Как выбрать место под магазин?

Как выбрать место под магазин?

Аренда под торговлю — как не пролететь!

Аренда под торговлю — анализируем сервисы для выбора мест под магазины, кафе, салоны и мастерские.

Аренда помещения под магазин, автосервис, кафе или салон красоты – можно ли доверить выбор помещения искусственному интеллекту или все делать самому?

Открытие торговой точки будь то магазин, кафе, или аптека начинается с подбора места. Взлетит ваш будущий бизнес или загнется, во многом зависит именно от места, где он открыт. Что нужно знать и сколько времени занимает поиск помещения с сервисами-помощниками и без них? Считаем.

Начинаем с поиска предложений по аренде

Этот этап в среднем занимает 2-3 дня. Вы начинаете искать объявления об аренде помещений в интернете, обзваниваете риелторов и знакомых. Из собранных предложений выбираются подходящие варианты по площади, стоимости квадратного метра и адресов. Затем вы планируете встречи с собственниками помещений и начинаете их осмотр.

Осматриваем помещения под аренду и изучаем район

Этот этап занимает до 15 дней. Хотя бы посмотреть нужно на все имеющиеся варианты. На что обращаем внимание:

Расположение

Ваш будущий магазин или салон должен находиться в живом месте. Это может быть спальный район или центр города, но здесь должны быть люди, которым нужны ваши товары или услуги.

Деловые и торговые центры, магистрали, тротуары, и пешеходные переходы, жилые дома, и учебные заведения, остановки общественного транспорта, освещение улиц, и состояние дорог – важно абсолютно все.

Ваши продавцы будут грустить и коротать время за играми и перепиской в соцсетях, если вас никто не будет видеть, к вам сложно подъехать или перейти дорогу. К вам вообще никто не придет, если вблизи нет жилых домов или офисных центров.

Обойдите район в радиусе до полутора километров, фотографируйте и описывайте все нюансы, считайте прохожих и машины, вычеркиваете адрес, если понимаете, что людей здесь мало.

Наличие конкурентов

Ваш список помещений сократился: вы убрали места с маленьким трафиком покупателей. Теперь смотрим на конкурентов. Найдите всех, кто продает товары или услуги аналогичные вашим. Посетите их, посмотрите: как и что они продают, насколько довольны покупатели, какие дополнительные товары продаются.

Посмотрите на оформление помещений конкурентов, насколько у них комфортно и легко покупать, какое торговое оборудование используется, сколько работает продавцов, чем занят персонал. Это очень кропотливая, но нужная работа. Запаситесь терпением и временем: для сбора всей нужной информации каждую торговую точку придется посетить не один раз.

Записывайте результаты наблюдений и сравнивайте: выписывайте достоинства и промахи конкурентов. Рассчитайте: сможете ли вы достаточно зарабатывать при наличии такого количества конкурентов. Не радуйтесь, если их нет совсем: может быть ваша идея в этом районе вообще не реальна к воплощению.

Обязательно изучите цены конкурентов и попытайтесь рассчитать средний чек. Это необходимо сделать, чтобы понимать: сколько вы сможете зарабатывать. Да, самостоятельно, притворившись посетителем торговой точки, абсолютно точно определить средний чек не получится, ориентируйтесь хотя бы на примерные расчеты.

Изучаем документы на помещение под аренду

Выбирая помещение под аренду для своего бизнеса, вы должны точно знать обо всех требованиях контролирующих органов:

  • санитарно-гигиенические нормы;
  • противопожарные нормы;
  • удаленность от учебных заведений и детских садов;
  • правила работы в жилых домах;
  • правила организации дорожного движения;
  • требования экологов.

Вашу торговую точку могут закрыть сразу же после открытия при нарушении любого из перечисленных правил. Изучите все технические документы на помещение, подтверждение права собственности или права заключения сделки, если помещение сдается или продается через доверенное лицо.

Требуйте документального подтверждения законности перепланировки, если план помещения в документах из БТИ не соответствует реальной схеме помещения. Проверьте исправность электрики, вентиляции, сантехники, — всех инженерных коммуникаций. Узнайте о работе управляющей компании, как чистятся дороги и вывозится мусор. Какие суммы вам придется выплачивать за коммунальные услуги.

Если вы получили ответы на все перечисленные вопросы, помещение пригодно для работы и вы уверенны, что покупатели будут, можете подписывать договор аренды и начинать обустраивать помещение, завозить оборудование и товары.

При выборе места под торговлю учитывайте трафик людей, наличие конкурентов и инфраструктуру.

Как выбрать помещение в торговом центре

Основные критерии те же, что и при выборе помещения в отдельном здании:

  • наличие людей
  • наличие конкурентов
  • соблюдение требований к помещению
  • правила оплаты коммунальных услуг

Узнайте: как торговый центр помогает привлекать покупателей, какую рекламу размещает, насколько активно и эффективно проводятся маркетинговые акции.

Уточните: можно ли привязать размер арендной платы к выручке вашей торговой точки. Если это возможно, вам придется сообщать администрации торгового центра о своих коммерческих успехах. Такая схема оплаты сведет к минимуму ваши риски, что важно именно на начальном этапе работы.

По возможности выбирайте помещения вблизи входа, на 1-2 этажах. Это самые выгодные локации. Арендная плата здесь будет выше, но в большинстве случаев это оправданные инвестиции.

Самые выгодные места для аренды под магазин в ТЦ — у входа и на 1 этаже.

Итак, если делаю все сам…

На поиск подходящего помещения может уйти от 30 и более дней. Придется самому осматривать районы, посещать конкурентов, рассчитывать возможную выручку. Вероятность ошибки расчетов очень велика, ведь вам недоступны точные данные о среднем чеке, о платежеспособности покупателей, об их предпочтениях и поведении.

Да, вы многое увидите и зафиксируете, но все это будут результаты внешнего осмотра, без аналитики скрытых данных. Не факт, что вы сможете правильно оценить потенциал локации, даже если соберете все необходимые цифры, ведь для правильности расчетов нужны опыт и знание формул.

И, тем не менее, самостоятельное изучение локации будущего помещения под торговую точку – это лучше случайного выбора или выбора по знакомству.

Как работают сервисы подбора помещений под аренду

За помощью по подбору помещений вы можете обратиться в консалтинговые агентства. Они квалифицированно выполнять работу, но цена их услуг в настоящее время может быть неподъемной для начинающего предпринимателя, а сроки затянуться до тех же 30 дней.

Совсем иначе дело обстоит с сервисами, которые для выбора мест и помещений под аренду анализируют «большие данные». Пока таких предложений не очень много, но эффективность сервисов уже подтверждена заказчиками и они вполне доступны по стоимости.

Где можно заказать и сколько стоят сервисы подбора аренды

Мы выбрали двух разработчиков сервисов по следующим критериям:

  • о работе сервисов уже есть отзывы;
  • разработчики имеют опыт массового обслуживания заказчиков;
  • есть подтвержденные данные о наличии у разработчиков технических возможностей для поддержки сервисов;
  • подтвержден доступ и возможность обработки «больших данных»;
  • реально работает техническая поддержка.

Итак, кто в нашем списке:

1. Компания ООО «Бест-Плейс» г. Москва

2. Компания ООО «Петер-Сервис Спецтехнологии» (оператор фискальных данных ОФД.ру) г. Москва.

Кроме выбранных компаний, мы изучили информацию о других разработчиках, но не нашли подтверждений работы сервисов и возможности оформить заказ на их сайтах.

Например, о наличии сервиса для выбора места под аренду заявляет оператор фискальных данных «Платформа ОФД». Однако, на сайте компании информации о сервисе и возможности его заказа нет. Возможно, это случайное упущение, а может быть сервис еще не доработан.

Итак, в нашем списке два разработчика. Знакомимся с ними ближе.

Компания ООО «Бест-Плейс» специализируется на услугах по подбору и аналитике локаций для будущего бизнеса. При составлении отчетов специалисты компании используют информацию более чем из 200 источников. Часть информации собирается из открытых ресурсов, например, из web-баз с предложениями по аренде коммерческой недвижимости. Часть данных предоставляют партнеры, например, банки.

Оператор фискальных данных ОФД.ру – один из самых продвинутых ОФД. Входит в USM Holdings, который объединяет такие компании, как: Mail.Ru Group, социальные сети «ВКонтакте» и «Одноклассники», мессенджеры, сервисы Delivery Club, Юла, и Pandao. Холдинг выступает инвестором oneFactor – российского разработчика систем для бизнеса на основе искусственного интеллекта. В этот же холдинг входит Центр развития перспективных технологий (ЦРПТ) – разработчик системы «Честный знак», оператор маркировки товаров.

При подготовке отчетов используются данные из открытых источников, web-ресурсов, данные ОФД, банков-партнеров и операторов связи. Сервисы ОФД.ру обеспечивают высокую степень достоверности полученных данных.

Описание сервисов

Оба разработчика – эксперты по обработке и аналитике данных BigData.

Мы выделили и объединили под рабочие названия три основных сервиса, которые реально помогают предпринимателям выбрать подходящее помещение, спрогнозировать выручку и собрать необходимую информацию о будущих покупателях.

Mesto.Подбор – самый простой и доступный сервис для аренды помещений

Отчет позволяет подобрать помещение для открытия новой торговой точки. Сервис собирает данные и предоставляет следующую информацию:

  • актуальные адреса помещений, доступных для аренды или покупки;
  • прогноз среднемесячной выручки на 12 месяцев по каждой предложенной локации;
  • трафик и пешеходные маршруты;
  • местоположение конкурентов;
  • данные по инфраструктуре: остановки транспорта, учебные заведения, офисные и торговые центры, поликлиники и т.д.;
  • расстояние до ближайших конкурентов;
  • данные о населении: количество квартир в 5 и 10 минутах пешей доступности;
  • средний доход семей, проживающих в 5 и 10 минутах пешей доступности.

В отчет Mesto.Подбор включается описание до 10 локаций.

Стоимость отчета Mesto.Подбор от 7 000 рублей.

Средний срок выполнения – 2 рабочих дня.

Mesto.Подбор — сервис для оценки помещения под аренду для торговли.

Mesto.Динамика – сервис для аренды и расчета выручки

Сервис позволяет оценить эффективность места открытия торговой точки. Mesto.Динамика заточен на деньги. Отчет содержит всю информацию из отчета сервиса Mesto.Подбор и дополнительные данные:

  • прогноз среднемесячной выручки на 12 месяцев по каждой локации;
  • минимальный рекомендуемый ассортимент товаров;
  • типичные для отрасли наборы продуктов;
  • рекомендации по сочетанию товарных позиций;
  • график спроса по времени суток, дням недели, сезонам;
  • средний чек в отрасли;

Стоимость подготовки отчета зависит от количества локаций и начинается от 39 990 рублей.

Средний срок подготовки – 3 рабочих дней в зависимости от количества локаций.

Mesto.Динамика — сервис для расчета эффективности торговой точки.

Persona.Портрет — знакомимся с покупателями

Сервис собирает информацию и выдает данные о покупателях в выбранных локациях. Что вы можете узнать о своих будущих клиентах:

  • всю необходимую информацию о проживающем и работающем населении в радиусе 500 метров от будущей торговой точки;
  • структуру населения по полу, возрасту, уровню дохода, интересам, наличию автомобиля, использования мобильных приложений;
  • отношение к выбранным товарам: как часто и как много покупают;
  • типичное время покупки выбранных товаров;
  • информацию о путешествиях по России и миру;
  • проявление интереса к покупке автомобиля, недвижимости, банковским продуктам, бытовой техники и мобильных устройств;
  • стиль жизни: увлечения, занятие спортом, наличие домашних животных, дачи, автомобиля;
  • графики работы.

Минимальная геозона для сбора и накопления данных – 500 метров от торговой точки.

Стоимость отчета 89 990 рублей.

Средний срок подготовки – 3 рабочих дня.

Persona.Портрет — сервис для «знакомства» с покупателями.

Как выглядят отчеты

Каждый отчет содержит подробное описание локации новой торговой точки. Текст сопровождается визуальной информацией: картами с отмеченными границами исследования, указанием расположения конкурентов, пешеходным трафиком, отмеченной инфраструктурой, отметками объектов, по которым рассчитывается выручка.

Во всех отчетах содержатся агрегированные цифровые данные без указания названий и брендов. По объему это небольшие документы, информация собрана в таблицы и графики.

В отчетах может не быть всех необходимых данных, например, о комфорте внутри магазинов конкурентов и особенностях работы их персонала. Но вы гарантированно получаете точные цифровые показатели всего за 3 рабочих дня и сможете сделать выбор помещения не по ощущениям и догадкам, а используя точные данные. Хотя, конечно, осмотреться и изучить документы на помещение все равно придется.

Читать еще:  Как заработать деньги — ТОП-45 способов быстрого заработка денег без вложений

Хотите правильно выбрать место для торговли?

И получите лучшие условия для заказа сервисов Mesto.Подбор, Mesto.Динамика или Persona.Портрет.

Что такое «большие данные» и как они работают смотрите наше видео:

Как выбрать место для магазина

Для магазина удачный выбор расположения является одним из самых важных критериев успешности. Новички совершают типичные ошибки. Вы можете их избежать, если воспользуетесь советами опытных предпринимателей.

Содержание

На успешность бизнеса влияет множество факторов. Описывая причины своих неудач в предпринимательстве, некоторые люди уверены, что им помешала общая экономическая ситуация в стране. Другие считают, что Россия – одна из лучших стран для ведения бизнеса с огромными возможностями и множеством свободных ниш. Рациональные доводы приводят обе стороны, и в каждой конкретной ситуации чаша весов склоняется на ту или иную сторону.

Каждый бизнес уникален. Для одного направления особенности расположения, численность и платежеспособность потребителей не имеет значения. Для некоторых видов бизнеса дислокация имеет решающее значение. Одним из таких направлений является сфера торговли. Для магазина местоположение – один из самых важных факторов. Эта статья расскажет о главных секретах поиска лучшего помещения для организации торговли.

Если вы или ваши близкие знакомые открывали магазин, то, наверняка, согласитесь со справедливостью следующего заявления. Абсолютное большинство начинающих предпринимателей, принявших решение организовать первую торговую точку, либо вовсе не осуществляют маркетинговые исследования, либо относятся к ним халатно. Несмотря на важность трезвой и максимально подробной оценки ситуации на местном рынке, лишь единицы делают попытку проанализировать ее. Как правило, все сводится к поверхностной разведке у ближайших конкурентов. Начинающий бизнесмен краем уха слышит слухи о баснословных прибылях одного из них. Выступив в роли клиента, подсматривает позитивные моменты и с некоторыми вариациями внедряет их в свой будущий бизнес.

Даже столь важному вопросу, как поиск идеального места для расположения магазина, подчас уделяется минимум времени и внимания. Как правило, все происходит по стандартной схеме. Кто-то из знакомых располагает помещением и предлагает его по очень привлекательной цене. Часто изучаются лишь самые первые варианты, попавшиеся на глаза после непродолжительного поиска.

Начинающие бизнесмены не утруждают себя определением целевой категории и анализом конкурирующих точек, торгующих схожими группами товаров в непосредственной близости. Они не обращают внимания на густоту населения в выбранном районе. Результат подобного легкомыслия прогнозируем и хорошо известен опытным предпринимателям – ожидаемые прибыли не приходят, клиентов мало, и магазин даже не покрывает текущих расходов.

Как показывает практика, новички совершают одни и те же ошибки. Воспользовавшись опытом, извлеченным из типичных просчетов, вы можете избежать краха. Следуйте советам опытных предпринимателей, и подойдите к выбору места для магазина с максимальной серьезностью.

Главные критерии оценки помещения для магазина

Идеальное место для магазина должно соответствовать двум важнейшим показателям:

  1. Здание находится возле хорошего потока потенциальных клиентов. Оживленные улицы с большой численностью пешеходов, места возле трассы, по которым ежедневно проезжает максимум автомобилистов.
  2. Важно наличие удобного доступа. Имеется в виду близость остановки общественного транспорта, насыщенная транспортная развязка, наличие просторной парковки.

Это важные критерии. Начиная анализ предложений аренды с учетом этих факторов, вы уже на первоначальном этапе проведете отсев, как минимум, половины из них. Но это далеко не все, что необходимо учесть.

Конкуренты

Очень многое зависит от наличия в непосредственной близости конкурентов с аналогичным или схожим ассортиментом товаров. Следуя элементарной логике, можно сделать вывод – чем меньше конкурирующих магазинов, тем лучше для вас. Но есть и другая сторона. Если вы не обнаружили ни одного объекта торговли с похожими товарами, есть серьезный повод задуматься о наличии спроса в выбранном вами районе. Социальный уровень большинства жителей очень сильно влияет на успешность бизнеса. Если вы планируете открыть элитный бутик брендовой одежды в спальном районе со сложной криминогенной обстановкой, рассчитывать на высокие прибыли наивно. Также не стоит предлагать дешевые вещи невысокого качества в коттеджном поселке, в котором проживают люди со средним и высоким достатком.

Формат

Отдельно стоит остановиться на вопросе о форматах розничной торговли. От этого также зависит выбор помещения. Вы можете расположиться в отдельно стоящем здании в жилом, торговом районе или за городом, например, на оживленной транспортной магистрали. Кроме этого, на рынке масса предложений аренды помещений в больших зданиях или площадей в торговых центрах.

Уделять внимание первым форматам мы не будем, поскольку в этой ситуации учитываются предыдущие факторы организации прибыльной торговли. Но о критериях выбора площади в торговом центре следует поговорить особо.

Местоположение

Здесь играют роль дополнительные параметры. Один из самых важных – удаленность вашего магазина от центрального входа. Чем ближе к нему вы расположены, тем выгоднее. Потенциальный клиент заглянет к вам в самом начале. Если он спешит, то сразу совершит покупку. Если человек настроен на основательные поиски нужного товара по самой выгодной цене, он пойдет дальше, но уже запомнит ваши предложения. Он вернется к вам, если цены, ассортимент или качество товаров у конкурентов окажутся хуже. Еще одна возможность, которая случается довольно часто – забывчивые покупатели. Они вспоминают, что пропустили один или несколько пунктов из списка покупок на выходе. Как правило, никто уже не возвращается, все приобретается в магазине возле выхода.

Площадь магазина

Следующий параметр – площадь бутика. Проходимость людей в торговых центрах высокая. Ситуации, когда в один магазинчик заходит несколько покупателей, возникают очень часто. Если места в помещении недостаточно, часть просто уходит на поиски аналогичного товара в свободные площади. Если не желаете терять клиентов, не экономьте на аренде и постарайтесь обеспечить им комфортные условия для изучения товаров.

Транспортная доступность

Как правило, торговые центры строятся в местах с оживленной транспортной развязкой. Возле здания обустраивается вместительная парковка, учитывается наличие остановок общественного транспорта. Но и эти параметры у отдельных ТЦ выглядят по-разному. Если в вашем городе несколько подобных зданий сравнивайте не только стоимость аренды, но и удобство для потенциальных покупателей. Обязательно поищите данные о средней посещаемости конкретного торгового центра. Это позволит более реально рассчитать возможные прибыли.

Планировка

Обратите внимание на планировку внутри ТЦ. Если человеку, пришедшему сюда впервые, сложно ориентироваться, и поиск конкретного магазина составляет проблему – это очень плохой знак.

Важен и выбор этажа. Человек ленив по природе. Если клиенты смогут найти на первом или втором этаже нужные товары, выше будут подниматься лишь единицы, для которых важна возможность сэкономить на разнице в цене. Еще более редкий психологический тип покупателя – человек, который ищет конкретную вещь с четкими характеристиками.

В процессе поиска площади вы обратите внимание на то, что на нижних этажах стоимость аренды несколько выше. Разница связана именно с этой особенностью. Стоит ли экономить и рисковать потерей потенциальных клиентов? Решать вам.

Как выбрать место под магазин

Советы предпринимателям, начинающим свой бизнес

Как выбрать место под магазин

Опытные предприниматели говорят, что успех будущего магазина зависит от трех факторов: расположения, расположения и еще раз расположения. Именно вопросам выбора месторасположения будущего магазина мы и посвятим этот материал.

Есть несколько подходов к выбору магазина. Причем для успеха будущего предприятия необходимо учитывать каждый. Один, мы его назвали западный, учитывает прежде всего экономические факторы: расположение относительно основных транспортных развязок, благосостояние района, торговые зоны и так далее.

Другой, восточный, более неоднозначен. Рациональному европейцу он может показаться на первый взгляд странным, так как главным для процветания магазина, согласно этому подходу, является направление благоприятных и негативных потоков энергии.

Однако именно восточные страны сегодня демонстрируют миру чудеса экономического развития. А значит, стоит попытаться учесть и другой взгляд на бизнес. Думаем каждый согласится с нами, что если есть хоть один шанс из 100, что использование этого подхода приведет к процветанию, то стоит его применить.

Предположим, у вас уже есть несколько довольно интересных, на первый взгляд, предложений помещений под магазин. Первое, что необходимо для начала оценить, – это конкуренция. Есть ли уже аналогичные магазины в округе? Сколько их? Как они планируют товарный ассортимент? Какие у них сильные стороны и недостатки? Посетите их все. Понаблюдайте несколько вечеров за тем, как идет торговля, за поведением покупателей, степенью их удовлетворенности. Причем посещать магазины необходимо именно вечером, когда большая часть жителей возвращается с работы и закупает продукты. Это позволит вам не только представить емкость рынка, но и потенциальную выручку.

Следующий этап выбора предполагает разработку карты наступления, на которую вы, как истинный главнокомандующий, нанесете позиции противника и наметите свою.

Как известно, каждый магазин создает вокруг себя зону влияния, которая состоит из трех подзон: ближней, средней и дальней. Знать эти зоны жизненно необходимо, поскольку именно они определяют будущую выручку магазина. Так, по оценкам мерчандайзеров Киры и Рубена Канаянов, на жильцов ближней зоны приходится 60-70% выручки, средней – около 20% и дальней – порядка 15%.

Обычно ближняя зона располагается в радиусе до 1 километра. А если быть точнее – на расстоянии 10 минут ходьбы. Поскольку поход по типичному российскому городу напоминает военные броски по пересеченной местности (приходится переходить оживленные трассы, искать редкие освещенные тропинки в парках, огибать длинные корпуса домов, не говоря о многочисленных траншеях, оставленных работниками доблестного Водоканала), то в действительности зона влияния напоминает сильно искривленный эллипс. Похожий вид имеет и средняя торговая зона, удаленная от магазина на 1-2 километра для пешеходов и 2-5 километов для автомобилистов. Дальняя торговая зона расположена в пределах 5-6 километров для пешехода (при условии удобного расположения относительно остановок общественного транспорта). Однако это всего лишь примерные параметры зон.

В действительности у торговых зон есть одна существенная особенность – радиус их действия напрямую зависит от размера магазина: чем меньше магазин, тем меньше у него зона влияния.

Помня все это, нанесите на карту боевых действий свои зоны влияния и зоны влияния конкурентов. Много пересечений? Выбирайте тот вариант, где крупных конкурентов меньше всего.

Однако еще одно наблюдение. Не всегда большое количество прямых конкурентов по близости это плохо. При действительно большом скоплении магазинов одного профиля часто возникает «эффект торгового центра», когда, пересекаясь, торговые зоны не гасят друг друга, а только усиливают.

Правильное определение зон влияния позволит вам получить еще несколько ключевых факторов, влияющих на будущую успешность магазина: количество жителей в зоне влияния и относительная покупательная способность одного жителя.

Итак, торговые зоны определены, переходим к следующему этапу – оценке пешеходного (или автомобильного) потока. Для этого достаточно выйти к центральному входу в предполагаемый магазин и посчитать, сколько человек (машин) пройдет мимо в течение часа. Подобное исследование необходимо повторить в разное время дня, чтобы просчитать средний человекопоток в сутки. Безусловно, лучше тот магазин, мимо которого ежедневно проходит большее количество потенциальных клиентов.

Для того, чтобы принять окончательное решение о выборе конкретного помещения, сравните такие показатели, как возможность парковки (в количестве машин), протяженность витрин, площадь торгового зала, удаленность остановок общественного транспорта (в минутах хода до них).
Ну что, фаворит определился? Если нет – читайте о восточном подходе к выбору места под магазин.

Читать еще:  ИП физическое или юридическое лицо?

Восточный подход

Итак, все расчеты проведены, но проблема выбора не решена. Настало время применить восточный подход к выбору лучшего из возможных помещений под магазин.

Прежде всего внимательно осмотрите улицу, на которой располагается помещение. Важно, чтобы поблизости не было похоронных контор, кладбищ, больниц, железных дорог и атомных электростанций. Также нежелательно соседство с заброшенными строениями и свалками. В идеале район расположения магазина должен производить впечатление достатка и процветания. Великолепно, если фасад магазина смотрит на фонтан или парк.

Но даже если все на первый взгляд благополучно, обязательно поинтересуйтесь причиной, по которой прежний владелец магазина желает с ним расстаться. Если он разорился – это дурной знак. А если и все предыдущие владельцы магазина вынуждены были закрыть дело – стоит серьезно задуматься, насколько вам нужно именно это помещение.

Лучше всего, если предыдущий владелец продает магазин, поскольку расширяется и приобретает большее помещение.

Теперь выйдите к центральному входу и обратите внимание на расположение транспортных потоков.

Очень плохо, когда здание находится на Т-образном или V-образном перекрестке – в этом случае на магазин будет направлен огромный поток негативной энергии. Этот же поток будет направлен на магазин, если его фасад смотрит на угол здания напротив.

Идеально, если здание находится на перекрестке и вход в магазин пересекает угол.

Обратите особое внимание, куда выходит дверь магазина. Благоприятным считается ориентация двери на южные направления, где находится зона Богатства. Нежелательно, чтобы входная дверь смотрела на два здания, одно из которых расположено позади другого – такое сочетание символизирует воровство.

Центральный вход не должен смотреть на одинокое здание, возвышающееся над окружающими. Это символ врага. Лучше вовсе отказаться от этого помещения под магазин, если такое здание расположено на западе от него. Это ясный признак банкротства.

Очень плохой знак, если входная дверь смотрит на сочетание двух высотных зданий, разделенных узкой улочкой. Это привлекает несчастье.

Также нехорошо, если поблизости располагается стройка: вышки кранов создают разрушительный поток негативной энергии.
Благоприятное влияние на магазин оказывают располагающиеся по соседству детские и образовательные учреждения, площадки для игр, храмы, залы для фитнеса и бассейны.

Если помещение под магазин находится в отдельно стоящем здании, обратите особое внимание на его форму и крышу. Желательно, чтобы здание имело форму прямоугольника. Крыша тоже должна быть симметричной. Если она скошена в одну сторону, то благополучие может покатиться под откос.

Теперь несколько слов о витринах: в точках розничной торговли витрины не должны начинаться от уровня пола. Когда магазин слишком открыт, из него будет «утекать прибыль». Большие витрины можно ограничить шторами.
Вместе с тем не рекомендуется ставить зеркальные окна. Они блокируют положительную энергию.

На все точки розничной торговли благоприятное влияние оказывают навесы и козырьки – они блокируют негативную энергию.

Если после наших рекомендаций по выбору магазина с точки зрения фэн-шуй у вас не оказалось ни одного подходящего помещения – выберите то, на которое влияет меньше всего неблагоприятных знаков. Практически все вредные воздействия окружения можно нейтрализовать.
Успешного вам бизнеса!

Рассчитываем тайм-зоны и изучаем спрос. Как выбрать идеальное место для магазина

  • Мир закрывает границы с Китаем. Россия отменила безвизовые туристические поездки в страну
    Купить и выгодно продать: топ автомобилей с лучшей остаточной стоимостью
    «Руки прочь». В Екатеринбурге растет протестная активность горожан
    «Эволюцию невозможно отменить. Ее можно замедлить, если везде поставить Росгвардию»
    Такие работники страдают от падений в 2,5 раза чаще других. Чем офис грозит здоровью

    «Если посмотреть на наш город целиком, возникает ощущение, что магазины равномерно заполнили всю его территорию, за исключением парков и промзон. Первое ощущение, что все уже занято. Это не так».

    Открытие собственного магазина кажется начинающим предпринимателям одним из самых простых способов заработать. Но на деле в этом бизнесе есть масса нюансов. Эксперт в области розничной торговли, лидерства и управления персоналом, бизнес-тренер Дмитрий Лукьянов в колонке для NN.DK.RU рассказывает, как правильно выбрать помещение для торговой точки.

    — Ошибки на этапе планирования обходятся намного дороже всех остальных. Чтобы не совершать их, нужно определиться, что или кто в вашем бизнесе будет главным. Для кого вы строите магазин? Какой основной спрос планируете удовлетворять? Чем глубже будет ваше понимание потребностей клиента, тем более точно вы сможете сформировать свое уникальное торговое предложение.

    Очень важно четко представить себе, кто ваш потенциальный клиент. Сколько ему лет, где он живет, чем занимается, что он предпочитает, какой у него доход, как он доберется до вашего магазина. Как обычно, он удовлетворяет имеющиеся у него потребности.

    Чем подробнее вы составите описание, тем более точно сможете подобрать место, ассортимент, формат торговли и настроить свой бизнес именно под него. «Ну, это житель этого района» — самое неудачное описание клиента. И первый шаг к потере инвестиций.

    Можно сказать, что у вас широкий круг клиентов. Да, такое бывает. Но и этот широкий круг поддается описанию, структурированию и разбиению на подгруппы с общими признаками, что помогает более точно сформировать предложение.

    Рассмотрим пример с небольшим продуктовым магазином. У его клиентов есть несколько одинаковых признаков, поэтому мы можем выделить их в несколько групп:

    1. Мамы с детьми. Не работают, находятся в отпуске по уходу за ребенком и живут поблизости от магазина. Будут посещать магазин, скорее всего, днем во время прогулок с ребенком или в тот момент, когда ребенок спит. Время нахождения в нашем магазине будет минимальным.
    2. Пенсионеры. Небольшой доход, живут поблизости. Посещать магазин будут чаще всего в утром или днем.
    3. Семейные пары. Работают, живут поблизости, уровень дохода средний и чуть ниже. Время визитов, скорее всего, в вечернее время, после работы.
    4. Сотрудники расположенного рядом офисного центра. В основном, женщины. Уровень дохода — средний. Время визита — обед.
    5. Школьники, 6-9 класс, учатся поблизости. Утреннее и дневное время. Дохода нет. Но родители дают деньги на питание и карманные расходы.
    6. Сотрудники вуза (административного центра). Женщины. Уровень дохода — средний. Покупка продуктов после работы для ужина дома.

    Если мы посмотрим на каждую подгруппу таких клиентов, мы сможем очень четко для каждой из них сформировать точное предложение. То есть, например, ввести в ассортимент желатиновые конфеты с продажей поштучно для школьников или продукты, готовые к употреблению или быстрому приготовлению — для сотрудников офисного центра и вуза.

    Проанализировав всех клиентов, мы также можем выделить общий признак. В приведенном примере это расположение рядом. Это значит, что клиент, на которого мы ориентируемся, должен быстро дойти до магазина пешком. Обычно для небольшого продуктового магазина это 5-10 минут.

    Все большие ритейлеры и профессиональные игроки рынка рассчитывают так называемые тайм-зоны для потенциальных мест открытия. Тайм-зона — это виртуальный круг на карте, из которого все потенциальные покупатели попадут в ваш магазин за определенное время. Если у вас магазин формата «у дома», то ваш клиент, скорее всего, придет к вам пешком. Если ваш формат супермаркет или гипермаркет, то, скорее всего, — на автомобиле. Поэтому для формата «у дома» строятся тайм-зоны с интервалом 5 минут пешком. Для гипер- и супермаркетов — 10 минут на автомобиле. Хотя стоит понимать, что кто-то и в гипермаркет ходит пешком, так как он у него рядом с домом.

    Создание тайм-зон для потенциального места открытия поможет принять правильное решение. Важно знать: основной оборот в дальнейшем вам будут генерировать клиенты из первой и второй зоны. Наличие в первом и втором круге потенциальных конкурентов создаст конкурентные сложности. Особенно, если ваше торговое предложение не получилось уникальным. А в рамках текущих экономических реалий конкурентная борьба обычно сводится к ценовой войне.

    Если посмотреть на наш город сразу целиком, возникает ощущение, что магазины равномерно заполнили всю его территорию, за исключением парков и промзон. Первое ощущение, что все уже занято. Но это не так. Увеличим масштаб до размера одного квартала, и мы увидим удивительную ситуацию, что в одних кварталах магазин практически в каждом доме, а в других — совсем наоборот.

    При беглом просмотре я для себя выделил два района, которые мне были бы интересны для изучения. Первый — спальный район с девяти-двенадцатиэтажными домами в верхней части города. Второй — со смешанным типом построек: есть административные здания, есть жилые дома разной этажности, но не ниже пяти этажей, есть учебные заведения. Этот квартал в самом центре. Площадь кварталов примерно одинаковая.

    Оценим потенциальный спрос: с учетом плотности застройки, а также специфики зданий, спрос в спальнике будет выше. Не углубляясь в подробности расчетов, оцениваю спрос, например, на продукты питания в первом квартале примерно в 31 млн руб. в месяц, во втором — в 12 млн руб. Есть небольшая разница в спросе. В первом квартале присутствуют клиенты групп 1,2,3,5 из списка выше. Для второго квартала спрос сформируют клиенты всех шести групп.

    Едем на место и смотрим наличие возможных торговых площадей и изучаем возможных конкурентов. Строим тайм-зоны.

    С учетом наличия конкурентов, в среднем на одну уже присутствующую торговую точку в первом квартале приходится потенциальный спрос порядка 3,8 млн руб. месяц. (шесть магазинов у дома + два гипермаркета). В втором квартале ситуация такая — 4 млн руб. в месяц. (два магазина у дома + супермаркет). Но, при правильной локации во втором квартале реально подобрать место, для которого в первой тайм-зоне не будет конкурентов.

    Думаю, из всего перечисленного выше вы поймете, какому кварталу я бы отдал предпочтение. Хотя потенциал я вижу в обеих локациях.

    Что еще стоит принять во внимание? Подъезд, подход к магазину должен быть удобным. Если магазин будет находиться на улице с высоким пешеходным или автомобильным трафиком — это несомненный плюс.

    Будущую вывеску и сам магазин должно быть хорошо видно. Это залог импульсной генерации трафика. Поэтому подумайте и взвесьте все «за» и «против» полуподвальных помещений не на «красной линии». Даже если там низкая аренда и больше площадь. Если это не центр выдачи интернет-заказов, то импульсный трафик пройдет мимо вашего магазина.

    Наличие парковки — несомненный плюс с учетом автомобилизации населения и еженедельной миграции в пределах города и области. Это особенно важно для магазинов, находящихся на магистралях. Клиенты на автомобилях, проезжающие мимо вашего магазина, могут генерировать в будущем весьма приличный трафик, если вы сможете понять основные потребности таких клиентов, обеспечить им сервис и вызовете у них желание завернуть именно к вам.

    И, что немаловажно, после первого визита оставите у них такое впечатление, чтобы им хотелось возвращаться к вам снова и снова.

    К сожалению, порой начинающие предприниматели, найдя помещение, не проходят этапы анализа окружающей среды, что впоследствии приводит к неудовлетворительным результатам работы и разочарованию от бизнеса. Хотя стоит отметить, что порой и такой подход приносит положительные результаты. Он хорошо срабатывает, когда крупная торговая сеть стремится открыть большое количество магазинов на местном рынке. Стоит понимать, что тут работает уже немного другая модель, и цель для открытия этой конкретной точки — в другом.

    Есть и другой подход — покупка уже действующего бизнеса. Часто бывает, что, совершив все необходимые ошибки, бизнесмен понимает, что его магазин не может дальше существовать. И бизнес выставляется на продажу или просто закрывается. Помещения высвобождаются, и на их месте могут открыться новые магазины. Будут ли они успешными?

    Если у нового владельца есть четкое понимание плюсов и минусов этого места, видение клиента, понимание конкурентной среды и четкий план — успех очень вероятен. Если планов и понимания нет, я бы рекомендовал подумать несколько раз, прежде чем рискнуть своими деньгами.

    Один мой любимый клиент открывает минимум по одному магазину в год нашем городе. Открывает их как раз по принципу — поиск существующих помещений. Это средние по размеру продуктовые магазины формата «у дома». Подход, описанный мной, им был использован в самом начале деятельности при запуске первых магазинов сети. Он всегда анализирует место открытия и имеет четкий план на развитие. Он знает все сильные и слабые стороны конкурентов и знает, как будет им противодействовать. Он знает и понимает, кто его клиент и как удовлетворить его спрос. Он использует все передовые методы торговли и тренды. Итог таков: самые первые магазины существуют уже более 10 лет. Вновь открывающиеся выживают с вероятностью 60/40.

    Как выбрать торговое помещение

    Из этой статьи вы узнаете:

    1. Как выбрать помещение под магазин в зависимости от стратегии бизнеса
    2. Как целевая аудитория влияет на выбор помещения под магазин
    3. Какие помещения лучше: на первых этажах зданий или в торговых центрах
    4. Как искать торговое помещение: самому или с помощью агента
    5. Как фиксировать результаты просмотра торговых помещений
    6. Какие документы проверять при аренде торгового помещения
    7. Какие документы потребуются для оформления аренды

    Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса

    Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель — какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

    Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете — вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв. м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров — в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

    Сначала определитесь, какой вы — а потом выбирайте подходящее помещение.

    Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы – дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача – сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

    Для торговых помещений (кроме дискаунтеров) обычно характерны и желательны следующие условия:

    1. Высокие потолки – от 3 м
    2. Витринные окна
    3. Хорошая электрическая мощность – от 10 кВт
    4. Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания – отдельный вход с улицы
    5. Большая часть помещения должна быть залом для торговли
    6. Наличие складского и/или подсобного помещения
    7. Санузел для работников
    8. Если общая площадь помещения более 100 кв. м, обязателен запасный выход – требование норм пожарной безопасности

    Определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель – отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

    Целевая аудитория – еще один ориентир при выборе торгового помещения

    Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Рассмотрим пример из аптечного бизнеса.

    Типы покупателей в аптеках

    Составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение

    Какие помещения лучше: на первых этажах жилых домов или в торговых центрах?

    Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома

    Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

    У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодействию со средствами массовой информации. Хорошие коммерческие помещения — в новых домах. Но и стоят они дороже.

    Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин — вам достанется «шлейф» его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

    Если помещение сдается впервые, то на его «раскрутку» уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям — полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

    Что надо запомнить о торговых помещениях в зданиях и жилых домах?

    1. В среднем, цены за аренду помещения в здании ниже, чем в торговом центре
    2. Можно установить удобный для вас график работы
    3. Возможно, потребуется ремонт
    4. По сравнению с торговым центром, сложнее выбрать удачное помещение

    Помещение в торговом центре

    Современные торговые центры строятся в хороших местах, где много людей и есть вся инфраструктура для шопинга: парковка, ресторанчики, игровые зоны. Люди приходят туда покупать и остаются на целый день.

    Что надо запомнить о помещениях в торговых центрах?

    1. Полностью готовое помещение — въезжай и торгуй
    2. Хорошее место, отличная проходимость людей
    3. Высокие цены за аренду
    4. Конкуренция внутри торгового центра
    5. Вам будет сложнее установить собственный график работы. Скорее всего, вы будете работать по графику торгового центра

    Самые удобные торговые помещения — в торговых центрах. Но они и самые дорогие. Помещения на первых этажах домов с отдельным входом — дешевле

    Как искать помещение?

    Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

    Где искать торговое помещение самому?

    Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда — хлопотное дело.

    Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты — это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

    Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

    Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

    https://www.avito.ru — самая популярная доска бесплатных объявлений

    https://spb.cian.ru — специализированный портал о недвижимости

    http://spb.arendator.ru — портал о коммерческой недвижимости

    Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

    Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

    Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

    Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

    Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

    Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши.

    Но за его работу нужно заплатить комиссию в размере 50% или 100% (зависит от агента и объекта) от суммы одного ежемесячного платежа за аренду помещения. То есть, если агент нашел помещение за 50 000 в месяц, то вы должны заплатить:

    1. 50 000 рублей за первый месяц аренды
    2. 25 000 или 50 000 рублей — комиссия агенту (как договоритесь)
    3. Регистрация договора аренды — 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое — 22 000 рублей

    Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

    История: “Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро «Московская». Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет.

    Как так? Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком”.

    Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

    Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались. Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос — будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

    С агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное — так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки

    Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

    Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

    Фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче

    Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

    Неважно, сами ли вы занимались поисками или наняли агента, до подписания договора аренды торгового помещения попросите у арендодателя следующие документы и внимательно прочтите, что в них написано:

    1. Документ, удостоверяющий владение и распоряжение помещением. Это может быть договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа, свидетельство о регистрации права собственности
    2. Выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Ее можно получить самостоятельно на сайте Росреестра
    3. Кадастровый и технический паспорт помещения — в этих документах указана площадь помещения и план. Если они не совпадают с заявленными в объявлении — то это повод насторожиться или хотя бы попросить скидку
    4. Договоры с обслуживающими организациями. Важно, чтобы у них был действующий срок и чтобы они были заключены с поставщиками услуг

    Какие документы потребуются со стороны арендатора

    1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев
    2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС
    3. Банковские реквизиты
    4. Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес)
    5. Копии ИНН, ОГРН, КПП
    6. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия
    7. Копии документов должны быть заверены печатями.

    Заключительные документы сделки

    Перед тем как подписывать договор аренды, разумно написать письмо о намерениях или оставить залог под расписку. В этом документе опишите объект аренды, площадь, стоимость, сроки, условия аренды.

    1. Договор аренды. Прочитать. Понять. Показать юристу. И только потом — подписывать
    2. Акт приема-передачи

    Внимательно читайте и проверяйте документы, прежде чем ставить подпись и отдавать деньги

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector