Как заработать на недвижимости, имея немного денег?

Как заработать на недвижимости, имея немного денег?

Заработок на недвижимости

Заработать на недвижимости возможно в двух вариантах: эксплуатация объекта и перепродажа.

В первом случае вы приобретаете любую недвижимость с целью получения регулярного дохода от сдачи её в аренду.

Это может быть – квартира или ее доля, комната в коммуналке, дом любой площади, апартаменты, таунхаус, нежилое коммерческое помещение, гараж, бокс, машиноместо в жилом комплексе, участок земли и т.д.

Имущество можно сдавать в аренду на длительный срок. Этот процесс очень простой и содержит минимум рисков.

Стоит заключить договор с адекватным арендатором, и вы получите постоянный, правда относительно небольшой, доход.

Сдача квартиры или дома посуточно, или с почасовой оплатой, увеличит доход в 2-5 раз по сравнению с помесячным.

Но при этом возрастёт количество времени, затрачиваемого на обслуживание объекта, придётся чаще показывать жилье, заселять или выселять жильцов, убираться, менять постельные принадлежности;

  • вырастут расходы на поддержание помещений в чистоте;
  • возрастут риски материальных потерь,
  • увеличится количество конфликтов с жильцами и соседями.

Для собственной подстраховки, придется оговаривать с жильцами денежный залог за порчу имущества и снимать копию с паспорта жильца.

Инвестиция сбережений в недорогую недвижимость (гаражи, боксы, машиноместо в жилом комплексе), также приносит низкий, но стабильный доход.

Как получить больше?

Существуют различные способы повышения доходность объектов недвижимости.

Одним из них является дополнительное финансовое вливание на первоначальном этапе, которое очень быстро окупится в будущем.

Так, хороший ремонт повысит класс жилья (эконом, комфорт, бизнес, элит) и привлечет арендаторов с высоким статусом и высокой платежеспособностью.

Перепланировка многокомнатной квартиры или коттеджа на несколько небольших квартир-студий с отдельными входами, увеличит количество объектов аренды, и позволит в одной квартире жить самому, а остальные сдавать сразу нескольким арендаторам.

Работа с крупными объектами

Чем крупнее объект недвижимости, тем больше вариантов его эксплуатации.

Коттедж, таунхаус или особняк, расположенные близко к транспортным развязкам, пользуются стабильным спросом.

Они сдаются частично (покомнатно) или полностью, постоянно или сезонно (на лето или на Новый год), одному или сразу нескольким арендаторам, или крупной компании для проведения тимбилдинга или квеста.

Загородная недвижимость имеет дополнительные плюсы в виде свежего воздуха и изолированности.

Недвижимость для бизнеса

Коммерческая недвижимость в виде нежилых помещений (площади в торговом центре, склады, цеха, подвалы, чердаки, цокольные и подсобные помещения и пр.), как правило сдается в аренду предпринимателям.

Теперь коммерческую недвижимость можно использовать и под хостел. Для этого в помещении делается хороший ремонт и закупаются многоярусные кровати.

Невысокая стоимость аренды одного койко-места быстро окупится за счет непрерывного потока командированных и малобюджетных туристов. Работа в хостеле требует регистрации ИП, но может стать основным источником дохода для собственника.

Аппартаменты

Хорошим объектом для инвестирования собственных средств являются апартаменты — новая категория объектов недвижимости в России: помещения в которых созданы комфортные условия для проживания, но имеющие статус нежилого.

Их доходность в значительной мере определяется местоположением.

Заграничные объекты

Покупка за границей виллы на берегу моря, квартиры или мини-отеля, становится выгодным вложением капитала благодаря более низкой, по сравнению с Москвой, цене.

Сдача зарубежной недвижимости в наем по гарантированной аренде, учитывает законодательство страны нахождения и является безопасным и стабильным источником дохода.

Перепродажа

Когда недвижимость приобретается с целью перепродажи в дальнейшем, должен соблюдаться принцип: продать дороже чем куплено.

Приобретается дешевая недвижимость (участок земли в перспективном районе, квартира на стадии строительства, залоговая или арестованная недвижимость), некоторое время придерживается, и когда возникает стабильный рост цены – продается.

Время и силы, затраченные на поиск объектов с ниже рыночной ценой, окупаются с большой выгодой.

Можно перед продажей увеличить стоимость недвижимости до среднерыночной или даже выше, вложив в нее дополнительные средства (земельный участок раскорчевать и построить на нем дом; в «убитой» квартире сделать качественный ремонт).

Сложные решения

Строительство на собственные или на заемные средства многоквартирных (доходных) домов или коттеджных поселков для последующей сдачи их в аренду или продажи, позволяет за счет больших объемов значительно снизить себестоимость объектов.

Доходным может стать создание дизайнерских домов из нестандартных материалов, например, 40-ка футовых контейнеров, для проживания на даче или сдачи в аренду.

Сколько зарабатывает агент по недвижимости и Как стать Риэлтором: советы специалиста

Как стать риэлтором и зачем вообще и становиться? Это adne.info и мы поговорим о тех, кто зарабатывает на недвижимости. Многие считают эту профессию паразитической, но кто ещё поможет людям выгодно купить квартиру или быстро… Читать дальше

Как люди сдают 20 квартир в Москве

Я рантье. Я живу на доходы от своей недвижимости. В начале двухтысячных мне довелось потерять работу и я наткнулся на объявление о поиске помощника. Это оказалась не сетевая компания, как то обычно бывает, а… Читать дальше

Доходные дома – когда их ждать в России и будет ли это альтернативой ипотеке?

Доходные дома – явление для России не новое. Но после 90-х у нас распространилась ипотека и какие-либо альтернативы были не популярны. Сразу отмечу, мы говорим о доходных домах в собственности государства или муниципалитета. Впрочем,… Читать дальше

Как быстро сдать квартиру – Работающие способы

Быстрее всего сдается хорошая квартира по низкой цене. Вы это и так знаете, поэтому нам придется быть честными: мы не знаем секрета, как сдать хибару в гетто за дорого, еще и быстро. Наши советы… Читать дальше

Какую пользу может принести однушка в старом районе, из которого всех давно расселили?

Какую пользу может принести однушка в старом районе, из которого всех давно расселили? Сдавать ее не было смысла из-за местоположения, соседи свои квартиры распродавали под офисы. Продавать мне не хотелось, и я решила попробовать… Читать дальше

Эта квартира будет продаваться годами — 8 признаков

Скажем сразу, что формулы идеальной квартиры не существует. Один ищет убитую, чтобы сделать ремонт, а другой — чтобы садик рядом. Третий хочет, чтобы метро рядом, четвертому парковку подавай. Не пытайтесь подстроиться под всех покупателей… Читать дальше

Забудь про дедову хрущевку. 7 новых трендов инвестиционной недвижимости

Покупайте землю, ее больше не печатают. Только не эту землю. И вот эту не надо. Все знают, что недвижка — это золотая корова, но доить ее никто не умеет. Ну или умеют единицы. Однако… Читать дальше

Сдаю квартиру надо ли регистрироваться как самозанятый, что это даст?

Каждый гражданин РФ, получающий регулярный доход, независимо от вида деятельности должен платить налог государству. Соответственно, предоставление своей квартиры для съема, так же облагается налогом. До 2019 года ставка налога за сдачу своей недвижимости была… Читать дальше

Отельеры и доходные дома. Как заработать на недвижимости в России, пассивный доход и бизнес

Говорят, что недвижка — это убыточно. И правда, если вы собрались пойти по стопам Кийосаки, сдайтесь сразу. 6% годовых, вот сколько вы получите от сдачи обычной квартиры в аренду. Но бизнес недвижки все же… Читать дальше

Наш бизнес: купили землю дёшево и подсмотрели идею в Италии

Идея возникла из нескольких пазлов. Сначала мы с мужем работали в крупном агентстве недвижимости в Екатеринбурге. Клиенты были разные и суммы тоже. Первым звоночком был визит прекрасной дамы. Она жила в пригороде и пришла… Читать дальше

Риелторский закон подлости или как обмануть начальника?

В наше время карьера – один из основополагающих факторов счастливой жизни. Вот и я, закончив институт, решил последовать этому правилу. Окончил факультет психологии, устроился риелтором в одну из крупных фирм города. Коллеги были, мягко… Читать дальше

Один мальчик 30 с лишним лет, купил машину… кабриолет в провинции

Один мальчик 30-ти с лишним лет, очень любил понты, поэтому купил машину – кабриолет за 4 миллиона рублей. Мальчик был глуп. В его провинции за эти деньги можно было купить огромную двухуровневую квартиру в… Читать дальше

Купили 4 квартиры за 10 лет, правильно пользуемся информацией

Я никогда не предполагала, что смогу купить квартиру. Тем более, я не представляла возможности купить несколько квартир и превратить это в свой бизнес. Но у меня получилось! Занимаясь риэлторской деятельностью, я хорошо узнала «кухню»… Читать дальше

Живем за границей, сдаем квартиру в Москве

Муж по работе постоянно мотался в Китай (с 14 года, вначале по выставкам, потом тамошняя компания наняла его). Работа интересная и платят хорошо. Но его постоянно не бывало дома. Не самый приятный “бонус” за… Читать дальше

Как Я посуточно сдавала соседскую квартиру

Я зарабатываю на недвижимости. Все началось с того, что мои хорошие знакомые и одновременно соседи по лестничной клетке уехали из Краснодара жить заграницу. Мне они оставили ключи от своей двушки и предложили ее сдавать… Читать дальше

Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале или вообще без денег

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.

Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.

Небольшое отступление

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

  1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
  2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
  3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Схема покупки квартиры с помощью ресурсов Схема покупки квартиры с помощью ресурсности
Вы находите выгодный объект
Накапливаете нужное количество денежных средств для его покупки Привлекаете нужное количество чужих денежных средств для покупки собственного объекта
Получаете недвижимость в собственность

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталом Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

  • Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
  • Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
  • Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
  • Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
  • Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

  • Находите подходящую недвижимость.
  • Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
  • Совершаете покупку.
  • Сдаете квартиру в аренду.
  • Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

  • Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
  • Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
  • Делите большую квартиру на студии.
  • Продаете каждую студию отдельно.
  • В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

  • Вы находите подходящий объект.
  • Снижаете его стоимость на 30%.
  • Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
  • Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета

Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.

В этом видео сделан расчет стоимости ипотечной квартиры

Учитесь на чужих ошибках и к каждой сделке подходите с максимальной ответственностью

Видео о том, почему на сделке очень важно слушать и слышать

Резюме

Абсолютно каждый человек может инвестировать в недвижимость без денег и специального образования. Для этого необходимо стать ресурсным инвестором, оценить все сопутствующие риски, выбрать подходящую схему работы и потратить время на ее реализацию.

Что дальше?

  • Прочтите статью: «Кен Макэлрой «Азбука инвестирования в недвижимость» — краткий обзор книги».
  • Посмотрите публикацию «Бесплатные и платные курсы по инвестированию в недвижимость для новичков».
  • Перейдите на сайт « Территория инвестирования » и подберите подходящую образовательную программу.
  • Займитесь обучением и параллельно ищите выгодный объект для сделки.
  • Совершите свою первую инвестиционную покупку и поделитесь историей своего успеха в комментариях.

Спасибо за чтение. Подписывайтесь на обновления и делитесь полезными публикациями в соцсетях.

С уважением, команда блога Артема Биленко
«Твоя линия жизни в твоих руках»

Как заработать на недвижимости, имея немного денег?

Можно ли зарабатывать на недвижимости обычному человеку, не имеющему в кармане семизначной суммы и в родственниках Абрамовича? Да! Просто не верьте 7 мифам о покупке недвижимости частными лицами в России.

Можно ли зарабатывать на недвижимости обычному человеку, не имеющему в кармане семизначной суммы и в родственниках Абрамовича?

Для начала о типовых заблуждениях.

7 мифов о покупке недвижимости частными лицами в России

1.Недвижимость всегда растет, поэтому ее надо брать – будет расти всегда

2.Недвижимость легко продать.

3.Для того что бы зарабатывать на недвижимости нужны большие деньги, а у меня их нету.

4.Можно купить недвижимость в ипотеку, потом сдавать ее в аренду и через 10-15-20 лет, она сама себя окупит.

5.Недвижимость – это сложно, а у меня нету соответствующего образования, я не смогу сам все просчитать и разобраться.

6.На недвижимости можно быстро заработать.

7.На это нужно очень много времени, которого у меня нету

Что же конкретно делать, чтобы заработать?

Миф №1.”Недвижимость растет всегда”

Для начала определимся с терминами. Рост цены недвижимости – это любое изменение в стоимости – хоть полпроцента, хоть на на 100 %. Если рост – это любое изменение, то рост на длинных промежутках времени будет почти всегда. Почему почти – потому что стоимость недвижимости во всем мире и у нас привязана к спросу: если спрос снижается то стоимость недвижимости снижается. Соответственно, недвижимость растет только там где есть спрос. В той же Америке, есть города где недвижимость не растет или падает на протяжении большого отрезка времени, по причине, например, закрытия или сокращения деятельности крупных, как у нас принято говорить, «градообразующих» предприятий. Так что даже на длинном промежутке времени, несмотря на инфляцию, недвижимость растет в цене только там, где есть спрос.

Так как эта статья для тех, кто хочет заработать, то ростом мы будем называть только такую ситуацию, когда положительное изменение цены на недвижимость больше чем процент по кредиту. Соответственно, если вы собираетесь заработать только на росте цены и, допустим, ипотека у вас под 12 % годовых, то доходность в год должна быть больше этой цифры. Кроме того, часто нету денег и на первоначальный взнос, поэтому возможно, что часть денег или все вам придется брать в виде кредита на неотложные нужды, то ставка по нему будет выше. Плюс прибавим сюда неизбежные расходы на оформление и прочие мелкие расходы – отсюда выходит что, как минимум, в первый год недвижимость должна принести не менее 16 % годовых – это что бы вы вышли в ноль. Но ради нуля нету смысла все это затевать. Сколько вам надо? Давайте подсчитаем. Допустим, квартира стоит 3000000, 1 % от стоимости 30000 рублей, затевать такую операцию ради того, чтобы заработать всего 1 %, лично я не буду – надо как минимум 3 %. Т.е. допустим, что за год квартира должна прибавить в цене минимум на 16+3=19 %. И это при условии, что вы взяли кредиты на тех условиях, что я написал. Замечу, что это довольно привлекательные цифры – большинство возьмет под большие проценты, соответственно, изменяться расчетные цифры в большую сторону.

По поводу прогноза цен в различных изданиях и людской молвы про вечный рост. Прогнозы цен, во-первых, противоречивые, а во вторых, очень много публикаций исходит от лиц, заинтересованных в росте. В-третьих, есть главное ограничение на рост- спрос.

Про людскую молву. Большинство «расчетов» строится на том, что было раньше, т.е. если за последние 3-4 года недвижимость выросла в 3-4 раза, то уж в этом году может быть чуть скромнее, но никак не меньше, чем на 50 %. Это все равно как если бы расчеты вашего личного роста строились на том, как вы выросли в прошлом (допустим, в 15 лет выросли на 5 сантиметров за год, то к 30 будете великаном) – но мы знаем, что это не так, достаточно посмотреть в зеркало

Моя методика проста. Если квартиры стоят таких денег, значит их кто-то покупает, соответственно это либо спекулянты, либо конечные потребители, т.е. те которые будут жить в этих квартирах. Но спекулянты в конце концов продают их реальным собственникам, т.е. нам с вами (в этой статье я не рассматриваю дома и квартиры для крутых, я имею ввиду обычное жилье). Поэтому простой расчет, если квартира стоит 3000000 ( 1 комнатная в моем городе, в новом доме из кирпича в нормальном районе, но не центр) соответственно, при первом взносе 10 %, кредит составляет 2700000 (если вы счастливчик и взяли ипотеку под 12 % годовых, т.е 1 % в месяц), то только проценты составят 27000 каждый месяц. Кроме этого надо еще основной долг платить. Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет, 2700000/(15*12)=15000 – т.е. всего вам надо платить 27000+15000=42000 рублей. При расчете, что человеку надо есть пить, одеваться – следовательно, заработок в месяц должен быть 65000-70000 минимум. Если вы один или на семью, где двое работающих. При средней зарплате примерно в 16000 получается, что все кто ниже и выше средней даже в два раза, купить такую квартиру по ипотеке не способны. Конечно, люди выкручиваются, но всему есть предел.

Миф 2.Недвижимость легко продать.

Для начала решим, что такое легко. Легко – это быстро найти покупателя и получить деньги. Этот процесс необходимо разделить на два этапа: поиск покупателя и оформление сделки.

Когда покупатель находится быстро? Рассмотрим два главных фактора.

1. Цена

а) когда цена быстро растет, на 5-10 % в месяц – из-за этого возникает ажиотаж

б) когда ваша цена привлекательна, т.е. вы продаете дешевле рынка, т.е. если у все за 1000000, а вы за 800000

2. У вас действительно «хорошая» недвижимость

Хорошая – значит идеально подходящая под какого то конкретного клиента, а точнее у вашей недвижимости есть то, что для клиента важнее цены – это может быть расположение дома, вид из окон, выгодное соседство, детские площадки, транспортная доступность.

Пример: Есть такой в Москве бизнесмен Арас Агаларов, он владелец выставочных и торговых комплексов «Крокус». Одним из первых его проектов был элитный дом, квартиры в котором продавались только по рекомендациям, т.е. не каждый мог, даже имея нужную сумму, приобрести квартиру в этом доме, а цены там были высокие даже для Москвы. Агаларов приводил пример, что один человек два раза пытался приобрести квартиру в этом доме, но ему каждый раз отказывали – так как тот имел какой то «непонятный» бизнес.

Безусловно, главным фактором является цена. Но по мере роста доходов, покупатели все больше обращают внимание и на факторы, перечисленные в п.2. Для того, чтобы скорость была максимальной, у вас должна быть привлекательной и цена, и недвижимость должна иметь важные для клиента качественные черты.

Теперь рассмотрим, как это все происходит в реальности. Первое – определите, растет ли рынок недвижимости в вашем городе. Для этого посмотрите на то, как изменились цены за последние несколько месяцев (обычно публикуется в газетах или на специализированных сайтах). Нас интересует, насколько изменились. Напомню наш пример – для того, чтобы заработать, надо чтобы цены менялись не менее чем на 19 % годовых – вычислить, скока за месяц, думаю, сможете без меня.

Часто пишут, что цены растут. Те, кто это делает, в большинстве случаев ориентируются на те цены, которые указаны в объявлениях частных лиц и застройщиков, но есть одно большое НО. Часто бывает что большинство квартир не продается, но в надежде на рост и для того что бы отбивать проценты по кредитам застройщики и продавцы ( а среди них немало спекулянтов-инвесторов, которые тоже деньги где то заняли) просто повышают цены.

Как это проверить: берете газету по недвижимости за пару месяцев и смотрите, сколько объявлений повторяются в текущем выпуске. Вы будете удивлены, узнав, что есть достаточно большое количество продавцов, которые продают свои объекты больше 2-3 месяцев – и при этом все время повышают цены.

Т.е. в большинстве городов взрывной рост стоимости недвижимости прекратился, и спекуляция по принципу «чего бы не купил, все вырастет» уже не проходит.

Личный пример: В данный момент я выставил на продажу квартиру, купленную с целью заработать. Цена выросла достаточно, в течение нескольких месяцев не меняется ( ни в частных объявлениях ни у застройщика) – и теперь каждый месяц я плачу проценты за кредиты которые не поднимают стоимость квартиры. Сначала я дал объявление с минимальной ценой, как у моих конкурентов. За две недели был один звонок от агентства недвижимости, которые навяливали мне свои услуги. Потом я решил поставить эксперимент – и сделал цену на 150 тысяч дешевле, чем у моих конкурентов. Звонков стало больше – 2 в неделю. Хочу отметить что продаваемая мною недвижимость находиться в хорошем доме, хорошем районе.

Только после того как я снизил цену, я стал встречаться с покупателями, которых можно разделить на две части: посредники и те, кто покупает для себя. Как работают посредники – представители очень крутого местного агентства, узнав все мои условия, сказали многозначительно, что «подыскивают объекты для инвестиций для своих клиентов». Два раза в неделю они приводили клиентов и перед показом просили меня не называть цену, а сами называли цену на 150-200 тысяч больше чем просил я. Вот и все инвестиции. А самое смешное, что они с этих людей просили еще 6 % за свои услуги, типа за поиск. По секрету мне рассказали ,что в последние 3 месяца вообще «ничего не продается», по многим объектам даже никто не звонит – мой еще ничего.

Несмотря на то, что я нашел двух покупателей, обе сделки сорвались по причинам, о которых я упомяну ниже.

Итак: в большинстве городов взрывной рост прекратился, как проверить это написано выше. Еще один способ проверки – прикиньте, сколько должен зарабатывать человек, что бы купить такую квартиру (смотрите статью про первый миф) и зарабатывать на стратегии «все равно вырастет» не получится, а поиск покупателя может занять несколько месяцев.

После того, как вы нашли покупателя, еще стоит вопрос с оформлением – не буду вдаваться в юридические подробности, сроки и объем операций можно найти на любом сайте недвижимости. Нас интересует срок, на который оттягивается получение вами денег, реально это где-то от месяца до полутора (сюда входит и процедура проверки вас покупателем и сбор различных справок). Конечно, можно все быстрее, но скорость часто приходится доплачивать. Еще один нюанс – про квартиры в новостройках, многие банки под разными предлогами не дают ипотечные кредиты на те дома которые находятся в фазе сдачи, т.е дом вот вот-вот сдадут, но свидетельства о собственности у вас еще нет, а только его получение занимает вместе со справкой из БТИ ( от 3 до 5 недель). Именно поэтому сорвалась моя сделка. Покупатель хотел взять по ипотеке, а его банк ему отказал без свидетельства о собственности.

Вывод: недвижимость не является высоколиквидным товаром, т.е. тем, который можно быстро продать. Минимальный срок без существенной потери в цене – месяц, а в большинстве случаев гораздо больше.

Миф № 3. Для того что бы зарабатывать на недвижимости нужны большие деньги – у меня их нету.

Бесплатно в нашем мире только сыр, да и тот в мышеловке. Конечно, для того что бы купить недвижимость нужны деньги, для большинства из нас это деньги большие.

Возьмем наш пример. Напомню, мы рассматриваем недвижимость в виде квартиры за 3000000.

Первый способ купить – это найти всю сумму сразу, лично у меня столько нет, поэтому мне этот способ не подходит.

Второй способ – взять в ипотеку. Хотя в рекламе некоторых банков еще в прошлом году попадались предложения о ипотеке без первоначального взноса, в данный момент практически никто эту услугу не оказывает – в лучшем случае вам попадется вариант при первом взносе в 10 %, т.е. имея 10 %, мы можем осуществить сделку с недвижимостью в 3000000.

Но вы можете сказать, что и тех 300000, что нужны на первый взнос, у вас нет – и вообще вы ограничены в средствах, вам едва хватает на жизнь.

Деньги на первый взнос можно взять в другом банке как кредит на неотложные нужды.

Конечно, многие из вас скажут, что банк им денег не даст, что работы у вас нет, либо платят там мало, либо неофициально, либо нету денег на ежемесячные платежи. Как решить эти проблемы, я расскажу попозже, а теперь представим, что вы нашли деньги на первый взнос, соответственно с выгодой для себя купили недвижимость на 3000000. Вы скажите что все – вы можете купить недвижимость всего на 3 млн. и ждать-переживать, как бы ее продать, но это не так. Ниже изложены два примера, как мои знакомые купили коммерческую недвижимость.

1.Офис для себя. Мои знакомые решили купить офис для себя – народу у них работает много, снимать надоело. После изучения местного рынка недвижимости, проведения правильных переговоров с продавцом, они купили двухэтажное здание. Для его покупки они использовали кредит банка – но в два этапа. На первом этапе они взяли краткосрочный кредит под свои обороты на полгода, на эти деньги купили здание и оформили на себя, потом они разделили по документам здание на две части, т.е. вместо одного свидетельства о собственности у них стало 2, на каждый из этажей. Потом пригласили оценщика который сотрудничает с банком – и тот оценил каждый этаж за сумму всего здания. Как такое могло быть? Во-первых, мои знакомые купили здание правильно, т.е. по хорошей цене, во-вторых, цена немного подросла, в-третьих, оценщики часто используют как один из методов сравнительную оценку – они ищут примерно такую же недвижимость, которая продается в примерно таком же районе, и узнают цену. Часто цена продавца намного выше реальных цен. Таким образом, заложив банку только половину здания, вторая половина осталась полностью за мои знакомыми. Конечно, они за нее платят все платежи, но для данного примера главное сама схема сделки. Конечно, пример многим не подходит – нет у вас фирмы с оборотами и т.д. Следующий пример намного интереснее.

2. Как купить BMW-x5, с одной сделки. Другой мой знакомый рассказал об одной из своих сделок. Он в течение 6 месяцев изучал местный рынок – каждый день ездил на встречи и представлялся желающим купить недвижимость различной стоимости, встречался с нужными людьми (строителями, юристами, риэлторами), т.е. со всеми, кто мог бы помочь ему в осуществлении сделки. В конечном итоге он нашел интересный объект, оценил его и решил покупать. Но, у него не было ни работающей фирмы, ни денег на первый взнос. Как он осуществил сделку. Он взял копии документов и пошел во все местные банки. Спросил, сколько от стоимости недвижимости ему дадут взаймы – кто-то говорил 70 %, кто-то 80 %. В нескольких банках у него были знакомые или знакомые знакомых, но никто просто так денег не хотел давать. После того как ему дали твердый ответ в паре банков, он пошел искать деньги на первый взнос и ремонт помещения путем обзвона знакомых и знакомых своих знакомых. Он нашел человека, кто захотел вложить в это дело деньги, т.е дать деньги на первый взнос. Конечно, он рассказал ему о договоренности с банком – о том, как они будут эту недвижимость покупать и как потом будет продавать, про возможные риски и что они с ним будут делать. Но факт остается фактом. Сколько он конкретно заработал, я не знаю, но поменял свою «десятку» на BMW-x5.

Как заработать на недвижимости имея немного денег

Сообщение отредактировал Alex77: 13.04.2008 – 15:48

QUOTE (Alex77 @ Apr 11 2008, 22:03)
Подробнее о каждом из них расскажу позже

Я не злопамятный! Я просто злой и память у меня хорошая.

НАЖМИ на WWW под подписью и многих вопросов не будет!

  • почтенный теронозавр

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 2 883
QUOTE (Alex77 @ Apr 11 2008, 22:03)
Подробнее о каждом из них расскажу позже
  • недавно на форуме

  • Группа: Новички
  • Сообщений: 26
  • форумчанин со стажем

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 751
QUOTE (Iron_Felix @ Apr 11 2008, 22:04)
Давайте, просветите.
п.1, 4,5,6 максимально подробно. Только своими словами,а ссылками на чужие статьи.
CODE
Миф № 4. Можно купить недвижимость в ипотеку, потом сдавать ее в аренду и через 10-15-20 лет, она сама себя окупит.
Один из самых распространенных мифов, обычно циркулирует среди тех кто не ходил в банк и не видел ежемесячных платежей, в интернете есть калькуляторы на сайтах банков, кто выдает кредиты можно посчитать невыходя из дома.
Итак, Вы думаете что возьмете недвижимость, приведете ее в порядок и сдадите ее в аренду и она себя окупит.
Рассчитаем затраты которые Вы будете нести. Первое и главное – проценты по ипотечному кредиту и прочие расходы, в нашем расчетном примере про недвижимость в 3000000 рублей, и с учетом того что кредит нам обходится в 16 % годовых ( ипотека под 12 %, плюс кредит на неотложные нужды на первый взнос, страховка, оформление), то только на проценты каждый месяц надо будет отдавать 27000 ипотека +4500 по кредиту на неотложные нужды (если будет ставка 16 % годовых)= 31500, но если мы хотим заработать, то мы должны получать больше этой суммы, как минимум на ежемесячные платежи по кредиту, а это в первый год составит 2700000/(15*12)=15000 по ипотеке и 300000/24 ( если Вы взяли в кредит на 2 года)=15000, итого на ежемесячные платежи Вам надо 30000, все вместе 31500+30000=61500.
Т.е. минимум что Вам надо – это деньги на проценты, а это 31500, а что бы эта недвижимость не отнимала Ваших денег то необходимо еще 30000 рублей.
Теперь рассмотрим как можно заработать на аренде.

Можно сдавать с помесячной оплатой, на сутки и по часам.
Помесячная оплата – наименее беспокойный для Вас вариант, обычно арендуют на более длительный срок, так что сдав один раз Вы можете не особо беспокоиться. Но доходность этого варианта самая минимальная, в нашем примере про недвижимость за 3000000, ее можно сдать за 10000-12000 рублей в месяц, что будет приносить нам тока по процентам минус каждый месяц 31500-12000=19500, кроме этого следует учесть что Вам придеться платить налог 13 % с получаемого дохода и нести расходы на текущий ремонт, когда арендаторы будут съезжать.
Сдача посуточно. Тут две аудитории. Первая – местные жители для различных целей ( вечеринка, свидание и т.д.), вторая – командировочные, т.е. иногородние жители. Этот вариант несет несколько явных минусов, первый- вам придеться потратиться на ремонт и мебель, чем хуже мебель и ремонт, тем меньше стоимость аренды, кто-то должен постоянно убирать, следить за квартирой, решать проблемы ( а они по любому будут), искать клиентов, кроме этого такое интенсивное использование увеличивает расходы на текущий ремонт и в некоторых случаях напрягает соседей.
Этот вариант подходит для тех мест, где есть дефицит гостиничных номеров, либо номеров в хорошем виде, либо номера стоят дорого. Плюс должен быть постоянный приток в ваш город платежеспособных клиентов, это могут быть туристы или бизнесмены.
Сколько может принести такой вид дохода, в нашем примере с недвижимостью в 3000000, такую квартиру после ремонта и покупки мебели на 200000, можно сдавать за 1500 рублей в сутки. Итого если мы сдадим на все 30 дней в месяце, то получим 30*1500=45000, очень неплохо, в этом случае мы покрываем расходы на проценты и окупаем часть выплаты основного долга. Но из этой суммы надо вычесть, те дни что квартира будет простаивать, хорошей считается заполняемость в 80 %, расходы на рекламу, уборку, замену постельного белья и т.д.
Т.е. с учетом всех рисков и если Вам реально получиться найти клиентов на 80 % времени, Вы отобьете только проценты. Соотвественно ничего не заработаете. Такой вариант думаю Вас не устраивает.
Сдача квартир почасовая, т.е. ее снимают на 2-3 часа, самый распространенная причина – для свиданий, доходность одного часа от 300 до 500 рублей, если умножить на 24 часа, то получится что в сутки можно заработать 7200 рублей, а за месяц 30*7200= 216000 рублей. Казалось бы это золотое дно, но как обычно есть много НО. Первое : клиенты, на полные сутки, Вы можете не набрать достаточное количество людей ( большая конкуренция, недостаточная реклама т.д.), второе такие клиенты как обычно доставляют наибольшую головную боль, помимо того что надо их встречать и провожать, плюс оперативно менять постельное белье и прибираться, они часто бывают в нетрезвом виде, могут быть проблемы с милицией и соседями, которая будет считать что у Вас притон. Но все эти проблемы можно решить с помощью денег если они у Вас будут, а будут они у Вас только если у Вас будут клиенты.
Это единственный вариант, при котором Вы наработав клиентскую базу сможете, отбивать все свои затраты, а это уже отдельный бизнес.
Конечно можно и нужно нанять людей, которые будут собирать заказы, показывать квартиру, решать вопросы со всеми, это еще отнимет у Вас деньги и потребует определенных управленческих навыков.
Резюме: заработать на аренде недвижимости можно, только сделав ее самостоятельным бизнесом.

Дальше скопировать? Или подождать пока топикстартер проявит чудеса Ctrl+C Ctrl+V?

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость?

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

👎 Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Читать еще:  Трудности при запуске стартапа в России. На примере Jobool.com
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector