Аренда: амортизируем чужое имущество

Аренда: амортизируем чужое имущество

Улучшая чужое имущество, думай о последствиях

Учет и налогообложение капвложений в арендованное имущество у арендатора на общем режиме налогообложения

Не всегда возможно взять в аренду имущество и сразу начать им пользоваться. Могут потребоваться дополнительные вложения: что-то достроить, что-то переделать. Такие улучшения арендованного имущества могут быть как отделимыми, так и неотделимыми. И на некоторые вопросы по их учету у арендаторов по-прежнему нет прямого ответа.

Отделимые улучшения

Отделимые — это улучшения, которые можно отделить от арендованного имущества без нанесения ему вреда. Например, установка передвижной перегородки в помещении.

Косметический ремонт не подпадает под категорию неотделимых улучшений. Затраты на него арендатору можно списать единовременно

  • срок их полезного использования (СПИ) 12 месяцев и меньше либо их стоимость меньше установленного в учетной политике лимита для ОС (максимум 20 000 руб.), вы отражаете их в составе материально-производственных запасов;
  • СПИ больше 12 месяцев и стоимость превышает установленный в учетной политике лимит, вы учитываете их как обычное основное средство.

В налоговом учете установлен несколько иной лимит стоимости амортизируемого имущества. Так, если затраты на улучшения превышают 40 000 руб. (лимит для ОС с этого года) и их СПИ больше 12 месяцев, то улучшения признаются амортизируемым имущество м п. 1 ст. 256 НК РФ . Если же какой-то из приведенных критериев не выполняется, то расходы на улучшения включаются в состав текущих после ввода улучшений в эксплуатаци ю ст. 254 НК РФ .

По окончании договора аренды вы можете продать отделимые улучшения арендодателю. Для вашей организации это будет обычная реализация ОС, которая, в числе прочего, облагается НД С подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ .

Неотделимые улучшения

Если улучшения невозможно отделить от арендованного имущества без ущерба для него, они считаются неотделимыми. Будет ли арендодатель возмещать вам их стоимость, зависит от условий договора и от того, давал ли арендодатель согласие на эти улучшения.

Если согласие арендодателя есть

В этом случае арендодатель может возместить вам стоимость улучшений в размере и порядке, установленных договоро м п. 2 ст. 623 ГК РФ . От этих условий будет зависеть налоговый учет улучшений.

Налог на прибыль: кто начисляет амортизацию

Если есть согласие арендодателя, неотделимые улучшения признаются амортизируемым имущество м п. 1 ст. 256 НК РФ . То есть это отдельный объект.

СИТУАЦИЯ 1. Арендодатель возмещает стоимость капвложений полностью.

ВНИМАНИЕ

Арендодатель не возмещает стоимость улучшений, выполненных с его согласия, только если это прямо предусмотрено договоро м п. 2 ст. 623 ГК РФ .

Тогда эти капитальные вложения амортизирует арендодател ь п. 1 ст. 258 НК РФ . А вы, в свою очередь, сумму возмещения от него учитываете в составе доходов от реализаци и ст. 249 НК РФ; Письма Минфина России от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19, от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134 и одновременно сумму затрат на неотделимые улучшения признаете в расхода х подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ . Датой получения дохода и датой признания расхода будет:

  • день передачи неотделимых улучшений по акту приемки-передачи по форме
  • день возврата арендодателю арендованного имущества.

СИТУАЦИЯ 2. Арендодатель не возмещает стоимость капвложений.

В этом случае стоимость улучшений вы можете учесть в расходах через амортизаци ю п. 1 ст. 258 НК РФ . Амортизацию вы начнете начислять со следующего месяца после ввода объекта неотделимых улучшений в эксплуатаци ю п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ . И будете начислять в течение срока действия договора аренды.

Для начисления амортизации СПИ объекта неотделимых улучшений определяется так:

  • ваше капвложение поименовано в Классификации основных средст в Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (например, лифт или пожарная сигнализация), то СПИ устанавливается по Классификации;
  • ваше капвложение в Классификации основных средств не упомянуто, то его СПИ принимается равным СПИ арендованного объекта (например, здания).

Если договор аренды пролонгирован, в том числе неоднократно, то амортизировать неотделимые улучшения в арендованное имущество можно в течение всего срока действия договора с учетом пролонгации. Если же вы не пролонгируете старый, а заключаете новый договор аренды, то, по мнению Минфина, начисление амортизации по неотделимым улучшениям должно быть прекращен о Письма Минфина России от 17.07.2009 № 03-03-06/1/478, от 06.09.2007 № 03-03-06/2/171, от 20.03.2007 № 03-03-06/1/167 . Хотя в этом случае отношения сторон такие же, как и при пролонгации. И непонятно, почему Минфин делает такой вывод. Но будет безопаснее (чтобы не спорить с налоговиками) именно пролонгировать договор.

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ ЮРИСТА

Если произведены неотделимые улучшения в арендованное имущество, то по окончании срока договора аренды его нужно не перезаключать, а пролонгировать. Только так можно будет учесть в расходах еще часть затрат.

Учтите, что, по мнению Минфина, к капвложениям в «чужое» имущество арендатор не может применять амортизационную преми ю Письма Минфина России от 09.02.2009 № 03-03-06/2/18, от 22.05.2007 № 03-03-06/2/82 . И действительно, НК РФ разрешает использовать амортизационную премию для любых объектов ОС и расходов на их достройку, реконструкцию и модернизаци ю п. 9 ст. 258 НК РФ . А неотделимые улучшения в НК РФ названы капвложениями, а не ОС. Поэтому безопаснее амортизационную премию к ним не применять (с этим можно спорить лишь в ситуации, когда неотделимые улучшения — отдельный объект ОС). Арбитражной практики по этому вопросу на данный момент нет.

СИТУАЦИЯ 3. Арендодатель возмещает стоимость капвложений частично.

В этой ситуации вы признаете затраты на капвложени я Письмо Минфина России от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19 :

  • в части, возмещаемой арендодателем, — так же, как в ситуации 1;
  • в части, не возмещаемой арендодателем, — так же, как в ситуации 2.

Решаем вопросы, связанные с НДС

Вопросов по НДС несколько:

  • можно ли принять к вычету входной НДС, предъявленный поставщиками товаров, работ, приобретенных для создания неотделимых улучшений, или начисленный самостоятельно по СМР, выполненным хозспособом по таким капитальным вложениям, и в какой момент можно заявить вычет;
  • нужно ли начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю;
  • нужно ли начислять НДС при получении возмещения от арендодателя?

Существует два противоположных подхода к решению этих вопросов.

ПОДХОД 1. При передаче неотделимых улучшений не происходит передачи права собственности на них. Ведь неотделимые улучшения — изначально собственность арендодател я ст. 623 ГК РФ . Соответственно, при их передаче арендодателю реализации не происходит, объекта по НДС не возникае

При таком подходе входной НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) для выполнения неотделимых улучшений или входной НДС, начисленный по СМР, принимается к вычету в обычном порядке (ведь вы выполнили капвложения для облагаемой НДС деятельности ) подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ . Но при передаче неотделимых улучшений арендодателю НДС в части остаточной стоимости передаваемого объекта нужно восстановит ь подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ .

ПОДХОД 2. При передаче неотделимых улучшений происходит передача права собственности на них. А значит, это объект налогообложения НД С подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ .

Это позиция Минфин а Письмо Минфина России от 29.08.2008 № 03-07-11/290 и некоторых судо в Постановления ФАС ПО от 24.06.2008 № А12-18629/07; ФАС ДВО от 20.10.2008 № Ф03-4340/2008; ФАС МО от 25.06.09 № КА-А40/4798-09 . При таком подходе, если до передачи неотделимых улучшений по акту будет получено возмещение их стоимости, — это будет аванс, с суммы которого нужно начислить НД С подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ .

При втором подходе вы также имеете право на вычет входного НДС, ведь неотделимые улучшения будут использованы для облагаемой НДС деятельности. Правда, Минфин в одном из писем указал, что этот НДС принимается у арендатора к вычету лишь в момент передачи неотделимых улучшений арендодател ю Письмо Минфина России от 06.04.2009 № 03-07-09/19 .

Такой же позиции придерживаются в Минфине и сейчас.

Из авторитетных источников

“ Налог на добавленную стоимость, предъявленный по работам, связанным с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества, арендатору следует принимать к вычету при передаче арендодателю результатов данных работ. Данный вывод основан на нормах статей 171 и 172 НК РФ ” .

Таким образом, лучше все-таки, передавая неотделимые улучшения арендодателю, НДС начислить и предъявить входной НДС к вычету. Налог к уплате будет, скорее всего, незначительный. Зато вы ничем не рискуете.

Если согласия арендодателя на улучшения нет

Если неотделимые улучшения выполнены вами без согласия арендодателя, то арендодатель не обязан возмещать их стоимост ь п. 3 ст. 623 ГК РФ . Он вообще вправе отказаться принимать улучшенное имущество и может потребовать вернуть его в первоначальное состояни е ст. 622 ГК РФ .

ОБСУЖДАЕМ С ЮРИСТОМ

На неотделимые улучшения лучше получить согласие собственника. Пусть он даже не будет возмещать их стоимость. Тогда без споров с налоговиками можно будет учесть в «прибыльных» расходах хотя бы часть стоимости этих улучшений.

По мнению налоговиков, стоимость сделанных без согласия собственника улучшений для целей налогообложения прибыли не учитываетс я п. 5 ст. 270 НК РФ; Письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161 . Но поскольку это обоснованные расходы, то вы можете попробовать списать стоимость таких улучшений как прочие расход ы п. 1 ст. 252, подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ . Ведь НК РФ запрещает списывать в уменьшение налоговой базы расходы по приобретению и созданию амортизируемого имуществ а п. 5 ст. 270 НК РФ . А улучшения, сделанные без согласия арендодателя, не являются амортизируемым имущество м п. 1 ст. 256 НК РФ . Но списывать стоимость улучшений единовременно рискованно, поэтому лучше это сделать равномерно в течение срока договора аренды.

А вот порядок уплаты НДС по улучшениям зависит от того, что произойдет с ними после окончания срока аренды. Возможны два варианта.

ВАРИАНТ 1. Неотделимые улучшения будут демонтированы. Тогда объекта для начисления НДС не возникает. Входной НДС можно принять к вычету. И восстанавливать его впоследствии не нужно, так как по ликвидируемым ОС входной НДС не восстанавливаю т п. 3 ст. 170 НК РФ .

ВАРИАНТ 2. Арендодатель согласится принять неотделимые улучшения. Тогда начисление и вычет НДС производятся так же, как в случае, когда согласие собственника на капвложения есть.

Отражаем улучшения в бухучете и платим налог на имущество

Независимо от того, получено ли согласие собственника на выполнение неотделимых улучшений, нужно понять, должны ли вы платить налог на имущество.

Как известно, объект обложения налогом на имущество — основные средств а п. 1 ст. 374 НК РФ; ПБУ . Любые капитальные вложения в арендованные объекты (неважно, отделимые они или нет) учитываются в составе ОС до их выбыти я п. 5 ПБУ ; Письма Минфина России от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37, от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48 . Выбытие — это передача улучшений арендодателю.

Совет

Чтобы не платить налог на имущество по неотделимым улучшениям, стоимость которых арендодатель возмещает, лучше передать их ему как можно раньше. То есть как только капвложения завершены, оформить их передачу, не переводя их на счет 0 1 п. 35 Методических указаний . При этом нужно сделать проводку по дебету счета 91 и кредиту счета 08.

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ ЮРИСТА

Лучше заключить договор аренды на срок не более года, но с пролонгацией, тогда не придется платить налог на имущество со стоимости улучшений.

Если же вы учтете стоимость улучшений как расходы будущих периодов на счете 97 при долгосрочном договоре аренды, высока вероятность того, что при проверке с их стоимости вам начислят налог, пени и штраф. А вот если договор аренды заключен на срок не более 12 месяцев, капвложения вообще не могут считаться О С п. 4 ПБУ . Ведь они используются вами меньше года.

С учетом всего вышерассмотренного приведем безопасный вариант налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества.

Как видите, учет и налогообложение капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованных основных средств ставят перед бухгалтером много вопросов. Принимая решение, нужно оценить налоговые риски. По возможности лучше заключать договор аренды на срок не более 12 месяцев с дальнейшей пролонгацией, тогда не придется платить налог на имущество со стоимости выполненных улучшений. И совсем невыгодно вкладываться в арендованное имущество, не получив письменное согласие собственника на капвложения.

Читать еще:  Инвентарь производственный: определение, виды и назначение

Аренда: амортизируем чужое имущество

До 28 марта плательщики налога на прибыль должны перевести деньги в бюджет. Суммы начисленной амортизации, в том числе по арендованным объектам, учитывают при расчете базы по прибыли. Как правильно это сделать и можно ли фирмам-арендаторам применять амортизационные премии?

Беря объекты в аренду, нужно поддерживать их в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на их содержание (п. 2 ст. 616 ГК). Эти затраты относят к прочим расходам и учитывают при расчете налога на прибыль в том периоде, в котором они были осуществлены (ст. 260 НК). Есть только два условия: такие суммы должны быть экономически обоснованными и не возмещаться арендодателем.

Чужие активы редко удовлетворяют требованиям потребителя, и он начинает все «перекраивать под себя», меняя их первоначальные характеристики. Такие вложения уже относят к капитальным и учитывают в составе основных средств арендатора (п. 5 ПБУ 6/01). При этом вновь образованные объекты зачастую нельзя отделить от арендованного имущества, не нанеся ему вреда.

ООО «Дельта» арендует помещение под склад с апреля 2006 года. Срок аренды – 5 лет. В декабре 2006 года компания стала проводить перепланировку склада подрядным способом и надстроила антресоль. Стоимость работ составила 472 000 руб., в том числе НДС – 72 000 руб. В январе 2007 года реконструированное помещение было введено в эксплуатацию. В бухгалтерском учете ООО «Дельта» были сделаны следующие проводки:

Дебет 08 Кредит 60

– 400 000 руб. – подрядчиком выполнены работы по перепланировке помещения;

Дебет 19 Кредит 60

– 72 000 руб. – отражена сумма НДС, предъявленная подрядчиком за выполненные работы;

Дебет 68 Кредит 19

– 72 000 руб. – принят к вычету НДС, предъявленный подрядной организацией;

Дебет 60 Кредит 51

– 472 000 руб. – оплачены работы подрядчику;

Дебет 01 Кредит 08

– 400 000 руб. – капитальные вложения в арендованное имущество включены в состав основных средств.

После того как затраты на улучшение арендованного имущества будут учтены, встанет вопрос о возмещении истраченных средств. Но сначала надо определиться с правами на такую компенсацию.

Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю (п. 2 ст. 623 ГК). Ведь вновь созданные активы нельзя изъять, не причинив вреда чужим ценностям. Поэтому после окончания срока найма право собственности на капитальные вложения в чужую собственность перейдет к арендодателю.

Мало того, хозяин имущества может вообще отказаться принимать измененные объекты. Ведь законодательством предусмотрена обязанность арендатора возвратить имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК). И арендатору, возможно, придется привести «улучшенный» актив в первоначальное состояние, разумеется, за свой счет. Так что вместо возмещения затрат арендатор может понести дополнительные расходы по демонтажу объектов. Необходимо отметить, что пользователь чужих ценностей понесет убытки только в том случае, если «улучшит» их без разрешения собственника. В обратной ситуации у арендатора появится возможность вернуть истраченное (п. 2 ст. 623 ГК).

Амортизируем неотделимое

Однако бывает, что собственник имущества дал разрешение на улучшение имущества, но возмещать капитальные вложения не собирается. В этом случае арендатор если не возместит затраты, то хотя бы учтет их при расчете налога на прибыль. Это возможно через амортизацию. Ведь неотделимые улучшения объекта, на которые арендодатель дал согласие, считаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК). Следовательно, на эти суммы можно начислять амортизацию и учитывать ее при расчете прибыли. Исчисление данного показателя производят в обычном порядке, то есть со следующего месяца после введения объекта в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 НК).

Амортизацию рассчитывают исходя из сроков полезного использования для арендованных объектов в соответствии с Классификацией основных средств (п. 1 ст. 258 НК), которые определяют на основании информации, представленной арендодателем. При этом в расчет берется весь срок полезного использования объекта, а не оставшийся. Амортизация начисляется в течение всего времени действия договора найма, после окончания которого ее прекращают рассчитывать.

Расчет амортизации по неотделимым улучшениям можно проводить любым методом, который должен быть зафиксирован в учетной политике. Но обратите внимание, что нелинейный способ не может быть применим к расчету амортизации по зданиям, сооружениям, передаточным устройствам, входящим в восьмую– десятую амортизационные группы (п. 3 ст. 259 НК). Поэтому и капитальные вложения в арендованное имущество, которое относится к данным группам, надо амортизировать линейным способом (письмо Минфина от 10 мая 2006 г. № 03-03-04/1/441).

Воспользуемся условиями примера 1.

Перепланировка помещения произведена ООО «Дельта» с согласия арендодателя. Собственник объекта представил информацию, в соответствии с которой срок полезного использования здания, в котором находится арендуемое помещение, составляет 30 лет (девятая группа). Следовательно, фирма может начислять амортизацию по неотделимым улучшениям только линейным методом.

Для расчета данного показателя арендатор должен сумму произведенных капитальных вложений разделить на срок полезного использования объекта аренды, который равен:

360 мес. (30 лет x 12 мес.).

Таким образом, начиная с февраля 2007 года арендатор имеет право ежемесячно уменьшать прибыль на сумму амортизации по неотделимым улучшениям в размере:

1111,11 руб. (400 000 руб. : 360 мес.).

До окончания срока аренды складского помещения с момента введения вновь созданного объекта в эксплуатацию осталось 38 месяцев (с февраля 2007 года по март 2011 года). Поэтому в течение этого срока арендатор сможет учесть в расходах сумму 42 222,18 руб. (1 111,11 руб. x 38 мес.).

По окончании срока действия договора аренды ООО «Дельта» должно прекратить начисление амортизации по объекту капвложений. Оставшаяся часть стоимости неотделимых улучшений в размере 357 777,82 руб. (400 000 руб. – 42 222,18 руб.) может быть учтена в расходах только в том случае, если по окончании срока аренды договор будет пролонгирован. Такое мнение высказали чиновники в письмах Минфина от 15 марта 2006 г. № 03-03-04/1/233, от 28 августа 2006 г. № 03-03-04/1/640 и УФНС по г. Москве от 21 ноября 2006 г. № 20-12/102015.

Очень часто компании заключают договор аренды сроком до одного года, а затем его постоянно продлевают. В этом случае удается избежать лишних хлопот с государственной регистрацией таких соглашений. Кроме того, легко изменить условия найма, в особенности это касается величины арендной платы. Собственник заинтересован ее регулярно пересматривать, естественно, в сторону увеличения.

Если фирма затеет осуществить капитальные вложения в арендованное имущество, то для нее будет небезразлично, перезаключен или пролонгирован договор аренды. Продление срока оформляется обычно дополнительным соглашением и не влечет изменения других условий договора. Поэтому арендатор может и после пролонгации продолжать амортизировать неотделимые улучшения.

Если же изменяются другие условия найма, например арендная плата, то это будет рассматриваться как заключение нового договора. Такой вывод подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Московского округа от 29 мая 2006 г. № КГ-А41/4404-06-2; с текстом этого документа вы сможете ознакомиться в справочной правовой системе КонсультантПлюс. – Прим. ред.). Следовательно, арендатор не может продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям, сделанным в соответствии со старым договором аренды (письмо Минфина от 20 июня 2006 г. № 03-03-04/2/166).

А как же премиальные?

Налоговый кодекс предоставляет компаниям возможность применить к объектам основных средств амортизационную премию. Это относится и к затратам, понесенным в случаях реконструкции и модернизации имущества (п. 1.1 ст. 259 НК). Фирмы, вкладывающие значительные средства в улучшение чужого имущества, заинтересованы в таких премиальных. Но чиновники финансового ведомства возражают против ускоренной амортизации. Дело в том, что осуществленные компанией капитальные вложения не являются ее собственностью. Неотделимые улучшения – неотъемлемая часть арендованных объектов, и, следовательно, по окончании срока договора они подлежат передаче арендодателю.

Таким образом, нарушается основной принцип признания имущества амортизируемым. А именно: активы должны принадлежать компании на праве собственности (п. 1 ст. 256 НК). Кроме того, для капитальных вложений в арендованные основные средства установлен свой порядок начисления амортизации (п. 1 ст. 258 НК). Так что амортизационная премия нанимателю не положена. И об этом неоднократно сообщали чиновники (письма Минфина от 15 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/759, от 20 октября 2006 г. № 03-03-04/1/703).

Юридическая судьба улучшений чужого имущества

Юридическая судьба улучшений чужого имущества

Общий принцип, сформулированный в статье 220 ГК РФ, состоит в том, что право собственности на вещь, созданную из чужих материалов, принадлежит переработчику, только если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов. При незначительном улучшении помещений (отделка) такое право возникает у их собственника. Это правило касается неотделимых улучшений, отделимые же улучшения принадлежат лицу, которое их провело, поскольку юридиче-ская судьба таких улучшений не связана с судьбой помещений.

Общее правило отражается в отдельных нормах Гражданского кодекса РФ. Так, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ проведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а не-отделимые улучшения по смыслу этой статьи признаются собственностью арендодателя. Таким образом, судьба улучшений имущества арендодателя определяется в зависимости от того, являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми.

Поскольку все неотделимые улучшения принадлежат собственнику помещений, их стоимость должна быть отражена в со-ставе имущества собственника, даже если по договору аренды он не должен возместить их стоимость арендатору. Именно из-за необходимости увеличения стоимости сданного в аренду имущества принципиально и очень важно для арендодателя опреде-лить, какие именно улучшения считать отделимыми, а какие – неотделимыми.

Что относится к неотделимым улучшениям имущества

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него.

Конечно, нельзя утверждать, что неотделимые улучшения в принципе нельзя отделить от имущества. Любую пристройку или дополнительное оборудование можно снести или демонтировать, а возникшие повреждения имущества устранить. Такой подход может привести к выводу, что все улучшения следует считать отделимыми. Однако не стоит забывать, что демонтаж практически всех, даже самых незначительных, улучшений наносит вред имуществу.
По нашему мнению, необходимо учитывать соразмерность расходов на улучшение имущества и расходов на демонтаж этих улучшений, а также возможность дальнейшего использования оборудования и материалов, израсходованных на улучшение. В частности, насколько велики расходы на демонтаж неотделимых улучшений и на устранение негативных последствий такого демонтажа (в сравнении со стоимостью самих улучшений); могут ли быть использованы оборудование и материалы после де-монтажа неотделимых улучшений.

Арбитражные суды в большинстве случаев придерживаются именно такого подхода и практически во всех случаях относят к неотделимым улучшениям результат ремонта (текущего или капитального), отделочных работ и пр. Нетрудно заметить, что неотделимыми улучшениями зданий или помещений признается практически все, что прочно связано с этим зданием или помещением. При этом суды не рассматривают вопрос о том, может ли результат работ по улучшению быть физически отделен от стен, потолка, пола и т. д.

С учетом изложенного следует относить к неотделимым улучшениям, по нашему мнению, работы по штукатурке и иной отделке стен, устройству потолка, пола, перегородок из легких материалов. Но установка офисного, торгового оборудования, пе-редвижных кондиционеров и источников света к неотделимым улучшениям не относится.

Улучшения к отделимым или неотделимым следует относить на основании объективных критериев. То, как стороны по до-говору квалифицируют те или иные результаты работ, не имеет значения.

Налоговые риски, возникающие при учете расходов на отделку помещений для целей налогообложения прибыли

В соответствии со статьей 252 Налогового кодекса РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму понесенных расходов, если они экономически обоснованны, документально подтверждены и относятся к деятельности, направленной на получение дохода (ст. 265 НК РФ).

Налоговые риски будущего арендодателя (собственника имущества). Если налоговый орган будет руководствоваться идеей применимости к рассматриваемой ситуации порядка амортизации неотделимых улучшений, то должен применяться подпункт 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ, который освобождает от налогообложения доходы арендодателя в форме неотделимых улучшений имущества. Но поскольку на момент проведения улучшений договор аренды между сторонами еще не заключен, налоговый орган может считать улучшения имущества доходом собственника (арендодателя), что повлечет доначисление налога на при-быль.

Вероятность возникновения налогового спора по этому основанию оценивается как высокая, а вероятность вынесения судом положительного для налогоплательщика решения – как средняя.
Кроме того, может возникнуть вопрос о занижении в бухгалтерском учете собственника балансовой стоимости имущества и, как следствие, о занижении налога на имущество. Как следует из положений ПБУ 6/01, первоначальной стоимостью основных средств, полученных организацией по договору дарения (безвозмездно), признается их текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету. Поскольку в результате улучшений, выполненных будущим арендатором, происходит качественный прирост активов собственника, последний в таком случае обязан увеличить стоимость имущества, первоначально определенную исходя из стоимости собственных затрат, на стоимость произведенных арендатором улучшений исходя из текущей рыночной стоимости. Иначе собственник может быть привлечен к ответственности за грубое нарушение правил учета до-ходов и расходов объектов налогообложения (ст. 120 НК РФ).

Читать еще:  Психологическое каратэ. Как ответить на грубость.

Следует обратить внимание на то, что данный вывод не зависит от позиции, которую займет налоговый орган в отношении налога на прибыль (признает наличие дохода собственника в виде безвозмездно полученного прироста имущества или нет).

Налоговые риски будущего арендатора. Налоговый орган может исходить из того, что расходы будущего арендатора не соответствуют общим критериям статьи 252 НК РФ. В результате налогоплательщику будет доначислена соответствующая сумма налога. Риск возникновения такого налогового спора рассматривается как высокий, однако перспективы положительного разрешения судебного спора, возникшего по этому основанию, возможны.

Если налоговый орган согласится с тем, что расходы будущего арендатора соответствуют положениям статьи 252 НК РФ, налог на прибыль, вероятнее всего, будет начислен по другому основанию.

Несмотря на то, что улучшения чужого имущества осуществляются еще до заключения договора аренды, с экономической точки зрения ситуация практически идентична той, которая регулируется положениями шестого абзаца пункта 1 статьи 258 НК РФ (улучшения арендованного имущества). Разница состоит лишь в том, что улучшения имущества происходят до заключения договора аренды.

Налоговый орган, сославшись на статью 3 НК РФ (налоги должны иметь экономическое основание) и на идентичность пра-воотношений с экономической точки зрения, придет к выводу, что и налоговые последствия не должны различаться (момент проведения улучшений не должен влиять на налоговые последствия).

Таким образом, риск возникновения налогового спора по этому основанию очень высок, при этом вероятность вынесения судом положительного для налогоплательщика решения не выше 50%.
Как известно, капитальные вложения арендатора (стоимость улучшений) амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованного помещения. Поскольку срок амортизации зданий и сооружений составляет свыше 30 лет, будущий арендатор вряд ли сможет амортизировать свои затраты полностью – очевидно, что срок договора аренды будет менее 30 лет.

Достаточно взвешенным и экономически справедливым является равномерный учет всех расходов в течение срока действия договора аренды – он соответствует требованиям статьи 272 НК РФ. Однако, как было отмечено выше, существует риск, что налоговый орган будет придерживаться иного подхода к отражению затрат в налоговом учете будущего арендатора.

Налоговые последствия улучшений, стоимость которых будущему арендодателю не компенсируется

Как правило, стоимость улучшения чужого имущества должна компенсироваться собственником имущества. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом или договором. Но если собственник помещений по каким-то причинам не компен-сирует будущему арендатору стоимость улучшений, это не означает, что понесенные арендатором расходы экономически неоп-равданны.

Во-первых, будущий арендатор и собственник, договариваясь о сумме арендной платы и о возможности улучшения арендуе-мого имущества арендатором без компенсации стоимости этих улучшений, осознают, что фактически стоимость улучшений должна быть компенсирована более низкой арендной платой по сравнению с платой за помещения, которые бы полностью соответствовали потребностям арендатора и не требовали никаких улучшений. Понимание этих обстоятельств особенно важно для арендатора, который до начала работ по улучшению имущества должен взвесить все экономические составляющие: срок будущей аренды, размер арендной платы, наличие на рынке других предложений, соответствующих его требованиям, стоимость предстоящих улучшений и т. д.

Во-вторых, по условиям предварительного договора ремонтируемые помещения впоследствии будут переданы в аренду, и будущий арендатор будет использовать эти помещения для своей производственной деятельности, приносящей доход.

Таким образом, затраты будущего арендатора на неотделимые улучшения, которые не подлежат компенсации, должны признаваться его расходами для целей налогообложения, поскольку они экономически обоснованны и направлены на получение дохода (при соблюдении иных требований ст. 252 НК РФ).

Кроме того, в процессе работ по улучшению будущий арендатор потребляет электроэнергию и коммунальные услуги – эти расходы также могут быть учтены при налогообложении прибыли. Такие расходы напрямую связаны с проведением ремонта в помещениях, которые впоследствии будут переданы в аренду. Соответственно, расходы экономически обоснованны и направ-лены на последующее извлечение доходов, которое выражается в дальнейшем использовании для предпринимательской дея-тельности отремонтированных помещений.

Для того чтобы возмещать расходы на электроэнергию и относить их в состав затрат, учитываемых при исчислении налога на прибыль, будущему арендатору не нужно специально заключать договор аренды – достаточно любого соглашения (в том числе предварительного договора) с собственником имущества, который будет обеспечивать объект электроэнергией. Расходы на электроэнергию составят неотъемлемую часть основных расходов на ремонт помещений и, соответственно, будут формиро-вать стоимость улучшений.

Если ремонт помещений и их отделку проводят подрядные организации, будущий арендатор оплачивает выполненные работы в соответствии с выставляемыми счетами. Несмотря на то, что документы о проделанной работе передаются будущему арендатору, результат выполненных улучшений переходит непосредственно к собственнику помещений. Следовательно, реализации работ в отношениях между будущим арендатором и собственником не возникает, а значит, у будущего арендатора не возникает и объекта обложения налогом на добавленную стоимость. Реализация работ происходит между подрядчиком и собст-венником помещений, поскольку именно собственник получает результаты проведенных ремонтных работ в виде неотделимых улучшений своего имущества.

Рекомендации по выбору договорных моделей для уменьшения налоговых рисков
В целях минимизации налоговых рисков предлагаем закрепить в предварительном договоре условие о компенсации стоимости улучшений собственником. И если ремонтные работы выполняются по договору, заключенному будущим арендатором со сторонней организацией, признается, что будущий арендатор вступил в эти отношения от своего имени и за счет третьего лица – собственника имущества (такая правовая модель характерна для комиссионных отношений). В таком случае будущий арендатор не должен отражать в учете материальные затраты, он выставляет их собственнику, который учтет эти суммы в первоначальной стоимости имущества.

Таким образом практически полностью исключается риск возникновения налогового спора. Расходы на улучшение арендованного имущества будут в полном объеме учтены собственником имущества при расчете налога на прибыль (путем начисления амортизации). С финансовой точки зрения дополнительные расходы собственника имущества могут быть компенсированы более высокой арендной платой в первые несколько месяцев действия договора аренды.

Ключевые слова: расходы, налог на прибыль, риск, налоговые последствия, ремонт, улучшение имущества, предварительный договор, аренда

Улучшения: отделимые и не очень

Компании часто арендуют или сдают в аренду помещения, которые в процессе деятельности претерпевают ряд изменений — отделимых или неотделимых улучшений. Однако собственник помещения не всегда бывает рад этим изменениям. Расскажем о том, что собственнику и арендатору нужно знать о производимых улучшениях.

Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией. Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01). Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост. Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества. Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его. При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

Читать еще:  Агентство по организации праздников

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества. Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания. Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств.

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура».

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст. 623 ГК РФ требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения. Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником. Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре. Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования. Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора. Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст. 256 НК РФ. В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Аренда от несобственника и аренда от обладателя пп(б)п: найдите 10 отличий

Из п. 10 пост.Пл.ВАС № 13 сего года.

абз. 2: “Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ”

абз. последний: “Судам следует иметь в виду, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как по смыслу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается”

Итак, следим за руками.

Ст. 608 закрепляет, что право сдачи в аренду принадлежит ТОЛЬКО тем лицам, которые управомочены на это законом (в т.ч. собственника).

п. 4 ст. 20 ЗК закрепляет, что граждане и юрики – обладатели пп(б)п на ЗУ не вправе распоряжаться этим имуществом.

“Не вправе распоряжаться” толкуется как ничтожность нашей самой обязательственной на свете аренды. Чой то вдруг?

Отсутствие “права на сдачу в аренду” толкуется как действительность договора аренды. до момента передачи имущества в аренду? А что дальше? Убытки само собой – в рамках преддоговорной ответственности это возможно при любом раскладе (и то, при нынешнем раскладе – с какой стати их нужно платить “арендатору”, который знал, что вещь чужая?). А с действительностью-то что? Забыли, что ли?

При этом когда закон говорит, что право на сдачу в аренду принадлежит собственнику, он, очевидно, подразумевает, что таковое НЕсобственнику не принадлежит (иначе what’s the point?).

Обладатель пп(б)п явно отнесен к лицам, которые не имеют права сдавать имущество в аренду по смыслу ст. 608 ГК.

Или право распоряжаться имуществом не включает право сдавать имущество в аренду и вообще это совершенно разнопорядковые, не соотносящиеся друг с другом правовые явления? Т.е. можно не обладать правом распоряжения имущества и не иметь возможности заключить даже аренду будущей вещи, но можно не обладать правом сдавать имущество в аренду и мочь заключить договор аренды, который по умолчанию будет признаваться договором аренды будущей вещи.

И чой-то вдруг по умолчанию? Уж наверно нужно учитывать, знал ли арендатор, заключая договор, что он самый настоящий или только будущий арендатор? Что за неопровержимая презумпция ни с того ни с сего? Это, в конце концов, противоречит свободе договора: сначала заключали один договор, а потом сторонам сказали: “теперь будете жить под другим договором”.

Особенно интересно выглядят как будто подчеркнутые слова: “лицом, обладающим пп(б)п, намеревающимся выкупить ЗУ”. В принципе, их можно было и не включать.

Получается, право распоряжения обнимает и договор “аренды будущей вещи”, а право сдачи имущества в аренду нет? Что же это за права такие?

Вопрос один, на самом деле: что все это значит?

Особенно в виду п. 2 ст. 222 ГК РФ: “Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки”

Кстати, этот пункт ГК тоже привел к тому, что “обязательства по поводу самовольных построек не допускаются” (п. 11, послед. абз.). Т.е. тоже под расстрел попали договоры “аренды будущей вещи”. что ж такое-то.

ЗЫ Юрист во мне чувствует, что над ним издеваются.

  • 5871
  • рейтинг 3

Корпоративное право: реформа ГК РФ и судебная практика

Практика применения законодательства о банкротстве

Introduction to English Legal System

Комментарии (8)

Ну, здесь по крайней мере есть логика и последовательность. Может, и спорная, но есть.

Суть в том, что ВАС хотел сказать, что реституция между арендодателем и арендатором невозможна.

Видимо, сыграл тот момент, что реституцию не рассматривают как неосновательное обогащение. Ведь по факту пользовался арендатор, значит, он неосновательно обогатился. А то, что он заплатил арендодателю, подлежит возврату, поскольку не за счет арендодателя он пользовался имуществом, а за счет собственника.

Кроме того, возможность взыскания неосновательного ограничена в отн. добросовестных арендатора или арендодателя (по ст. 303 ГК).

Здесь, правда, возникает еще один спорный момент (повод для отдельного обсуждения): ведь ВАС же допустил требование из ст. 303 ГК к арендатору, значит, уже нельзя исходить из того, что реституция между арендодателем и арендатором невозможна.

Надо было тогда – раз реституция не по поводу неосновательного – исходить из того, что требование из ст. 303 возможно только к неуправомоченному арендодателю.

Этим можно было бы затронуть и старый спор о пассивной легитимации при виндикации, сказать, что арендатор только фактическое владение возвращает, а спор по сути между собственником и неуправомоченным арендатором.

Но вышли из этого предельно просто – оказывается, арендодатель и арендатор солидарные должники и арендодатель не обязан ничего возвращать недобросовестному арендатору!

А ведь ссылка на ст. 608 ГК как раз и обосновывает то, что арендатор не должен был ничего платить арендодателю: сделка-то ничтожна, арендатор пользовался за счет собственника, а не арендодателя. Соответственно, платит собстеннику арендатор и возвращает себе арендную плату от арендодателя.

Как, например, решать спор между арендодателем и арендатором (солидарными должниками по требованию из ст. 303 . ), если собственник все взыщет с одного арендатора? Ссылкой на ст. 10 и неосновательное обогащение у арендодателя? Так ведь договор был, потому п. 2 ст. 167 в лучшем случае. А если руководствоваться этим же Пленумом, то и на этот пункт не сошлешься.

Так ведь ВАС и говорит в самом последнем абз: арендатора в этом случае ничего с арендодателя не взыщет.

Это просто дикость. Это ж хуже ст. 169 в прежней редакции! Это конфискация в пользу неуправомоченного арендодателя, который может удерживать неосновательное обогащение, потому что, видишь ли, ВАС борется со ст. 608, которая ему чем-то не угодила!

Короче говоря, при всей несправедливости, по крайней мере, есть логика и последовательность.

В приведенных мною абз. я логику просто в упор не вижу никакую.

ЗЫ короче, одно из постановлений, которые должны были вызвать светлые эмоции, но в итоге удивляют увлеченностью разработчиков какими-то ложными идеями, воспринятыми из каких-то левых правопорядков. Надо все-таки поменьше о немцах думать, когда работаешь над российским правом. У них в комментах, может, и много понаписано, да не о нас.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector