Договор аренды без ошибок

Договор аренды без ошибок

Договор аренды без ошибок

На практике соглашения по договору аренды более чем распространены, но как ни странно, ошибки при их оформлении по сей день допускает чуть ли не каждая вторая компания.

Поскольку цены на недвижимость оставляют желать лучшего, позволить себе приобрести офис или складские площади в собственность может далеко не каждый. Альтернатива, в принципе, только одна – нужно заключить договор аренды.

Читаем договор

Чтобы не удивляться приходящим счетам за арендуемое помещение, нужно как следует изучить условия договора и по возможности заранее прояснить все спорные формулировки. Например, зачастую арендодатели прописывают в контракте то обстоятельство, что компания, занявшая отдельный офис или целое здание, должна помимо платы за эти помещения перечислять деньги и за участок, на коем непосредственно возведен объект и который необходим для их использования. Каковы же последствия подобной оговорки? На самом деле единственный минус – дополнительные расходы в пользу арендодателя. Никаких обязательств по уплате земельного налога у организации не возникнет. С 2006 г. это бремя возлагается исключительно на собственников и владельцов земли на праве бессрочного пользования (п. 1 ст. 388 НК). Такой же точки зрения придерживаются и налоговики (письмо ФНС от 6 апреля 2006 г. № 21-4-04/153@). И еще одна особенность: вне зависимости от того, отдельным ли договором обязали компанию платить за участок, или прописали это обстоятельство в основном контракте, – стоит позаботиться о том, чтобы счета выставлялись арендодателем отдельно за объекты и за землю.

Некоторые партнеры, во избежание лишних «бумажных» хлопот (или просто потому, что даже не задумывались над этим вопросом), могут и вовсе ни слова не сказать о вышеупомянутом участке. В таком случае отдельная плата за использование земли с компании взиматься не будет (п. 2 ст. 654 ГК), а участок автоматически перейдет в пользование фирмы просто на том основании, что он неотделим от арендуемых помещений (п. 2 ст. 652 ГК). Подобное утверждение можно найти и в постановлении Президиума ВАС от 17 сентября 2002 г. № 5375/02.

Из чьих рук объект?

Договор аренды может быть заключен как с собственником объекта, так и с лицом, не являющимся таковым. Если же фирма вступила в деловые отношения именно с юрлицом из последней категории, то следует учесть некоторые особенности подобных сделок. Прежде всего стоит ознакомиться с правоустанавливающими документами, которые есть в наличии у арендодателя, а именно: не запрещена ли в них собственником имущества передача объекта в аренду третьим лицам (п. 3 ст. 652 ГК)? Если нет – можно смело двигаться дальше.

Далее есть два варианта развития событий, касающихся земельного участка, который прилагается к зданию (помещению). Первый и наиболее распространенный – несобственник объекта передает свои права и обязанности по договору аренды земли новому пользователю (ст. 22 ЗК). Также допускается заключение договора субаренды, но к подобной форме контракта прибегают крайне редко. Принципиальное отличие данных подходов в том, что в последнем случае плательщиком арендной платы за участок остается сам арендодатель.

Роковые формальности

Итак, все тонкости обговорены, договор аренды заключен. Казалось бы, все в порядке. Но не тут-то было. Законодатели предусмотрели некую коварную формальность, а именно – необходимость государственной регистрации контракта аренды. Стоит отметить, что такая обязанность возлагается на компанию не всегда. Так, регистрации можно избежать, если заключить договор менее чем на один год. Например, прописать в нем срок действия с 1 июля 2007 года по 29 июня 2008 г. Заметим, что если конец действия соглашения определить на 30 июня – фактически будет считаться, что контракт заключен на год, а это уже влечет за собой ту самую злосчастную регистрацию (ст. 651 ГК).

Если же партнерам важнее стабильность и уверенность в том, что здание задействовано на несколько лет вперед, не нужно упускать рассматриваемый момент из виду. Ведь не уделив ему должного внимания, можно столкнуться с серьезными неприятностями. Например, судьи ФАС Северо-Западного округа наказали организацию, которая не зарегистрировала договор аренды (постановление от 16 января 2007 г. № А56-49957/2005). Именно за эту оплошность компания поплатилась рублем. Мало того что контракт признали незаключенным (ведь по закону он вступает в силу с момента госрегистрации, а в данном случае этот момент «прошел стороной»), так еще с фирмы взыскали сумму неосновательного обогащения, поскольку она незаконно пользовалась данным помещением (п. 2 ст. 1105 ГК).

Как правильно расторгать договор аренды

Как компаниям правильно составить соглашение о расторжении договора аренды? Какие нюансы могут возникнуть, на что компании следует обратить особое внимание?

Одна из главных задач соглашения о расторжении договора аренды — максимально детально урегулировать все вопросы, которые могут возникнуть у сторон в связи c прекращением арендных отношений.

Так, в соглашении о расторжении сторонам необходимо четко согласовать, в какие сроки и в каком состоянии имущество должно быть возвращено арендодателю.

По общему правилу, арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Факт возврата арендованного имущества необходимо зафиксировать в соответствующем передаточном документе (акте возврата).

Соглашение о расторжении договора аренды должно предусматривать сроки возврата арендодателем арендатору платежей по договору аренды, которые не были учтены в счет оплаты фактического срока аренды (например, излишне уплаченная авансом арендная плата), а также внесенного арендатором обеспечительного платежа (депозита), защищавшего арендодателя от возможного ущерба арендуемому имуществу, который мог быть причинен арендатором. Сторонам рекомендуется приложить к соглашению о расторжении акт сверки взаиморасчетов по договору аренды, чтобы в будущем у них не возникало споров о возможной задолженности.

Стороны также должны заблаговременно решить вопрос о судьбе произведенных улучшений. Если иное не оговаривается сторонами, отделимые улучшения, произведенные арендатором в отношении арендуемого имущества, являются собственностью арендатора и подлежат удалению арендатором по окончании аренды.

Если же улучшения носят неотделимый характер (то есть не могут быть удалены без нанесения вреда арендуемому имуществу), то арендатор имеет право после прекращения договора аренды получить стоимость таких улучшений, если он произвел за свой счет и с согласия арендодателя, при условии, однако, что иное не предусмотрено договором аренды.

Наконец, сторонам необходимо иметь в виду, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды (то есть договора аренды, заключенного на срок год и более) также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

При соблюдении указанных выше условий и соответствующих положений договора аренды у сторон не должно возникнуть трудностей при составлении и последующем исполнении соглашения о расторжении.

Были ли в вашей практике случаи, когда компании неверно составляли соглашение о расторжении аренды и после этого столкнулись с негативными последствиями?

В качестве одного из таких примеров можно рассматривать Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2018 г. № 308-ЭС18-20710 по делу № А32-48213/2017. Согласно обстоятельствам дела между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. При этом стороны подписали акт приема-передачи арендованного имущества без каких-либо возражений и замечаний. Впоследствии возникла спорная ситуация: арендодатель воспрепятствовал вывозу из помещения имущества истца (отделимых улучшений), в результате чего арендатор обратился с требованием о взыскании с арендодателя стоимости таких улучшений. Арбитражные суды установили, что условия соглашения о расторжении не содержали расшифровки отделимых улучшений, о взыскании стоимости которых было заявлено истцом и в результате пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. С ними согласился и Верховный Суд РФ, рассмотревший кассационную жалобу истца и не нашедший существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Рассмотренное дело иллюстрирует необходимость детального раскрытия всех условий возврата имущества при составлении соглашения о расторжении аренды.

Так, например, Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.11.2018 № Ф01-5347/2018 по делу № А29-1631/2018 был рассмотрен следующий спор. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования и хозяйственным обществом был заключен договор об аренде земельного участка. Впоследствии данный участок был снят с кадастрового учета и из него было образовано два новых земельных участка. При этом никаких изменений в оригинальный договор аренды не вносилось. Спустя несколько лет стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды, ссылаясь на уже несуществующий земельный участок. Данное обстоятельство было впоследствии использовано арендатором в качестве основания для заявления требования о признании датой расторжения договора аренды не даты заключения соглашения о расторжении, а даты снятия ранее существовавшего земельного участка с кадастрового учета.

Подобная неосмотрительность арендодателя привела к дополнительным временным и материальным издержкам, потраченным на долгие судебные тяжбы.

Для примера можно сослаться на Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2018 № Ф09-4628/18 по делу № А76-32790/2017. Согласно условиям дела заключенный между сторонами договор аренды предусматривал обязанность арендатора по возмещению эксплуатационных затрат. При этом арендатор был обязан заключить соответствующие договоры с арендодателем или же с коммунальными службами. Однако в период аренды им этого сделано не было. Через некоторое время стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды, в тексте которого ничего не было сказано о наличии на стороне арендатора задолженности по коммунальным платежам.

Читать еще:  5 этапов создания идеальной команды

Однако, по мнению суда, вынесшего решение по делу, данное обстоятельство не свидетельствовало о прекращении обязанностиарендатора по компенсации таких расходов, поскольку рассматриваемая обязанность подразумевала заключение отдельных договоров, которые так и не были подписаны арендатором. В этой связи суд обязал арендатора возместить коммунальные расходы, понесенные арендодателем.

Как расторгнуть договор аренды без потерь, если он составлен с ошибками?

Мной, в прошлое воскресенье (25 сентября 2016 года) был заключил договор аренды в роле Нанимателя, под утро было обнаружено не работоспособность стиральной машинки, о замене которой я попытался договориться в понедельник с Наймодателем, в чем мне было отказано, под предлогом “что я якобы хочу решить свою проблему за его счет”, после чего мне было предложено купить машинку за свой счет. На что я сказал, что мы расторгаем данный договор аренды, Наймодатель согласился и предложил осуществить передачу ключей от квартиры с возвратом платежей, до среды, в связи с уездом в отпуск, меня это не устраивало, так как в воскресенье я приехал со всеми вещами и уже успел разложиться. Я сказал, чтоб он выделили представителя, который смог бы осуществить расторжение за него, с оформленной доверенностью, на что он сообщил, что доверенность ему некогда оформлять, хотите ждите возвращения из отпуска либо без доверенности. В итоге мы договорились, что я передам квартиру и ключи от нее, его представителю (дочери), а она вернет мне всю сумму и мы порвем договора на месте, далее было принято решение определить с представителем по телефону время когда будет удобно мне и ему. Вчера я предложил представителю произвести обмен на сегодняшнюю пятницу, на что мне сообщили что смогут только в субботу, выбора не было и я согласился. Однако, сегодня я вновь созвонился с ней чтобы узнать передал ли Наймодатель ей договор и полную денежную сумму, на что она сказала, что договор у нее, а сумму всю она нам не отдаст, из нее будет вычтено сумма якобы за фактическое проживание в квартире (по субботу включительно), при том что мы там только ночевали с воскресенья на понедельник, о чем сообщалось Наймодателю и Наймодатель не возражал по поводу возврата всей сумм. Тем не менее она настаивает на вычете суммы проживания и говорит, что если я с чем-то не согласен, то могу ждать возвращения Наймодателя и решать вопрос с ним, но мне придется платить за простой квартиры еще 2 недели, при этом мной при составлении договора была допущена ошибка в дате его составления на 1 месяц (т.е. 25 августа 2016 года), однако договор подписан с проставлением даты в графе подписи сторон именно 25 сентября 2016 года. Также есть и другие проблемы, например в описи имущества в гостинной записан телевизор, а фактически мы попросили чтоб Наймодатель его увез, т.к.к он был очень старый и нам такой не нужен. Завтра я должен встретиться с представителем на квартире отдать ключи, забрать деньги и порвать договора.

Помогите мне определить мои риски по следующим вопросам:

1. Не сможет ли представитель потребовать от меня уплаты с даты составления договора, т.е. не за 7 дней с 25 сентября 2016 года , а за один месяц и семь дней с 25 августа 2016 года;

2. Как себя вести если представитель найдет недостачу телевизора и идя на принцип захочет возврата его стоимости (при том что а описи не указана ни модель ни стоимость)?

3. Что будет если мы просто разорвем оба экземпляра договоров, не смогут ли они подать на меня в суд за что либо?

4. Что будет если завтра в назначенное время представитель не захочет приходить?

5. Может есть смысл подстраховаться и подать в суд на данного не добросовестного Наймодателя, чтобы избежать или обезопасить себя в дальнейшем от исков со стороны Наймодателя?

Прикладываю выдержка из договора аренды:

1. Предмет Договора

1.1. Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю квартиру, расположенную по адресу Московская область, пос. Коренево, ул. Лорха, дом 13, кв.89, расположенную на 11 этаже, в дальнейшем именуемую «Квартира», за плату во временное пользование для проживания.

1.2. Наймодатель распоряжается Квартирой по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.08.2013г. выданным УФСГР кадастра и картографии по Московской области , запись регистрации в ЕГРП № __50-50-22/059/2013-180

2. Общие положения

2.1. Квартира сдается внаем вместе со всеми её принадлежностями и находящимся в ней имуществом, согласно описи, которая прилагается к Договору (Приложение № 1), в дальнейшем именуемое «Имущество».

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Наймодатель обязан предоставить Квартиру и Имущество в состоянии, пригодном для проживания и соответствующего назначения. Передача Квартиры, Имущества,

3.4.6. Наниматель имеет право при обнаружении недостатков Квартиры или Имущества, возникших по независящим от Нанимателя причинам, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой или Имуществом, потребовать от Наймодателя устранить названные недостатки за счет Наймодателя.

4. Расторжение Договора

4.1. Договор, может быть, расторгнут по взаимному согласию Сторон.

4.2. Во всех остальных случаях Стороны руководствуются ст. 687 ГК РФ.

5. Расчеты по Договору

5.1. Плата за наем Квартиры и Имущества составляет 22 000 (двадцать две тысячи) рублей в месяц, начиная со дня фактического предоставления Квартиры и Имущества в пользование.

5.2. Все даты и сроки установлены в Договоре включительно.

5.3. При подписании настоящего Договора Наниматель вносит плату за наем за первый месяц найма 22 000 (двадцать две тысячи) рублей и обеспечительный депозит в размере 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей, всего 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

5.4. В дальнейшем плата за наем осуществляется Нанимателем 25 числа каждого месяца (плюс/минус 3 дня по договоренности) непосредственно Наймодателю.

Читать еще:  Куда вложить деньги в 2018 году — 13 способов вложения денег + советы экспертов и примеры инвестирования

5.5. Наниматель дополнительно оплачивает коммунальные услуги, пользование электроэнергией и водой согласно платежным документам управляющей кампании.

6. Обеспечительный депозит.

6.1 В момент подписания настоящего договора Наниматель должен передать Наймодателю сумму, равную арендной плате за 1 месяц – 22 000 (двадцать две тысячи) рублей плюс оплата комунальных услуг, электроэнергии и воды – 6000 (шесть тысяч рублей). Данная сумма является обеспечительным депозитом и удерживается Наймодателем в течение срока действия договора без процентов как гарантия исполнения Нанимателем своих обязательств по настоящему договору.

7. Срок действия Договора

7.1. Настоящий Договор заключен со дня его подписания, на срок 11 (одиннадцать) месяцев, до «25» августа 2017 г.

7.2. По истечении срока найма Договор может быть продлен на срок, установленный соглашением Сторон.

В соответствии с договором найма от 25 августа 2016 г., заключенным между Наймодателем и Нанимателем (далее – «Договор») Наниматель принял, а Наймодатель передал квартиру, расположенную по адресу Московская область, пос. Коренево, ул. Лорха, дом 13, кв.89 (далее – «Квартира»).

Наниматель осмотрел Квартиру до подписания Акта, удовлетворен ее состоянием, никаких дефектов, о которых ему не было бы известно до подписания Акта, не обнаружил.

Вместе с Квартирой Наймодатель передал Нанимателю Имущество, указанное в приложении №1 к Договору, 2 комплекта ключей от Квартиры и 1 ключ от почтового ящика.

Денежные средства в соответствии с п. 5.3. Договора найма Наймодателем получены в полном размере.

Финансовых, материальных и иных претензий Стороны друг к другу не имеют.

5 типичных ошибок в договоре аренды

Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:

  • заключение договора с неуполномоченным лицом,
  • недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,
  • неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,
  • отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,
  • недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.

Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.

В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

Читать еще:  10 лучших идей идей как заработать перед новым годом и в новый год

Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Надеемся, что анализ указанных в настоящей статье ошибок, которые допускают стороны при заключении договоров аренды зданий или сооружений, в том числе нежилых помещений, позволит избежать их совершения и обеспечит возможность защиты ваших интересов при возникновении претензий и судебных споров.

Договор аренды нежилого помещения: как правильно составить

В договоре будущий арендатор и владелец недвижимости (или его представитель) фиксируют условия, на которых недвижимое имущество будет передано контрагенту (стоимость, иногда — сроки). Договор аренды нежилого помещения, независимо от того, кто и у кого арендует, имеет примерно одинаковые формат и структуру. Исключение — случаи, когда арендуется муниципальное нежилое помещение (или государственное): для физических лиц аренда малодоступна, поскольку проводится в формате аукциона, с внесением залога.

Законодательство: правила аренды в целом (и нежилых помещений — в частности) регулируют статьи 650-655 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Правила составления договора аренды

Как и любой другой, договор аренды недвижимости (нежилого помещения) должен включать в себя пункты:

  • реквизиты сторон;
  • предмет договора — описание помещения;
  • стоимость.

Сроки аренды в договоре указывать не обязательно — в этом случае предполагается, что договор будет бессрочным.

Не менее важными, чем тело договора, будут приложения к нему. Перечень документов, без которых заключить договор не получится, включает в себя:

  • экспликацию с описанием объекта недвижимости, который сдается в аренду;
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
  • кадастровую выписку (подтверждает, что имущество не имеет обременений).

Важно! Чем подробнее описание объекта — тем лучше: меньше будет взаимных претензий.

Сроки действия договора

Срок, на который заключается арендный договор, может и не быть указан. В ряде случаев это выгодно арендодателю. В законодательстве прописана градация: договор может быть заключен на срок до 1 года (краткосрочный), на срок 1 год (годичный), на срок более 1 года (долгосрочный). В любом случае договор можно пролонгировать по желанию сторон.

Оплата

Форма оплаты никак не регламентируется законом — допускаются и денежные выплаты, и оказание услуг, и даже выплата товарами. Законодательство в этом смысле достаточно либеральное — но лишь до тех пор, пока речь идет об аренде не для ведения бизнеса индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Доход, который получает арендатор, облагается налогом. Более того, даже договор безвозмездной аренды помещения может привлечь внимание фискальных органов, поскольку экономия на аренде — это доход.

Ошибки составления договора

Перечень типовых ошибок при составлении договоров аренды довольно длинный. Но основными считаются:

  • невключение в текст документа пункта об изменении (или неизменности) оплаты;
  • в договор вносится неполная информация об объекте недвижимости;
  • отсутствие приложений к документу (в том числе — доказывающих право арендодателя распоряжаться объектом);
  • договор (долгосрочный) не регистрируется;
  • нет пунктов, касающихся ремонта, оплаты коммунальных услуг.

Часто никак не зафиксирована и ответственность по договору аренды нежилого помещения — например, никак не прописаны права и обязанности сторон в случае порчи имущества в помещении.

Юридическая помощь при составлении договоров аренды

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» — это правовая поддержка физических и юридических лиц на этапах составления, заключения, пролонгирования и изменения договора аренды. Специалисты агентства помогут оформить документ в соответствии с законодательством РФ. При необходимости мы подберем выгодную (с точки зрения налогообложения) альтернативу договору аренды.

Мы помогаем разрешить и конфликтные ситуации — составляем претензии по договору аренды нежилого помещения (задолженность, порча имущества), представляем интересы заказчика на досудебном этапе разрешения спора.

Судебные решения

Отзывы клиентов

Уважаемый Каваляускас Василий Анатольевич. Позвольте выразить искреннюю благодарность за оказанную квалифицированную юридическую помощь. Благодаря Вашему профессионализму удалось добиться решения в мою пользу. Желаю Вас дальнейшего процветания и профессионализма.

Радхуан М.Р.
08.06.2018 г.

Уважаемая Любовь Владимировна.

Хочу выразить благодарность Василию Анатольевичу в грамотной юридической помощи в решении моего непростого дела. Желаю Вам и Вашей компании дальнейшего процветания и успехов в Вашем нелегком труде.

От чистого сердца и с наилучшими пожеланиями.
03.05.2018 г.

Хочу выразить признательность за квалифицированное и дружелюбное консультирование юристом-практиком Запрудной Дарье Игоревне, Каваляускас Василию Анатольевичу и Кутузовой Дарье Валентиновне.
Обстановка в юридической компании радушная и профессиональная.
Желаю дальнейшего процветания.
Благодарю за помощь.

С уважением, Гурова Наталия.
06.07.2018 г.

Очень рада, что меня принимали на консультацию к Соловьеву Константину Васильевичу. Прекрасный, очень грамотный юрист. Примите мою благодарность за отличное обслуживание. Спасибо!

Валадзе Г.Г.
17.08.2018 г.

Выражаю искреннюю благодарность Василию Анатольевичу за профессионализм и высококвалифицированную помощь в решении вопроса о защите моих прав как потребителя. В результате мной была получена достойная компенсация от фирмы-«обидчика».

Огромное спасибо. 09.07.2019 г.

Огромное спасибо за качественную консультацию по интересующему меня вопросу. С наилучшими пожеланиями Степанову Денису Юрьевичу, консультировавшему меня.

Волкотруб Юрий Васильевич

Хочу выразить большую благодарность Сергею Вячеславовичу за оказанную юридическую услугу при возникшем у меня сложном отношении с ООО «Салоном красоты» и Альфа-Банком.

Устинова Т.М.
10.11.2018 г.

Обратился за консультацией в ваше “Юридическое агентство СПб” — по поводу обмана одним человеком, представившим себя как сотрудник Роспотребнадзора Красносельского р-на, Новичков А. А. Предложил мне услугу — перед Новым годом съездить по туристической профсоюзной путевке в Москву на ж/д транспорте “Сапсан”. Я отказался в виду манипуляций размещения посадочных мест — в разных поездах, а потом по вагонам. Адвокат Сергей Вячеславович Мавричев вел это дело, сопровождал в виде консультаций.
Я благодарю за такое чуткое и внимательное отношение в делопроизводстве, чему было отказано в 58 отделении полиции Выборгского района, по ст. 24, 144, 145 УПК РФ я сейчас имею право обжаловать заключение и буду посылать заявление на дорасследование в районную прокуратуру.

8 921 862 34 47

Прошу выразить огромную благодарность сотрудникам Вашей компании, — Сергею Вячеславовичу Мавричеву и Константину Васильевичу Соловьеву за огромную поддержку, за грамотное разъяснение и хорошее отношение к людям. Желаю Вам успехов и расцветания.

Грешина П.В.
23.03.2018г.

Выражаю благодарность Юрию Владимировичу за грамотную, высокопрофессиональную консультацию по вопросу о “Защите прав потребителей”, четкое разъяснение моих дальнейших действий в моей ситуации, а также благодарность Ольге Анатольевне за внимательное и чуткое отношение к посетителям. Была рада знакомству с вашим агентством!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector