Что такое договор аренды?

Что такое договор аренды?

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

договор аренды квартиры;

договор аренды нежилого помещения;

договор аренды автомобиля;

договор аренды транспортного средства;

договор аренды жилого помещения;

договор аренды оборудования;

договор аренды земельного участка;

договор аренды гаража;

договор финансовой аренды (лизинг);

договор аренды предприятия;

договор аренды имущества;

договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

земельные участки и другие обособленные природные объекты;

предприятия и другие имущественные комплексы;

здания, сооружения, оборудование;

другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

не вносит арендную плату более двух раз подряд;

не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Читать еще:  Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность и другая ответственность

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

соглашение сторон о расторжении договора;

ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Что такое договор аренды имущества

Арбитражный юрист » Статьи об аренде » Договор аренды имущества – основные понятия и положения закона

Договор аренды имущества является основным видом договоров по передаче собственником имущества во временное пользование иным лицам.

Вопросы, связанные с оформлением аренды, регулируются второй частью Гражданского кодекса Российской Федерации. Если говорить об аренде земельных участков, то такие договора будут регулироваться еще дополнительными законами и подзаконными актами.

По сути, аренда – сделка между владельцем имущества и его нанимателем. По такому договору вещи переходят во временное владение арендатора. При этом следует помнить, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Запрет на аренду

В аренду передается имущество, находящееся в законном владении у граждан. Если вещи изъяты из оборота или находятся во владении незаконно, передавать в аренду их нельзя.

К таким вещам относятся

Сдавать в аренду нельзя вещи, которые в процессе использования могут быть уничтожены или потеряют свои свойства. Так, не разрешается заключать соглашения в отношении пищевых продуктов и бытовой химии.

Запрещается передавать в аренду деньги, так как они используются в товарообороте.

Объект договора аренды

При передаче имущества в аренду, требуется указать его основные характеристики (для жилого помещения – площадь, адрес). Объект аренды должен быть индивидуализирован.

При отсутствии в договоре данных, которые бы точно описывали объект договора, такой договор считается незаключенным.

Стороны и виды договора аренды

В заключении соглашения на передачу имущества принимают участие две стороны. С одной – гражданин либо организация, которые сдают имущество в аренду (арендодатель), с другой – наниматель имущества (арендатор). В сделке может выступать любое лицо, обладающее дееспособностью и правоспособностью.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сдавать вещи в аренду может сам собственник, или же доверенное лицо.

Человек, который подписывает соглашение об аренде, должен обладать всеми необходимыми правами и обязанностями, а также установленными законом полномочиями.

Возможность передать имущество нанимателю может быть не только у доверенного лица, но и у представителя собственника по закону. К примеру, распоряжаться вещами, принадлежащими детям, могут их родители или опекуны.

Есть несколько видов договоров:

  • Возмездный (платный)
  • Безвозмездный (бесплатный)
  • Письменный (по требованию заказчика может быть заверен нотариально)

Более удобной формой договора является письменный. Письменное соглашение станет доказательством оформленной сделки и поможет отстоять право владельца или нанимателя в суде. В таком случае стороны договора смогут добиться компенсации.

Сделку можно заключить и на словах. Но при рассмотрении претензий между сторонами придется искать свидетелей, и факт сделки будет сложно доказать.

Договор аренды, в котором одной из сторон выступает организация, подлежит обязательному заключению в письменной форме. Это правило касается любого договора аренды, заключенного на срок свыше одного года.

Регистрация договоров аренды

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. с момента достижения соглашения по всем условиям договора.

Срок договора аренды

В соглашении об аренде имущества устанавливается определенный срок, в течение которого имущество переходит во владение и(или) пользование Арендатора. При отсутствии в тексте договора указания на срок аренды, считается, что такой договор заключен на неопределенный срок.

Когда срок договора аренды не указан, для того, чтобы отказаться от исполнения аренды, каждая из сторон может предупредить о своем отказе другую сторону за один месяц. Когда же договор заключен на аренду недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендная плата

Особым пунктом договора является арендная плата. Лицо, которое берет имущество в аренду, обязано выплатить его законному владельцу определенное количество денег.

В соглашении обязательно указывается ее размер и размер неустойки, если договор будет нарушен. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором такой порядок оплаты не указан, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

По общему правилу, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Условиями договора аренды может быть предусмотрен иной порядок определения размера аренды.

Если арендатор грубо нарушает условия договора аренды по срокам оплаты, то собственник имущества или уполномоченное им лицо, могут потребовать от недобросовестного арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Такое требование может быть предъявлено арендодателем не более чем за два срока подряд.

Пользование арендованным имуществом

Закон устанавливает обязанность арендатора по использованию переданного имущества в соответствии с условиями заключенного договора аренды.

В случаях, когда стороны не указали такие условия, арендатор пользуется имуществом, исходя из его предназначения.

Арендатор вправе с согласия арендодателя:

  • сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
  • передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
  • отдавать арендные права в залог;
  • вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех случаях, за исключением перенайма, арендатор продолжает нести ответственность за переданное ему имущество перед арендатором.

Нужно помнить о том, что срок договора субаренды, не может превышать срока действия основного договора аренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Выкуп арендованного имущества

В договоре аренды стороны могут предусмотреть условие о том, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При отсутствии такого условия в момент заключения договора аренды, но при желании сторон совершить сделку по передаче имущества в собственность арендатора, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Такие запреты существуют при аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Помимо этого, государственные научные организации, учрежденные Российской Федерацией, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое.

Продлевать договор по истечении срока аренды необязательно, если владелец имущества не против дальнейшего сотрудничества, соглашение считается возобновленным.

В договоре может быть предусмотрен пункт выкупа арендованных вещей. В таком случае договор аренды прекращается и у имущества появляется новый собственник.

В случае возникновения споров по договорам аренды опытный арбитражный юрист поможет восстановить права сторон.

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Читать еще:  Производство паркета

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Договор аренды

г. __________ “___” __________ ____

______________, именуем___ в дальнейшем “Арендодатель”, в лице __________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем “Арендатор”, в лице ____________, действующ___ на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе “Стороны”, а по отдельности “Сторона”, заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1.2. Передаваемое в аренду Имущество является собственностью Арендодателя.

1.3. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора Имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

1.4. Передача имущества Арендатору осуществляется по передаточному акту (Приложение N __). Подготовка имущества к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью ______________ (Арендодателя/Арендатора) и осуществляется за его счет.

1.5. Арендуемое имущество подлежит страхованию в следующем порядке:

(виды страхуемого имущества, условия страхования)

2. СРОК ДОГОВОРА

2.2. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее _____ дней до окончания срока действия Договора.

Аренда — это предоставление одним лицом другому вещей во временное пользование на возмездной основе. Её легальное определение даёт ст. 606 ГК РФ. Она же указывает и на особенности участников сделки, которые находят своё отражение в договоре. Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только в пользование. Все результаты использования имущества становятся собственностью арендатора. Природа объектов аренды определяется ст. 607 ГК РФ. Она содержит небольшое перечисление того, что можно предоставить в аренду и арендовать — это любые непотребляемые вещи, которые можно использовать с пользой, или имущественные комплексы. Объектом аренды не может быть бензин, но может быть автомобиль. Под потребляемостью имеется в виду расходование в ходе использования. Так, земельный участок может быть объектом аренды, поскольку его использование, хоть и меняет некоторые свойства, но не ведёт к исчезновению. Не могут быть объектом аренды и части вещей, не выделенные в самостоятельные вещи. Нельзя арендовать стену от дома или крышу. Однако это не означает, что собственник не может предоставить их для размещения рекламы какому-то агентству. Он может дать им доступ и закрепить это договором другого типа, не имеющего отношения к гл. 34 ГК РФ. Сторонами договора аренды могут быть любые субъекты — граждане и юридические лица. Арендодатель непременно должен быть собственником или лицом, управомоченным на совершение сделки законом или собственником.

Существует множество специализированных видов аренды, регламентируемых отдельными статьями ГК РФ или специальными нормативными актами, к числу которых относятся не только федеральные законы, но и постановления правительства и распоряжения министерств и ведомств. К примеру, финансовую аренду (лизинг) регулирует ФЗ от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ, а ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 направлена на упорядочивание предоставление в аренду земельных участков. В силу этого отдельные обязательные разделы договоров аренды могут определяться природой предоставляемого в аренду имущества.

В устной форме могут заключаться только договоры аренды, в которых ни одна из сторон сделки не является юридическом лицом, срок не превышает одного года, а предметом соглашения является движимое имущество.

Содержание договора аренды

Очевидно, что в любом случае договор должен начинаться с раздела, описывающего субъектов, которые в самом договоре именуются сторонами. Если это физические лица, то указываются фамилии и инициалы, а если юридические, то все реквизиты субъектов хозяйственной деятельности.

За тем следует раздел, посвященный предмету договора, которым и становится передаваемое в аренду имущество. Оно описывается максимально полным образом, в соответствии с требованиями к тем данным, которые выступают в роли идентифицирующих для вещей, обладающих определённой природой. В этом же разделе указывается, что арендодатель подтверждает, что он является собственником, а имущество не находится под арестом, не является предметом залога и отсутствуют иные помехи в его владением. Немаловажным обстоятельством является и указание на тот документ, который оформляется в момент физической передачи. Им может быть передаточный акт с описанием реальных характеристик вещей на дату передачи их арендодателем и приёмом арендатором.

Условия договора аренды могут выражаться в виде разделов, указывающих на:

• основные права и обязанности сторон, определяемые договором;
• необходимость улучшения арендованного имущества;
• размер и порядок оплаты;
• возможность выкупа арендованного имущества;
• порядок возврата имущества арендодателю;
• ответственность сторон;
• последствия форс-мажорных обстоятельств;
• методы разрешения споров;
• способы изменения и досрочного завершения договора.

Срок договора аренды

Раздел о сроках не является обязательным. Если срок никак не определён в договоре, то он будет считаться бессрочным. В таком случае каждая из сторон получает право отказаться от исполнения обязательств по договору, предупредив о том вторую сторону в письменной форме за месяц до фактического прекращения при аренде движимого и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Для аренды некоторых видов имущества закон может определять максимальные сроки. В случае, если сроки указаны, то при необходимости продлить аренду придётся заключать новый договор. Некоторые юристы считают оптимальной форму, предусматривающую отсутствие упоминания сроков в основном договоре и оформление к нему дополнительных соглашений, с указанием конкретных сроков исполнения обязательств по ним.

Читать еще:  Оборудование для производства лопат

Срок реального предоставления арендодателем имущества может отличаться от договорного. Обычно стремятся к тому, чтобы это не превышало разумные пределы, которые следуют из условий

Права и обязанности сторон по договору аренды

Права и обязанности участников сделки вытекают из её назначения. Арендодатель обязуется подготовить и передать арендатору не только вещи, но и всю необходимую документацию, оказать содействие в монтаже, техническом обслуживании, консультационную помощь и информационную поддержку. Подобные аспекты указываются и описываются по мере необходимости. В случае, если имущество требует улучшения, то описывается, кто берёт на себя финансовое бремя его обеспечения.

Так, если арендуется коммерческая недвижимость, а до начала эксплуатации необходимо провести капитальный ремонт здания и помещений, то необходимо указать сторону, которая возьмёт на себя обязательство это организовывать и финансировать. По договору аренды оно может быть возложенным арендодателя. В случае, если он не станет осуществлять в этом направлении никаких действий, то ремонт может выполнить арендатор, а впоследствии выставить арендодателю счет по всем расходам, и тот должен будет его оплатить, поскольку действия арендатора полностью соответствуют букве и сути договора.

Немаловажно и указание того — может ли арендатор сдавать имущество в субаренду или не может, имеет право выкупа или не имеет, а если имеет, то на каких условиях.

Порядок оплаты

Непосредственно порядок и способы оплаты указываются в договоре детально. Оплата может производиться только в рублях, но не запрещается привязывать величину к чему либо — курсу иностранной валюты или уровню минимальной заработной платы, установленной в регионе. Возможна оплата вещами. В таком случае детально описывается их природа и способ передачи.

Арендная плата может быть привязанной к доходу, который получит арендатор. Такой вариант её начисления не противоречит общему правилу о том, что права на все плоды от использования арендованной вещи принадлежат арендатору.

Возврат арендованного имущества

Возврат арендованного имущества регламентируется ст. 622 ГК РФ. Копировать её содержание в договор аренды не имеет никакого смысла. Устанавливаемые ею правила действуют и без этого. Вполне понятно, что арендатору имущество нужно вернуть в том же состоянии, в котором оно было получено от арендодателя, но с учетом его естественной амортизации, возникающей в ходе эксплуатации. Логично и то, что в случае несвоевременного возврата арендатор должен оплатить аренду за весь срок просрочки.

Гораздо важнее то, что ст. 622 ГК РФ даёт арендодателю право требовать компенсации убытков, причинённых несвоевременным возвратом вещи. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Однако эта норма является диспозитивной. Стороны могут установить другой характер отношения к ситуации, когда арендатор задерживает возврат вещи или не освобождает арендованное им помещение.

Точно так же, как и в период передачи вещи арендатору, в момент возврата следует составлять акт сдачи имущества, а в нём отражать его реальное состояние.

Прекращение договора аренды

Основаниями для прекращения договора является его исполнение или соглашение сторон о досрочном расторжении. В качестве иных причин выступает ликвидация юридического лица, если какая-то из сторон сделки имеет такой статус, или решение суда по исковому заявлению одной сторон, что актуально для случаев, связанных с возникновением споров. У арендатора, который полностью выполнил все условия договора аренды, возникает преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

договор аренды

(англ. contract of tenancy) – в РФ гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодателъ) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ*). Д.а. называют также договором имущественного найма. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и др. обособленные природные объекты, предприятия и др. имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и др. обособленных природных объектов.

В Д.а. должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Требования к форме Д.а. и правила о его гос-ной регистрации установлены в ст. 609 ГК РФ. Д.а. на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Д.а. недвижимого имущества подлежит гос-ной регистрации, если иное не установлено законом. Д.а. имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно ст. 610 ГК РФ Д.а. заключается на срок, определенный договором, а если этот срок в нем не определен, Д.а. считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Д.а., предупредив об этом др. сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении Д.а., заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от Д.а. до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Д.а., заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

По Д.а. арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Д.а., он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в Д.а. срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения Д.а. и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются Д.а., а когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в Д.а. сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями Д.а., а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Он вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по Д.а. другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, др. законом или иными правовыми актами. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по Д.а. перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок Д.а. К договорам субаренды применяются правила о Д.а., если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Д.а. или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. ГК РФ (ст. 616) определяет обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или Д.а. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен Д.а. или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный Д.а. или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения Д.а. и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или Д.а.

Большой юридический словарь . Академик.ру . 2010 .

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector