило, лежит на лизингополучателе (арендаторе): с одной стороны, это вполне логично, ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем (арендодателем) заемщику. С другой стороны, право на выбор продавца таит в себе опасность – ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по заключенному договору лизинга. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество».

Вадим Лященко: «Основной недостаток лизинга недвижимости – о нем мало знают (в России)».

Можно добавить еще несколько ложек дегтя. Во-первых, лизинговая компания может взять кредит в банке под залог принадлежащей ей лизинговой квартиры, что вряд ли обрадует лизингополучателя. Во-вторых, досрочно расторгнуть договор лизинга по инициативе лизингополучателя без согласия лизингодателя можно только в двух случаях: если лизингодатель нарушил договор или обнаружены существенные недостатки в переданном в лизинг имуществе, поэтому нужно детально прописывать в договоре возможность и условия долгосрочного расторжения. В-третьих, лизинговая компания может обанкротиться, а квартира оказаться в залоге у банка. При этом нет гарантий, что будет перезаключен договор с лизингополучателем и квартира останется у него в пользовании. В-четвертых, в случае расторжения договора лизинга квартира должна быть возвращена лизингодателю, но процедура и обязанность возврата лизингополучателю уже выплаченной выкупной стоимости недвижимости в законодательстве ясно не прописана. Благодаря ряду постановлений ВАС после 2009 года ситуацию удалось поправить в пользу лизингополучателя, который вправе претендовать на возврат аванса (первоначального платежа) и выплаченной выкупной стоимости, которая включается в общие лизинговые платежи. Есть положительная тенденция, но нет гарантий. Очень важно учесть все нюансы денежных расчетов и возвратов в самом договоре.

Можно ли составить и удостоверить договор лизинга у нотариуса и сколько это будет стоить?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга: «Около 12-15 тыс. руб., в зависимости от оценки объекта. По закону нотариус вправе удостоверить любую гражданско-правовую сделку, в том числе и лизинг. Однако в связи с тем, что сделки лизинга недвижимости сегодня экзотика, нотариусу может потребоваться определенное время для проработки законодательства и судебной практики, чтобы при удостоверении сделки проинформировать стороны обо всех нюансах надлежащим образом».

И в-пятых, лизингополучатель не может прописаться в квартире, доступна будет только временная прописка.

Однако чем менее доступны будут ипотечные кредиты как по требованиям к заемщикам, так и по процентным ставкам, тем больше шансов на успех у других финансовых инструментов покупки недвижимости.

Может ли лизинг заменить ипотеку?

Вадим Лященко: «У лизинга нет такой задачи/цели – заменить ипотеку, это совершенно разные инструменты финансирования. Формулировка вопроса лишний раз подтверждает основной недостаток лизинга недвижимости – о нем (в России) мало знают.

Наше агентство предлагает клиентам не только банковскую ипотеку, но и другие формы финансирования покупки недвижимости, включая различные варианты лизинга (в т.ч. возвратный, аренда с выкупом, рента). Главная проблема при попытке использования любого нетрадиционного (не ипотеки) способа финансирования – практически поголовная финансовая безграмотность населения. И юридическая тоже, к сожалению».

Алексей Комаров: «В европейских странах доля лизинга недвижимости занимает от 10 до 20 процентов в портфеле лизинговых компаний. В России же доля лизинга недвижимости – в районе 2-4 процентов. В России лизинговые компании, как правило, дочерние структуры банков, по мнению которых – ипотечное кредитование сегодня далеко от насыщения, и альтернативные способы кредитования как, например, лизинг недвижимости, предполагающий более лояльный подход к заемщику, пока излишни».

Что можно порекомендовать лизингополучателю, если он решится приобрести квартиру таким способом?

Алексей Комаров: «Внимательно выбирать продавца жилья. По моему мнению, именно от правовой устойчивости самой сделки лизинга зависит развитие дальнейших правоотношений сторон. С учетом принятых поправок об особой доказательной силе нотариально заверенного документа ст. 61 п. 5 ГПК РФ, обращайтесь для заключения сделки к нотариусу или хотя бы за консультацией к юристу. Выбирайте авторитетную лизинговую компанию с “понятными” учредителями, так как, заключая договор лизинга недвижимости, право собственности на квартиру перейдет к лизингодателю (как по ипотечной сделке), а лизингодатель, оставаясь собственником жилья, может быть обременен долгами и в случае его финансовой несостоятельности возникающие ненужные проблемы или суды арендатору ни к чему. Хотя нужно отметить, что обременение имущества правом аренды следует и за новым собственником ст. 617 ГК РФ и ст. 23 164-ФЗ «О лизинге». Особенно важно в сделке отразить условия и порядок выкупа имущества у лизингодателя, так как по общему правилу лизинг недвижимости – это аренда с правом выкупа имущества, который должен быть предусмотрен соглашением между сторонами 164-ФЗ «О лизинге», ст. 19. Особое внимание актуальным вопросам выкупа лизингового имущества уделено в пленуме ВАС от 14 марта 2014 года № 17».

Вадим Лященко: «Порекомендовал бы обзавестись квалифицированным консультантом».

Совместная собственность (Shared Ownership)

Российская ипотека пока дорога и не всем доступна, главные недостатки лизинга – недвижимость на протяжении всего срока аренды принадлежит лизинговой компании, и здесь еще более высокие платежи, чем при ипотеке. Невысок и уровень доверия к молодым лизинговым компаниям и Межрегиональной жилищной корпорации, предлагающей аренду с выкупом.

А если предложить еще один финансовый инструмент, который объединял бы преимущества ипотеки и лизинга? Например, совместное владение квартирой: часть ее, скажем, 10-30% сразу выкупается арендатором, а оставшаяся доля остается в собственности надежной и устойчивой, лучше уполномоченной государством, жилищной компании. Клиент выплачивает этой компании ежемесячно арендные платежи, коммунальные и выкупную стоимость квартиры, постепенно увеличивая свою долю собственности. И так до тех пор, пока полностью не выкупит квартиру.

Подобная схема популярна в Европе, особенно в Англии, где называется Shared Ownership. Размер первоначальной доли собственности в приобретаемой недвижимости колеблется от 25 до 75%, обычно составляет 50%, на ее выкуп также можно взять ипотечный кредит. Это очень удобная схема для тех, кто покупает недвижимость впервые и имеет низкие доходы. Оставшаяся доля будет принадлежать частной некоммерческой организации Housing Association (жилищная ассоциация), ее можно выкупать частями раз в год. Платежи за аренду, сервисные выплаты и налоги (service charge, сouncil tax) вполне приемлемы и ниже, чем были бы платежи по ипотеке при покупке сразу всей квартиры.

Наглядны все преимущества такой схемы – человек сразу становится собственником доли, имеет дело с надежной некоммерческой компанией, платежи не слишком обременительны, всегда можно выкупить оставшуюся долю (единоразово или постепенно). Если на покупку первичной доли брать кредит, то можно получить жилье, имея всего несколько тысяч фунтов на руках.

Может ли быть перспективным в России Shared Ownership?

Вадим Лященко: «Вот именно “может быть перспективным“, то есть востребованным в будущем. Что подтверждается, например, невостребованностью в настоящем уже существующего и вполне аналогичного инструмента “аренда с выкупом“, который здесь в свое время уже обсуждали».

Алексей Комаров: «С моей точки зрения, рынок недвижимости в России – вещь очень консервативная (может быть, за исключением г. Москвы), и это разумно, так как приобретатели расходуют деньги на самый важный и значимый объект – жилье. Поэтому для тех, кто покупает с целью инвестировать (как апартаменты, например) в недвижимость, эта схема может быть востребована, но в общероссийском масштабе люди предпочитают проверенные способы покупок».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector