Лизинг недвижимого имущества : сложно или очень сложно?

Лизинг недвижимого имущества : сложно или очень сложно?

Лизинг недвижимости для физических лиц – как это работает

Лизинг представляет собой аренду чего-либо с одновременным выкупом в течение продолжительного периода времени, и чаще всего, когда речь заходит о лизинге, подразумевается аренда оборудования или транспортных средств с дальнейшим их выкупом. Это весьма выгодный формат сделки, как для продавца, так и для покупателя, в качестве которого может выступать коммерческая структура или даже физическое лицо. В рамках настоящей статьи мы поговорим о лизинге недвижимости – это пока что весьма редкая, а потому непривычная услуга в российских реалиях рынка жилья.

Редакция портала Novostroev.ru предприняла попытку разобраться, что представляет собой лизинг жилья в России, где рынок недвижимости, в отличие от США европейских стран, является достаточно консервативным. Мы провели исследование и выявили базовые преимущества, а также подводные камни и сомнительные моменты, которые могут таить риски для потенциального покупателя недвижимости по сделке такого формата.

Лизинг недвижимости: трехсторонняя сделка с постепенным выкупом

Схема приобретения жилья в лизинг довольно проста и в законодательстве ключевые моменты прописаны достаточно четко. В сделке принимают участие три стороны: это покупатель, лизинговая компания и продавец жилья. Покупатель обращается в лизинговую компанию, которая рассматривает его платежеспособность, и выбирает объект недвижимости (в ряде случаях выбор жилья остается за компанией). Далее компания выкупает недвижимость у продавца и передает объект в аренду покупателю, который по окончании положенных выплат получает жилье в собственность.

Договор включает все сведения, касающиеся сделки: размер первоначального платежа, порядок и сроки платежей, кроме того, присутствует пункт о выплатах в случае расторжении договора досрочно. После подписания договор в обязательном порядке регистрируется.

Законодательная база и альтернативы лизингу

Механизмы сделок в формате лизинга прописаны в законодательном акте (ФЗ №164), который был принят и вступил в силу достаточно давно, еще в 1998 году, однако лизинг распространялся исключительно на предпринимательскую деятельность, и никак не касался физических лиц. Только в 2011 году вступил в силу ФЗ № 83 который закрепил права физических лиц на приобретение квартир в таком формате финансовых отношений.

Сложно сказать, почему такой формат отношений не получил широкого распространения на рынке недвижимости. Вероятно, причиной послужило отсутствие спроса со стороны рядовых граждан, для которых этот формат сделки предполагает определенные риски. Кроме того, лизинговые операции всегда представлялись населению РФ механизмом сложным, запутанным, и подходящим, разве что для опытных коммерсантов. Тем не менее, в мировой практике договоры о предоставлении недвижимости в лизинг занимают порядка 15%-20% от всех лизинговых сделок.

В секторе недвижимости сегодня активно развивается такая форма приобретения жилья, как ипотека – это, на сегодняшний день, единственная возможность обрести собственное жилье для тех, у кого нет денег на его приобретение. Есть, конечно, и другой вариант для тех, кому необходима жилплощадь для проживания – квартиру можно просто снять. Собственно, лизинг в недвижимости представляет собой сочетание таких видов финансовых операций, как кредит и аренда.

Преимущества лизинга: кому это интересно

В принципе, сделка является весьма выгодной, прежде всего, для покупателя – он может заселяться, обустраивать квартиру по своему вкусу и предпочтениям, не опасаясь, что жилье вскоре придется сменить. Он гарантированно сможет проживать в квартире в течение долгих лет, начиная с момента заключения договора, конечно, при условии своевременного внесения платежей. Лизинг является отличным вариантом, если есть стабильная работа, однако нет возможности получить ипотеку.

Договор является надежной защитой прав лизингополучателя и ограждает от какого-либо мошенничества со стороны продавца, так как в обязательном порядке проходит процедуру государственной регистрации.

Кроме того, сумма ежемесячного платежа в течение всего времени действия договора остается фиксированной. Это выгодно отличает лизинговый договор от договора аренды, в последнем случае арендодатели периодически повышают арендную плату, так как по закону они имеют право это делать. В договоре лизинга предусмотрена индексация арендной части, однако увеличение ставки в данном случае несопоставимо с тем увеличением, которое практикуется арендодателями.

Продавцу такая сделка выгодна (естественно, лишь в долгосрочной перспективе), так как дает возможность получить с покупателя намного больше денег, чем сумма, которая составляет рыночную стоимость квартиры на текущий момент.

Разумеется, вся сумма не собирается единоразово, что делает такой формат продажи не очень подходящим для обычного владельца квартиры, который желает высвободить деньги для каких-то своих целей. Поэтому лизинг является уделом коммерческих организаций, которые таким образом ведут инвестиционную деятельность с расчетом получить прибыль в перспективе.

Вопросы страхования: в лизинге дешевле

В отличие от аренды жилья, покупатель квартиры на условиях лизинга вынужден сам нести все расходы по обслуживанию недвижимости. В частности, лизинговый договор предполагает страхование объекта недвижимости. Теперь сравним момент страхования с ипотекой, где в обязательном порядке нужно приобретать полисы страхования жизни, здоровья, трудоспособности, самого объекта от риска повреждения или полной утраты – все это обходится в немалую копеечку.

В случае с лизингом, компании, в общем, все равно, что произойдет с лизингополучателем, его интересует, главным образом, сам объект, который находится в собственности компании до окончания действия договора и передачи в собственность. Компания ничем не рискует, если по каким-то причинам потенциальный покупатель утратит возможность оплачивать взносы – он также утратит право купить недвижимость по договору.

Лизингодатель уже на этом этапе будет иметь чистую прибыль (практически, при полном отсутствии расходов), и у него останется объект недвижимости, которым он может продолжать распоряжаться по собственному усмотрению. Поэтому многие риски можно исключить из списка страхового полиса, что существенно снижает стоимость страхования.

Недостатки лизинга: игра на поле лизингодателя

Говоря о достоинствах лизинговой сделки, необходимо упомянуть о некоторых недостатках. Пожалуй, основным недостатком можно считать весьма ограниченную распространенность таких сделок на рынке недвижимости, и именно этот недостаток является корнем всех остальных.

В отличие от рынка банковского кредитования, а также от рынка аренды, которые являются достаточно насыщенными и в рамках которых присутствует активная конкуренция, рынок лизинга недвижимости является достаточно узким. Если на рынке жилья, которая сдается в аренду, стоимость арендной платы благодаря конкуренции стремится вниз, на ипотечном рынке ставки нельзя поднимать по этой же причине, то лизинговые компании, фактически, могут работать вне конкурентной среды .

Таким образом, условия работы в своем секторе рынка диктует именно лизингодатель. В то время, когда банки и арендодатели вынуждены бороться за каждого потенциального клиента, лизинговые компании сами выбирают, кому предоставить услуги. Отсюда и более высокая стоимость арендной части ежемесячного платежа и, собственно, объекта недвижимости как такового.

Минус №1: большая переплата

Прочие недостатки стоит воспринимать как естественная и логичная компенсация выгод, перечисленных выше. Так, ежемесячные платежи выше в 1,5-2 раза относительно арендной платы или платы по ипотеке. Впрочем, в последнем случае иногда можно говорить о том, что ипотечник снимает жилье, например, в ожидании завершения застройщиком строительных работ, поэтому в этот период расходы могут быть одинаковыми. Однако этот период заканчивается, в большинстве случаев, через два года после оформления ипотеки, и платежи уменьшаются на сумму арендной платы, а вот по лизинговому договору они продолжаются много лет.

Переплата за квартиру в лизинг больше, чем переплата по ипотеке, причем, разница может достигать 30% и более. Однако если говорить об арендных платежах, то в этом случае переплата отсутствует вообще, равно как и собственность, которая потенциально могла быть приобретена. То есть, в случае аренды в конечном итоге плательщик остается и без денег и без жилья .

Первичный рынок: в лизинг не оформляется строящееся жилье

Еще один минус лизинга недвижимости, и этот минус является достаточно жирным – в лизинг нельзя оформить объект, который еще строится или просто по каким-то причинам не введен в эксплуатацию. Таким образом, для компаний отсекается довольно большой пласт рынка жилья – это весь первичный рынок, а потенциальные покупатели лишены возможности оформить в лизинг квартиру от застройщика.

Собственно, квартиры на первичном рынке хороши не только отсутствием истории, это жилье в совершенно новом доме, что обуславливает множество преимуществ, среди которых одно из основных – это отсутствие износа инженерных коммуникаций.

Риск лизингополучателя: арест или залог недвижимости

Тот факт, что вплоть до окончания соглашения о лизинге квартира находится в собственности лизингодателя, является недостатком для покупателя еще по одной причине . Недвижимая собственность на момент исполнения лизингодателем своих обязательств может оказаться под арестом или иным видом обременения. Так что при возникновении у компании каких-либо финансовых затруднений, у покупателя они также могут возникнуть, в лучшем случае срок оформления квартиры в собственность наступит несколько позже, чем это прописано в договоре.

Причем, даже тот факт, что на момент заключения соглашения дела у компании-лизингодателя обстоят просто блестяще, никак не может быть гарантией того, что в какой-то момент все не изменится в худшую сторону. Риски значительно возрастают, если рассматривать их в отношении продолжительной временной перспективы, а подобные сделки заключаются на многие годы.

Кроме того, закон не запрещает лизинговой компании привлекать кредит под залог недвижимости, оформленной в лизинг. Таким образом, даже то обстоятельство, что недвижимость уже находится под арендой и присутствует лизинговое соглашение, она продолжает оставаться для лизинговой компании активом, с которым можно работать. Вот только, к сожалению, не всегда находится возможность выплатить кредит, а что может произойти в этом случае с недвижимостью, остается только гадать.

Обратный лизинг: преимущества и недостатки

Говоря о лизинге, мы рассматривали этот формат сделок в так называемом, «прямом» варианте, однако статья была бы неполной, если бы мы не упомянули о такой разновидности потребительского кредитования, как обратный лизинг. Суть сделки, которая формально также является трехсторонней, однако на сей раз всего присутствуют всего две стороны, заключается в том, что продавец и покупатель является одним и тем же лицом. Иными словами, лизинговая компания покупает недвижимость, которую сдает в аренду продавцу с правом последующего выкупа.

Собственник недвижимого имущества, который нуждается в денежных средствах, получает их у лизинговой компании, и возвращает себе квартиру после полной оплаты возникшего долга . Преимущество этого формата, по сути, потребительского кредитования, заключается в том, что увеличение суммы, которую придется вернуть, относительно принятой в долг, является намного меньшим, если сравнивать с переплатой, которую предполагает банковский кредит. Недостатком для лизингополучателя являются риски, связанные с вероятностью невыплаты, а также риски, относящиеся к вероятности залога и ареста недвижимости.

Читать еще:  12 способов увеличить продажи в магазине

Заключение

Нельзя сказать, что лизинг недвижимости является оптимальным вариантом приобретения квартиры, поскольку в данном случае имеет место максимально возможная переплата, а также присутствуют риски, связанные с отсутствием права собственности на жилье у покупателя. Однако этот способ имеет право на жизнь, если имеется стабильный источник дохода (который будет продолжать оставаться таковым в течение долгих лет), но при этом по каким-то причинам нельзя оформить ипотеку в банке.

В любом случае, перед тем, как оформлять недвижимость в лизинг, нужно навести детальные справки о лизинговой компании, а также внимательно, с помощью профессионального юриста, вычитать договор, предлагаемый к подписанию.

Лизинг недвижимого имущества : сложно или очень сложно?

Лизинг, являясь видом инвестиционной деятельности, получил широкое распространение на рынке различных товаров и стал одним из основных источников пополнения средств организаций. Его популярность связана с очевидными преимуществами для всех участников лизинговой сделки по сравнению с другими вариантами инвестирования. Причем чем выше стоимость имущества, тем существенней данные преимущества. Вот почему лизинг недвижимости стал наиболее перспективным направлением инвестирования.

Следует отметить, что лизинг недвижимого имущества является одним из способов устранения несовпадения фактического и юридического места нахождения организации. В настоящее время уже созданы судебные прецеденты, связанные с ликвидацией организации в результате указанного несовпадения. Приобретение офисного помещения в собственность посредством лизинга помогло бы решить указанную проблему, избежав вывода из оборота организации значительных денежных средств. В то же время очевиден факт развития данного направления в условиях недостаточно четкого урегулирования на законодательном уровне многих вопросов.

О проблеме, связанной с определением понятия недвижимого имущества

Как известно, Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) определил, что недвижимым имуществом являются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В их числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Для признания факта несоразмерности ущерба, а также возможности признания недвижимого имущества, например, сооружением необходимо совмещение юридических, технических и инженерных знаний, что практически нереализуемо на практике. Одним из возможных путей решения этой проблемы является установление четких, а не оценочных критериев для признания недвижимого имущества таковым. Другим путем является создание органа, полномочного принимать решение по данному вопросу, заключения которого были бы для налоговых и иных органов неоспоримым доказательством признания имущества движимым или недвижимым.

К сожалению, в настоящее время законодатель отрицает наличие указанной проблемы. Заявителю приходится решать ее самостоятельно путем обращения в регистрирующие органы и получения отказа в государственной регистрации по причине того, что соответствующее имущество недвижимым не является.

Лизинг или аренда?

Одной из основных проблем лизинга недвижимого имущества является отсутствие законодательного регулирования особенностей государственной регистрации договора лизинга. В настоящее время регистрирующие органы вынуждены применять к государственной регистрации договора лизинга по аналогии нормы, регламентирующие процедуру регистрации договора аренды.

В то же время лизинг по сравнению с арендой имеет свои особенности, которые требуют урегулирования на законодательном уровне. Чтобы раскрыть проблемы государственной регистрации лизинга недвижимого имущества, следует обратиться к структуре сделки.

Так, в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) недвижимого имущества» под договором лизинга понимают соглашение, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Исходя из нормативного определения лизинга самым первым соглашением, заключаемым в рамках сделки, является договор лизинга. Все остальные соглашения (договора купли-продажи предмета лизинга, страхования, на выполнение дополнительных работ или оказания услуг и т. д.) хронологически заключают после него. При этом договор лизинга недвижимого имущества по общему правилу (ст. 433 ГК РФ) считают заключенным лишь с момента государственной регистрации.

В то же время договор аренды недвижимого имущества, к которому приравнивают с точки зрения государственной регистрации договор лизинга недвижимости, подлежит государственной регистрации только при условии наличия права собственности арендодателя на недвижимость. При этом государственная регистрация договора лизинга, то есть его заключение, предшествует переходу права собственности к лизингодателю. Учитывая основной принцип права «Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet» («Никто не может передать больше прав, чем имеет сам»), возникает вопрос относительно того, каким образом можно соблюсти хронологическую последовательность заключения договора лизинга, а затем договора купли-продажи.

Данный вопрос является очень важным для решения указанной проблемы на практике, так как заключение договора лизинга влечет ряд правовых последствий, не возникающих при заключении договора аренды, например применение коэффициента ускоренной амортизации по отношению к предмету лизинга.

Практическое решение проблемы регистрации договора лизинга

Если применять действующее законодательство к заключению и государственной регистрации договора лизинга, то сделка будет выглядеть очень сложно. Рассмотрим основные этапы заключения и государственной регистрации лизинговой сделки недвижимого имущества.

1. Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Эта процедура не осложняет сделку необходимостью государственной регистрации. В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 данная сделка не нуждается в государственной регистрации.

В связи с тем что законом предусмотрено заключение договора лизинга в отношении конкретной вещи, договоренности относительно предмета лизинга должны быть достигнуты еще до заключения договора лизинга. Для формализации процесса заключения сделки волеизъявление лизингополучателя относительно приобретения соответствующего недвижимого имущества может быть выражено в письменной форме.

Надо отметить, что правило о предварительной договоренности относительно приобретения определенного имущества для последующей передачи его в лизинг действует при заключении любого лизингового договора, а не только в отношении недвижимого имущества. Например, при передаче в аренду транспортного средства следует указывать его идентификационный номер. Однако заключение договоров лизинга, купли-продажи и других сопутствующих соглашений в отношении транспортного средства занимает гораздо меньше времени и, как правило, минует стадию предварительного договора. Другое дело лизинг недвижимого имущества: заключение любых договоров в отношении недвижимости требует дополнительного урегулирования некоторых вопросов (переоформление на имя нового собственника договора об энергоснабжении, на информационное обеспечение здания, на систему охранной сигнализации, на обслуживание отопительной системы и т. д.).

2. Подписание договора лизинга недвижимого имущества.

На данной стадии лизингополучатель и лизингодатель согласовывают условия договора, определяют порядок пользования соответствующим имуществом, а также решают следующие вопросы:

Согласование условий договора лизинга носит больше формальный характер, так как подписание документа не влечет вступления его в юридическую силу. Как было сказано выше, договор лизинга недвижимого имущества считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

На практике часто возникают ситуации, когда по обоюдному согласию продавца, лизингодателя и лизингополучателя последний фактически пользуется имуществом до вступления в силу договора. В этой ситуации можно рекомендовать к применению нормы статьи ГК РФ, которые предусматривают возможность распространения по договоренности сторон условий заключенного ими договора на их отношения, возникшие до заключения договора (п. 3 ст. 425 ГК РФ). В данном случае лизингополучатель может выплачивать лизинговые платежи, но не обязан делать этого. Соответственно, лизингодатель не вправе принудить его к исполнению соответствующей обязанности1. При этом все полученные лизинговые платежи с точки зрения налогового права будут считаться авансами и не могут уменьшать налоговую базу лизингополучателя. Другим последствием является невозможность вычета налога на добавленную стоимость, выплаченного в составе лизинговых платежей до заключения договора.

3. Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Оформление данной сделки, а также государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не вызывает особых трудностей и достаточно часто осуществляется на практике. Однако в случае заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в целях последующей его передачи в лизинг следует уведомить продавца об этом обстоятельстве (ст. 666 ГК РФ). Это, пожалуй, единственная законодательно установленная особенность данного документа.

Следует отметить, что в отличие от договора лизинга недвижимого имущества в данном случае существует временной интервал между заключением договора купли-продажи недвижимого имущества и переходом права собственности на него. В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено самим соглашением или действующим законодательством. В отношении договора купли-продажи недвижимого имущества в законодательстве отсутствует указание на необходимость его государственной регистрации. Кроме того, включение в текст подобного договора условия о его регистрации влечет за собой отказ в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество2. Поэтому договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. В то же время право собственности на недвижимое имущество возникает у нового собственника только в момент государственной регистрации перехода права собственности.

Итогом права собственности лизингодателя на недвижимое имущество является свидетельство о государственной регистрации. На одноименном документе, выданном ранее на имя продавца, ставят отметку о прекращении права собственности предыдущего владельца.

4. Подписание акта приема-передачи имущества к договору лизинга и передача договора лизинга для государственной регистрации в соответствующие органы.

Договор лизинга в случае заключения подлежит государственной регистрации. Право аренды регистрируют в качестве обременения права собственности лизингодателя.

Только с момента госрегистрации у лизингополучателя возникает обязанность выплачивать соответствующие платежи, а у лизингодателя — обеспечивать возможность эксплуатации недвижимого имущества, если договором это отнесено к его обязанностям.

Сложности с регистрацией договора лизинга

Как видно, структура лизинговой сделки недвижимого имущества весьма сложна. Самое главное, что указанные процедуры достаточно длительны по времени. Так, государственная регистрация должна быть осуществлена соответствующей организацией в течение месяца со дня подачи заявления со всеми необходимыми документами3. Соответственно, если строго следовать действующему законодательству, то есть регистрировать договор лизинга после возникновения права собственности лизингодателя на соответствующий объект недвижимого имущества, то одни только процедуры государственной регистрации занимают по времени около двух месяцев. При этом в указанный период не входит время, необходимое для подготовки документов для регистрации.

На практике часто совмещают государственную регистрацию возникновения права собственности и договор лизинга, то есть подают документы одновременно. При этом регистрирующие органы проводят экспертизу двух пакетов одновременно, что существенно сокращает срок их рассмотрения. После этого соответствующие органы проводят последовательную регистрацию возникновения права собственности и договора лизинга.

Читать еще:  Я бы в повара пошел – плюсы и минусы профессии повар, кондитер, особенности работы и карьеры

К сожалению, в настоящее время отсутствует законодательно установленная возможность совмещения указанных действий. Поэтому возникает вопрос относительно правомерности приема регистрирующими органами заявления на регистрацию договора лизинга от лица, которое не является собственником недвижимого имущества на момент подачи соответствующего заявления.

Пока законодатель рассматривает договор лизинга для целей государственной регистрации как полную аналогию договора аренды, юристам-практикам придется придумывать трудоемкие схемы. Одна из них приведена выше. Надо отметить, что в указанной структуре лизинговой сделки в области недвижимого имущества существует один элемент, который еще до недавнего времени был настоящей проблемой для лизинговых компаний в их взаимодействии с налоговыми органами. Это связано с тем, что договор лизинга считают заключенным с момента его государственной регистрации, что происходит только после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. В то же время налоговые органы рассматривают такой договор как аренду с выкупом и соответственно считают невозможным применение в данном случае коэффициента ускоренной амортизации.

Однако в настоящее время подобная проблема устранена в связи с тем, что судебные органы придерживаются иной позиции. При анализе различных решений арбитражных судов по данному вопросу можно сделать вывод о том, что «последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации спорного договора»4. К сожалению, в настоящее время нет единого судебного акта, который бы обобщил практику арбитражных судов по данному вопросу. В то же время существует обширнейшая практика, которая подтверждает данную точку зрения (постановление ФАС Московского округа от 13 апреля 2004 года, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29 февраля 2000 года, постановление ФАС Дальневосточного округа от 3 апреля 2001 года).

Таким образом, в настоящее время наиболее остро стоит проблема устранения пробелов в законодательстве, связанных с лизингом недвижимого имущества.

До тех пор пока законодатель будет продолжать игнорировать существование проблемы, связанной с отсутствием возможности однозначного определения движимого и недвижимого имущества, практика обращения заявителей в регистрирующие органы для получения отказа в государственной регистрации не иссякнет, а, наоборот, увеличится. Видимо, не следует упоминать о том, что такая практика отнюдь не способствует развитию рынка и создает дополнительные препятствия для заключения сделок в отношении имущества, вид которого сложно определить. Кроме того, следует отметить, что к такому имуществу в основном относят то, которое связано с производством, например, в сфере топливно-энергетического комплекса.

Проблема, связанная с государственной регистрацией договора лизинга, также требует срочного законодательного урегулирования. Данный договор не аналогичен договору аренды и не может быть приравнен к нему при государственной регистрации. Отсутствие определенности по данному вопросу препятствует массовому распространению лизинга недвижимого имущества. К сожалению, в настоящее время подобные сделки занимают незначительную долю в общем объеме сделок, заключаемых лизинговыми компаниями.

Однако прежде чем решать проблему, ее необходимо признать. Надеемся, что указанные проблемы будут признаны на законодательном уровне в ближайшее время, а значит, лизинг недвижимого имущества получит дальнейшее развитие как перспективное и взаимовыгодное для лизингодателя и лизингополучателя направление инвестиционной деятельности.

Лизинг недвижимости: за и против

Перспектива роста цен на жилье и ставок по ипотечным кредитам мало кому внушает оптимизм. Сложная экономическая ситуация и непредсказуемость колебаний валюты влияет не только на покупателей, но и на продавцов. Многие из тех, кто собирался решиться на покупку квартиры, отложили сделки до лучших времен. Профессионалы недвижимости вынуждены искать новые схемы продажи, которые способны привлечь оставшихся на рынке клиентов. Одним из таких способов стал лизинг – форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью. На первый взгляд, предложение заманчивое. Но всем ли оно подходит? Объясняет нотариус Алексей Комаров.

Практический смысл лизинга простой – возможность оплачивать не всю цену покупки сразу, а постепенно, одновременно владея и пользуясь вещью. Определение лизинга содержится в ст.2 ФЗ О финансовой аренде (лизинге) от 11.09.1998 г. Арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Мы видим в лизинговой сделке три стороны – лизингодатель, лизингополучатель, продавец. Заинтересованное лицо ищет продавца недвижимости, после чего лизингодатель (кредитор) приобретает недвижимость в свою собственность и заключает с арендатором договор лизинга – аренды с правом выкупа.

Преимущества лизинга перед наймом жилья

Одна из причин, почему граждане соглашаются на ипотечный кредит – возможность оградить себя от бесконечных переездов и устроиться жить более основательно. Преимуществ лизинга по сравнению с наймом жилья действительно немало.

Во-первых, лизинг по своей сути предполагает длительные отношения сторон связанные с целью сделки – выкупом лизингового имущества. Закон допускает, по соглашению сторон установить коэффициенты изменения цены пользования ограничив их повышение на период действия всего договора. В то же время, практика найма показывает, что собственники квартир редко готовы заключить договор сроком более года, так как в таком случае вопрос выселения недобросовестного нанимателя сильно усложняется. Из чего следует, что на практике, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки.

Во-вторых, в соответствии с законом, наймодателем может быть собственник или любое управомоченное лицо. На практике известны случаи злоупотребления «правомочных» лиц своими правами на сдачу жилья в аренду. Бывает, что заканчивается история судебными спорами с собственниками, пытающимися оспорить сделку или получить внесенную черным маклером предоплату. Лизингодателем может быть только собственник помещения.

Наконец, договор найма не предполагает своей целью последующую передачу жилья в собственность нанимателю, в то время как лизинг задачей ставит достижение именно такой правовой цели.

Достоинства по сравнению с ипотечным кредитованием

  • Кредитная история. При лизинговых отношениях финансовые требования к заемщику на порядок менее жесткие, чем при договоре ипотеки. Связано это в первую очередь с тем, что недвижимость не переходит в собственность получателя.
  • Оперативность предоставления финансирования. Лизинговые компании менее бюрократизированы, чем банки, поэтому на сделку купли-продажи стороны могут выйти быстрее, что важно в случае растущего рынка недвижимости.

Недостатки лизинговой схемы покупки жилья

1. Существенным условием без соблюдения, которого сделка лизинга будет считаться не заключенной, является то, что продавец недвижимости уведомлен: имущество приобретается лизингодателем для последующей передачи в лизинг. Ст. 667 ГК РФ Данное требование основано на сложном порядке регулируемых правоотношений, вытекающих из договора и статуса лизингополучателя – наделенного правами покупателя, но не участвующего в сделке купли-продажи. Запутанная схема прав и обязанностей сторон может отпугнуть продавца ликвидной недвижимости.

2. Также затруднения вызывает требование закона о приобретении недвижимого имущества в собственность лизингодателя (ст. 665 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ). Право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента его регистрации. Данное требование значительно сужает возможность использования лизинга по сделкам ДДУ, уступки ДДУ, строительства загородного дома. Кроме того, ст. 666 ГК РФ запрещает возможность лизинга земельных участков. На практике такой запрет порождает сложности финансирования покупки дома и земельного участка, отдельно стоящего здания и земельного участка принадлежащих продавцу на праве собственности.

3. Важно помнить: недвижимое имущество находится в собственности лизингодателя на протяжении всего срока действия договора лизинга, до момента его выкупа лизингополучателем. Лизингополучатель имеет не ограниченное залогом вещное право как по договору ипотеки, а обязательственное право, вытекающее из договора лизинга получить имущество в собственность после его оплаты.

Такая особенность лизинга опасна, в первую очередь, лизингополучателю потому, что на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест, или сам лизингодатель передаст недвижимость в залог банку. В любом случае, такие особенности отяжелеют права получателя и создают ему ненужные сложности.

Сложная для понимания правовая конструкция сделки – место для злоупотреблений

Лизингодатели часто перекладывают выбор недвижимости для покупки на вторую сторону. Это, в общем-то, представляется логичным: именно лизингополучатель в действительности и должен принять решение каким объектом он собирается в итоге распоряжаться, а зачастую и проживать все время исполнения договора лизинга. По договору купли-продажи, недвижимость приобретается с целью ее передачи получателю лизингодателем, при этом в силу особенности правовой конструкции сделки, права покупателя по сделки (за определенным исключением ст.670 п.1 ГК РФ) переходят к лизингополучателю. Однако право на выбор продавца таит в себе опасность – ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель. Если недвижимость выбирает лизингополучатель, то в случае отказа продавца передать недвижимость, наличия обременений титула, заключение сделки с неуправомоченным продавцом, приводит к судебному спору и невозможности использования жилого помещения. Указанные обстоятельства не только не освобождают получателя от оплаты указанных лизинговых платежей по договору, но и обязывают возместить убытки, причиненные лизингодателю неисполнением договора (ст. ст. 665, 670 ГК, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге). В итоге лизингополучатель столкнувшись с нечистым на руку продавцом недвижимости рискует не только остаться без жилья, но и с обязанностью возместить причиненные убытки лизингополучателю, одновременно продолжая оплату лизинговых платежей за спорное имущество, право пользования которым может быть ограниченно.

Основание приобретения права собственности у продавца недвижимости возможно только по договору купли-продажи. Ст. 15 ФЗ Таким образом за скобками способа приобретения недвижимости остаются договора мены, подряда, ДДУ и любой смешанный непоименованный договор. Что очевидно усложняет проведение сделки по приобретению недвижимости.

Практические сложности выкупа имущества

По общему правилу договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей, если только стороны не установили порядок выкупа недвижимости путем оплаты установленной выкупной цены в договоре.

Что, если такая цена не была определена, и сумма лизинговых платежей не определяла непосредственно сумму аренды и сумму выкупа? Ответы на эти вопросы судебная практика дает разные, из чего может усматриваться возможность злоупотребления лизингодателем конструкции сделки к своей материальной выгоде.

Лизинг недвижимости может быть полезен гражданскому обороту России. Пока в портфеле лизинговых компаний зарубежных стран процент лизинга недвижимости занимает от 20 до 30 процентов, в то время, как в России рынок только присматривается к подобной правовой конструкции. Скептичность рынка связана как с осторожностью к новым инструментам так и к устаревшему правовому регулированию лизинга, что наглядно показано в его недостатках.

Автор: Комаров Алексей, нотариус Санкт-Петербурга

Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит?

Алексей Комаров

Нестабильность
отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности
рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с
приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно
уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать
новые варианты привлечения покупателей.

Читать еще:  Усиление продаж: экстенсивные методы повышения эффективности

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками.
Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи
недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним
из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» –
документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в
том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором
(лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего –
предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за
соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная
форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным
объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель
не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом
может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и
лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего
выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор
(лизингодатель) приобретает объект в собственность.
Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости
в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще
всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально,
наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же
время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По
закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить
коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее
повышение на период действия договора.
Во-вторых,
как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как
собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное
владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика,
доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники
объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что
лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.
К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность
нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой
цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые
требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам –
ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс
приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в
ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее
забюрократизированы.

Читайте договор

У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в
соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости
необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей
передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной.
Данное требование – следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой
лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке
купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не
понимают схему проведения таких сделок.
Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право
собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе –
лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм
лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.
Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья
666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в
лизинг загородного дома с землей.
Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости
находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора
лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у
последнего возникает обязательственное право требования имущества в
собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки-
зарегистрированное вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест
из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает
определенные риски.
Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания
правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного
рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это
вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем
заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность –
ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает
продавца – лизингодатель или лизингополучатель.
Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость
или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным
спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору.
И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с
неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с
недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет
возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.
В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость
можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия
и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.
Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост.
По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода
имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей.
Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости
недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким
образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о
выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге
недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает
популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг
недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок
пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту
покупки объектов недвижимости.

Регистрация договора лизинга недвижимости

Государственная регистрация договоров лизинга

Еще хуже дела обстоят с договором финансовой аренды объектов недвижимости. Специфика предмета, отсутствие правил о форме договора и порядке его заключения, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними зданий делают проблематичным передачу в лизинг объектов недвижимости. Нормы ГК РФ, регламентирующие лизинговые правоотношения (параграф 6 гл. 34 ГК РФ), не предусматривают принятия каких-либо правовых актов, направленных на специальное урегулирование данной сферы имущественных отношений.

Лизинг недвижимости

Однако на практике, ввиду отсутствия специальных норм для недвижимости, к таким договорам применяются как специальные нормы законодательства о лизинге, так и нормы, регулирующие аренду недвижимости. Позиция арбитражных судов по поводу возможности заключения договоров аренды (а соответственно, и лизинга) объектов незавершенного строительства противоречива. Например, Постановление ФАС Московского округа от 11.03.1999 по делу N КГ-А41/560-99 содержит пассаж о том, что «по смыслу п.

Лизинг недвижимости и проблемы регистрации

Формально продавец и лизингополучатель не состоят в договорных отношениях, однако продавец должен быть уведомлен лизингодателем о том, что имущество предназначено для передачи лизингополучателю, а последний вправе предъявлять непосредственно продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи. О.Е.Блинков, исходя из законодательного представления лизинга, рассуждает о проблемах госрегистрации следующим образом: “Казалось бы, что в соответствии с ГК РФ, Законом о государственной регистрации (ст.

Финансовая аренда (лизинг) недвижимости

«Возможность. » 11-08-2020 Покупка жилья в строящемся доме: достоинства и особенности Приобретение жилья в строящемся доме имеет несколько особенностей. Некоторые люди отказываются идти на такие сделки, поскольку считают их рискованными. Сегодня государство предлагает защиту.

Регистрация договора лизинга недвижимости

Относительно порядка заключения таких договоров существуют различные мнения, в том числе практикующих юристов и судей. Но пока федеральные окружные суды не выработают единую практику, а Высший Арбитражный Суд РФ не дает свои рекомендации, указанные споры будут возникать и далее. В настоящее время оформились две позиции. Сторонники первой категории, утверждают, что договор финансовой аренды () недвижимости, предметом которого выступают нежилые помещения (далее — договор недвижимости), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Лизинг недвижимого имущества: сложно или очень сложно?

Вот почему лизинг недвижимости стал наиболее перспективным направлением инвестирования. Следует отметить, что лизинг недвижимого имущества является одним из способов устранения несовпадения фактического и юридического места нахождения организации.

В настоящее время уже созданы судебные прецеденты, связанные с ликвидацией организации в результате указанного несовпадения.

Регистрация договора лизинга недвижимости

Несоблюдение данного правила может повлечь недействительность договора лизинга. Государственная регистрация договоров лизинга происходит в порядке, определенном ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Особенности представления документов на государственную регистрацию изложены в инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 года № 135. К договору лизинга применяются общие положения договора аренды, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

ВНИМАНИЕ! Вы используете устаревший браузер Opera

Они не требуют инсталляции на компьютер и работают с любого диска или вашей флешки: Mozilla Firefox или Google Chrome . Ignore and continue СAUTION! You are using the out-of-date browser Opera /10.5 This site is built on the advanced, modern technologies and does not support Opera /10.5. It is insistently recommended to you to choose and establish any of modern browsers.

Регистрация договора лизинга недвижимости

Проблемы очень похожи на те, которые препятствуют развитию ипотеки коммерческой недвижимости, но с некоторым отличием. Во-первых, это наличие на рынке достаточно небольшого количества объектов, которые продавец готов официально продавать по полной стоимости и платить с этих сделок подоходный налог. Квартира в лизинг для физических лиц — современная альтернатива ипотеке и аренде Вопрос приобретения или долгосрочной аренды жилья является насущной проблемой для большинства россиян.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector