Лизинг недвижимости: отличие от ипотеки

Лизинг недвижимости: отличие от ипотеки

Квартира в лизинг – что ждет покупателей?

На российском рынке жилья сложилась непростая ситуация – растаяли очереди желающих приобрести новую квартиру, упали объемы продаж недвижимости. В проигрыше остались все участники сделок. Застройщики, которые вложили финансовый капитал в сооружение дома, не могут получить прибыль и приступить к другим проектам. К тому же они несут прямые затраты, связанные с содержанием объекта. Банковская система вместе с бюджетом недополучила денежные средства. Что уж говорить о гражданах? Они хотят улучшить жилищные условия, но не могут себе это позволить. Подобные тенденции и объясняют актуальность лизинга недвижимости.

Уже сегодня всем желающим сдаются в долгосрочную платную аренду жилплощади с правом выкупа. Сделки начали практиковаться на отечественном рынке финансовых услуг относительно недавно. Право на проведение такой операции имеют исключительно предприятия-арендодатели. Однако вместе с этим тема лизинга жилищной недвижимости не получила достаточного освещения даже в специализированной финансовой литературе.

В чем отличие лизинга недвижимости от традиционных лизинговых сделок?

Практически каждый из нас сталкивался с арендой движимого имущества. Этим наших сограждан не удивишь! Но вместе с техникой, оборудованием и транспортными средствами предметом договора может быть любая недвижимость – имущественные комплексы, предприятия и жилые постройки.

Договорная база сделки по аренде квартир почти не отличается от операций с прочими объектами. Ее основой является договор между лизингополучателем и лизинговой компанией, а также договор купли-продажи между арендодателем и продавцом недвижимости. Помимо этого, договору найма недвижимости с правом выкупа может сопутствовать кредитный договор по привлечению денежных средств, договор поручительства или залога.

При аренде оборудования период, когда расторгнуть договор нельзя, достигает семи лет. При платной аренде квартиры этот показатель обычно составляет двадцать лет. Компании, которые занимаются лизингом движимого имущества, львиную долю своего финансового капитала получают от коммерческих банков. Предприятия, что специализируются на предоставлении квартир в лизинг, привлекают долгосрочные вложения на фондовом рынке.

Ипотека и лизинг: в чем разница?

Главное отличие лизинга от ипотеки состоит в том, что в случае жилищного кредита залоговые отношения имеют первичный характер, при аренде недвижимости с правом выкупа они вторичны. Могут и вовсе отсутствовать. Однако выступают в обоих случаях как обеспечение возвратности денежных средств.

Лизинг недвижимого имущества позволяет взять жилье в аренду, регулярно вносить платежи и стать собственником квартиры по окончанию выплат. Ипотечный кредит позволяет уже сегодня быть собственником дома, который находится в залоге у банка. Однако лизингополучатель не имеет права отчуждения жилищной площади без уведомления финансового учреждения. Таким образом, если сравнивать риски для потенциального покупателя квартиры в кредит и в лизинг, то последняя сделка уступает, так как при ипотеке покупатель изначально становится собственником. Но, как известно, за привилегии приходится платить. И по жилищной ссуде размер платы больше.

С другой стороны лизинг недвижимости имеет одно неоспоримое преимущество перед обычной арендой квартиры и ипотеке за счет льгот, которые предоставляются государством. Жилье, взятое в лизинг, находится на балансе лизинговой компании, что значительно уменьшает расходы лизингополучателя, связанные с уплатой налога на имущество. Лизинговая система платежей более гибка, чем кредит: при аренде квартиры с правом выкупа можно выработать удобную для лизингополучателя схему финансирования, а платежи вносить с разной периодичностью.

Как же выглядит сделка?

По своей сущности лизинг недвижимого имущества является особым видом найма жилья. Объектом договора выступают: жилой дом, квартира, часть дома или комната. Все объекты должны быть предназначенными и пригодными для постоянного проживания в них. Другими словами, речь идет о жилплощади, готовой для эксплуатации. Человек, желающий взять квартиру в лизинг, выбирает подходящий вариант из предложенного жилья. Дальше оформляется договор, который должен быть удостоверен нотариально и зарегистрирован. Вносится первоначальный взнос, что является неограниченным в размере. Некоторые компании предлагают оформить квартиру в лизинг без первичного взноса.

Арендный платеж состоит из платы на выкуп жилища и вознаграждения лизингодателя. Награда определяется, исходя из годовой процентной ставки, которая установлена договором. Помимо этого, лизингополучатель уплачивает коммунальные платежи самостоятельно, но также имеет право выкупить квартиру досрочно.

Следует обратить внимание на то, чтобы в договоре аренды с правом выкупа были указаны характеристики жилья, срок договора, основания и возможность досрочного расторжения договора, процедура возврата денег в случае расторжения контракта. Постановлением также определяется стоимость жилья и размер первоначального взноса. Регистрация места проживания по адресу объекта лизинга осуществляется соответственно действующему законодательству.

Какие риски ждут покупателя квартиры в лизинг?

Но, наряду с перечисленными достоинствами, сделка имеет и определенные риски. К примеру, лизинговая компания может взять в банке кредит под залог предоставленной в лизинг квартиры. К тому же более привлекательными для застройщиков являются покупатели в кредит, которые всю сумму денег вносят сразу. Ещё один риск связан с возможным резким подорожанием стоимости квартиры. В договоре определяется только стоимость жилья, но не предусмотрено её изменение.

Дискуссионный момент также связан с обязательным формированием трехпроцентного резерва за счет средств лизингополучателя, которые вроде как зачислятся в сумму выкупа квартиры. Но с другой стороны лизингодательможет потратить деньги из фонда по своему усмотрению без согласования направлений трат с арендатором. А выгодны или не выгодны эти условия – решать вам!

Лизинг или ипотека: что выгоднее

N1.RU рассказывает, как снять квартиру с последующим выкупом

Рассуждая о лизинге, в первую очередь на ум приходит аренда оборудования или автотранспорта с последующим выкупом. Но сегодня это понятие распространилось и на другие сферы жизни человека, в том числе на недвижимость.

Само понятие лизинга вошло в активное пользование в нашей стране только в 1998 году. Суть лизинга заключается в том, что организация-лизингодатель предоставляет некий объект (транспорт, технику, жильё) в долгосрочную аренду физическому или юридическому лицу с правом выкупа. Например, взяли трактор в аренду, понравился, через какое-то время выкупили его.

Сегодня на рынке финансовых услуг клиентов всё больше интересует лизинг недвижимости. Проблема приобретения собственного жилья актуальна для россиян, ведь не все могут собрать необходимую сумму даже для внесения первоначального взноса по ипотеке.

Отличие лизинга недвижимости от ипотеки

Основное отличие лизинга недвижимости от классической ипотеки — значение залога. При ипотеке залог является одним из ключевых факторов предоставления жилищного кредита. При лизинге залог играет вторичную роль, так как предоставляемое клиенту жильё является собственностью лизингодателя.

Заключив договор лизинговой аренды, покупатель получает жилплощадь в долгосрочное пользование. Во время пользования ежемесячные платежи, которые совершает клиент, постепенно покрывают стоимость квартиры. По окончании срока аренды его можно продлить на тех же условиях либо выкупить квартиру. При этом сумма, которая останется для доплаты, не будет как-то корректироваться в большую сторону.

Кто может получить квартиру в лизинг?

Основные требования к лизингополучателям следующие:

• возраст от 21 до 60 лет;

• наличие постоянного источника дохода (учитывается фактический заработок, а не официальный);

• позитивная кредитная история, отсутствие просрочек по платежам;

• официальная справка, подтверждающая все доходы лизингополучателя.

Преимущества лизинговых сделок с недвижимостью

Так как по принципу действия лизинг больше похож на типовую аренду жилья, то и суммы ежемесячных платежей соразмерны суммам классической аренды. Даже если лизингополучатель не планирует выкупать квартиру, он застрахован от внезапного выселения или увеличения арендной платы хозяином квартиры.

Кроме этого, есть ряд весомых преимуществ, которые отличают лизинг от ипотеки:

• ставка значительно ниже, чем при ипотеке: максимальная ставка по лизингу сегодня — 7 %, в то время как ипотечное кредитование предоставляется в 2017 году по средней ставке в районе 10 %;

• меньше документов, подтверждающих финансовое положение лизингополучателя;

• первый взнос по лизингу составляет до 10 %, по ипотеке — от 10 % до 30 %;

• отсутствуют обязательные страховые и регистрационные взносы;

• гибкая система формирования ежемесячных платежей: компания-лизингодатель подстраивается под финансовое положение заёмщика, поэтому платежи при лизинге намного комфортнее, чем при ипотеке.

При заключении договора лизинга стоимость недвижимости остаётся неизменной. Это может стать плюсом при дальнейшей продаже квартиры, ведь за время её аренды рынок недвижимости может подняться в цене.

Для тех, кто сталкивается с подобным вопросом впервые, рекомендуется обращаться в специальные компании. Фирмы-посредники, как правило, сотрудничают с лизингодателями, поэтому оплата их услуг происходит из бюджета лизинговых компаний. Это значительно экономит собственные средства клиента. К тому же специалисты имеют большой опыт в подборе подходящего жилья, а также оперативно решают вопросы нужной документации.

Читать еще:  Как бомжи зарабатывают в Интернете

«Сделка осуществляется по такому алгоритму: покупатель находит квартиру, хозяин которой готов продать её в лизинг. После этого стороны обращаются в лизинговую компанию. Компания за свои средства выкупает квартиру у собственника. Лизингополучатель заключает договор с лизинговой компанией и с этого момента получает право проживания на данной площади. Ежемесячно вносятся определённые лизингодателем обязательные платежи. Покупатель получает право на выкуп лизинговой квартиры после окончания всех платежей. Всё чаще варианты подобных договоров заключаются непосредственно с застройщиками», — комментирует Максим Радченко, заместитель генерального директора по развитию инвестиционно-строительной компании «Ареал».

Пока лизинг недвижимости имеет слабое распространение в нашей стране. Но с учётом всех преимуществ перед стандартной ипотекой лизинговое жилищное кредитование имеет шанс на скорый успех и спрос среди клиентов.

О том, как не ошибиться при оформлении кредита на жильё, читайте в материале N1.RU. Ранее N1.RU делал обзор новостроек Кемерова. Больше вариантов жилья для покупки или аренды можно найти в базе объявлений.

Покупка помещения под бизнес: преимущества лизинга перед ипотекой

Приобретение коммерческой недвижимости — один из первых вопросов, который ставит перед собой предприниматель, начиная свой бизнес. Вынося за скобки вариант покупки за наличные, выбор упирается в два основных способа: ипотека и лизинг. Фундаментальная разница между ними заключается в том, что в первом случае объект недвижимости находится во владении покупателя, но в залоге у кредитора. Тогда как при лизинге приобретаемый объект принадлежит лизингодателю, а в собственность покупателя поступает только по окончании всех выплат. Но помимо этой очевидной разницы, между лизингом и ипотекой существует еще ряд структурных различий, свидетельствующих об особенностях каждого. Мы поговорили с генеральным директором компании S.A. Ricci Александром Морозовым, который рассказал нам о некоторых преимуществах лизинга, а также о том, какому типу бизнеса этот вариант подходит больше.

Каковы условия оформления лизинговой сделки?

Лизинг по своей сути представляет долгосрочную аренду какого-либо актива с его последующим выкупом. Такая схема имеет ряд преимуществ перед кредитом. Лизинговые компании, например, проявляют гораздо большую лояльность в вопросе финансовых гарантий. Они не требуют залога, так как сделка обеспечивается предметом лизинга, а общий срок рассмотрения заявки редко превышает 5-7 дней. При этом предварительное решение может быть принято уже в течение одного дня. Также, в отличие от ипотеки, лизинг предполагает более удобный график выплат, который, как правило, составляется индивидуально. В то же время у разных лизинговых компаний могут быть свои базовые ограничения, связанные, например, с оборотом организации, временем с момента ее регистрации, стоимостью объекта недвижимости, стартовой суммой платежа или сроками лизинга.

В среднем на какой срок предоставляют займ лизинговые компании? И каким может быть лимит этого займа?

Сроки займа обычно составляют от 3 до 10 лет. Что касается ограничительной суммы, то у каждой лизинговой компании она своя, опять же в зависимости от нужд и финансовой устойчивости лизингополучателя и возможностей лизингодателя. Но, как правило, в лизинге этот лимит выше, чем в ипотеке.

А есть разница в размере первоначального взноса у лизинга и ипотеки?

Размер авансового платежа при лизинге в большинстве случаев составляет около 10% от стоимости объекта недвижимости. Конечно, этот показатель может варьироваться в зависимости от условий лизинговой компании. Так, первоначального взноса может не быть совсем, либо, наоборот, он может достигать 20% от стоимости объекта. В ипотеке же авансовый платеж обыкновенно несколько выше и в среднем начинается от 20% от стоимости покупки.

Имеет ли значение в этом случае площадь покупаемой недвижимости?

По большому счету нет. Самое главное требование к любому объекту, будь то лизинг или ипотека, — его ликвидность. В частности, цена недвижимости должна быть сопоставима ее рыночной стоимости.

Есть ли преимущества у лизинга относительно уплаты налога на имущество?

По сути, и кредит, и лизинг снижают налогооблагаемую базу предприятия. Но дополнительное преимущество лизинга в данном случае заключается в начислении ускоренной амортизации. То есть амортизационные начисления на недвижимость становятся больше, а потому уменьшается налоговая нагрузка на бизнес.

Следует понимать, что лизинг в большей степени интересен представителям малого и среднего бизнеса. В том числе и потому, что некоторым из них отказывают в кредите.

При всех преимуществах лизинга, почему большинство предпринимателей по-прежнему предпочитают приобретать недвижимость в ипотеку?

Основная причина — небольшая представленность компаний на рынке, предлагающих лизинг коммерческой недвижимости. Следует понимать, что данная услуга в большей степени интересна представителям малого и среднего бизнеса. В том числе и потому, что некоторым из них отказывают в кредите. Другая причина уже упоминалась ранее — это налоговые льготы и ускоренная амортизация. Но, чтобы воспользоваться этими льготами, необходим длительный срок займа. А такой вариант доступен лишь крупным лизингодателям, поскольку требует больших финансовых вложений (иногда также заемных). В связи с этим работа с недвижимостью является крайне трудоемкой для лизингодателей, в отличие, например, от лизинга оборудования или автотранспорта.

А вообще в России много компаний, готовых предоставить лизинг на покупку коммерческой недвижимости?

Наиболее значимые предложения представлены на отечественном рынке как специализированными организациями, такими как «Эксперт Лизинг» или «Балтийский лизинг», так и дочерними подразделениями крупных банков: «Альфа-Лизинг», «Сбербанк Лизинг», «Райффайзен-Лизинг», «Газпромбанк Лизинг», «ВТБ Лизинг». В большинстве случаев эти организации предлагают услуги лизинга в разных сегментах: автомобили, техника или оборудование. Сюда же входит и недвижимость: как коммерческая (офисы, склады, магазины), так и жилая. При этом игроков, специализирующихся исключительно на сегменте коммерческой недвижимости, на российском рынке нет.

Квартира в лизинг: долгосрочный риск или разумная альтернатива ипотеке?

Несмотря на то что в первые месяцы 2015 года банки снизили ипотечные ставки, требования к заемщикам стали жестче. Если человеку отказали в выдаче кредита, у него остается не так много способов решения квартирного вопроса: снять жилье до лучших времен на ипотечном рынке, воспользоваться арендой с выкупом в МРЖК (заключив договор купли-продажи с рассрочкой платежа) или приобрести квартиру в лизинг. Насколько востребован и перспективен последний вариант?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Возможность купить квартиру в лизинг появилась у физлиц с 1 января 2011 года. Именно с этого времени, согласно ст. 14 ФЗ РФ № 83 от 08.05.2010 г., вступила в силу поправка в ФЗ №164 (п. 1 ст. 3), которая отменила необходимость использовании лизинга только для предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 2 ФЗ Федеральный закон «О лизинге» № 164-ФЗ от 29 октября 1998 г.: «Лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем; лизинговая сделка – совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга».

Лизинг квартиры – это аренда с выкупом

В сделке принимает участие три стороны: продавец квартиры, лизингодатель и лизингополучатель. Квартиру покупает лизингодатель (юридическое или физическое лицо) и передает ее в аренду лизингополучателю, заключив с ним договор о лизинге, где прописываются все условия, в том числе размер аванса (первоначального взноса), сроки, порядок платежей и выплаты при досрочном расторжении договора. Договор подлежит обязательной регистрации, не зависимо от срока его заключения.

Право собственности на квартиру к лизингополучателю переходит только после выплаты всех сумм, причитающихся лизингодателю. В этом главное отличие от покупки квартиры по ипотеке, где заемщик сразу становится собственником квартиры.

Неопределенность и риск начинать долгосрочные отношения без оформления прав собственности на квартиру – основная причина, по которой за четыре года существования лизинг квартир для физических лиц так и не стал популярным на рынке недвижимости. Услуги по лизингу предлагает всего несколько крупных фирм, наиболее известна на сегодняшний день «ВТБ24 Лизинг», дочерняя компания банка ВТБ24. Постепенно услугу лизинга начинают предлагать застройщики, в частности Группа компаний «КВС» (Санкт-Петербург).

В отличие от ипотеки, первоначальный взнос по лизингу ниже, от 10%. Скромнее и комплект необходимых документов, и требования к клиенту по уровню доходов.

При этом ежемесячные платежи выше. Например, если клиент желает приобрести квартиру в Москве за 10 млн руб., рассчитывает на 10-летний срок выплат и имеет возможность внести первоначальный платеж в размере 2 млн руб. (20%), то, воспользовавшись ипотечным и лизинговым калькулятором, он получит примерно такой результат:

Читать еще:  5 ответов на часто задаваемые вопросы о регистрации ИП

Ипотека Сбербанка: минимальная зарплата 170 тыс. руб. в месяц, ставка 15%, ежемесячный платеж 129 068 руб.
Ипотека ВТБ24: минимальная зарплата 191 тыс. руб., ставка 12%, ежемесячный платеж 114 777 руб.

ВТБ Лизинг: ежемесячный платеж 197 608 руб.

Лизинг обходится дороже, чем ипотека, но он более доступен. Если у клиента есть возможность оплатить первый взнос более 40%, то ВТБ лизинг предлагает оформить квартиру в лизинг по трем документам: паспорту, пенсионному свидетельству и ИНН.

Вадим Лященко, управляющий АН РБНО: «Основное преимущество лизинга – это небанковский продукт, и поэтому законодательное регулирование лизинговой деятельности дает больше свободы участникам лизинговой сделки, чем участникам банковской операции. Другие требования государства к лизингодателю (не нужна лицензия, не нужны резервы и т.д.) и, соответственно, другие требования лизингодателя к лизингополучателю».

Другие привлекательны моменты – фиксированная стоимость недвижимости и отсутствие необходимости платить налог на имущество, эта обязанность лежит на собственнике недвижимости, то есть лизингодателе. Если сравнивать лизинг с обычной арендой, то неоспоримое его преимущество – в самой возможности выкупа квартиры и меньшая зависимость от воли владельца: арендодатель может попросить арендатора освободить квартиру, если изменятся его личные планы или семейные обстоятельства, а лизингодатель заинтересован в том, чтобы человек продолжал жить в квартире и вносить платежи.

В чем главные недостатки лизинга?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга: «Архаичное правовое регулирование, не отвечающее запросам рынка. Можно остановиться на двух моментах. Во-первых, закон не позволяет передавать в лизинг земельные участки, несмотря на то что ВАС от 3 июня 2010 г. № ВАС-6984/10 по делу № А27-13938/2009 определил, что объектом лизинговых сделок не могут быть земельные участки как самостоятельный предмет лизинга. Однако на практике вся загородная недвижимость уходит из поля зрения применения подобного способа финансирования. Во-вторых, запутанный для обывателя порядок заключения договора. По 667-й статье Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. Право выбора объекта для лизинга, как правило, лежит на лизингополучателе (арендаторе): с одной стороны, это вполне логично, ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем (арендодателем) заемщику. С другой стороны, право на выбор продавца таит в себе опасность – ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по заключенному договору лизинга. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество».

Вадим Лященко: «Основной недостаток лизинга недвижимости – о нем мало знают (в России)».

Можно добавить еще несколько ложек дегтя. Во-первых, лизинговая компания может взять кредит в банке под залог принадлежащей ей лизинговой квартиры, что вряд ли обрадует лизингополучателя. Во-вторых, досрочно расторгнуть договор лизинга по инициативе лизингополучателя без согласия лизингодателя можно только в двух случаях: если лизингодатель нарушил договор или обнаружены существенные недостатки в переданном в лизинг имуществе, поэтому нужно детально прописывать в договоре возможность и условия долгосрочного расторжения. В-третьих, лизинговая компания может обанкротиться, а квартира оказаться в залоге у банка. При этом нет гарантий, что будет перезаключен договор с лизингополучателем и квартира останется у него в пользовании. В-четвертых, в случае расторжения договора лизинга квартира должна быть возвращена лизингодателю, но процедура и обязанность возврата лизингополучателю уже выплаченной выкупной стоимости недвижимости в законодательстве ясно не прописана. Благодаря ряду постановлений ВАС после 2009 года ситуацию удалось поправить в пользу лизингополучателя, который вправе претендовать на возврат аванса (первоначального платежа) и выплаченной выкупной стоимости, которая включается в общие лизинговые платежи. Есть положительная тенденция, но нет гарантий. Очень важно учесть все нюансы денежных расчетов и возвратов в самом договоре.

Можно ли составить и удостоверить договор лизинга у нотариуса и сколько это будет стоить?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга: «Около 12-15 тыс. руб., в зависимости от оценки объекта. По закону нотариус вправе удостоверить любую гражданско-правовую сделку, в том числе и лизинг. Однако в связи с тем, что сделки лизинга недвижимости сегодня экзотика, нотариусу может потребоваться определенное время для проработки законодательства и судебной практики, чтобы при удостоверении сделки проинформировать стороны обо всех нюансах надлежащим образом».

И в-пятых, лизингополучатель не может прописаться в квартире, доступна будет только временная прописка.

Однако чем менее доступны будут ипотечные кредиты как по требованиям к заемщикам, так и по процентным ставкам, тем больше шансов на успех у других финансовых инструментов покупки недвижимости.

Может ли лизинг заменить ипотеку?

Вадим Лященко: «У лизинга нет такой задачи/цели – заменить ипотеку, это совершенно разные инструменты финансирования. Формулировка вопроса лишний раз подтверждает основной недостаток лизинга недвижимости – о нем (в России) мало знают.

Наше агентство предлагает клиентам не только банковскую ипотеку, но и другие формы финансирования покупки недвижимости, включая различные варианты лизинга (в т.ч. возвратный, аренда с выкупом, рента). Главная проблема при попытке использования любого нетрадиционного (не ипотеки) способа финансирования – практически поголовная финансовая безграмотность населения. И юридическая тоже, к сожалению».

Алексей Комаров: «В европейских странах доля лизинга недвижимости занимает от 10 до 20 процентов в портфеле лизинговых компаний. В России же доля лизинга недвижимости – в районе 2-4 процентов. В России лизинговые компании, как правило, дочерние структуры банков, по мнению которых – ипотечное кредитование сегодня далеко от насыщения, и альтернативные способы кредитования как, например, лизинг недвижимости, предполагающий более лояльный подход к заемщику, пока излишни».

Что можно порекомендовать лизингополучателю, если он решится приобрести квартиру таким способом?

Алексей Комаров: «Внимательно выбирать продавца жилья. По моему мнению, именно от правовой устойчивости самой сделки лизинга зависит развитие дальнейших правоотношений сторон. С учетом принятых поправок об особой доказательной силе нотариально заверенного документа ст. 61 п. 5 ГПК РФ, обращайтесь для заключения сделки к нотариусу или хотя бы за консультацией к юристу. Выбирайте авторитетную лизинговую компанию с “понятными” учредителями, так как, заключая договор лизинга недвижимости, право собственности на квартиру перейдет к лизингодателю (как по ипотечной сделке), а лизингодатель, оставаясь собственником жилья, может быть обременен долгами и в случае его финансовой несостоятельности возникающие ненужные проблемы или суды арендатору ни к чему. Хотя нужно отметить, что обременение имущества правом аренды следует и за новым собственником ст. 617 ГК РФ и ст. 23 164-ФЗ «О лизинге». Особенно важно в сделке отразить условия и порядок выкупа имущества у лизингодателя, так как по общему правилу лизинг недвижимости – это аренда с правом выкупа имущества, который должен быть предусмотрен соглашением между сторонами 164-ФЗ «О лизинге», ст. 19. Особое внимание актуальным вопросам выкупа лизингового имущества уделено в пленуме ВАС от 14 марта 2014 года № 17».

Вадим Лященко: «Порекомендовал бы обзавестись квалифицированным консультантом».

Совместная собственность (Shared Ownership)

Российская ипотека пока дорога и не всем доступна, главные недостатки лизинга – недвижимость на протяжении всего срока аренды принадлежит лизинговой компании, и здесь еще более высокие платежи, чем при ипотеке. Невысок и уровень доверия к молодым лизинговым компаниям и Межрегиональной жилищной корпорации, предлагающей аренду с выкупом.

А если предложить еще один финансовый инструмент, который объединял бы преимущества ипотеки и лизинга? Например, совместное владение квартирой: часть ее, скажем, 10-30% сразу выкупается арендатором, а оставшаяся доля остается в собственности надежной и устойчивой, лучше уполномоченной государством, жилищной компании. Клиент выплачивает этой компании ежемесячно арендные платежи, коммунальные и выкупную стоимость квартиры, постепенно увеличивая свою долю собственности. И так до тех пор, пока полностью не выкупит квартиру.

Подобная схема популярна в Европе, особенно в Англии, где называется Shared Ownership. Размер первоначальной доли собственности в приобретаемой недвижимости колеблется от 25 до 75%, обычно составляет 50%, на ее выкуп также можно взять ипотечный кредит. Это очень удобная схема для тех, кто покупает недвижимость впервые и имеет низкие доходы. Оставшаяся доля будет принадлежать частной некоммерческой организации Housing Association (жилищная ассоциация), ее можно выкупать частями раз в год. Платежи за аренду, сервисные выплаты и налоги (service charge, сouncil tax) вполне приемлемы и ниже, чем были бы платежи по ипотеке при покупке сразу всей квартиры.

Читать еще:  Как продлить срок службы холодильной техники?

Наглядны все преимущества такой схемы – человек сразу становится собственником доли, имеет дело с надежной некоммерческой компанией, платежи не слишком обременительны, всегда можно выкупить оставшуюся долю (единоразово или постепенно). Если на покупку первичной доли брать кредит, то можно получить жилье, имея всего несколько тысяч фунтов на руках.

Может ли быть перспективным в России Shared Ownership?

Вадим Лященко: «Вот именно “может быть перспективным“, то есть востребованным в будущем. Что подтверждается, например, невостребованностью в настоящем уже существующего и вполне аналогичного инструмента “аренда с выкупом“, который здесь в свое время уже обсуждали».

Алексей Комаров: «С моей точки зрения, рынок недвижимости в России – вещь очень консервативная (может быть, за исключением г. Москвы), и это разумно, так как приобретатели расходуют деньги на самый важный и значимый объект – жилье. Поэтому для тех, кто покупает с целью инвестировать (как апартаменты, например) в недвижимость, эта схема может быть востребована, но в общероссийском масштабе люди предпочитают проверенные способы покупок».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Лизинг недвижимости: отличие от ипотеки

Лизинг недвижимости – тема, которая зачастую не получает достаточного освещения даже в специализированных изданиях. В то же время она интересна сама по себе из-за особенностей объекта лизинговой сделки (то есть недвижимости) по сравнению с лизингом движимого имущества.

В современных российских условиях практически все субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные средства) коммерсанты вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций. Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено.

Конечно, не обязательно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда – прекрасная возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но недвижимость – это особого рода товар, стоимость которого с течением времени, как правило, не падает, а наоборот, растет. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, во-первых, мы освобождаемся от арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением времени), а во-вторых, совершаем эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств.

Однако, финансирование недвижимости – достаточно капиталоемкий процесс, поэтому и возникает потребность в альтернативных схемах финансирования. Потому и появился в последние годы в России интерес к ипотеке и лизингу недвижимости, как к реальной возможности завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств, используя достаточно эффективную и привлекательную схему привлечения средств. К тому же, для компаний (кредитных институтов), финансирующих приобретение недвижимости другими коммерческими структурами, разрешается вопрос о реальных и действенных гарантиях возврата вложенных средств.

Лизинг недвижимости – это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.

Закон о Лизинге (п.1 ст.3) и Гражданский Кодекс (ст.666) определяют предметы лизинга, как любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, сняты ограничения на лизинг недвижимости.

И до принятия Закона о Лизинге лизинг недвижимости не был запрещен, но, поскольку срок лизинговой сделки приблизительно равен сроку амортизации передаваемого в лизинг имущества, а нормативный срок амортизации недвижимости значительно превышает срок амортизации движимого имущества (сейчас среднегодовая норма амортизации для недвижимости составляет 3,3%, к тому же, на недвижимость не распространяется действие механизма ускоренной амортизации), договор лизинга недвижимости должен заключаться как минимум на 10 лет. А в сегодняшних российских условиях экономической нестабильности это невозможно.

Так, лизинг недвижимости был прекрасным примером невозможности использования разрешенного и, в принципе, выгодного всем сторонам финансового механизма.

Нельзя сказать, что лизинг недвижимости очень распространен за рубежом. Подавляющая часть лизинговых операций в европейских странах – это сделки с движимым имуществом. Однако, статистическая информация за последние годы показывает, что имеется тенденция к увеличению доли лизинга недвижимого имущества.

Однако в России существует ряд проблем, которые сдерживают распространение лизинга недвижимости. На множестве государственных предприятий площади пустуют, а у малых предприятий существуют проблемы, вызванные отсутствием производственных площадей. Это вызвано неразвитостью ипотечного кредитования и лизинга, а также законодательными пробелами.

Так, земельные участки в соответствии с “Законом о лизинге” нельзя передавать в лизинг. А порядок выкупа земельного участка не определен, поэтому затруднены сделки финансовой аренды для малых предприятий тех зданий, где находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т.д. Однако, в Москве, к примеру, проблему невозможности продавать и покупать единые комплексы недвижимости – здания и участки под ними – решают путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. Но эта форма аренды уже не является лизингом, и поэтому лишена части льгот.

Интересен опыт Украины в решении вопроса оперативного лизинга. В законе Украины “О лизинге” как и в аналогичном российском тоже сказано, что объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, которое может быть отнесено к основным фондам и не запрещено к свободному обороту на рынке, за исключением земельных участков и природных объектов. Но на Украине срок амортизации указывается не во временных рамках, а относительно срока, за который происходит амортизация определенной части стоимости объекта лизинга. Поэтому получение производственных площадей на Украине решается путем оперативного лизинга, что особенно важно для предприятий, чьи финансовые ресурсы не позволяют решить эту проблему другим путем.

Достаточно большой проблемой является также вопрос о стоимости лизинговой сделки. Во многом она определяется стоимостью привлекаемых финансовых ресурсов. Компании, занимающиеся лизингом движимого имущества, большую часть своих средств получают от банков. В отличие от них лизинговые компании по недвижимости привлекают для долгосрочных вложений главным образом ресурсы финансового рынка; в частности, во Франции большинство из них из-за режима налогообложения используют специальный статус “компании по недвижимости для торговли и промышленности” (СИКОМИ), наряду со статусом банка либо финансовой компании.

Лизинг недвижимости не обязательно имеет целью финансирование строительства новых объектов. С его помощью фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении (так называемый “лизбэк” или “возвратный лизинг”).

Одно из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств. Однако, операции, ставшие обычными в других странах, зачастую не могут быть осуществлены в России, в том числе по причинам юридического характера.

Согласно некоторым исследованиям около 2/3 принимаемых субъектами РФ законов не соответствуют федеральным. Только в 1998 году, преодолев вето Президента, были приняты законы “Об ипотеке” и “Об оценочной деятельности в РФ”, трудная судьба выпала и закону “О лизинге”. Перспективы принятия Земельного кодекса не ясны. Важную юридическую проблему составляют возникающие конфликты законов между собой. До сих пор окончательно не прояснен статус института прописки (регистрации). Вообще, практика данного периода показывает, что в отношении недвижимости институт залога действует не в полной мере, особенно ярко это проявляется на примере жилого сектора.

Следует отметить, что некое подобие лизинговых отношений имело место и широко применялось в России во времена начала процесса приватизации. При изменении правового статуса многих торговых организаций им предлагалось выкупить (в собственность) помещения магазинов. Один из таких механизмов назывался аренда с последующим выкупом и использовался во многих случаях. Конечно, здесь начальный этап лизинговой сделки – покупка лизингодателем требуемого имущества – предстает в несколько ином плане, но сам механизм носит подобие лизингового.

Процессы, происходящие на рынке недвижимости и строительной индустрии, являются одними из ключевых во всей экономике, причем это характерно не только для нашей страны. Вот почему необходимо оказывать дальнейшую поддержку на всех уровнях, и, конечно же, на государственном, таким важным финансовым инструментам, как лизинг и ипотека. Важные шаги в нужном направлении уже сделаны – приняты федеральные законы о лизинге и ипотеке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector